Решение от 12 мая 2024 г. по делу № А40-212457/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-212457/23-37-1736
г. Москва
13 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.08.2023)

третье лицо: ВЫСШИЙ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ОРГАН ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ ГОРОДА МОСКВЫ-ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ (125032, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд.

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.12.2023 № ДГИ-Д-1656/23;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 30.12.2023;

от третьего лица - ФИО2 по доверенности от 24.05.2023 № 4-47-1078/23. 



УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к  Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИП ФИО1, ответчик)  со следующими требованиями:

1)           Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, площадью 74,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1.

2)           Установить сумму возмещения в соответствии с отчетом об оценке от 25.04.2023 № П1847-Ю42-И3/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», в размере 12 765 350 рублей (двенадцать миллионов семьсот шестьдесят пять тысяч триста пятьдесят) рублей.

3)           Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременений) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записей:

- № 77:02:0000000:2152-77/051/2020-1 от 22.10.2020 (аренда).

4)           Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, площадью 74,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1;

а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации

- города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0011003:4549, площадью 74,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1.

5)           Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

- В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации на принудительное освобождение Нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 279, 281, 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56, 56.1, 56.11 ЗК РФ и на Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы».

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против иска по доводам письменных пояснений.

Третье лицо поддержало позицию истца.

Эксперт ООО «ЛСЭ» ФИО5 обеспечил явку в судебное заседание.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

ФИО1 (Правообладатель, Ответчик) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, площадью 74,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1 (далее - нежилое помещение), о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности от 27.10.2011 № 77-77-02/005/2011-946.

В отношении Нежилого помещения в ЕГРН внесены записи об ограничении (обременении):

- № 77:02:0000000:2152-77/051/2020-1 от 22.10.2020 (аренда).

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282) и Земельным (ст. ст. 49, 56) и Жилищным (ст. 32) кодексами Российской Федерации.

Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения од (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; 3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.

В соответствии с указанным нормативным актом, Правительством Москвы подготовлена и реализуется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1), Законом города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14), иными, принятыми в целях реализации указанных закона Российской Федерации и закона города Москвы, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 №4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

При этом, ст. 2 указанного закона определено, что правовую основу обеспечения дополнительных гарантий жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации составляют Конституция Российской Федерации, общепризнанные принципы и нормы международного права, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы и другие нормативные правовые акты Российской Федерации, настоящий Закон и иные нормативные правовые акты города Москвы.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение недвижимого имущества в связи с  принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд).

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Согласно пункту 2 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В соответствии с п. 4.2.14(1) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент на основании и во исполнение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения об изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве.

Во исполнение порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах для государственных нужд города Москвы в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве (Порядок), утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП «Об утверждении порядков взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при осуществлении мероприятий, направленных на обеспечение освобождения территорий города Москвы, и признании утратившими силу правовых актов города Москвы», Департамент уполномочен на совершение следующих действий при изъятии нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве:      - направление запроса в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в целях выявления лиц, нежилые помещения которых подлежат изъятию в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве;

- подготовку и принятие правового акта об изъятии нежилых помещений в рамках реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве (решение об изъятии нежилых помещений);

- обеспечивает опубликование в порядке, аналогичном порядку, установленному для опубликования сообщений о планируемом изъятии земельных участков, сообщения о планируемом изъятии нежилых помещений;

- направляет решение об изъятии нежилых помещений правообладателям изымаемых объектов недвижимого имущества;

- опубликовывает решение об изъятии нежилых помещений;

- направляет копию решения об изъятии нежилых помещений в Росреестр;

- обеспечивает направление в Департамент экономической политики и развития города Москвы копии решения об изъятии нежилых помещений в целях организации проведения независимой оценки рыночной стоимости изымаемых нежилых помещений, а также определения убытков, причиненных изъятием нежилых помещений;

- обеспечивает подготовку проекта соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве (соглашение об изъятии) и направление проекта соглашения об изъятии собственнику нежилых помещений для подписания;

- в случае, если по истечении 90 календарных дней со дня получения проекта соглашения об изъятии собственником изымаемого нежилого помещения не представлено подписанное соглашение об изъятии, Департамент обращается в суд с требованием о принудительном изъятии нежилого помещения.

Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 11.04.2023 г. № 21138 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», нежилое помещение, принадлежащие Правообладателю.

В соответствии с отчетом об оценке от 25.04.2023 № П1847-1042-ИЗ/2023, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», определена величина убытков, причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество.

Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение составляет 12 765 350 рублей (двенадцать миллионов семьсот шестьдесят пять тысяч триста пятьдесят) рублей без учета НДС и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные Правообладателям в связи с изъятием.

В соответствии с требованиями ст. 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также ч. 2 ст. 56.10 ЗК РФ в адрес Ответчика письмом от 16.05.2023 № ДГИ-И-30928/23 (трек номер ШПИ 12599374073659), направлены проект соглашения об изъятии для государственных нужд нежилого помещения в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации с приложением материалов оценки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков, причиняемых в связи с изъятием недвижимого имущества.

Письмо возвращено в Департамент 23.06.2023.

Срок заключения проекта соглашения со стороны правообладателя в соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, срок подписания соглашения истек 21.09.2023, в связи с чем, истец обратился в суд.

Ответчик не согласился с размером возмещения за изымаемое имущество, предложенным истцом, ходатайствовал о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением от 30.01.2024г. суд назначил проведение судебной оценочной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "ЛСЭ" ФИО5.

Экспертом ФИО5 даны следующие ответы на вопросы:

ПО ВОПРОСУ №1:

Какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, обшей площадью 74,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва. Старомарьинское <...>/1. по состоянию на дату проведения экспертизы?

Ответ: Рыночная стоимость нежилого помещения обшей площадью 74,3 кв.м с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, расположенного по адресу: <...>/1 по состоянию на 01 марта 2024 года, составляет: 19 863 423 (Девятнадцать миллионов восемьсот шестьдесят три тысячи четыреста двадцать три) рубля.

ПО ВОПРОСУ №2:

Каков размер убытков ответчика от изъятия объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, обшей площадью 74,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, включая упущенную выгоду?

Ответ: Размер убытков ответчика от изъятия объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, обшей площадью 74,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, включая упушенную выгоду, по состоянию на 01 марта 2024 года, составляет: 1 862 611 (Один миллион восемьсот шестьдесят две тысячи шестьсот одиннадцать) рублей.

Представитель истца и третьего лица ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта для допроса.

Ответчик не возражал против удовлетворения ходатайства представителя истца и третьего лица о вызове эксперта.

Суд удовлетворил ходатайство представителя истца и третьего лица, вызвал в судебное заседание эксперта ООО "ЛСЭ" ФИО5 в судебное заседание 12.04.2024 в 15 час. 00 мин. для допроса.

Суд обязал истца обеспечить заблаговременное направление в адрес эксперта вопросов по экспертизе, доказательство направления вопросов эксперту представить в суд.

Суд обязал эксперта ООО "ЛСЭ" ФИО5 обеспечить представление только в суд письменных ответов на вопросы истца.

В судебном заседании 12.04.2024 ФИО5 дала ответы на вопросы истца.

1. Вопрос Эксперту: в связи с чем итоговая стоимость исследуемого объекта не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы?

Ответ: Согласно п.22 «в» ФСО №7: «При применении сравнительного подхода к оценке ... при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

В п. 2.6.7 Заключения Эксперт приводит выборку выставленных на продажу/в аренду объектов-аналогов, а в п. 2.6.8, указывает основные выводы из проведенного исследования рынка недвижимости: «На дату исследования диапазон цен, сопоставимых с Объектом экспертизы объектов-аналогов: 258 000 - 568 571 руб./кв.м. Среднее значение стоимости - 408 723 руб. за 1 кв.м».

