Решение от 19 марта 2025 г. по делу № А78-13219/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-13219/2022
г.Чита
20 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2025 года

Решение изготовлено в полном объёме 20 марта 2025 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Курбатовой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.И. Кочмарёвой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гамзюковой Татьяны Дмитриевны (ОГРН 308753605700097, ИНН 753602121880) к индивидуальному предпринимателю Ли-Фа Эльвире Леонидовне (ОГРН 316753600062479, ИНН 753505005180) о взыскании 215813,91 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.07.2018; 371 281,72 руб. договорной неустойки за период с 16.02.2021 по 01.06.2023,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 15.07.2018, заключенного между ИП ФИО1 и ИП ФИО2, согласно которому арендатору должно быть передано нежилое помещение торговой площадью 43,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Чита, ул. Ленинградская №43 и принадлежащее арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии 75АА №275670 от 22.12.2011 и применении последствий недействительности сделки путем возврата от ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 арендных платежей за аренду самовольной постройки в размере 1158839,5 руб., при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску (ответчик по встречному) – ФИО3, представителя по доверенности от 04.02.2025 (срок действия до 31.12.2025);

от ответчика по первоначальному иску (истец по встречному) – ФИО4, представителя по доверенности от 25.02.2023 (срок действия три года);

от третьего лица – представитель явку не обеспечил, извещен.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец по первоначальному иску, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик по первоначальному иску, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.07.2018 за период с января 2021 по сентябрь 2021 г. в размере 215813,91 руб., договорной неустойки за период с 16.02.2021 по 21.09.2021 в размере 215813,91 руб.

Определением от 09.11.2022 заявление истца принято к производству в порядке упрощенного производства.

Ответчик 12.12.2022 представил ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства (т. 1 л.д. 58-61).

Определением от 13.12.2022 суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового производства, назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании и рассмотрении дела по существу.

25.07.2023 от индивидуального предпринимателя ФИО2 поступило встречное исковое заявление о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 15.07.2018, заключенного между ИП ФИО1 и ИП ЛиФа Эльвирой Леонидовной, согласно которому арендатору должно быть передано нежилое помещение торговой площадью 43,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Чита, ул.Ленинградская №43 и принадлежащее арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии 75АА №275670 от 22.12.2011 и применении последствий недействительности сделки путем возврата от ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 арендных платежей за аренду самовольной постройки в размере 1158839,5 руб. (т. 3 л.д. 8-10).

Определением суда от 01.08.2023 встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 принят для его совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках дела №А78-13219/2022.

Определением от 21.11.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа «Город Чита» (далее – третье лицо, администрация).

В ходе рассмотрения дела ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ходатайствовал о назначении судебной экспертизы (т. 2 л.д. 97, 127), проведение которой просил поручить эксперту обществу с ограниченной ответственностью «СтройАвтоЭксперт», на разрешение поставить вопросы (скорректированные в ходе рассмотрения дела):

1) Определить площадь спорного арендованного помещения по договору аренды нежилого помещения от 15.07.2018 в строении с кадастровым номером 75:32:030756:902;

2) Определить является ли строение с кадастровым номером 75:32:030756:902 отдельно стоящим строением, либо пристройкой к строению с кадастровым номером 75:32:030756:18?

3) Определить является ли строение с кадастровым номером 75:32:030756:902 новым строительством, либо реконструкцией строения с кадастровым номером 75:32:030756:18?

4) Определить является ли строение с кадастровым номером 75:32:030756:902 строением вспомогательного назначения либо торговым?

5) Могло ли установленное в арендованном ИП ФИО2 помещении в строении с кадастровым номером 75:32:030756:902 отопительное оборудование (электрические конвекторы) с учетом конструктивных особенностей помещения обеспечить необходимый температурный режим в соответствии с целевым назначением помещения в качестве торгового в зимний период времени?

Определением от 29.02.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Забтехпроект» ФИО7, ФИО8, производство по делу приостановлено.

25.04.2024 в суд от экспертного учреждения поступило заключение эксперта (т. 4 л.д. 1-32).

Определением от 26.06.2024 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 31.07.2024 эксперты ФИО7 и ФИО8 дали пояснения по проведенной экспертизе, представив письменные пояснения (т. 4 л.д. 90-95).

