Решение от 16 марта 2026 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, <...>

www.krasnodar.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32- 65726/2023
г. Краснодар
17 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.03.2026г.

Решение в полном объеме изготовлено 17.03.2026г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Cербиным С.Н.


рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

к АО «ФПК-Электрон», г. Краснодар

Третьи лица:

АО «Тандер», г. Краснодар

ООО «ГУК-Краснодар», г. Краснодар

о приведении помещений в первоначальное состояние


по встречному иску АО «ФПК-Электрон», г. Краснодар

к администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

о сохранении помещений в переустроенном и перепланированном состоянии


при участии в судебном заседании:

от администрации: ФИО1 – представитель по доверенности;

от АО «ФПК-Электрон»: ФИО2 – представитель по доверенности;

от АО «Тандер»: ФИО3 – представитель по доверенности;

от ООО «ГУК-Краснодар»: не явился, извещен.

установил:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в суд с иском к АО «ФПК-Электрон» (далее – общество), согласно которого просит:

обязать АО «ФПК-Электрон» привести нежилые помещения № 1127, № 1135, расположенные в многоквартирном доме № 76 по ул. им. Селезнева в городе Краснодаре в первоначальное состояние, соответствующее технической документации;

в случае неисполнения решения суда взыскать с АО «ФПК-Электрон» в пользу администрации судебную неустойку в размере 10 000 руб. в день, начиная со дня окончания месячного срока, установленного для исполнения решения суда, и до его фактического исполнения (уточненные требования).

АО «ФПК-Электрон» обратилось в суд со встречным иском к администрации, согласно которого просит:

сохранить нежилое помещение № 1135, площадью 333, 3 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402010:8125, расположенное по адресу: <...> в переустроенном и перепланированном состоянии;

признать право собственности на нежилое помещение № 1135, общей площадью

333, 3 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402010:8125, расположенное по адресу: <...> (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета первоначального иска, привлечены АО «Тандер» и

ООО «ГУК-Краснодар».

Представитель ООО «ГУК-Краснодар» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлен.

Администрация в судебном заседании требования первоначального иска

(в уточненной редакции) поддержала, против удовлетворения встречного иска возражает.

Общество в судебном заседании требования встречного иска в уточненной редакции поддержало, против удовлетворения первоначального иска возражает.

АО «Тандер» в судебном заседании требования встречного иска поддержало, против удовлетворения первоначального иска возражает.

Исследовав материалы дела, суд установил, что АО «ФПК-Электрон» является собственником нежилых помещений № 27, 28, 28/1, 29, 29/1, 29/2, 29/3, 29/5, 29/6, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 38/1, 39, 40/2, 41, 44, назначение – нежилое, площадь 426, 0 кв. м, этаж - 1, литеры Ш1, Ш2, Ш3, Ш4, под/Ш1, под/Ш2, под/Ш3, под/Ш4, с кадастровым номером 23:43:0402010:631 в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Селезнева, 76. Управляющей организацией в отношении спорных помещений является ООО «ГУК-Краснодар».

Согласно выписке из ЕГРН от 26.12.2022 № КУВИ-001/2022-229995656 указанные нежилые помещения переданы в аренду АО «Тандер» на 10 лет по договору от 11.08.2021

№ КрФ/32587/21.

В рамках рассмотрения запроса прокуратуры Карасунского административного округа г. Краснодара 13.09.2021 осуществлен комиссионный выезд на место по адресу:

<...> с участием представителей прокуратуры, специалистов департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации, управления по жилищным вопросам администрации, управления муниципального контроля и МКУ МО город Краснодар «Горжилхоз», в ходе которого установлено, что в нежилых помещениях первого этажа ведутся ремонтные работы – демонтирована часть перегородок, у входа в нежилые помещения со стороны двора обустроено крыльцо. Общество как собственник спорных нежилых помещений с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства в установленном порядке не обращалось.

Согласно технического паспорта ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по городу Краснодару по состоянию на 18.11.2021 как уже существующей входной группе устроен пандус, а также организована новая входная группа к нежилым помещениям

№ 27, 28, 28/1, 29/2, 29/3, 31, 32, 41, 44 по ул. Селезнева, 76.

Также в ходе проведения муниципального жилищного контроля визуальным осмотром установлены следующие нарушения, зафиксированные в акте проверки от 25.10.2021 № 1746/2142-р, а именно:

перегородки между нежилыми помещениями № 35, 36, 37, 38, 39, 41, 42/2, 44 МКД демонтированы;

перегородки с дверными проемами демонтированы в нежилых помещениях № 31, 32, 33, 34 МКД;

демонтирован дверной проем между помещениями № 28 и № 29 МКД;

проведена перепланировка с демонтажем перегородок в помещениях № 29/1, 29/6, 29/2, 29/3, 29/5;

в нежилом помещении № 44 МКД демонтирован оконный проем. Вместо оконного проема возведена входная группа и оборудована разгрузочно-погрузочная зона.

По результатам контрольного (надзорного) мероприятия в целях устранения выявленных нарушений обществу выдано предписание от 25.10.2021 № 1746/2142-р, в соответствии с которым АО «ФПК-Электрон» в срок до 25.12.2021 необходимо привести указанные помещения в первоначальное состояние, соответствующее технической документации.

В целях проверки исполнения обществом предписания на основании задания от 28.12.2022 № 193 проведено контрольное (надзорное) мероприятие, в ходе которого установлено невыполнение обществом выданного ранее предписания от 25.10.2021

№ 1746/2142-р, что зафиксировано в акте от 28.12.2022.

Согласно выпискам из ЕГРН от 15.03.2023 из объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0402010:631 образованы и поставлены на государственный кадастровый учет 16.02.2023 следующие объекты:

помещение № 1127, этаж № 1, с кадастровым номером 23643:0402010:8124, площадью 99, 6 кв. м;

помещение № 1135, этаж № 1, с кадастровым номером 23643:0402010:8125, площадью 326, 4 кв. м.

16.02.2023 на помещения с кадастровыми номерами 23643:0402010:8124 и 23643:0402010:8125 зарегистрировано право собственности АО «ФПК-Электрон».

По состоянию на 28.03.2023 в отношении каждого из помещений № 1127 и № 1135 изготовлены технические паспорта.

Полагая, что спорные нежилые помещения перепланированы и реконструированы без соответствующего согласования и разрешения, администрация обратилась в суд с иском о приведении спорного объекта в соответствие с разрешительной документацией.

Общество, полагая, что в спорных нежилых помещениях проведены перепланировка и переустройство, не требующие получения разрешительной документации, а также ссылаясь на принятие полного комплекса мер по легализации проведенных перепланировки и переустройства, заявило встречный иск о сохранении помещения № 1135 в перепланированном состоянии и признании права собственности на него. При этом общество пояснило, что часть земельного участка, на которой расположена входная группа, не входит в состав общего имущества МКД, помещение № 1135 не входит в состав МКД, реконструированное помещение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными

статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), подпунктом 26

пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –

ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации

от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (пункт 5 постановления

№ 44).

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Учитывая, что законом для нежилого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, в силу статьи 6 ГК РФ, статьи 7 ЖК РФ применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются из общих начал и смысла законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Документ, подтверждающий принятие положительного решения по данному вопросу, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (пункт 6 статьи 26 ЖК РФ). Решение вопроса о возможности сохранения спорного объекта в перепланированном виде относится к компетенции уполномоченных органов.

Положения статьи 29 ЖК РФ не содержат запрет и не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить помещение в существующем состоянии.

Собственник помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом осуществляющим согласование (часть 3

статьи 29 ЖК РФ).

Вместе с тем, частью 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, нормы права предусматривают возможность легализации самовольно проведенной перепланировки, в случае отсутствия нарушения прав третьих лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (далее – Правила № 170).

Пунктом 1.7 Правил № 170 установлены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений и повышение благоустройства жилых домов и жилых помещений.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 постановления № 44 для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной (пункт 28 постановления № 44).