Далее Рецензент приводит скриншоты предложений о продаже 3 (трех) аналогичных помещений, имеющих схожие характеристики с исследуемым помещением. Однако, стоит отметить, что указанные цены аналогов - также цены предложений Объектов недвижимости, до введения корректировок на основные ценообразующие показатели, которые отличаются у оцениваемого помещения и предложенных объектов-аналогов. При этом Рецензент не приводит расчет стоимости исследуемого Объекта по своим аналогам, а ограничивается лишь ценами предложений, которые, в процессе введения корректировок, могут быть как значительно увеличены, так и снижены. Также следует обратить внимание, что приведенные аналоги не могут быть учтены в качестве аналогов Объекта экспертизы по следующим причинам:

Аналог №1. Расположен в подвале, а также не имеет внутренней отделки. Как показывает практика, помещения, расположенные в подвале, значительно дешевле помещений, расположенных на первом этаже. Помещения без отделки значительно дешевле помещений с хорошим ремонтом. Ко всему прочему, стоимость за 1 кв.м данного помещения находится в «нижнем» диапазоне.

Аналог №2. Часть помещения так же, как и в первом аналоге, расположена в подвале.

Аналог №3. Находится в САО г. Москвы. Из анализа рынка в открытых источниках можно заметить, что недвижимость в САО дороже, чем недвижимость в СВАО. Также данное помещение расположено внутри квартала и в подвале. Объекты, расположенные внутри квартала и в подвалах значительно дешевле помещений, расположенных на первой линии и на первых этажах. Также аналог не имеет собственного входа и требует косметического ремонта. Такие объекты тоже отличаются по цене от объектов с отдельным входом и типовым ремонтом.

Следует обратить внимание и на то, что разница в стоимости самого «дешевого» аналога отличается на 45% от стоимости самого «дорогого» аналога. Аналогичный разбег цен недопустим при оценке. Аналоги являются не сопоставимыми по ценообразующим факторам.

2. Вопрос Эксперту: в связи с чем Эксперт использовал аналоги, не находящиеся в одном сегменте с объектом исследования, что привело к завышению рыночной стоимости, рассчитанной в рамках доходного подхода.

Ответ: Согласно п. 22 «б» ФСО №7: «... в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным».

Согласно п. 22 «д» ФСО №7: «При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта».

На стр. 29 Заключения указано:

«Для расчетов доходным подходом Эксперт выбрал аналоги №1, №2 и №3. Подобранные аналоги схожи с Объектом экспертизы по следующим параметрам:

В рамках доходного подхода: дате предложения, набору передаваемых имущественных прав, местоположению, типу и материалу стен здания, назначению, этажу расположения, наличию отдельного входа, физическому состоянию здания, состоянию внутренней отделки».

Также следует обратить внимание, что, согласно приведенным скриншотам, валовая коррекция варьируется от 28,9% до 38,1%. Ввиду того, что валовая коррекция составляет менее 50%, это говорит о том, что аналоги сопоставимы с оцениваемым помещением.

Ко всему прочему, Объект экспертизы фактически используется в качестве пункта выдачи OZON (интернет-магазин). Следовательно, по факту, оцениваемое помещение тоже можно отнести к торговому назначению.

Далее Рецензент приводит скриншоты предложений об аренде 2 (двух) аналогичных помещений, имеющих схожие характеристики с исследуемым помещением. Однако, стоит отметить, что указанные арендные ставки аналогов - также арендные ставки предложений Объектов недвижимости, до введения корректировок на основные ценообразующие показатели, которые отличаются у оцениваемого помещения и предложенных аналогов. При этом Рецензент не приводит расчет стоимости исследуемого Объекта по своим аналогам. Также следует обратить внимание, что приведенные аналоги не могут быть учтены в качестве аналогов Объекта экспертизы по причинам:

Во-первых, нельзя делать вывод о величине арендной ставки, основываясь всего лишь на предложениях двух аналогов.

Во-вторых, Рецензент не указывает источник объекта-аналога №1. Не только дата, но даже год предложения отсутствует. Следовательно, проверить подлинность представленной информации по данному аналогу не представляется возможным. Эксперт нашел аналог в открытых источниках. Дата предложения, примерно, конец 2022 года - начало 2023 года (дата оценки Объекта экспертизы - 01 марта 2024 года). На дату оценки данный аналог в открытых источниках отсутствовал, так как позиционировался задолго до нее. Таким образом, указанный аналог не может являться аналогом для оцениваемого помещения, а указанная устаревшая цена - показателем арендных ставок на дату оценки.

В-третьих, площадь аналога №2 отличается от площади оцениваемого Объекта более, чем в 3 раза. Также указанный аналог является аналогичным по отношению к выбранным Экспертом аналогам. То есть, также имеет витринное остекление фасада и относится к объектам торгового назначения. Однако, следует обратить внимание на то, что дата предложения отсутствует. Эксперт нашел данный аналог в архиве. Даты предложений - 2017-2019 гг. Таким образом, указанный аналог так же, как и первый, не может быть аналогом для Объекта экспертизы, а указанная устаревшая цена - показателем ставок аренды на рынке.

3. Вопрос Эксперту: в связи с чем Эксперт использует срок экспозиции, применяемый для продажи недвижимости, в то время как расчет упущенной выгоды подразумевает учет неполученного дохода за время поиска и покупки сопоставимого объектов недвижимости?

Ответ: Эксперт отмечает, что в представленных Рецензентом данных о сроках приобретения помещения имеется некорректная и неточная информация, которая основана на неактуальных источниках.

Так Рецензентом указано, что «в сроки приобретения аналогичного помещения фактически входят переговоры и согласование договора купли-продажи (не более 1 месяца) ...».

В данном случае Рецензент ссылается на следующий источник: https://officetimes.ru/blog/upravlenie-proektom/proekt-pereezd-kak-rasschitat-realnye-sroki.html. Однако, следует обратить внимание, что данная ссылка уже неактуальна.

Таким образом, указанный источник не может быть применен для расчетов.

Более того, в указанном сроке 1,5 месяца. Рецензентом не учтен непосредственный поиск помещения. Данный срок включает лишь оформление сделки и непосредственный переезд, но не поиск аналогичного помещения.

Используемый Рецензентом источник: https://officetimes.ru/blog/upravlenie-proektom/proekt-pereezd-kak-rasschitat-realnye-sroki.html, также уже неактуален.

Следовательно, данный источник также не может быть использован для расчетов.

Срок экспозиции Объекта экспертизы рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) Объекта экспертизы до даты совершения сделки с ним. То есть, итогом поиска помещения является совершение сделки с ним, следовательно, и срок экспозиции будет аналогичен сроку поиска помещений.

Расчет упущенной выгоды подразумевает учет неполученного дохода за время поиска и покупки сопоставимого Объекта недвижимости, что фактически и соответствует сроку экспозиции аналогичных Объектов.

Срок экспозиции, применяемый для продажи аналогичной недвижимости, фактически сопоставим со сроком приобретения аналогичного Объекта (в который входит, в том числе, и непосредственный поиск помещения, переговоры и согласование договора купли-продажи, регистрация договора купли-продажи, переезд в новое помещение).

Следует также учесть, что Собственнику нежилого помещения необходимо время не только для того, чтобы найти аналогичное помещение и приобрести его, но также время, чтобы найти арендатора, согласовать договор аренды и зарегистрировать в установленном законом порядке (в случае необходимости).

Учитывая вышесказанное, замечание Рецензента не обоснованно, нарушение требований п.10 ФСО III отсутствует.

4. Вопрос Эксперту: в связи с чем Эксперт при расчете величины убытков, причиненных изъятием объекта исследования, включает необязательные расходы на вознаграждение риелтору?

Ответ: К услугам риэлтора относится поиск аналогичных объектов недвижимости, юридическое сопровождение сделки, проверка документации и пр. А это означает, что Собственник недвижимости, будь то коммерческая или жилая, понесет затраты на услуги агентств недвижимости по подбору объектов недвижимости, проверке документов и сопровождению сделки купли-продажи.