Истец по первоначальному иску 20.06.2023 требование уточнил, просил взыскать с ИП ФИО2 задолженность по договору аренды нежилого помещения от 15.07.2018 в размере 215813,91 руб., неустойку за период с 16.02.2021 по 01.06.2023 в размере 371281,72 руб. (т.2 л.д. 91-93).

Протокольным определением от 21.06.2023 уточненное требование истца по первоначальному иску принято к рассмотрению в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец по первоначальному иску уточненное требование поддержал, встречный иск оспорил по доводам иска, письменных пояснений, отзыве на встречное исковое заявление, заявив об истечении срока исковой давности по встречному иску, итоговой позиции по делу (т. 1 л.д. 4-6, 79-80, т. 2 л.д. 2, 95-96, т. 3 л.д. 2-3, 33-34, 102-103, 136-137, т. 4 л.д. 66-70, вх. №А78-Д-4/24414 от 27.02.2025).

Ответчик по первоначальному иску требования оспорил, встречный иск поддержал по мотивам, изложенным в возражениях, дополнений к ним, отзывах на пояснения, дополнениях к встречному исковому заявлению, в случае удовлетворения первоначального иска просил применить положения статьи 333 ГК РФ (т.1 л.д. 58-61, 136-137, т. 2 л.д. 11-12, 43-44, 137-139, т. 3 л.д. 4-5, 8-9, 41-42, 49, 121, т. 4 л.д. 80-81, 147, ), итоговой позиции по делу (представлена в с/з от 06.03.2025).

Третье лицо представило отзыв на иск (т. 3 л.д. 59-61), явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в соответствии с частью 4 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 15.07.2018 заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор) (т.1 л.д. 17-22).

По условиям пунктов 1.1 и 1.2 договора арендатор принял во временное пользование нежилые помещения торговой площадью - 43,50 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии 75 АА № 275670 от 22.12.2011, арендуемое помещение предоставлено арендатору для использования под розничную торговлю и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели.

Как указывает истец, в период пользования торговыми площадями с 01.01.2021 по 21.09.2021, в связи с неоплатой арендной платы и потребленной электрической энергии в полном объеме, у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 215813,91 руб.

Ответственность за неуплату арендатором арендной платы в сроки, установленные договором стороны согласовали в пункте 5.1 договора, указав, что арендодателем может быть взыскана пеня в размере 1% общей суммы арендной платы за каждый день просрочки.

25.02.2022 ИП ФИО9 в адрес Ип ФИО2 направлена претензия с требованием об оплате задолженности по арендной плате и начисленной неустойке (т.1 л.д. 55).

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Отказ в добровольном порядке оплатить имеющуюся задолженность послужил основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки за просрочку оплаты.

Ответчик, полагая отсутствующими основания для взыскания арендной платы ввиду предоставления помещения, возведенного истцом без соответствующего разрешения, заявил встречный иск о недействительным договора аренды нежилого помещения и применении последствий недействительности сделки путем возврата ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 арендных платежей за аренду самовольной постройки.

Рассмотрев первоначальный и встречный иски, дав оценку имеющимся в деле доказательствам, с учетом доводов сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения не допускается (статьи 309, 310 ГК РФ).

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 15.07.2018 заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор) (т.1 л.д. 17-22).

По условиям пунктов 1.1 и 1.2 договора арендатор принял во временное пользование нежилые помещения торговой площадью - 43,50 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии 75 АА № 275670 от 22.12.2011, арендуемое помещение предоставлено арендатору для использования под розничную торговлю и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели.

В соответствии с пунктом 4.1 договора сумма арендной платы составляла 1000 руб. на 1 кв. м. Указанная сумма включает в себя плату за предоставленные коммунальные и эксплуатационно-технические услуги помещения), электроэнергия, потребленная арендатором, оплачивается согласно приборам, установленным в арендуемом помещении по действующим тарифам ПАО «Читаэнергосбыт».

В последующем размер арендной платы согласован в размере 850 руб. с 01.02.2019 (т. 1 л.д. 90).

Согласно пункту 4.3 договора сумма арендной платы вносится арендатором, начиная с 15.07.2018 на расчетный счет арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца.

В соответствии с пунктом 7.1 договор вступает в действие с 15.07.2018 и действует по 31.12.2018.

Согласно акту приема-передачи объекта недвижимости от 15.07.2018 (т. 1 л.д. 21) имущество передано ответчику.

Стороны не оспаривают, что по истечении 31.12.2018 арендные отношения по взаимному соглашению сторон продолжились, в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений.

В ходе рассмотрения дела ответчик возразил на требования истца, указав, что в зимнее время не обеспечивалось обязательство арендодателя достижению оптимального температурного режима помещения, обогреваемого за счет электрических конвекторов, недостатки ненадлежащего технического состояния помещения не устранялись арендодателем, в связи с чем, использовать помещение арендатором не представлялось возможным, в связи с чем, оснований для взыскания арендной платы ответчик не усматривает. Кроме того, по доводам ответчика площадь арендуемого помещения арендодателем определена неверно, переданное в аренду помещение, не принадлежит истцу, является самовольным строением, в связи с чем, договор аренды является недействительной сделкой, а оплаченные арендные платежи подлежат возврату арендатору в качестве последствий недействительности такой сделки.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Статья 153 ГК РФ признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды нежилые помещения торговой площадью - 43,50 кв.м., расположенное по адресу: <...>, принадлежат арендодателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии 75 АА № 275670 от 22.12.2011.

Названное свидетельство представлено в материалы дела (т. 2 л.д. 3).

Земельный участок, на котором распложено спорное помещение, также принадлежит на праве собственности истцу (т.2 л.д. 4-7).

При этом по доводам ответчика спорное помещение находится в самовольно построенном здании с кадастровым номером 75:32:030756:902, право собственности, на которое зарегистрировано истцом только 18.10.2021 (т. 2 л.д. 17), то есть после прекращения арендных отношений с ответчиком, здание истцом использовалось как торговое с отступлением от его назначения - строение вспомогательного использования.

Возражая на доводы ответчика, истец указал, что обращался в комитет градостроительной политики Администрации городского округа «Город Чита» в установленном порядке для оформления разрешения на строительство объекта (т. 2 л.д. 30-40, 86-88, т. 3 л.д. 90-100).

Так согласно ответу комитета градостроительной политики Администрации городского округа «Город Чита» от 04.04.2017 №937 (т. 2 л.д. 28) оформление разрешения на строительство объекта «строение вспомогательного использования» (подсобное помещение) №1 по адресу <...> в соответствии с подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не предусмотрено, оформление разрешения не требуется.

Собственник земельного участка вправе возводить на нем с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае, если в соответствии с данным кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется.

Согласно пункту 3 части 17 статьи Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Согласно отзыву третьего лица (т.3 л.д. 59-61) на обращения ИП ФИО1 с представленной проектной документацией комитетом дан ответ об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство объекта вспомогательного использования (т.3 л.д. 62-88, 105-106).

Судом определением от 29.02.2024 назначена судебная экспертиза с постановкой следующих вопросов:

- №2 - определить является ли строение с кадастровым номером 75:32:030756:902 отдельно стоящим строением, либо пристройкой к строению с кадастровым номером 75:32:030756:18?

- №3 - определить является ли строение с кадастровым номером 75:32:030756:902 новым строительством, либо реконструкцией строения с кадастровым номером 75:32:030756:18?

- №4 - определить является ли строение с кадастровым номером 75:32:030756:902 строением вспомогательного назначения либо торговым?

Эксперты в ответах на указанные вопросы указали следующее (т. 4 л.д. 16-17):

- строение с кадастровым номером 75:32:030756:902 является пристройкой к строению с кадастровым номером 75:32:030756:18 в связи с тем, что характер конструктивной схемы строения 75:32:030756:902, и характер использования объекта соответствует реконструкции объекта 75:32:030756:18, не может рассматриваться как отдельно стоящее, несущая стена пристроенной части здания с кадастровым номером 75:32:030756:902, примыкающей к несущей стене здания с кадастровым номером 75:32:030756:18 отсутствует (письменные пояснения эксперта т. 4 л.д 91),

- строение с кадастровым номером 75:32:030756:902 является реконструкцией строения с кадастровым номером 75:32:030756:18, так как было образовано путем реконструкции существующей террасы здания 75:32:030756:18 путем утепления перекрытия и здания стен на существующем основании,

- строение с кадастровым номером 75:32:030756:902 является строением торгового назначения.

