Решение от 17 июля 2024 г. по делу № А40-25078/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-25078/24-180-185
17 июля 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 июля 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗВЕЗДА ВОСТОКА" (125080, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2002, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 24.01.2024г., ФИО2, дов. от 24.01.2024

От ответчика – ФИО3, дов. №ДГИ-Д-1527/23 от 05.12.2023г.

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 12 июля 2024 г.


Судебное заседание проводилось с перерывом с 08.07.2024 по 12.07.2024



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗВЕЗДА ВОСТОКА" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:10:0001006:2211, общей площадью 92,5 кв.м. путем изложения абз.1 п.3.1 и абз.3 п.3.4 договора в следующей редакции:

абз.1 п.3.1: Цена Объекта составляет 9 612 476 (девять миллионов шестьсот двенадцать тысяч четыреста семьдесят шесть) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 28.06.2024 № 175-ОЭ, подготовленного ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

абз.3 п.3.4: Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 434 (ста четырнадцати тысяч четыреста тридцать четыре) руб. 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.

Определением от 06.05.2024г. с учетом исправления опечатки по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и поставить перед экспертами следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 92,5 кв. м. с кадастровым номером 77:10:000106:2211 по адресу: Москва, ул. Панфилова, д. 4, корп. 1 помещение 1Н по состоянию на 30.11.2023 без учета НДС?"» "

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

04.07.2024 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что между Обществом с ограниченной ответственностью «Звезда Востока» (Арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) 26.11.2007 был заключен договор № 02-00445/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы, общей площадью 91,3 кв.м по адресу: <...> (далее - договор аренды).

Дополнительным соглашением от 24.12.2021, внесены изменения в площадь арендуемого помещения с 91,3 кв.м на 92,5 кв.м.

Государственная регистрация заключенного договора аренды и дополнительного соглашения произведена в установленном действующим законодательством РФ порядке.

30.11.2023 Ответчиком инициативно направлено в адрес Истца предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, а также ознакомиться с проектом договора купли-продажи, распоряжением, отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертным заключением в электронном виде по ссылке https://cloud.dit.mos.ru/s/fvocFD7B5I01uOe.

Данное предложение получено в почтовом отделении 27.12.2023, в соответствии с отчетами АО «Почта России» об отслеживании вышеуказанных отправлений с почтовыми идентификаторами 14577787171504 и 14577787171528.

Согласно п. 3.1 проекта договора купли - продажи цена Объекта составляет 14 767 000 (четырнадцать миллионов семьсот шестьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 31.10.2023 № М1007-3541-П/2023, выполненного ООО ««Центр оценки «Аверс»».

ООО «Звезда Востока» обратилось в специализированную оценочную компанию ООО «ТЕХСТРОЙЭКСПЕРТИЗА» для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В соответствии с отчетом ООО «ТЕХСТРОЙЭКСПЕРТИЗА» № 2-15/12-23 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:000106:2211, площадью 92,5 кв.м. по состоянию на 22 декабря 2023 составляет 6 902 192 (шесть миллионов девятьсот две тысячи сто девяносто два) рубля без НДС.

Истец считает, что цена объекта недвижимости, указанная Ответчиком в проекте договора купли – продажи, была завышена, ООО «Звезда Востока» не согласилось с ценой объекта недвижимости, посчитало цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество и подписало предложенный Ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий, касающимся пунктов З.1., 3.4 договора, в части указания цены выкупаемого помещения и порядка оплаты.

26.01.2024 года Истец направил ответчику подписанный проект договора купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, по цене 6 902 192 руб. 00 коп.

В письмах от 30.01.2024 № 33-6-1119432/23-(0)-5, № 33-6-1119432/23-(0)-6 и от 31.01.2024 года № ДГИ-Э-11571/24-1 Департамент городского имущества города Москвы сообщил Истцу об отклонении протокола разногласий.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 159 -ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельно в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный с пор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в. порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Департамент городского имущества города Москвы каких - либо несоответствий у ООО «Звезда Востока» критериям ФЗ № 159 от 22.07.2008 г. не усмотрел, принял решение о приватизации и направил проект договора купли - продажи.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 06.05.2024г. с учетом исправления опечатки по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой»), экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и поставить перед экспертами следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 92,5 кв. м. с кадастровым номером 77:10:000106:2211 по адресу: Москва, ул. Панфилова, д. 4, корп. 1 помещение 1Н по состоянию на 30.11.2023 без учета НДС?"» "

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

04.07.2024 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения площадью 92,5 кв.м с кадастровым номером 77:10:0001006:2211, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, без учета НДС, по состоянию на 30 ноября 2023 года, составляет: 9 612 476 (Девять миллионов шестьсот двенадцать тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей.

Суд приходит к выводу о том, что экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперты продемонстрировали компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертов сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертами ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» (105064, <...>, офисный центр «Деловой») ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Иные доводы ответчика отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗВЕЗДА ВОСТОКА" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:10:0001006:2211, общей площадью 92,5 кв.м. путем изложения абз.1 п.3.1 и абз.3 п.3.4 договора в следующей редакции:

абз.1 п.3.1: Цена Объекта составляет 9 612 476 (девять миллионов шестьсот двенадцать тысяч четыреста семьдесят шесть) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 28.06.2024 № 175-ОЭ, подготовленного ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

абз.3 п.3.4: Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 434 (ста четырнадцати тысяч четыреста тридцать четыре) руб. 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗВЕЗДА ВОСТОКА" (125080, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2002, ИНН: <***>) 40 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.


Судья Т.А.Ламонова