Профессиональный риэлтор контролирует каждый шаг всего процесса купли-продажи, гарантируя его безопасность. Данная ситуация типична для г. Москвы и соответствует рыночным условиям. Поэтому, как показывает практика, большинство Собственников пользуются услугами риэлтора на рынке недвижимости, прежде всего, для обеспечения безопасности расчетов.

Ко всему прочему, следует отметить, что поиск нужного варианта недвижимости, сбор и оформление всех документов, очереди во все возможные инстанции занимает, как минимум, три месяца, но не каждый Собственник готов тратить на это свое время. Это еще одна из причин, почему Собственники «прибегают» к помощи грамотных и квалифицированных риэлторов. Риэлторские услуги по подбору, сопровождению сделки - это трудоемкий процесс и профессиональная работа, требующая определенных навыков, знаний, и опыта, которые, во-первых, могут отсутствовать у стороны по судебному делу, а во-вторых, требуют значительного количества времени, которое сторона вынуждена будет потратить вследствие принудительного изъятия у нее помещения.

Таким образом, при расчете величины убытков, причиненных изъятием Объектов экспертизы, Эксперт посчитал необходимым включить расходы на вознаграждение риэлтору, по аналогии с расходами на ведение дела в суде профессиональными юристами и адвокатами.

5. Вопрос Эксперту: в связи с чем при расчете упущенной прибыли Экспертом никак не учтены потенциальные расходы?

Ответ: В соответствии со ст. 15 ГК РФ под упущенной выгодой понимаются недополученные доходы, которые правообладатель объектов получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Например, к ней относится прибыль, не полученная в результате уменьшения объема производства или реализации продукции, изменения ассортимента изготовленной продукции, снижения ее качества и т.п.

По общему правилу размер упущенной выгоды равен величине, на которую могло бы увеличиться, но не увеличилось имущество потерпевшего. Размер упущенной выгоды определяется, исходя из характера нарушения договорных обязательств, а не содержания самого обязательства. Иными словами, необходимо выяснить, какое было бы положение потерпевшей стороны, если бы она и ее контрагент надлежащим образом исполнили договор.

Из текста Заключения эксперта:

«Например, если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.

Размер упущенной выгоды может быть выражен в виде материальной выгоды, которую мог получить Собственник нежилого помещения при сдаче его в аренду».

На основании сказанного выше, Эксперт рассчитал упущенную выгоду на основании дохода, получаемого от сдачи имущества в аренду. Утверждение Рецензента, что «Например, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п.1 ст.616 ГК РФ)» соответствует действующему законодательству, однако, в рамках Экспертизы рассчитана упущенная выгода за срок аренды - 5,72 месяцев, ввиду чего предполагать производство капитального ремонта собственником помещения именно в этот период нет оснований.

Представители истца и ответчика на вопрос суда пояснили, что вопросов к эксперту не имеют.

Истец представил письменное ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной экспертизы.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы, поскольку считает ходатайство направленным на затягивание судебного процесса, истцом не представлены ответы экспертных организаций с указанием на возможность производства экспертизы, учитывая, что судебная экспертиза поступила в суд  05.03.2024г.

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное Заключение эксперта ООО «ЛСЭ» ФИО5 от 01.03.2024г. по делу № А40-212457/23-37-1736, с учетом допроса эксперта, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного объекта в размере 19 863 423 руб. 00 коп. и убытки от изъятия объекта недвижимости в размере 1 862 611 руб. 00 коп. не являются достоверными.

Суд соглашается с доводами истца о том, что итоговая стоимость объекта исследования, полученная Экспертом, в размере 267 341 руб./кв. м (раздел 2.8 Заключения, рис. 1), рассчитана выше средних рыночных значений и не соответствует действительной картине рынка коммерческой недвижимости города Москвы.

Согласно открытым источникам информации на дату оценки к продаже предлагались помещения свободного назначения по ценам 81 388 - 146 873 руб./кв. м (рис. 2.1-2.3).

С учетом корректировки на этаж среднее значение удельной стоимости будет составлять 138 629 руб./кв. м.