Заключение эксперта федеральный законодатель отнес к числу доказательств (часть 2 статьи 64 АПК РФ), которые могут представлять лица, участвующие в деле, для подтверждения обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Ответчик полагает, что экспертным заключением подтверждены доводы ответчика о самовольности строения, ввиду его возведения без соответствующего разрешения, о передаче в аренду ответчику вспомогательного помещения как торгового помещения, что в свою очередь, по мнению ответчика, является злоупотреблением правом со стороны истца.

Вместе с тем, указанные доводы ответчика (истца по встречному иску) подлежат отклонению, поскольку никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, в том числе заключение эксперта, проводившего судебную экспертизу, которое подлежит оценке судом, как любое другое доказательство (часть 2 статьи 64, части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно акту приема-передачи объекта недвижимости от 15.07.2018 объект аренды передан арендатору, передаваемый объект недвижимости соответствует условиям договора, претензий у получающей стороны нет (т. 1 л.д. 21).

Согласно пункту 1.2 договора арендуемое помещение предоставлено арендатору для использования под розничную торговлю и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели.

Использование помещения, предоставленного истцом, в период с 2018 года по сентябрь 2021 года, ответчик не отрицает.

Договор аренды подписан сторонами без возражений и замечаний.

Так в соответствии с пунктом 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

ИП ФИО10 осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно статье 2 ГК РФ является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. При этом добровольно подписав договор, получив по акту приема-передачи помещение, используя его на протяжении 3-х лет, ответчик тем самым согласился с его условиями, доводов о недействительности договора, доводов о его недействительности ни до освобождения помещения, ни после освобождения (до поступления иска в суд) не заявлял.

Кроме того, в силу пункта 10 вышеназванного постановления №73 договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Здание с кадастровым номером 75:32:030756:902, в котором расположено спорное нежилое помещение, на дату рассмотрения настоящего иска, самовольной постройкой не признано.

Передача в аренду вспомогательного помещения, используемого как торговое, на ведении предпринимательской деятельности ответчика в арендуемом помещении не отразилось (доказательств обратного не представлено).

Согласно ответу комитета градостроительной политики Администрации городского округа «Город Чита» от 05.06.2024 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, используемого в качестве торгового, не требовалось (т.4 л.д. 97).

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Ответчиком не доказано, что в действиях истца по передаче в аренду помещения, фактически используемого арендатором на протяжении длительного времени, имелся умысел в причинении какого-либо вреда арендатор, злоупотребление истцом правом судом не установлено.

При этом суд считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Доказательств о наличии у арендатора с момента аренды (2018 год) до 2021 года претензий к арендодателю, связанных с индивидуализацией арендуемого помещения, назначения, его технических характеристик и условий, материалы дела не содержат. Арендатором помещение с 2018 года использовалось для ведения предпринимательской деятельности в целях получения прибыли, доводы о недействительности договора ввиду введения в заблуждение арендатора заявлены после прекращения арендных отношений (сентябрь 2021 года) только в ходе рассмотрения дела (в 2023 году).

Ответчиком, кроме доводов о последствиях недействительности сделки в виде возврата арендных платежей, не представлено каких-либо иных доводов о том, какой охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной имеется.

Также в соответствии с пунктом в статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из акта передачи помещения, исполнение договора аренды началось 15.07.2018

Суд соглашается с позицией истца по первоначальному иску в отношении истечения срока давности по требованию о недействительности сделки (т.3 л.д. 33).

Доводы о недействительности сделки заявлены истцом по встречному иску во встречном иске 25.07.2023 (т. 3 л.д. 8), соответственно, предусмотренный трёхлетний срок исковой давности на предъявление исковых требований о признании данной сделки недействительной ввиду ее ничтожности считается истекшим.

С учетом вышеизложенного, оснований для удовлетворения требований о признании сделки недействительной не имеется, в связи с чем, требование истца по встречному иску о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 15.07.2018 и производного от него требования о применении последствий недействительности сделки путем возврата от ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 арендных платежей за аренду самовольной постройки в размере 1158839,5 руб. не подлежит удовлетворению.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.