Таким образом, осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия собственников помещений в МКД, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

В обоснование иска администрацией указано, что ответчиком произведена реконструкция спорных нежилых помещений в отсутствие разрешительной документации и согласия собственников помещений в МКД на реконструкцию помещений и использование части земельного участка, находящегося в долевой собственности собственников помещений в МКД.

Ответчик, предъявляя встречный иск о сохранении объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на него указал, что в спорном помещении проведена перепланировка, не требующая получения разрешительной документации; перепланировка проведена с согласия собственников помещений в МКД и не затронула земельный участок, находящийся в долевой собственности собственников помещений в МКД. Также ответчик пояснил, что им принимались все необходимые меры для легализации проведенной перепланировки.

Учитывая разногласия сторон относительно природы проведенных в спорном помещении работ, в целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленным требованиям, определением суда от 25.06.2024 по ходатайству общества назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики спорного объекта – нежилого помещения

№ 1135 с кадастровым номером 23:43:0402010:8125, расположенного в многоквартирном доме № 76 по ул. им. Селезнева в городе Краснодаре?

2) Соответствует ли спорный объект технической документации? Если не соответствует, то в чем выражается несоответствие (в результате производства каких работ произошли изменения объекта)? Имела ли место реконструкция объекта? Затронуто ли общедомовое имущество многоквартирного жилого дома при выполнении перепланировки помещения № 1135 с кадастровым номером 23:43:0402010:8125?

3) Соответствует ли спорный объект строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки?

4) Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

По результатам проведения исследований экспертом подготовлено заключение от 22.09.2025 № 2995/5-3-24/16.1.

В рамках исследования по первому вопросу экспертом установлены следующие технические характеристики нежилого помещения № 1135 с кадастровым номером 23:43:0402010:8125:

Общая площадь - 333, 3 кв. м;

Этажность - 1; количество входов и выходов из здания непосредственно наружу - 3;

Количество помещений - 2; высота помещений - 3, 80 м;

Количество санузлов, общих помещений, лестниц – не оборудованы в спорных комнатах;

Системы инженерного обеспечения – электроэнергия, отопление, кондиционирование;

Конструктивная схема – каркасная из сборных железобетонных элементов, образуется вертикальными несущими конструкциями (колоннами), соединенными жестко с балками (ригелями), объединенными в единую пространственную систему горизонтальными несущими конструкциями. Фундаменты сборные стаканного типа, балки железобетонные таврового сечения, перекрытия из многопустотных плит, стены кирпичные, из стеновых блоков, крыша плоская, окна витражные металлопластиковые, двери металлопластиковые.

Функциональное назначение – на момент проведения экспертного осмотра эксплуатируется в качестве магазина «Магнит».

Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что доступные для визуального исследования технические характеристики и внутренние планировочные решения помещения № 1135 на момент экспертного осмотра:

соответствуют данным технической документации – техническому паспорту по состоянию на 28.03.2023; проекту «Перепланировка и переустройство нежилых помещений № 27, 28, 28/1, 29, 29/1, 29/2, 29/3, 29/5, 29/6, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 38/1, 39, 40/2, 41, 44 многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>», выполненному ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по состоянию на 28.07.2021; эскизному проекту изменения внешнего вида фасада нежилых помещений

№ 27, 28, 28/1, 29, 29/1, 29/2, 29/3, 29/5, 29/6, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 38/1, 39, 40/2, 41, 44 многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>», выполненному ИП ФИО4 по состоянию на 2021 год;

не соответствуют техническому паспорту нежилого помещения (нежилые помещения) № 27, 28, 28/1, 29, 29/1, 29/2, 29/3, 29/5, 29/6, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 38/1, 39, 40/2, 41, 44 по ул. Селезнева, 76 в г. Краснодаре, выполненному

ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по состоянию на 07.06.2021.