Корректировка на этаж (=1/0,85) рассчитана на основании «АФОС Справочник: оценка и экспертиза. Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости города Москвы и Московской области 2023 г.»

Таким образом, стоимость объекта исследования не соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости города Москвы на дату оценки.

Нарушены требования ст. 4 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ о том, что «...государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах объективности, всесторонности и полноты исследований...».

Нарушено требование пп. «в» п. 11 ФСО № 7 о том, что «Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: ... анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен...».

Нарушены требования п. 10 ФСО III о том, что « ...оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации...».

В рамках доходного подхода в качестве аналогов использованы объекты, не относящиеся к одному сегменту с объектом исследования (рис. 3).

Аналоги № 1-3 расположены на первой линии крупных магистральных улиц, в непосредственной близости от станций метро, а также имеют витринное остекление.

Следовательно, указанные объекты обеспечены интенсивным автомобильным и пешеходным трафиком и высоким рекламным потенциалом (рис. 4.1-4.2, 5.1-5.2, 6.1-6.2).

Таким образом, аналоги № 1-3 относятся к сегменту торговых помещений для уличной торговли (street retail).

В то время как объект исследования расположен на первой линии некрупной улицы, не имеет витрин, вход в указанное помещение осуществляется с торца здания (рис. 7.1-7.2).

Кроме того, помещения со схожими характеристиками, расположенные в том же жилом здании, что и объект исследования, предлагаются к аренде по ценам 19 460-21 840 руб./кв.м/год, в то время как арендная ставка, рассчитанная Экспертом в рамках доходного подхода, составила 40 665 руб./кв. м (рис. 8.1-8.2).

Таким образом, использование аналогов, не находящихся в одном сегменте с объектом исследования, привело к завышению арендной ставки более чем в два раза.

Нарушено требование п. 22 «б» ФСО № 7 о том, что «...в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам...».

На стр. 47 Заключения при определении размера величины упущенной выгоды в связи с изъятием объекта исследования Эксперт указывает сроки на поиск нежилого помещения в размере 5,72 месяцев.

Эксперт в качестве источников информации приводит данные нескольких источников (рис. 10).

Однако, Экспертом не учтен тот факт, что сроки экспозиции (ликвидности), представленные в источниках, применяются для продажи недвижимости, а не для ее приобретения.

В разделе 2.6.7 Заключения на даты оценки Эксперт проанализировал предложения о  продаже помещений свободного назначения в количестве восьми объектов-аналогов, которые подходят для приобретения объекта недвижимости аналогичного объекту исследования.

Следовательно, можно сделать вывод, что количество предложений достаточно и срок поиска (подбора) будет меньше, чем 6 месяцев, так как количество предложений о продаже помещений свободного назначения превышает спрос на данный вид коммерческой недвижимости в силу их доступности и удобного расположения.

В сроки приобретения аналогичных помещений фактически входят переговоры и согласование договора купли-продажи (не более 1 месяца), регистрация договора купли-продажи (не более 9 рабочих дней) и переезд в новое помещение (не более 3 дней). Таким образом, срок на поиск нежилых помещений не превышает 1,5 месяцев.

Нарушены требования п. 10 ФСО III о том, что «...оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации...».

Эксперт включает в подлежащую возмещению сумму ущерба, причиненного изъятием нежилого помещения, стоимость услуг риелторов для подбора нового помещения, аналогичного изымаемому (рис. 11).

Услуги риелторов - это желание ответчика. Подбор подходящего объекта ответчик может произвести и самостоятельно. Соответственно, данные расходы не являются обязательными.

Необходимыми расходами на оформление права собственности на новое помещение является государственная пошлина за оформление права собственности. Она составляет 2 000 руб. и считается отдельно (стр. 95 и 171 Заключения).

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ о том, что «...отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете...».

Суд считает обоснованным довод истца о нарушении Экспертом методологии расчета размера упущенной выгоды (прибыли).

В разделе 3.3 Заключения величина упущенной прибыли рассчитана только на основании потенциального дохода, получаемого от сдачи имущества в аренду, что привело к завышению итоговой величины упущенной выгоды. Экспертом никак не учтены потенциальные расходы (не учтены статьи расходов).

Условия по содержанию арендованного имущества регулируются ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Права и обязанности арендатора и арендодателя оговариваются в конкретном договоре аренды.

Таким образом, сумма убытков в виде упущенной выгоды (прибыли) должна определяться, исходя из размера дохода, который мог бы получить правообладатель при нормальном функционировании объектов исследования, за вычетом затрат.

Расчет размера упущенной выгоды должен быть максимально приближен к действительности и подтвержден документально.

Следовательно, для корректного расчета размера упущенной выгоды (прибыли) Эксперту необходимо проанализировать дополнительные документы, в том числе договоры аренды, бухгалтерскую отчетность по существующим договорам, управленческую отчетность и др. И только после анализа сведений, характеризующих экономические результаты эксплуатации объекта недвижимости, бухгалтерской и управленческой отчетности произвести расчет упущенной выгоды (прибыли).

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998  № 135-ФЗ о том, что «...отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете...».

Нарушены требования п. 10 ФСО III о том, что «...оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации...».

Таким образом, нарушены требования п. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ о том, что «...Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных...», а также требования Федеральных стандартов оценки, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации.

Данные нарушения привели к некорректному расчету рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0000000:2152 общей площадью 74,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 01.03.2024, определенной Экспертом.

Ввиду вышеизложенного, рассматриваемое Заключение содержит существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, вводит в заблуждение пользователей экспертизы и допускает неоднозначное толкование.

Следовательно, рассматриваемое Заключение эксперта не может быть использовано судом при вынесении решения по делу.

Судом проведена проверка представленного истцом отчета об оценке от 25.04.2023 № П1847-1042-ИЗ/2023, выполненного независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», которым определена величина убытков, причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество.

Согласно отчету об оценке от 25.04.2023 № П1847-1042-ИЗ/2023 сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение составляет 12 765 350 рублей (двенадцать миллионов семьсот шестьдесят пять тысяч триста пятьдесят) рублей без учета НДС и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные Правообладателям в связи с изъятием.

По мнению суда, отчет об оценке от 25.04.2023 № П1847-1042-ИЗ/2023, выполненный независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

При указанных обстоятельствах требования истца об изъятии для государственных нужд города Москвы нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, площадью 74,3 кв. м, расположенного по адресу: <...>/1, подлежат удовлетворению с установлением суммы возмещения правообладателю в размере 12 765 350 руб. 00 коп. в соответствии с Отчётом об оценке от 25.04.2023г. № П1847-1042-ИЗ/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

В совокупности с п. 4 ст. 279 ГК РФ, п.1 ст. 56.11 ЗК РФ и п. 8 Порядка вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина  по иску  в размере 6 000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 239.2, 235, 279, 281, 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56 ЗК РФ, руководствуясь ст.ст 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.08.2023) удовлетворить.


Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, площадью 74,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1.


Установить сумму возмещения в соответствии с Отчётом об оценке от 25.04.2023г. № П1847-1042-ИЗ/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 12 765 350 рублей (двенадцать миллионов семьсот шестьдесят пять тысяч триста пятьдесят) рублей.


Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе записей:

- № 77:02:0000000:2152-77/051/2020-1 от 22.10.2020 (аренда).


Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, площадью 74,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1;

а также перехода и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0000000:2152, площадью 74,3 кв. м, расположенное по адресу: <...>/1.


Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

- Правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

- В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Департаментом городского имущества города Москвы на депозит нотариуса;

- Правообладатель обязан освободить нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Правообладателем указанного срока, предоставить Департаменту городского имущества города Москвы и/или иному уполномоченному исполнительному органу города Москвы и/или подрядной организации право на принудительное освобождение Нежилого помещения. Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное правообладателем собственное имущество и имущество иных лиц.


Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.08.2023) в доход Федерального бюджета РФ 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. госпошлину.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                    Ю.А. Скачкова