Как указывает истец, за период с 01.01.2021 по 21.09.2021 у ответчика с учетом частичных оплат имеется задолженность по арендной плате и потребленной электрической энергии в общем размере 215813,91 руб.

В соответствии с пунктом 4.1 договора сумма арендной платы составляла 1000 руб. на 1 кв. м. Указанная сумма включает в себя плату за предоставленные коммунальные и эксплуатационно-технические услуги помещения), электроэнергия, потребленная арендатором, оплачивается согласно приборам, установленным в арендуемом помещении по действующим тарифам ПАО «Читаэнергосбыт».

В последующем размер арендной платы согласован в размере 850 руб. с 01.02.2019 (т. 1 л.д. 90) (указанное сторонами не оспорено).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (статья 612 ГК РФ).

Стороны в ходе рассмотрения дела не опровергли, что обогрев спорного помещения в период аренды ответчиком осуществлялся за счет электрических конвекторов (т. 2 л.д. 46).

Как указывает ответчик, в зимний период времени 2020-2021 года арендованное помещение не использовалось арендатором, ввиду отсутствия централизованного отопления, система отопления в виде конвекционных обогревателей не обеспечивала помещение оптимальным температурным режимом, конвекторы выходили из строя, в связи с чем, в помещении было холодно.

В подтверждение указанных доводов ответчик представил в материалы дела переписку между арендатором и арендодателем в период с 08.02.2021 по 22.09.2021 (т.2 л.д. 47-77) в отношении спорного помещения, в том числе зимний период времени.

Согласно сообщениям арендатора, изложенным в данной переписке, помещение с 26.12.2020 по март 2021 года не использовалось ввиду проблем с отоплением, обращаясь к арендодателю об исключении из начислений по арендной плате периода с января по март 2021 год до устранения неисправностей с отоплением (т. 2 л.д. 47-50, 60-62, 65), о необходимости их замен (т. 1 л.д. 81, 146).

Истец, возразив на указанные доводы ответчика об отсутствии оснований для исключения зимних периодов времени из начислений арендной платы, указал, что арендатором не доказано неиспользование помещения в период с декабря 2020 по февраль 2021 года, у арендатора не имелось препятствий для обращения к истцу по вопросу отопления, в том числе о фиксации поломки отопительных приборов, температуры в помещении, о направлении уведомления об отказе в продлении договора или освобождении помещения.

Действительно, как следует из пункта 3.10 договора арендатора, обязался сообщить арендодателю о предстоящем освобождении арендуемого помещения в письменной форме не позднее, чем за два месяца до предполагаемого освобождения, помещение передается арендодателю по акту приема-передачи.

Вместе с тем, суд находит верным довод ответчика о наличии оснований для освобождения от арендной платы за период январь-февраль 2021 года, поскольку согласно переписке арендодатель фактически не отрицал обстоятельства, связанные с холодным температурным режимом помещения и необходимости замены электрических конвекторов, указывая арендатору на снижение размера оплаты на электрическую энергию (на 50%) (т. 2 л.д. 49, 50), о редакции договора с 01.03.2021 на возражения арендатора об отказе от оплаты за январь-февраль 2021 года, о присутствии на замерах (т. 2 л.д. 67-74, т.1 л.д. 81, 146, 147).

Указанную переписку суд считает надлежащим доказательством, подтверждающим препятствия использования спорного помещения в январе-феврале 2021 года (в пределах спорного периода по иску) ввиду низкого температурного режима помещения из-за использования системы отопления посредством электрических конвекторов.

Кроме того в подтверждение указанных доводов в материалы дела представлены ответчиком сведения с Пал «Сбербанк» о движении денежных средств по терминалам ответчика, установленным в частности в помещении по адресу <...> согласно которым операции в январе-феврале 2021 года по данному адресу не зарегистрированы (т.4 л.д. 148-157).

Использование помещения с марта 2021 года также подтверждается указанной перепиской согласно сообщений арендатора (.2 л.д. 62-65).

Согласно направленным счетам в сопровождение редакции договора от 01.03.2021 (т. 2 л.д. 62-64, 67-77), универсальным передаточным документам (т.2 л.д. 78-85) арендная плата с электрической энергией за период с марта 2021 по сентябрь 2021 года составила 250023,91 руб., а именно: март 2021 года в размере 36975 руб., апрель 2021 года в размере 36975 руб., май 2021 года в размере 36975 руб., июнь 2021 года в размере 36975 руб., июль 2021 года в размере 36975 руб., август 2021 года в размере 38314,94 руб., сентябрь 2021 года в размере 26833,97 руб.

