Постановление от 20 июня 2018 г. по делу № А40-190641/2017

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-25170/2018

Дело № А40-190641/17
г. Москва
21 июня 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2018 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «ЭКОЛОГИЯ-СЕРВИС 98»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 марта 2018 года

по делу № А40-190641/17, принятое судьей Скачковой Ю.А.

по иску ООО «ЭКОЛОГИЯ-СЕРВИС 98»

к ДГИ г. Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (по доверенности от 02.10.2017)

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 25.12.2017)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Экология-Сервис 98» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 31,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, изложив отдельные пункты Договора купли-продажи в следующей редакции: Пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 1 580 000 (один миллион пятьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.09.2017 г. № 22/08/17, выполненным ООО «НЕДВИГА.ПРО». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется». Пункт 3.4: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 26 333 (двадцать шесть тысяч триста тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга». Пункт 5.1: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды».

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, решил: В иске Общества с ограниченной ответственностью «Экология-Сервис 98» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 25.05.1992г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 15.11.1991г.) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004019:30527, общей площадью 31,7 кв.м, (этаж 1, пом. IV, комн.2, 4-7) по цене 1 580 000 руб.00 коп. отказать.

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «Экология-Сервис 98» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 25.05.1992г.) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 15.11.1991г.) При заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером 77:04:0004019:30527, общей площадью 31,7 кв.м, (этаж 1, пом. IV, комн.2, 4- 7), путем принятия пункта 3.1. в следующей редакции: «Цена объекта составляет 2 569 500 (два миллиона пятьсот шестьдесят девять тысяч пятьсот рублей ноль копеек) в соответствии с Заключением эксперта от 19.01.2018г.№ 03/18-Э ООО «БСГ - КОНСАЛТИНГ ГРУПП». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.» Путем принятия пункта 3.4. в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 42 825 (сорок две тысячи восемьсот двадцать пять) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Путем принятия пункта 5.1. в следующей редакции: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных в п.3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение норм процессуального права, ссылаясь при этом, что суд первой инстанции урегулировав разногласия по цене, определенной в ходе экспертизы вышел за пределы исковых требований, также указал, что экспертиза проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности, суд необоснованно отклонил ходатайство о проведении по делу дополнительной экспертизы. В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить.

Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика против доводов жалобы возражал.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.09.2000 г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО «Экология-Сервис 98» (арендатор, общество, истец) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 05- 00452/00, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 50,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Стороны заключили Дополнительное соглашение к договору аренды № 05- 00452/00 от 29.09.2000 г., согласно которому, учитывая отказ Арендатора от части помещения (1-й этаж, помещение IV, комн. 3) арендованного по договору, Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду имущество (нежилое помещение) общей площадью 31,7 кв.м. Согласно п. 2.1. договора аренды его срок установлен по 14.07.2005. Поскольку после истечения срока аренды ни одна из сторон не отказалась от договора, договор возобновлен на неопределенный срок. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ООО «Экология-Сервис 98» отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «Экология-Сервис 98» полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 07.07.2017г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 2 667 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26.07.2017 № Д-858-0433/17, выполненного ЗАО «МБЦ».

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно выполненному ООО «НЕДВИГА.ПРО» по заказу истца отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, от 19.09.2017 г. № 22/08/17, цена спорного объекта составила 1 580 000 руб. 19.09.2017 г.

Истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Департамент городского имущества города Москвы.

Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении госуслуги.

ООО «Экология-Сервис 98» полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договор купли-продажи имущества по цене, предложенной обществом (с учетом протокола разногласий), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Суд пришел к правомерному выводу о том, что в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО "Экология Сервис 98" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с тем, что отчеты оценщиков, на которые ссылались стороны, содержали различную стоимость выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, заключением которой установлено, что рыночная стоимость объекта на дату экспертной оценки 07.07.2017г. составила 2 956 000 рублей, без учета НДС.

Довод истца о том, что суд неправомерно удовлетворили требования истца о выкупе помещений по цене, определенной судебной экспертизой, а не по той цене, по которой просил суд, тем самым суд вышел за пределы исковых требований, апелляционный суд отклоняет.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО "ООО «БСГ-Консалтинг Групп» " соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 2 956 000 рублей, за вычетом суммы неотделимых улучшений, определенной истцом и не оспоренной ответчиком.

Кроме того, суд отклоняя вышеуказанные доводы истца отмечает, что истец просил урегулировать разногласия по п. п. 3.1, 3.4 договора, из чего следует, что между сторонами возник преддоговорной спор, в связи с чем суд первой инстанции обязан был урегулировать спорные условия договора (ч. 1 ст. 446 ГК РФ), что и сделано судом.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 марта 2018 года по делу № А40-190641/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Д.Н. Садикова

Судьи В.Р. Валиев

Н.И. Левченко