Решение от 26 декабря 2018 г. по делу № А21-12385/2018

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

«26» декабря 2018 года

Дело № А21-12385/2018

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2018 года.

Решение изготовлено в полном объеме 26 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Марковой Л.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «МАЯК» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Евроритейл» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 17.08.2017 № 08/17/78 в размере 797 763,39 руб., пени за период с 19.06.2018 по 05.10.2018 в размере 56 521,54 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 20 086 руб.,

при участии:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности, по паспорту;

от ответчика – ФИО3 представитель по доверенности, по паспорту;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «МАЯК» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Евроритейл» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 17.08.2017 № 08/17/78 в размере 797 763,39 руб., пени за период с 19.06.2018 по 05.10.2018 в размере 56 521,54 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 20 086 руб.

Информация о дате и времени судебного заседания своевременно размещена в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы иска, приложенные к нему и дополнительно представленные доказательства. Пояснил, что арендная плата за май 2018 года внесена ответчиком не в полном объеме со ссылкой на пункт 6.2.4. договора аренды ввиду незаполненности иными арендаторами 75 % площади 1, 2 этажей торгового центра по причине приостановления эксплуатации торгового центра. Полагает, что ответчиком неверно трактуется указанный пункт договора, в связи с чем допущена просрочка внесения арендного платежа, повлекшая начисление пени.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска, указывая, что после отмены обеспечительных мер по приостановлению эксплуатации торгового центра в части, 12.05.2018 была возобновлена деятельность в подвале и на 1-м этаже здания (за исключением кафе «Чайхана»), остальные помещения оставались закрытыми. Таким образом, арендодателем не было обеспечено заполнение 75 % площадей 1,2 этажей торгового центра, что предполагает, в силу Договора, уменьшение арендной платы в указанный период.

В судебном заседании представители сторон пояснили, что все доказательства, имеющие значение для полного и правильного рассмотрения дела ими представлены и раскрыты перед судом, иных доказательств, ходатайств не имеется.

Из материалов дела установлено, что 17.08.2017 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 08/17/78 (далее – Договор), согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения (далее – помещения) общей площадью 2 175,6 кв.м., расположенные на 1 этаже и подвале нежилого здания (далее – Здание) по адресу: <...>, для организации розничной торговли. Номера помещений, их площади поименованы в пункте 1.1 Договора, местоположение и границы обозначены на плане (приложение № 1 к Договору). Виды разрешенного использования указаны в пункте 1.3 Договора. Договор заключен на 15 лет (п. 2.1). Помещения переданы. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы в разделе 3 Договора, где, в том числе, указано, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющей, установлен обеспечительный платеж, сроки уплаты арендных платежей авансом не позднее 18 числа каждого текущего (расчетного) месяца (за исключением первого платежа, в отношении которого установлен иной срок уплаты).

В пункте 6.2.4 Договора стороны согласовали следующее условие: арендодатель заверяет и гарантирует, что не будет предоставлять в Здании в аренду нежилые помещения по продаже товаров и услуг, аналогичных товарам (услугам) арендатора общей площадью превышающей 250 кв.м., а равно в Здании арендодателем или третьими лицами не будут организованы / учреждены общеобразовательные, медицинские и иные организации / учреждения, вследствие чего арендатор не сможет осуществлять розничную продажу алкогольной и табачной продукции, а равно Здание, в котором расположены помещения будут заполнены, помимо площадей, занимаемых арендатором, иными арендаторами не менее чем на 75 % от площади первых, вторых этажей. В случае открытия арендодателем в нежилых помещениях в период действия Договора магазина (ов) по продаже товаров, аналогичных товарам арендатора общей площадью превышающей 250 кв.м., а равно если арендодателями или третьими лицами будут организованы / учреждены общеобразовательные, медицинские и иные организации / учреждения, вследствие чего арендатор не сможет осуществлять розничную продажу алкогольной и табачной продукцией, а равно Здание будет заполнено, помимо площадей, занимаемых арендатором, иными арендаторами менее чем на 75 % от площади первых, вторых этажей, в указанный процент не включается площадь арендатора постоянная составляющая арендной платы по договору с даты открытия такого магазина/учреждения/организации и/или заполнения Здания подлежит уплате в размере составляющем 50 % от размера постоянной составляющей арендной платы, предусмотренного настоящим Договором.

Определением Ленинградского районного суда от 20.04.2018 по требованию органов прокуратуры в связи с нарушением требований к пожарной безопасности при эксплуатации здания, создающим угрозу безопасности неопределенному кругу лиц, были применены обеспечительные меры в виде приостановления эксплуатации торгового центра. Определением того же суда от 11.05.2018 меры отменены частично, с 12.05.2018 эксплуатация подвала и первого этажа торгового центра была возобновлена, кроме кафе «Чайхана» на 1-м этаже. Остальные помещения оставались закрытыми. Эксплуатация центра в полном объеме была возобновлена лишь 29.05.2018 после отмены обеспечительных мер полностью.

Полагая, что с 12.05.2018 по 29.05.2018 арендодатель не обеспечил заполнение арендаторами площади 1,2 этажей на 75 %, арендатор произвел оплату за данный период с учетом положений пункта 6.2.4 Договора за минусом 50 % от размера постоянной составляющей арендной платы.

Не согласившись с указанным обстоятельством, арендодатель направил арендатору претензию, которая была оставлена последним без удовлетворения, что и послужило причиной подачи иска в суд.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив имеющиеся доказательства в совокупности с учетом положений статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела установлено, что спорным периодом, за который заявлено о взыскании задолженности по арендной плате в размере 797 763,39 руб. является срок с 12.05.2018 по 29.05.2018. На этот долг, в соответствии с пунктом 8.2 Договора, начислена неустойка по ставке 0,065% с 19.06.2018 по 05.10.2018 в размере 56 521,54 руб. Спорным обстоятельством является толкование понятия «заполненности здания иными арендаторами».

В материалы дела истцом представлены реестр арендаторов с планировками, правила аренды, копии договоров аренды с другими арендаторами в здании, действовавшие в спорный период. Из представленных документов видно и сторонами не оспорено, что в аренду было сдано 100% торговых помещений здания, в том числе 1, 2 этажей.

В период с 12.05.2018 по 29.05.2018 фактическая деятельность в здании торгового центра осуществлялась лишь ответчиком, как указано его представителем, на площади 1 902,9 кв.м. и арендаторами первого этажа и подвала, за исключением кафе «Чайхана» (119 кв.м.).

Площадь 1-го этажа 2 882,9 кв.м., 2-го этажа – 2 877,1 кв.м., а в сумме 5 760 кв.м. Общая площадь здания 12 559,5кв.м. Второй этаж не работал. Таким образом, процент площадей иных арендаторов, за исключением ответчика, на которых непосредственно могла осуществляться торговая деятельность в спорный период составлял около 15 % ((2 882,9 кв.м. - 1 902,9 кв.м. – 119 кв.м.) х100 / 5 760).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Исследовав содержание пункта 6.2.4 Договора суд пришел к выводу, что под «заполнением 1,2 этажей здания иными арендаторами» следует трактовать условие сдачи арендодателем в аренду всех торговых площадей 1, 2 этажей здания суммарно в объеме не менее 75 % как его гарантию на получение от истца, как арендатора, 100 % постоянной составляющей арендной платы по договору, в противном случае, имелось ввиду предоставление арендатору скидки в размере 50 % составляющей арендной платы. Условие о том, чтобы все арендаторы на 1, 2 этажах здания непосредственно осуществляли предпринимательскую деятельность в период режима работы торгового центра (не были закрыты по тем или иным причинам) договор не содержит. Не определены в Договоре ни понятие «заполненности», ни ее длительность (от нескольких минут до нескольких дней), в случае, если часть арендованных помещений по той или иной причине одновременно окажутся закрытыми (в том числе на обеденный перерыв, на технический перерыв в течение 15 минут по п. 3.6 Правил пользования зданием, на учет и т.п.), не указано как должна контролироваться «заполненность», как должен устанавливаться факт ее необеспечения, как и посредством чего фиксироваться и доказываться и т.д. Поскольку, толкование условий договора не должно порождать еще больших неопределенностей в его применении, суд считает, что расширительное толкование условий договора допущено арендатором необоснованно.

Кроме того, необходимо учесть, что договором аренды сторонами установлено, что оплата арендных платежей производится до 18 числа текущего месяца. Расчетным периодом по договору является календарный месяц. В случае, если в течение какого либо календарного месяца срока действия договора происходит изменение размера арендной платы, то новый размер арендной платы рассчитывается с учетом даты указанного календарного месяца, которая была установлена сторонами в качестве даты изменения размера арендной платы по основному договору (п. 3.4. пп. «в», 3.2.2.).

Таким образом, в условиях отсутствия соглашения сторон о дате изменения размера арендной платы при отказе арендатора в применении условий п. 6.2.4 Договора, арендатору следовало произвести оплату арендной платы в полном объеме и после этого предъявлять в установленном порядке требование о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, возникшего ввиду разночтений в толковании условий договора.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 408 ГК РФ только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

С учетом вышеизложенного, заявленное истцом требование о взыскании задолженности по договору аренды за период с 12.05.2018 по 29.05.2018 в размере 797 763,39 руб. следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Так как ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты, то истцом заявлено требование о взыскании пеней на основании пункта 8.2. Договора по ставке 0,065%. Пени рассчитаны истцом с 19.06.2018 по 05.10.2018 в размере 56 521,54 руб. Расчет судом проверен. Контррасчет не представлен. О снижении неустойки не заявлено.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Иными словами, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств посредством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В силу пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 77 того же постановления снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим законом.

Частью 3.1. статьи 70 АПК РФ установлено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с требованиями установленными частью 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, в отсутствие возражений ответчика, суд полагает, что требования истца о взыскании пеней следует удовлетворить.

Поскольку по состоянию на дату рассмотрения дела по существу ответчиком суду не представлены доказательства, опровергающие сведения, содержащиеся в документах, представленных истцом в обоснование требований к ответчику, и свидетельствующие о погашении задолженности и пеней, иск подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 8, 309, 310, 330, 614 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По результатам рассмотрения дела государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в возмещение понесенных им расходов по ее уплате.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евроритейл» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «МАЯК» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды нежилых помещений от 17.08.2017 № 08/17/78 в размере 797 763,39 руб., пени в размере 56 521,54 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 086 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяЛ.С. Маркова