Объем электрической энергии, указанной в универсальных передаточных документах за август, сентябрь 2021 года (т.2 л.д. 83-84) подтвержден представленными показаниями (т.1 л.д. 91).

Таким образом, суд считает подтвержденными доводы истца о начислении арендной платы за период с марта 2021 года по сентябрь 2021 года и обоснованными доводы ответчика об отсутствии оснований для ее начисления в январе и феврале 2021 года.

В части поставленного на экспертизу вопроса №5 (могло ли установленное в арендованном ИП ФИО2 помещении в строении с кадастровым номером 75:32:030756:902 отопительное оборудование (электрические конвекторы) с учетом конструктивных особенностей помещения обеспечить необходимый температурный режим в соответствии с целевым назначением помещения в качестве торгового в зимний период времени?) экспертам не представилось возможным ответить на указанный вопрос ввиду отсутствия электрических конвекторов на момент проведения экспертизы, информации о их количестве и мощности (т.4 л.д. 17).

Вместе с тем, подлежит отклонению довод ответчика, касающийся площади спорного помещения (т.2 л.д. 43), исходя из пунктов 1.1, 4.1 договора и применительно к статье 611 ГК РФ, поскольку согласно экспертному заключению (ответ на вопрос №1 экспертизы) по результатам инструментальной части обследования площадь помещения по договору аренды нежилого помещения от 15.07.2018 в строении с кадастровым 75:32:030756:902 составила 46,85 кв.м., что больше площади, указанной в договоре (43,50 кв.м.). Соответственно, метод расчета арендной платы, исходя из площади 43,50 кв.м., прав ответчика не нарушает.

С учетом вышеизложенного, требование истца по первоначальному иску подлежит удовлетворению в размере 250023,91 руб., в остальной части указанное требование не подлежит удовлетворению.

Пунктом 5.1 договора установлена ответственность арендатора в виде пени за неуплату арендной платы в срок, установленный договором, в виде пени в размере 1% от общей суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 4.3 договора сумма арендной платы вносится арендатором, начиная с 15.07.2018 на расчетный счет арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Истцом начислены пени за несвоевременное внесение арендных платежей с 16.02.2021 по 01.06.2023 (за исключением периода действия моратория) в общем размере 371281,72 руб. согласно уточненному расчету, исходя из размера задолженности и ставки 0,3% (т.2 л.д. 92-93).

Поскольку судом требование истца в части основного долга удовлетворено частично, расчет неустойки также подлежит начислению на задолженность с марта 2021 года.

При этом суд принимает во внимание принятый истцом способ расчет неустойки, исходя из сниженной истцом ставки 0,3%, оплаты арендатора (т.1 л.д. 64-65).

Правила о моратории, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, в настоящем случае верно применены истцом, поскольку задолженность возникла до введения его в действие.

Согласно расчету суда неустойка за период с 16.03.2021 по 01.06.2023, за исключением периода действия моратория с 01.04.2022 по 31.03.2022, составила 247663,98 руб., исходя из расчета:

Расчёт по задолженности, возникшей 16.03.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

36 975,00

16.03.2021

27.07.2021

134

36 975,00 × 134 × 0.3%

14 863,95 р.

-36 975,00

27.07.2021

Оплата задолженности

Итого:

14 863,95 руб.

Расчёт по задолженности, возникшей 16.04.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

36 975,00

16.04.2021

16.08.2021

123

36 975,00 × 123 × 0.3%

13 643,78 р.

-36 975,00

16.08.2021

Оплата задолженности

Итого:

13 643,78 руб.

Расчёт по задолженности, возникшей 16.05.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

36 975,00

16.05.2021

16.08.2021

93

36 975,00 × 93 × 0.3%

10 316,03 р.

-25,00

16.08.2021

Оплата задолженности

36 950,00

17.08.2021

01.10.2021

46

36 950,00 × 46 × 0.3%

5 099,10 р.

-36 950,00

01.10.2021

Оплата задолженности

Итого:

15 415,13 руб.