С 07.06.2021 в исследуемом нежилом помещении № 1135 выполнены следующие работы:

демонтированы ненесущие перегородки между помещениями № 35, 36, 37, 38, 39, 41, 42/2, 44 МКД и образовано одно помещение № 44;

демонтированы ненесущие перегородки между помещениями № 41 и № 44, возведены стеклянные перегородки с дверными проемами между данными помещениями, площадь помещения № 41 увеличена за счет площади помещения № 44;

демонтирована часть ненесущей наружной стены в помещении № 44, в наружном остеклении в помещении № 44 организован проем (вход) и установлен дверной стеклянный блок; выполнено устройство крыльца с однопролетным пандусом (входная группа в помещение № 44);

к существующему крыльцу (входная группа в помещение № 41) выполнено устройство однопролетного пандуса с обеих сторон оснащенного двухуровневыми поручнями круглого сечения с вертикальными стойками.

Вышеперечисленные работы, проведенные в нежилом помещении № 1135 одноэтажной пристройки к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу:

<...>, относятся к работам по реконструкции и не привели к изменению общего имущества многоквартирного дома.

Также экспертом в ходе проведения экспертизы установлено, что выполненная входная группа в помещение № 44 исследуемого нежилого помещения № 1135 выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 23:43:04022010:431 (стр. 37 заключения).

По третьему вопросу эксперт указал, что спорный объект – нежилое помещение

№ 1135, с кадастровым номером 23:43:0402010:8125 соответствует действующим строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и градостроительным требованиям в следующих параметрах:

высота помещений 3,80 м;

отметка площадки перед входом выполнена выше тротуара более чем на 0,4 м;

предусмотрено устройство воздушно-тепловых завес;

в здание имеется вход, доступный для маломобильных групп населения;

при входе в спорные помещения предусмотрены лестницы и пандусы шириной

более 1, 0 м;

пандус входной группы в помещение № 41 имеет двухстороннее ограждение с поручнями на высоте 0,9 и 0,7 м; верхний и нижний поручни пандуса находятся в одной вертикальной плоскости с границами прохожей части пандуса;

ступени лестниц выполнены ровными, без выступов, размер проступей лестниц от

0, 3 до 0, 33 м, размер подступенок – 0,16 м;

из помещений исследуемого здания имеются 2 эвакуационных выхода непосредственно наружу, которые удовлетворяют требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам, площади помещений, отделенные противопожарными перегородками, составляют менее 300 кв. м;

высота эвакуационных выходов в свету составляет более 1,9 м, ширина более 1,0 м, высота горизонтальных участков путей эвакуации составляет более 2,0 м, ширина

более 1,0 м;

в полу на путях эвакуации отсутствуют перепады высот и выступы, высота порогов составляет менее 5 см;

перед наружными дверьми (двумя эвакуационными выходами) предусмотрена горизонтальная входная площадка с длиной и шириной более 1,5 м;

расстояние по путям эвакуации от дверей наиболее удаленных помещений до выхода наружу составляет менее 25 м;

эвакуационные пути в пределах помещения обеспечивают возможность безопасного движения людей через эвакуационные выходы из данного помещения;

спорное здание оборудовано автоматическими установками пожарной сигнализации, а также оповещением о пожаре и системой управления эвакуацией при пожаре;

конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения исследуемого здания обеспечивают возможность проведения мероприятий по спасению людей, возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в помещения;

вблизи от исследуемого объекта и внутри здания отсутствуют какие-либо источники шума, требующие устройства специальной защиты в помещениях, зоны с особыми условиями использования территорий в пределах границ земельного участка, на котором произведена реконструкция, не установлены;

вокруг здания отсутствуют габаритные близко расположенные сооружения, препятствующие попаданию солнечных лучей в помещения при естественном движении солнц.

В рамках ответа на четвертый вопрос эксперт установил, что конструктивное решение и техническое состояние несущих элементов реконструированного нежилого помещения № 1135 с кадастровым номером 23:43:0402010:8125 угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке статьи 88 АПК РФ эксперт ФИО5 пояснила, что выполненные обществом в нежилом помещении № 1135 строительные работы не привели к изменению общедомового имущества МКД, поскольку пристройка, в которой расположено спорное помещение, является отдельно стоящим зданием общественного назначения (имеет самостоятельный фундамент и собственную крышу).

