Решение от 9 февраля 2025 г. по делу № А57-13226/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-13226/2024
10 февраля 2025 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 27 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 10 февраля 2025 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Дубль» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.08.2018, ИНН: <***>), г.Саратов,

к Жилищно-строительному кооперативу «СВОЙ ДОМ-97» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.11.2002, ИНН: <***>), г.Саратов,

третье лицо:

ООО ПпС «Лесстр» ИНН <***>,

об изменении договора,


при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Дубль» с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «СВОЙ ДОМ-97» об изменении договора купли-продажи 80/100 долей объекта незавершенного строительства от 21.12.2021 в части цены объекта незавершенного строительства, установив цену объекта незавершённого строительства с готовностью: 18%, расположенного по адресу: Российская Федерация, Саратовская обл., муниципальное образование «Город Саратов», г. Саратов, Заводской р-н, НовоКрекингский пр-д, д. 2А, с кадастровым номером 64:48:020357:2319 в размере 43 781 142 (Сорок три миллиона семьсот восемьдесят одна тысяча сто сорок два) рубля.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыва относительно указанного искового заявления не представил, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, 21.12.2021 между ООО «Дубль» далее «Истец» и ЖСК «Свой дом-97» далее «Ответчик» был заключен договор купли-продажи 80/100 долей объекта незавершенного строительства, согласно которому Ответчик продал и передал, а Истец купил и принял 80/100 (восемьдесят сотых) долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, площадью 20800,8 (двадцать тысяч восемьсот целых восемь десятых) кв. м, с готовностью: 18%, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская обл., муниципальное образование «Город Саратов», г. Саратов, Заводской р-н, Ново-Крекингский пр-д, д. 2А, с кадастровым номером 64:48:020357:2319, ценой 45 573 426 (Сорок пять миллионов пятьсот семьдесят три тысячи четыреста двадцать шесть) рублей.

Истец является Застройщиком по смыслу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и вышеуказанный объект был приобретён для достройки проблемного многоквартирного дома с целью дальнейшей передачи квартир обманутым пайщикам ЖСК «Свой дом-97».

В ходе строительства, Истцом выявлены существенные скрытые недостатки переданного Ответчиком объекта незавершенного строительства. Генеральным подрядчиком было установлено отсутствие составных железобетонных свай в количестве 33 (тридцать три) штуки, в торце блок-секции А. Данные скрытые недостатки невозможно было выявить при визуальном осмотре во время его приемки. Восемнадцать процентов готовности объекта незавершённого строительства предполагали наличие выполненных свайных работ в полном объеме, о чем свидетельствует технический план объекта незавершенного строительства от 24.08.2020 так как пятно застройки (контур здания) полностью поставлены на кадастровый учет.

Истец был вынужден устранить выявленные недостатки за свой счет. Требование об устранении выявленных недостатков не было предъявлено к Ответчику в связи с невозможностью последнего производить подобного вида работы своими силами.

Истец, будучи Застройщиком имеет обязательства перед третьими лицами по передаче объектов строительства в определенный срок, в том числе и перед пайщиками Ответчика ЖСК «Свой дом-97». Для устранения выявленных недостатков было принято решение увеличить объем робот по договору генерального подряда №1 от 13.07.2022. Истцом понесены дополнительные расходы на приобретение, транспортировку и погружение составных железобетонных свай на общую сумму 1 792 284 рублей. Размер понесенных затрат подтверждается Актом о приемке выполненных работ №3 по форме КС-2 от 26.12.2022, Справкой о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 №1 от 22.12.2022.

Следовательно, Ответчик в нарушение ст. 469 ГК РФ передал Истцу объект, качество которого не соответствует заключенному договору купли продажи.

14.03.2024 Истец обратился к Ответчику с претензией об изменении цены договора купли-продажи 80/100 долей объекта незавершенного строительства от 21.12.2021 однако данная претензия осталась без ответа.

При указанных обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1); к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю (статья 458 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основания для изменения и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу пункта 1 указанной статьи существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества урегулированы статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества урегулированы статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 12 договора купли-продажи 80/100 от 21.12.2021 в соответствии со ст. 556 ПС РФ Продавец передал, а Покупатель принял указанный Объект недвижимости, доказательством чего является подписание настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела установлено, что договор купли-продажи 80/100 от 21.12.2021, заключенный между ООО «Дубль» и ЖСК «Свой дом-97» был заключен без разногласий, указанный договор сторонами исполнялся: имущество продавцом покупателю передано, за него покупателем внесены платежи.

Из пункта 9 договора купли-продажи 80/100 от 21.12.2021 следует, что покупатель до заключения настоящего Договора ознакомился с техническим состоянием Объекта недвижимости путем его внутреннего и внешнего осмотра, проведенного им перед заключением настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. Претензий к Продавцу не имеет.

Имущество продавцом покупателю передано, что ответчиком не оспаривается.

Таким образом при заключении договора, принятии имущества покупатель была осведомлена о свойствах и качествах объекта, описанного в договоре купли-продажи как объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом, площадью 20800.8 (двадцать тысяч восемьсот целых восемь десятых) кв. м, с готовностью: 18%, расположенный по адресу: Российская Федерация, Саратовская обл., муниципальное образование «Город Саратов», г. Саратов, Заводской р-н, Ново- Крекингский пр-д, д. 2А (два «А»). Доказательств наличия возражений покупателя относительно свойств и качеств имущества в деле не имеется (ст. 65 АПК РФ).

Принимая во внимание, что при заключении договора, принятии имущества истец был осведомлен о свойствах и качествах приобретаемого имущества, ознакомился с техническим состоянием Объекта недвижимости путем его внутреннего и внешнего осмотра, тем не менее данное имущество принял без замечаний, а также на протяжении длительного времени (договор заключен в 2021 году) пользовался имуществом, суд пришел к выводу о том, что основания для внесения изменений в договор купли-продажи отсутствуют.

При этом, в случае наличия убытков на стороне истца он не лишен возможности обращения с иском о взыскании убытков с применением соответствующих норм права и доказыванием состава убытков (ст. 15, 393 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Дубль» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) - отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Дубль» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 24 923 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                              В.В. Сахнова