Решение от 7 ноября 2019 г. по делу № А63-11777/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 07 ноября 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Оригинал», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:030110:53, площадью 47 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе жилого дома № 3, в квартале 75, путем демонтажа нестационарного объекта,

при участии представителей комитета ФИО2 по доверенности от 23.08.2019 №27, в отсутствие, иных лиц уведомленных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - КУМИ, комитет) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Ставропольского края к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Оригинал» (далее - общество, ООО фирма «Оригинал») об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:030110:53 площадью 47 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе жилого дома № 3, в квартале 75, путем демонтажа нестационарного объекта.

Представитель КУМИ в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме, указал, что на спорном земельном участке расположен торговый павильон, используемый обществом без установленных законом или договором оснований. Поскольку ответчик в добровольном порядке не устранил нарушение земельного законодательства и не освободил незаконно занимаемый земельный участок, комитет обратился в суд с иском.

Представитель общества в судебное заседание не явился, письменный мотивированный отзыв на исковое заявление не представил, участвующий в предыдущих судебных заседаниях представитель просил в иске отказать, ссылался на то, что спорный объект является капитальным.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, оценив представленные доказательства, суд посчитал требования комитета обоснованными.

Судом установлено, что на основании постановления администрации города Ставрополя от 30.09.2010 № 2921 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 18.09.2013 № 2533 (далее - договор), согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:030110:53 площадью 47 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе жилого дома № 3, в квартале 75, под торговым павильоном по продаже продовольственных товаров.

На земельном участке строения отсутствуют (пункт 1.2 договора). Срок аренды определен с 15.08.2013 по 31.12.2015 (пункт 2.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о регистрации от 04.04.2014 № 26-26-01/007/2014-179.

Пунктами 6.3 и 6.4 договора предусмотрено, что при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным. При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

28 ноября 2016 года должностными лицами КУМИ в целях исполнения функций муниципального земельного контроля проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 26:12:030110:53, в ходе которого выявлено наличие на земельном участке торгового павильона по продаже продовольственных товаров, земельный участок не огорожен.

В претензии от 30.11.2016 № 08/13-8894с комитет предложил обществу устранить нарушения земельного законодательства и освободить незаконно занимаемый земельный участок.

В уведомлении от 31.01.2017 № 08/14-662 комитет сообщил обществу об истечении срока аренды, предложил в течение 14 дней с даты получения уведомления освободить земельный участок.

При повторных проверках, проведенных КУМИ 16.01.2017, 18.08.2017, 19.06.2018 установлено, что общество продолжает использовать участок без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов и действующих договорных отношений.

Результаты проверок отражены в актах осмотра земельного участка от 28.11.2016, 16.01.2017, 18.08.2017, 19.06.2018, к которым приложены фототаблицы, схематический чертеж.

Согласно претензии от 04.05.2017 № 08/13-30085с комитет сообщил о наличии на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030110:53 торгового павильона по продаже продовольственных товаров, предложил обществу устранить нарушения земельного законодательства и освободить незаконно занимаемый земельный участок. Исполнение требований претензии назначено на 22.05.2017.

Ссылаясь на неисполнение обществом обязанности освободить земельный участок путем демонтажа нестационарного объекта, КУМИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до его нарушения, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

По смыслу данной нормы право арендодателя отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не обусловлено нарушением условий договора со стороны арендатора.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора.

Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с соответствующим иском. Односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

КУМИ в адрес общества отправлено уведомление от 31.01.2017 № 08/14-662с о прекращении арендных отношений по договору с предложением освободить земельный участок от нестационарного объекта.

Указанное уведомление направлено ответчику 04.02.2017 и не вручено обществу 06.02.2017 в связи с неудачной попыткой, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35503508041798.

В соответствии с положениями статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1).

Поскольку ООО фирма «Оригинал» не были предприняты меры к получению юридически значимых сообщений по указанному адресу, уведомление от 31.01.2017 № 08/14-662с в силу положений статьи 165.1 ГК РФ считается доставленным.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 18.09.2013 № 2533 является прекращенным.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, после прекращения договора правовые основания для занятия ответчиком арендуемого земельного участка отпали, у него возникла обязанность по возврату участка, включающая, в том числе освобождение участка от установленного ответчиком торгового павильона по продаже продовольственных товаров.

При этом в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (данный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17540/2012).

Суд посчитал ошибочной позицию общества о наличии у него исключительного права на использование земельного участка со ссылкой на то, что принадлежащий ему торговый павильон является недвижимостью.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу указанной нормы прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В то же время, для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что такой объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются также монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным объектам, невозможность перемещения объекта без ущерба для него.

В обоснование доводов об относимости спорного сооружения к недвижимому имуществу ответчик представил кадастровый паспорт здания, технический паспорт по состоянию на 04.04.2011, акт визуального обследования технического состояния здания по адресу: <...> в районе жилого дома № 3, в квартале 75, подготовленный ЗАО ФСК «Гарант», в котором изложен вывод о том, что результаты обследования показали наличие заглубленного фундамента, пространственного несущего каркаса из металлических профилей, подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (электросети, водопровод, канализация), что позволят отнести его к категории объектов капитального строительства.

При этом, акт визуального обследования по смыслу статьи 86 АПК РФ не является заключением эксперта и подлежит оценке как иной документ (статья 89 АПК РФ).

Названный акт носит преимущественно визуальный характер, не может подтверждать характеристики объекта и свидетельствовать о его капитальном характере.

Учитывая технические характеристики павильона, описанные в представленном ответчиком акте, суд пришел к выводу об отсутствии у спорного объекта признаков, способных относить его к недвижимым вещам.

Доказательства, свидетельствующие о наличии у торгового павильона качеств капитальности, ответчиком в материалы дела не представлены, ходатайство о назначении по делу экспертизы не заявлено.

Согласно отраженным в техническом паспорте характеристикам конструктивных элементов павильона надземная часть объекта представляет собой металлический каркас, заполненный ДСП, на котором установлена металлическая крыша, что предполагает простоту его возведения и демонтажа, а, следовательно, и относительную легкость перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению павильона.

Единственным критерием, который позволил бы отнести спорное сооружение к объектам недвижимого имущества, является наличие у объекта заглубленного фундамента. Однако такой критерий не может являться единственным и определяющим при квалификации объекта как недвижимости по смыслу статьи 130 ГК РФ, в том числе и потому, что закрепленный в данной норме признак неразрывной связи с землей определяется не только физической связью фундамента с земельным участком, но и неразрывной связью всего объекта, в том числе его надземной части с поверхностью земли, и только такая связь позволяет говорить о единстве объекта недвижимости и земельного участка.

В материалах дела отсутствуют как разрешение на строительство, так и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Доказательства получения указанной разрешительной документации на возведение спорного объекта, заключения соответствующих уполномоченных органов, подтверждающие соответствие возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам ответчиком в нарушение положений статьи 65 АПК РФ суду не представлены.

Понятие «недвижимость» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

Проведение в отношении спорного объекта технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью.

Из представленных в материалы дела доказательств суд сделал вывод, что торговый павильон возведен без получения разрешения на строительство, в отсутствие воли собственника земельного участка, направленной на строительство объекта недвижимости, павильон в эксплуатацию как объект недвижимости не принимался.

Учитывая изложенное, в связи с прекращением договора следует признать доказанным факт отсутствия у общества правовых оснований для размещения торгового павильона, в связи с чем, заявленные комитетом требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственность фирма «Оригинал» освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:030110:53, площадью 47 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе жилого дома №3, в квартале 75, путем демонтажа торгового павильона.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирме «Оригинал», в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель