Решение от 19 марта 2026 г. АС Воронежской области

Арбитражный суд Воронежской области


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г. Воронеж Дело № А14-5878/2025

«20» марта 2026 г.


Резолютивная часть решения объявлена «12» марта 2026 г.


Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Е. Чистяковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области, Воронежская обл., Эртильский р-н, г. Эртиль (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к (1) Обществу с ограниченной ответственностью «Алексеевское», Воронежская обл., Панинский р-н, рп. Панино (ОГРН <***>, ИНН <***>),

(2) Обществу с ограниченной ответственностью «Беркана Био», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо (1): Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо (2): ФИО1 (Воронежская обл., Эртильский р-н, с. Щучье),

о признании сделок недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности сделок,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности № 31-12/144 от 19.12.2025,

от ответчика (1) – ФИО3, представителя по доверенности б/н от 08.04.2025,

ответчик (2), третьи лица – не явились, надлежаще извещены,

установил:

Администрация Эртильского муниципального района Воронежской области (далее – истец, Администрация ФИО4 ВО) 14.04.2025 обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Алексеевское» (далее – ответчик (1), ООО «Алексеевское»), Обществу с ограниченной ответственностью «Беркана Био» (далее – ответчик (2), ООО «Беркана Био») о признании сделок о залоге имущества от 30.10.2024, от 21.11.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:32:6300014:62 недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности сделок и виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационных записей (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) протокольным определением от 07.08.2025).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – третье лицо (1) и ФИО1 (далее – третье лицо (2), ФИО1).

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

В судебном заседании 26.02.2026, проводившемся при участии представителей истца, ответчика (1) и в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных ответчика (2) и третьих лиц, представитель истца представил ходатайство об изменении предмета иска, по вопросам суда пояснив, что фактически отказывается от требований в части применения последствий недействительности сделок и просит рассмотреть только требования о признании сделок о залоге имущества от 30.10.2024, от 21.11.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:32:6300014:62 недействительными (ничтожными).

Ходатайство истца об отказе от части завяленных требований принято к рассмотрению.

Также представитель истца представил дополнительные пояснения, которые в порядке статьи 81 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика (1) возражал против удовлетворения иска, ходатайствовал о перерыве в судебном заседании.

Представитель истца полагался на усмотрение суда.

На основании статей 159, 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 12.03.2026 до 11 час. 30 мин. с размещением информации о перерыве в Информационной системе «Картотека арбитражных дел», ссылка на которую содержится на официальном сайте суда в сети «Интернет».

В судебном заседании 12.03.2026 по окончании перерыва, продолженном также при участии представителей истца, ответчика (1) и в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных ответчика (2) и третьих лиц, суд установил, что от ответчика (1) поступил дополнительный отзыв на исковое заявление (на основании статьи 131 АПК РФ приобщен к материалам дела).

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Представитель истца настаивал на удовлетворении оставшейся части иска (с учетом отказа от требований о применении последствий недействительности сделок).

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно разъяснениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», реализуя предусмотренное частью 1 статьи 49 АПК РФ право на уменьшение размера исковых требований, истец фактически отказывается от части иска. В случае возникновения неопределенности в вопросе о том, имели место уменьшение размера исковых требований или частичный отказ от иска, суды должны руководствоваться формулировкой соответствующего заявления истца, учитывая право истца на самостоятельное распоряжение процессуальными правами и должное осознание им различных последствий применения названных процессуальных институтов. При применении указанных положений суду необходимо учитывать, что уменьшение размера исковых требований допустимо только в отношении требований имущественного характера. В отношении требований неимущественного характера заявленное истцом ходатайство о частичном уменьшении этих требований должно рассматриваться судом как частичный отказ от иска.

Поскольку представитель истца в судебном заседании 26.02.2026 подтвердил, что выразил волю своим ходатайством от 26.02.2026 на отказ от требований в части применения последствий недействительности сделок в связи с тем, что регистрационные записи об отсутствии обременений уже внесены, к данному ходатайство подлежат применению правовые нормы об отказе от иска.

В соответствии с положениями части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд принимает отказ от иска, если он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Пунктом 4 части 2 статьи 150 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что отказ истца от иска в части требований о применении последствий недействительности сделок на основании частей 2, 5 статьи 49 АПК РФ подлежит принятию, поскольку является правом истца, не противоречит действующему законодательству, не нарушает права и законные интересы других лиц, заявление об отказе от иска подписано уполномоченным лицом.

При таких обстоятельствах производство по делу в указанной части следует прекратить.

Как следует из материалов дела, по результатам конкурса между Администрацией ФИО4 ВО (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения № 8 от 05.03.2009.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор – победитель торгов (протокол № 19 конкурсной комиссии о результатах конкурса по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок от 20.02.2009) принимает в аренду земельный участок общей площадью 270 000 кв.м. из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:32:6300014:62, расположенный по адресу: Воронежская область, Эртильский район, в южной части кадастрового квартала 36:32:6300014.

Согласно пункту 1.3 договора он заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента регистрации договора в УФРС по Воронежской области Эртильский отдел.

По акту приема-передачи от 05.03.2009 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.

Государственная регистрация договора аренды произведена 23.11.2010, о чем содержится отметка регистрационного органа на договоре.

При этом договор аренды не содержит обязанности конкретной стороны договора по осуществлению его государственной регистрации. Согласно уведомлению Управления Росреестра по Воронежской области от 25.11.2010 в адрес Администрации ФИО4 ВО государственная регистрация договора аренды произведена по заявлению арендатора – ФИО1

Из пояснений регистрирующего органа следует, что запись в ЕГРН от 23.11.2010 за № 36-36-33/006/2010-128 об обременении земельного участка правом аренды ФИО1 внесена по заявлению ФИО1 сроком действия с 23.11.2010 на 15 лет. Действия Управления Росреестра по Воронежской области по внесению указанной записи в установленном порядке не оспаривались.

На основании договора перенайма № 1 от 14.06.2017, заключенного ФИО1 и ООО «Алексеевское», права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО «Алексеевское». О переходе прав и обязанностей арендатора к ООО «Алексеевское» Администрация ФИО4 ВО уведомлена ФИО1 14.06.2017.

Право аренды ООО «Алексеевское» со ссылкой на указанный договор перенайма зарегистрировано за ООО «Алексеевское» 20.06.2017 на срок действия с 20.06.2017 по 23.11.2025 (номер записи 36:32:6300014:62-36/033/2017-5). Действия Управления Росреестра по Воронежской области по внесению указанной записи в установленном порядке также не оспаривались.

Впоследствии на основании заключенных между ООО «Алексеевское» (залогодатель) и ООО «Беркана Био» (залогодержатель) договоров о залоге от 30.10.2024 и от 21.11.2024 в ЕГРН внесены записи об обременении земельного участка ипотекой в пользу ООО «Беркана Био» на срок с 28.11.2024 по 01.11.2025 (применительно к договору о залоге от 21.11.2024) и с 01.11.2024 по 01.11.2025 (применительно к договору о залоге от 30.10.2024).

Полагая, что заключенные ответчиками договоры залога не соответствуют закону, поскольку заключены за пределами 15-летнего срока действия договора аренды, который Администрация ФИО4 ВО исчисляет с 05.03.2009 как даты подписания договора, а не с 23.11.2010 как даты его государственной регистрации, истец обратился с настоящим иском в суд.

Как следует из выписки из ЕГРН от 12.12.2025, обременение земельного участка ипотекой в пользу ООО «Беркана Био» было снято.

Рассмотрев по существу иск в оставшейся части, непосредственно исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В числе способов защиты гражданских прав согласно статье 12 ГК РФ – признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Договоры о залоге в отношении земельного участка заключены ответчиками 30.10.2024 и 21.11.2024, следовательно, к ним применяются положения ГК РФ о недействительности сделок в действующей редакции.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец считает, что договоры залога заключены за пределами 15-летнего срока действия договора аренды.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Следовательно, при рассмотрении заявленных требований судом подлежит истолкованию положение договора аренды о сроке его действия.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1.3 договора аренды он заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента регистрации договора.

Договор аренды заключен по результатам конкурса на условиях, предложенных арендодателем, разногласий по толкованию условий пункта 1.3 договора о сроке его действия не имелось.

Пунктом 46 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 и действовавших на момент внесения первоначальной записи в ЕГРН от 23.11.2010 за № 36-36-33/006/2010-128 об обременении земельного участка правом аренды ФИО1, было установлено, что в графу «Срок» Приложения № 3 (в отношении записи об аренде) заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность.

Действия регистрирующего органа по внесению указанной записи в установленном порядке Администрацией ФИО4 ВО не оспаривались.

Изложенное позволяет суду заключить, что перед подписанием договора, в момент его подписания и после внесения записи в ЕГРН об аренде у арендодателя отсутствовали возражения против возможности начала исчисления 15-летнего срока действия договора аренды с даты его регистрации, а значит препятствий в истолковании пункта 1.3 договора по правилам статьи 431 ГК РФ в пользу срока «с 23.11.2010 по 23.11.2025» не имеется.

У суда также не имеется оснований констатировать неправомерность внесения регистрационным органом записи о сроке обременения земельного участка арендой в пользу ФИО1 на 15 лет с 23.11.2010.

Более того, в соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям закона, действующим в момент его заключения.

На момент заключения договора аренды № 8 от 05.03.2009 действовала прежняя редакция пункта 3 статьи 433 ГК РФ: «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Иных требований законодательством того периода установлено не было. Предельный срок аренды земельного участка сторонами не нарушен.

Следовательно, возможность исчисления 15-летнего срока действия договора аренды с даты его регистрации в полной мере соответствовала закону.

Кроме того, в рассматриваемый период еще не были приняты разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», однако имелась правовая позиция пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

ООО «Алексеевское», вступая в правоотношения аренды как третье лицо по договору перенайма № 1 от 14.06.2017 и принимая на себя права и обязанности арендатора, действуя разумно и осмотрительно в порядке статей 1, 10 ГК РФ могло полагаться на данные ЕГРН о сроке обременения земельного участка арендой. Изложенное также относится и к ООО «Беркана Био» как залогодержателю по договорам о залоге от 30.10.2024 и от 21.11.2024.

В этой связи довод истца о том, что в нарушение пункта 5 статьи 166 ГК РФ ООО «Алексеевское» и ООО «Беркана Био» детально не проанализировали договор аренды, подлежит отклонению. Сопоставление регистрационных записей и пункта 1.3 договора с учетом приведенных выше результатов толкования договора в порядке статьи 431 ГК РФ со всей очевидностью позволяло ответчикам исходить из обременения земельного участка арендной вплоть по 23.11.2025.

Истец же, напротив, со своей стороны также длительное время полагался на действительность записи об обременении земельного участка арендой в пользу ООО «Алексеевское» после регистрации перенайма, что в совокупности с предыдущим длительным аналогичным поведение приводит суд к возможности применения пункта 5 статьи 166 ГК РФ по отношению к настоящему иску: заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таким образом, обременения ипотекой в пользу ООО «Беркана Био» на основании сделок о залоге имущества от 30.10.2024 и 21.11.2024 были внесены в пределах срока действия обременения арендной в пользу ООО «Алексеевское».

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

ООО «Алексеевское» уведомило Администрацию ФИО4 ВО о передаче права аренды в залог в пользу ООО «Беркана Био» 30.10.2024.

Иных оснований недействительности сделок о залоге имущества от 30.10.2024 и 21.11.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:32:6300014:62 истцом не заявлено.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины и не оплачивал ее при подаче иска.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области от иска в части требований о применении последствий недействительности сделок.

Производство по делу в указанной части прекратить.

В оставшейся части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.


Судья Д.И. Тисленко