Решение от 26 февраля 2021 г. по делу № А65-22399/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-22399/2020


Дата принятия решения – 26 февраля 2021 года

Дата объявления резолютивной части – 25 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Пармёновой А. С.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленный парк «Тасма-4», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:200106:321 путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казань,

с участием:

от истца – ФИО2, удостоверение № 363, по доверенности от 30.06.2020, диплом,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 12.11.2020, диплом,

от третьего лица (Исполнительный комитет муниципального образования г.Казань) - ФИО2, удостоверение № 363, по доверенности от 17.09.2020, диплом,

от третьего лица (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан) – не явилось, извещено,

установил:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленный парк «Тасма-4» (далее - ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:200106:321 путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

Дело принято к производству судьей Коротенко С. И.

Определением от 21.09.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казань.

Определением председателя судебного состава от 5.10.2020 произведена замена судьи Коротенко С. И. на судью Пармёнову А. С.

Третье лицо (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан) в судебное заседание не явилось, извещено.

Суд определил провести судебное заседание в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Истец представил заявление об уточнении требований в части передачи технической документации, а именно: градостроительного плана земельного участка, результатов инженерных изысканий, технических условий, проектной документации, заключения экспертизы проектной документации, разрешения на строительство, технического паспорта, кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства. Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Исковые требования мотивированы истечением срока действия договоры аренды, на котором расположен незавершенный строительством объект. Со ссылкой на ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ истец просит изъять незавершенный строительством объект путем продажи с публичных торгов.

Как следует из материалов дела, между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» и обществом с ограниченной ответственностью «Промышленный парк «Тасма-4» во исполнение постановления Исполнительного комитета г. Казани № 9463 от 11.11.2013 подписан договор № 17438 от 18.12.2013 аренды земельного участка, площадью 893,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Восстания, 100 кадастровый номер 16:50:200106:631, разрешенное использование земельного участка: занимаемый незавершенным строительством административным зданием.

Право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 16:50:200106:321, расположенный на вышеуказанном земельном участке зарегистрировано за ответчиком 31.07.2013.

В соответствии со ст.ст. 39.6, 39.8, 39.17, 39.20 Земельного кодекса РФ между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» и ответчиком заключен договор аренды № 19391 от 21.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:631 расположенного по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Восстания, 100, с разрешенным использованием под незавершенное строительством административное здание № 175А, сроком до 20.12.2019.

Согласно п. 1.4.1 договора аренды № 19391 от 21.12.2016 на земельном участке расположен не завершенный строительством объект – административное здание № 175А.

Письмом № 8665/КЗИОисх от 29.06.2020 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды земельного участка № 19391 от 21.12.2016.

Отделом муниципального земельного контроля МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» 28.08.2020 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:631, расположенного по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Восстания, 100, в ходе которого составлен акт обследования земельного участка № 4861 от 28.08.2020.

Из акта обследования усматривается, что на спорном земельном участке расположено четырехэтажное здание и часть здания трансформаторной подстанции. Земельный участок захламлен мусором. Строительство объекта в течение срока аренды ответчиком не завершено. Аналогичные обстоятельства установлены при обследовании земельного участка 1.12.2020, о чем составлен Акт обследования № 7130.

Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды, тогда как строительство объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, ответчиком не завершено, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с п.33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключен до дня вступления в силу настоящего закона (01.03.2015).

Пункт 6 ст. 239.1 ГК РФ предусматривает, что правила настоящей статьи применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

При определении правовых подходов фактического применения ст. 239.1 ГК РФ необходимо учитывать и взаимосвязанные положения ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, определяющей право на заключение договора для завершения строительства.

В связи с чем, требования ст. 239.1 ГК РФ применимы к собственнику незавершенного строительством объекта заключившего договор аренды земельного участка до вступления в силу Закона № 171, только в случае если такой участок после 01.03.2015 был однократно предоставлен для завершения строительства и иных оснований для использования участка не имеется (п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

С учетом п.6 ч.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ и п.3 ст. 610 ГК РФ применительно к данному случаю законом установлен максимальный (предельный) 3х-летний срок договора, с истечением которого договор прекращается в силу закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:631 расположенного по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Восстания, 100, разрешенное использование земельного участка: незавершенное строительством административное здание, находится в муниципальной собственности г. Казани. Указанный земельный участок предоставлен ответчику в аренду на основании договора аренды земельного участка № 19391 от 21.12.2016 с разрешенным использованием: под незавершенное строительство.

Договор, согласно его условиям, прекратил свое действие с 21.12.2019, тогда как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 45-46) строительство объекта не завершено, сведения о степени готовности объекта отсутствуют.

Как усматривается из актов муниципального земельного контроля на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – каркас четырехэтажного административного здания.

Поскольку строительство объекта не завершено, в данном случае у истца имеются правовые основания для изъятия у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:200106:321, расположенного по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Восстания, 100, в порядке, установленном ст. 239.1 ГК РФ.

Согласно п.3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Доказательства ввода объекта в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, равно как ответчик не представил суду доказательств, объективно свидетельствующих о наличии препятствий для строительства объекта.

В отзыве на иск (л.д.75-76) ответчик возражал против заявленных требований, ссылаясь на иную цель предоставления земельного участка, отличную от завершения строительства здания, а также на п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, указывая на пропуск уполномоченным органом шестимесячного срока на обращение в суд с требованием об изъятии земельного участка, исчисляемого с момента истечения срока действия договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу положений пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Пунктом 5 данной статьи предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что спорный земельный участок уже предоставлялся ответчику для завершения строительства объекта. Строительство объекта не закончено, доказательств того, что строительство не могло быть завершено в первоначально установленные сроки по не зависящим от заявителя причинам, в дело не представлены.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком реализовано право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, суд приходит к выводу об отсутствии у истца оснований для заключения с ответчиком договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Доводы ответчика о том, что он имеет право на предоставление спорного земельного участка на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании указанных норм права.

Доказательства предоставления земельного участка по договору аренды № 19391 от 21.12.2016 не в целях завершения строительства ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не представлены.

Давая оценку вышеуказанным обстоятельствам в порядке ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о наличии всей совокупности правовых оснований для изъятия у ответчика спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Обосновывая исковые требования в части понуждения ответчика к передаче технической документации, относящейся к объекту незавершенного строительства, истец указал, что распоряжение объектами недвижимости без технической документации на объект незавершенного строительства невозможно. Предоставление истцу технической документации по его утверждению обусловлено требованиями ст. 448 ГК РФ, согласно которой истец обязан указать в извещении о проведении торгов сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете, существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, сведения о начальной цене.

Между тем, указанная истцом правовая норма не предусматривает обязанности ответчика по предоставлению запрошенной истцом технической документации, необходимые для проведения торгов сведения у истца имеются.

При таких обстоятельствах исковые требования в части понуждения к передаче технической документации удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Промышленный парк «Тасма-4», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:200106:321 путем продажи с публичных торгов.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промышленный парк «Тасма-4», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 рублей госпошлины в доход бюджета.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.



Судья А. С. Пармёнова