Изучив все представленные в дело документы наряду с заключением эксперта, выслушав пояснения эксперта в судебном заседании, суд критически относится к выводам эксперта о том, что нежилое помещение является отдельной пристройкой к многоквартирному жилому дому и не относится к общему имуществу МКД.

Пунктом 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ, подпунктом «г» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 18.11.2025 № 15472/29 на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии с постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 30.05.2008 № 1370 «О формировании земельных участков под многоквартирными домами за счет средств местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар)» департаментом архитектуры и градостроительства проведен комплекс работ по образованию и постановке на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом по ул. Селезнева, 76 в г. Краснодаре.

Постановлением администрации от 04.10.2012 № 8858 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Селезнева, 76 в г. Краснодаре.

По результатам проведенных работ земельный участок под указанным многоквартирным домом поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:43:04022010:431, площадью 5572 кв. м и видом разрешенного использования – для эксплуатации 9-этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно приложенной схеме границ земельного участка по ул. Селезнева, 76 в

г. Краснодаре нежилое помещение № 1135 с входными группами расположено в границах земельного участка, предоставленного для эксплуатации 9-этажного многоквартирного жилого дома и иных, входящих в состав такого дома объектов недвижимости.

В исследовательской части экспертного заключения (стр. 14, 18) указано, что нежилое помещение с кадастровым номером 23:43:0402010:8125 расположено в здании с кадастровым номером 23:43:0402010:502, являющимся многоквартирным жилым домом. Данное обстоятельство также подтверждается имеющимися в деле выписками из ЕГРН относительно помещения с кадастровым номером 23:43:0402010:8125 и здания с кадастровым номером 23:43:0402010:502.

Как следует из представленной в дело проектной и технической документации принадлежащие обществу нежилые помещения расположены в пристройке, являющейся неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома по ул. Селезнева, 76 в г. Краснодаре, строительство которой в составе трех 9-этажных односекционных жилых домов по

ул. Селезнева в г. Краснодаре было запроектировано в 1974 году.

Таким образом, нежилое помещение № 1135 с кадастровым номером 23:43:0402010:8125 входит в состав многоквартирного жилого дома и, соответственно, его ненесущие конструкции относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения и выводов по вопросу № 2 устройство входной группы привело к изменению параметров объекта (нежилое помещение № 1135), в связи с чем проведенные в нежилом помещении № 1135 строительные работы относятся к работам по реконструкции, для проведения которой необходимо получение в силу статей 36, 40, 44 ЖК РФ согласия всех собственников помещений в МКД и соответствующего разрешения на реконструкцию.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023) согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества.

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества (письмо Минстроя России от 22.10.2020 № 31768-ОГ/04).

Вместе с тем реконструкция проведена обществом с нарушением установленного порядка.

Доказательства обращения общества в установленном порядке за разрешением на реконструкцию в деле отсутствуют, также как не представлены доказательства того, что обществу чинились препятствия в получении разрешения на реконструкцию или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано.

Представленный в дело протокол общего собрания собственников помещений в МКД от 11.09.2021 № 1 не содержит согласия всех собственников помещений в МКД на изменение фасада нежилых помещений, принадлежащих обществу, как того требуют положения статьи 40 ЖК РФ.

В данном случае произведенная обществом самовольная реконструкция в многоквартирном доме была связана с оборудование входа в нежилое помещение № 1135 посредством демонтажа оконного проема и разрушения части стены, являющейся общим имуществом, что нарушает права и законные интересы собственников других помещений многоквартирного дома. В связи с этим помещение № 1135 не может быть сохранено в реконструированном состоянии, независимо от того, что такая реконструкция, по мнению судебного эксперта, не создает реальной угрозы жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, поскольку обществом не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления реконструкции спорного нежилого помещения № 1135, требование администрации подлежит удовлетворению в части приведения помещения № 1135 в соответствие с технической документацией путем демонтажа дверного стеклянного блока, погрузочно-разгрузочной зоны и входной группы (крыльцо с однопролетным пандусом) в помещение № 44, являющееся частью нежилого помещения № 1135, с кадастровым номером 23643:0402010:8125.

В остальной части исковые требования администрации удовлетворению не подлежат, поскольку демонтаж ненесущих перегородок между внутренними помещениями

№ 35, 36, 37, 38, 39, 41, 42/2, 44 МКД в целях образования единого помещения, а также возведение между помещениями стеклянных перегородок с дверными проемами не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.

По требованию администрации о присуждении судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10000 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 28 - 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Пленум

№ 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2

статьи 308.3 ГК РФ).

Таким образом, действующее законодательство, позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Исходя из принципа разумности и сохранения баланса интересов сторон, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд установил наличие оснований для взыскания судебной неустойки в сумме 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента истечения срока, установленного для его добровольного исполнения, по день фактического исполнения решения суда.

При определении срока, в течение которого обществу необходимо устранить вышеуказанные несоответствия, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Между тем, запрета на применение иных сроков судами при рассмотрении требования о сносе самовольной постройки (приведении самовольной постройки в прежнее состояние) действующее законодательство не содержит.

Учитывая изложенное, суд считает возможным установить обществу двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу на приведение помещения № 1135 (его наружных стен) в первоначальное состояние.

Поскольку судом установлены нарушения со стороны общества порядка проведения реконструкции общего имущества собственников МКД в помещении № 1135 (возведения на месте оконного проема дверного блока и входной группы в отсутствие согласия всех собственников, без разрешительной документации) требования АО «ФПК-Электрон» о признании права собственности на помещение № 1135 в реконструированном виде удовлетворению не подлежат.

Требование общества по встречному иску о сохранении в переустроенном и перепланированном состоянии нежилого помещения № 1135 также не подлежит удовлетворению ввиду избрания неверного способа защиты права.

Нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации не урегулирован вопрос о процедуре реконструкции (объединении) нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, при разрешении данного спора суды руководствуются нормами жилищного законодательства.

Как следует из постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006 (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года) вопрос о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование (при наличии заявления о сохранении помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки помещения.

Из материалов дела следует, что разрешение на реконструкцию общество в установленном порядке не получало, за получением разрешительной документации в уполномоченные органы не обращалось.

Требование о сохранении нежилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии является неверным способом защиты нарушенного права.

Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Аналогичная правовая позиция содержится в судебной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2014 № 308-ЭС14-1759, определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС15-3116 от 17.04.2015, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 по делу № А53-29318/2015).

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине по первоначальному и встречному искам, а также расходы на судебную экспертизу следует возложить на

АО «ФПК-Электрон».

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 49, 65, 70, 110, 159, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск:


Обязать АО «ФПК-Электрон», г. Краснодар устранить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома и за свой счет в течение двух месяцев с даты вступления решения суда в законную силу произвести демонтаж дверного стеклянного блока в помещении № 44 и входной группы (крыльцо с однопролетным пандусом) в помещение № 44, являющееся частью нежилого помещения № 1135, с кадастровым номером 23643:0402010:8125, восстановив на их месте оконный проем.

В случае неисполнения судебного акта в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу взыскать с АО «ФПК-Электрон», г. Краснодар в пользу администрации муниципального образования город Краснодар неустойку в размере

5000 руб. за каждый день неисполнения решения до фактического его исполнения.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с АО «ФПК-Электрон», г. Краснодар в доход федерального бюджета

6000 руб. государственной пошлины.


Встречный иск:


В иске отказать.

Перечислить ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, г. Краснодар с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края 104 220 руб. (платежное поручение № 179 от 27.06.2024) за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам:

ИНН/КПП <***>/230801001

ОКПО 02844664

ОГРН <***>

Банк: Южное ГУ Банка России г. Краснодар

БИК 010349101

ОКТМО 03701000

Казначейский счет: 03214643000000011800

Лицевой счет : 20186Х66080

ЕКС 40102810945370000010

Код дохода: 00000000000000000130 (за экспертизу № 2995/5-3-24/16.1, эксперт ФИО5).

Взыскать с АО «ФПК-Электрон», г. Краснодар в пользу ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, г. Краснодар 35 705 руб. стоимости экспертизы.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья М.В. Крылова