Расчёт по задолженности, возникшей 16.06.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

36 975,00

16.06.2021

01.10.2021

108

36 975,00 × 108 × 0.3%

11 979,90 р.

-50,00

01.10.2021

Оплата задолженности

36 925,00

02.10.2021

31.03.2022

181

36 925,00 × 181 × 0.3%

20 050,28 р.

Итого:

32 030,18 руб.

Расчёт по задолженности, возникшей 16.07.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

36 975,00

16.07.2021

31.03.2022

259

36 975,00 × 259 × 0.3%

28 729,58 р.

Итого:

28 729,58 руб.

Расчёт по задолженности, возникшей 17.08.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

38 314,94

17.08.2021

31.03.2022

227

38 314,94 × 227 × 0.3%

26 092,47 р.

Итого:

26 092,47 руб.

Расчёт по задолженности, возникшей 15.09.2021

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

26 833,97

15.09.2021

31.03.2022

198

26 833,97 × 198 × 0.3%

15 939,38 р.

Итого:

15 939,38 руб.

Итого за период с 16.01.2021 по 31.03.2022 = 146 714,47 руб.

Расчёт по задолженности, возникшей с 03.10.2022

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с
по

дней

139 048,91

03.10.2022

01.06.2023

242

139 048,91 × 242 × 0.3%

100 949,51 р.

Всего за период с 16.03.2021 по 01.06.2023 неустойка составила 247663,98 руб.

Ответчик заявил о снижении размера неустойки (т.1 л.д. 59-61).

В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчиком не представлено доказательств нарушения им срока оплаты арендной платы в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства).

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктами 69 - 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 75 указанного постановления установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В соответствии с пунктом 77 указанного постановления снижение размера договорной неустойки допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть учтены такие обстоятельства как чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Истцом начислена неустойка, исходя из ставки 0,3%, в то время как в договоре стороны согласовали ее размер, исходя из ставки 1% за каждый просрочки.

Таким образом, примененную истцом самостоятельно сниженную в три раза ставку неустойки суд считает разумной и соразмерной нарушенному обязательству, в том числе, исходя из периода просрочки (свыше двух лет), в связи с чем, не усматривает оснований для снижения неустойки, определенной истцом по ставке 0,3%.

К взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере 247663,98 руб. В остальной части требования о взыскании неустойки суд отказывает.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном, в том числе главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения настоящего дела, по ходатайству ответчика была назначена экспертиза.

Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Забтехпроект».

25.04.2024 в суд от экспертного учреждения поступило заключение эксперта (т. 4 л.д. 1-32).

Согласно счету №9 от 24.04.2024 стоимость экспертизы составила 80000 руб. (т.4 л.д. 34).

Ответчик представил доказательство внесения денежных средств на депозитный счет суда в размере 80000 руб.

Поскольку в удовлетворении встречного иска отказано, доводы ответчика, связанные с ничтожностью договора, строительства объекта в отсутствие соответствующих разрешений, о вспомогательном характере помещения судом отклонены, то судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 80000 руб. остаются на ИП ФИО2

Поскольку в удовлетворении встречного иска судом отказано, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины остаются на истце по встречному иску.

Истец по первоначальному иску при обращении в суд оплатил государственную пошлину в размере 11633 руб. (т. 1 л.д. 9).

Цена первоначального иска с учетом ее увеличения составила 14722 руб.

Требования истца по первоначальному иску удовлетворены судом частично.

Государственная пошлина распределяется по правилам статьи 110 АПК РФ с учетом того, что иск удовлетворен на 65,99%. Ответчик по первоначальному иску возмещает истцу расходы по уплате государственной пошлины в размере 9714 руб., государственная пошлина в размере 5008 руб. (так как в части иска отказано)относится на истца по первоначальному иску, из которой 3089 руб. подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета. (14722 руб. государственная пошлина от увеличенной цены иска - 11633 руб. (оплаченная истцом государственная пошлина в бюджет)).

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения за период с марта 2021 по сентябрь 2021 года в общем размере 139048,91 руб., неустойку за период с 16.03.2021 по 31.03.2022 и 03.10.2022 по 01.06.2023 в общем размере 247663,98 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9714 руб.

В остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3089 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья А.А. Курбатова