Решение от 7 апреля 2026 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-75176/2025
08 апреля 2026 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2026 года

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2026 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Чудниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.А. Логиновым, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-75176/2025, по иску Прокуратуры Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого муниципального округа (ИНН <***>, ОГРН <***>); к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>) о признании недействительным договор купли-продажи,

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО2., доверенность от 15.01.2026 .

от ответчика не явился, извещен.


от ответчика (Управление по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого муниципального округа): не явился, извещен

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, разъяснены права и обязанности. Отводов суду не заявлено.

Прокуратура Свердловской области обратилась в суд с иском к Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого муниципального округа и индивидуальному предпринимателю ФИО1 с требованием о признании недействительным договор купли-продажи от 06.03.2023 № 024-23/КП.


От Управления по регулированию имущественных и земельных отношений

Администрации Талицкого муниципального округа поступил отзыв. С исковыми

требованиями не согласны.


От индивидуального предпринимателя ФИО1

поступил отзыв. Поддерживает отзыв соответчика, исковые требования не признает.


В настоящем судебном заседании истец на иске настаивал. Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Управлением по регулированию имущественных и земельных отношений администрации Талицкого МО с КФХ ФИО1 06.03.2023 на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ заключен договор купли-продажи № 024-23/КП земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 66:28:0101007:62, общей площадью 144 767 кв. м, находящегося по адресу: Свердловская область, Талицкий городской округ, территория фермерского хозяйства «Черёмухово», з/у 1, для использования в целях - скотоводство.

Цена земельного участка составила 25 710,62 руб.


Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов явилось нахождение на земельном участке зданий -животноводческой фермы на 85 фуражных голов с кадастровым номером 66:28:0101007:176, жилого дома с кадастровым номером 66:28:0101007:178, принадлежащих на праве собственности КФХ ФИО1, общей площадью 1 840,1 кв. м.

Истец, полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 06.03.2023 № 024-23/КП в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным) обратился в суд с настоящим иском.

Ответчики требования не признали, просят с иске отказать.

Рассмотрев заявленные требования, оценив представленные в дело доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая


сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требования прокурора о признании договора от 06.03.2023 № 024-23/КП купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:28:0101007:62 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующий объект.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.


Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу подпункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Предоставление собственникам зданий исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Исходя из положений ст. ст. 11.4, 11.5 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений является делимым.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

По смыслу вышеуказанных положений приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется


с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в приватизации земельного участка.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, свидетельствует о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12).

Площадь предоставленного КФХ ФИО1 земельного участка значительно превышает общую площадь расположенных на данном земельном участке зданий и необходимую для их эксплуатации (более, чем в 78 раз).

Доводы предпринимателя о строительстве объектов недвижимости в том числе в будущем не могут иметь значение для площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:28:0101007:176, 66:28:0101007:178.

Исходя из условий договора купли-продажи, спорный земельный участок предоставлялся в собственность под объектами недвижимости с кадастровыми номерами 66:28:0101007:176, 66:28:0101007:178. При этом договор купли-продажи, заявление КФХ ФИО1 о предоставлении земельного участка не содержит сведений о приобретении земельного участка Обществом под иными объектами недвижимости, наличие которых на земельном участке не установлено (права не зарегистрированы).

Размер площади земельного участка, необходимой для эксплуатации имущественного комплекса, уполномоченным органом не оценивался.

Соответственно, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания указанных объектов недвижимости, должна определяться только с учетом объектов недвижимости с кадастровыми номерами 66:28:0101007:176, 66:28:0101007:178.

Таким образом, КФХ ФИО1 не обладал исключительным правом на приобретение земельного участка без торгов. Оснований для предоставления КФХ в собственность всего земельного участка в льготном порядке в отсутствие предусмотренной законом процедуры торгов не имелось.

Ответчиками каких-либо доказательств в обоснование возражений против иска не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено вопреки рекомендациям суда в определении от 25.02.2026.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе установив, что площадь предоставленного ответчику в собственность земельного участка значительно превышает площадь объекта, ответчиком не приведено надлежащих доказательств в обоснование площади испрашиваемого земельного участка, земельный участок отчужден в собственность ответчика без проведения конкурсных процедур и площадью, существенно превышающей площадь объекта, принимая во внимание позицию, поддержанную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, в связи с чем, суд


пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании указанной сделки недействительной (ничтожной) заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм ст. 168 ГК РФ.

Согласно п. 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу разъяснений п. 75 указанного постановления Пленума применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать

интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Заключением договора купли-продажи земельного участка нарушена публичная процедура предоставления земли в собственность, поскольку КФХ приобретен земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке, отсутствует обоснование необходимой площади земельного участка под объекты, что направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в порядке ст. 110 АПК РФ с учетом освобождения Управления от ее уплаты в силу закона.


Руководствуясь ст.110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.


2. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 06.03.2023 № 024-23/КП, заключенный между Управлением по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого муниципального округа и КФХ ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:28:0101007:62.

3. Применить последствия недействительности сделки путем погашения в ЕГРН записи о праве собственности КФХ ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 66:28:0101007:62.

4. Обязать Управление по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого муниципального округа возвратить КФХ ФИО1 денежные средства в размере 25710 руб. 62 коп.

5. Взыскать с КФХ ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7500 руб. 00 коп.

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

7. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.


В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.С. Чудникова