Решение от 29 октября 2021 г. по делу № А32-9251/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-9251/2021

г. Краснодар «29» октября 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2021 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 29 октября 2021 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-9251/2021

по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 304231715200336)

о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - ФГКУ «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Краснодарскому краю», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Южного межрегионального управления Россельхознадзора,


при участии в судебном заседании 09 – 16 сентября 2021 года представителя ответчика – ФИО3 (по доверенности от 11.12.2020, до и после перерыва), представителя ФГКУ «Пограничное управление ФСБ РФ по Краснодарскому краю» - ФИО4 (по доверенности от 10.06.2020, до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – теруправление) обратилось с иском к ФИО2 (далее – ФИО2) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, сельскохозяйственного назначения, №7700001368 от 26.06.2009.

Исковые требования мотивированы неиспользованием земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407003:244 по целевому назначению. Из данного участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407003:1274, имеющий статус «временный», который огорожен металлической сеткой и в его границах расположены инженерные сооружения – две вертолетные площадки с бетонными дорожками. Фактически временный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407003:1274 используется Пограничным управлением ФСБ России Служба в г. Сочи по Краснодарскому краю. На землях сельскохозяйственного назначения допускается строительство объектов, используемых для сельскохозяйственного производства, но нарушение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения при возведении на нем объекта повлечет за собой признание объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязанность по восстановлению земли. Также на территории земельного участка расположены линейные инженерные сооружения: линии газопровода, электропередач с опорами, расположена пойма реки, гравийная дорога общего пользования, на большей части территории земельного участка произрастает древесно-кустарниковая растительность.

В отзыве ответчик указал на отсутствие доказательств нецелевого использования земельного участка, установленных постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 №1482, которым утверждены Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ. В силу пункта 4.1.5 договора аренды от 26.06.2009 №7700001368 основанием для расторжения договора аренды является его неиспользование в сельскохозяйственном производстве в течение трёх сельскохозяйственных лет, за вычетом времени на освоение участка. Кроме того, актом проверки Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от 126.03.2021 №ВПФ 385 установлено проведение комплекса организационно-хозяйственных и агротехнических мероприятий, направленных на уничтожение сорной растительности. Не может быть признан надлежащим доказательством акт обследования земельного участка от 19.06.2019, поскольку осмотр участка производился теруправлением без предварительного извещения и вызова арендатора, без привлечения кадастрового инженера, осмотр всего земельного участка площадью 62 591 кв. м был произведен за один день (том 2, л.д. 8 – 14).

В отзыве от 06.04.2021 Пограничное управление ФСБ России по Краснодарскому краю сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407003:1274 со статусом «временный» используется службой в г. Сочи Пограничного управления ФСБ России по Краснодарскому краю, в границах участка расположены две вертолётные площадки с бетонными дорожками (том 2, л.д. 35 – 37).

Определением от 10.06.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФГКУ «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Краснодарскому краю», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Южное межрегиональное управление Россельхознадзора.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 09 по 16 сентября 2021 года, представитель ответчика, участвовавший в судебном заседании до и после перерыва, против удовлетворения иска возражал. Представитель ФГКУ «Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Краснодарскому краю», участвовавший в судебном заседании 09.09.2021, сообщил о нейтральной позиции Пограничного управления, и оставил решение на усмотрение суда.

Представитель теруправления в настоящее судебное заседание не явился.

Привлечённые к участию в деле в качестве третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и Южное межрегиональное управление Россельхознадзора, надлежаще извещённые о времени и месте судебного заседания (почтовые отправления – том 2, л.д. 90, 91), явки своих представителей не обеспечили, отзывы не направили.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407003:244 общей площадью 62 951 кв. метров из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, был предоставлен территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в аренду открытому акционерному обществу «Адлерский чай» сроком до 26.06.2058. Право аренды земельного участка перешло к ответчику в результате передачи прав и обязанностей арендатора по соответствующим сделкам (том 1, л.д. 21 – 23, 28 – 30, 41).

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании в сельскохозяйственном производстве всего или части участка в течение трех сельскохозяйственных лет, за вычетом времени на освоение участка, мелиоративное строительство, стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование (том 1, л.д. 31 – 40).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407003:244 площадью 62 951 кв. метров категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования находится в федеральной собственности, право федеральной собственности зарегистрировано 11.04.2009. В отношении земельного участка зарегистрирована аренда в пользу ответчика. Иные права и обременения в отношении земельного участка не зарегистрированы (том 2, л.д. 46).

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

Особенности принудительного прекращения права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения урегулированы в статье 6 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Приведенные в данной статье критерии, при которых допускается принудительное прекращение права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, суд полагает возможным учитывать и при рассмотрении требования арендодателя земельного участка, находящегося в федеральной собственности, о расторжении договора аренды по причинам неиспользования земельного участка в сельскохозяйственных целях или ненадлежащего его использования.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Поскольку спорный договор аренды заключен на 49 лет, расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие наличие предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 №1482, равно как и ранее действовавшим постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 №369, признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» был утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 №1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» утверждены признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Теруправлением не представлено доказательств конкретных, документально подтверждённых признаков неиспользования спорного земельного участка, которые бы соответствовали критериям, установленным Постановлениями Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 и от 18.09.2020 №1482.

Предоставленный теруправлением акт обследования (осмотра) земельного участка от 19.06.2019 (том 1, л.д. 27) не может быть признан допустимым доказательством оснований для расторжении договора аренды, поскольку арендатор земельного участка в данном обследовании участия не принимал, доказательств его извещения о предстоящем проведении обследования земельного участка акт обследования от 19.06.2019 не содержит.

В соответствии с актом проверки от 26.03.2021 Южного межрегионального управления Россельхознадзора, проведенной земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407003:244, установлено, что на данном земельном участке общей площадью 6,2951 га на площади 4,2951 га проведён комплекс организационно-хозяйственных и агротехнических мероприятий, направленных на уничтожение сорной растительности. Предписание об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства РФ от 22.09.2020 года №ВПФ 1261 выполнено (том 2, л.д. 15 – 17).

Прохождение через земельный участок линейных сооружений (газопровода, электропередач с опорами) не может быть основанием для расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Формирование используемого Пограничным управлением ФСБ России по Краснодарскому краю под размещение двух вертолётных площадок земельного участка со статусом «временный» с кадастровым номером 23:49:0407003:1274 площадью 6649 кв. м, расположенного в границах спорного земельного участка, не может повлечь расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0407003:244.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного теруправлением иска о расторжении договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Обеспечительные меры в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407003:244, площадью 62951 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок 10/1, принятые определением Адлерского районного суда города Сочи от 23.10.2020, - отменить.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков