Решение от 27 августа 2025 г. по делу № А62-7556/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, <...>

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс <***>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

28.08.2025 Дело № А62-7556/2024

Резолютивная часть решения оглашена 20.08.2025

Полный текст решения изготовлен 28.08.2025

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Еремеевой В.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Континент» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «Регионстройиндустрия» (ИНН <***>; ОГРН <***>)

о признании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.12.2010 № 1228/з, расторгнутым;

об обязании ответчика своими силами и средствами освободить занимаемый им земельный участок площадью 142822 кв.м, с кадастровым № 67:27:0020416:1, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный но адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, в районе Краснинского шоссе (ранее совхоз «Приволье»), в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта;

об обязании привести земельный участок в состояние пригодное для дальнейшего использования (не хуже первоначального), а именно освободить от строительного мусора и техники, в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта;

об обязании в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта сдать земельный участок по акту приема – передачи,

при участии:

от ответчика: ФИО1, представитель по доверенности (паспорт),

от иных лиц: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области («Арендодатель») и муниципальным унитарным сельскохозяйственным предприятием «Приволье» в лице конкурсного управляющего МУСХП «Приволье» ФИО2, действующего на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 19.05.2009 («Арендатор») заключен договор аренды от 09.12.2010 № 1228/з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 142822 кв.м, земельный участок, из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:00230416:1, расположенного по адресу: г. Смоленск в районе Красшшского шоссе (раннее Смоленский район, совхоз «Приволье», с установленным видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с п. 2.1 Договора земельный участок предоставлен сроком по 09.12.2059.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в том числе при использовании земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования (п. 4.1.1 Договора).

Согласно п. 6.2, 6.3 договора Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 Договора.

В случае продления действия Договора на неопределенный срок, стороны вправе в любое время отказаться от него в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 7.3 Договора в случае невозможности разрешения споров по вопросам, предусмотренным Договором путем переговоров и в претензионном порядке, то они разрешаются в судебных органах.

20.05.2011 между МУСХП «Приволье» и ЗАО «ФРП» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которого МУСХП «Приволье» передало ЗАО «ФРП» права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.12.2010 регистрационный номер № 1228/з.

Дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.12.2010 № 1228/з от 29.02.2012 в п.1.1 Договора внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, установив вид разрешённого использования: застройка многоэтажными жилыми домами от 5 этажей и выше, крытые спортивные комплексы (физкультурно- оздоровительные комплексы, спортивные залы, бассейны и т.д.) без трибун для зрителей.

23.03.2012 между ЗАО «ФРП» и ООО «Регионстройнпдустрия» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которого ООО «Регионстройиндустрия» переданы права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.12.2010 регистрационный помер № 1228/з.

19.04.2023 между ООО «Регионстройнпдустрия» и ООО Специализированный застройщик «Континент» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которого ООО Специализированный застройщик «Континент» переданы права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, государственная собственность па который не разграничена, от 09.12.2010 регистрационный номер № 1228/3.

Таким образом, ООО Специализированный застройщик «Континент» 19.04.2023 принял на себя обязательства по договору аренды от 09.12.2010 № 1228/з земельного участка площадью 142822 кв.м., земельный участок, из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:00230416:1, расположенного но адресу: г. Смоленск в районе Краснинкого шоссе (раннее Смоленский район, совхоз «Приволье» с установленным видом разрешенного использования- застройка многоэтажными жилыми домами от 5 этажей и выше, крытые спортивные комплексы (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные залы, бассейны и т.д.) без трибун для зрителей.

Администрацией города Смоленска в адрес ООО СЗ «Континент» направлено письмо от 06.06.2024 № 19/5562-исх с требованием в двадцатидневный срок с момента получения данного письма начать использование земельного участка в соответствии с целями его предоставления и предоставить в адрес Администрации города Смоленска подтверждающие документы.

Письмом от 02.07.2024 № 07-99 Арендатором перечислен комплекс принятых мер по освоению территории, однако с учетом того, что земельный участок является предметом договора аренды на протяжении полных 13 лет и конкретных действий по использованию земельного в соответствии с целями его предоставления не принято, администрация полагает, что права Арендатора существенно нарушены.

В подтверждение факта неиспользования земельного участка по его целевому назначению администрация представила акт совместного обследования земельного участка Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска и прокуратуры Ленинского района города Смоленска от 11.07.2024.

В уведомлении от 13.09.2024 № 7/19/0788-исх администрация указала обществу на следующее.

В порядке осуществления контроля за использованием арендатором Участка отделом муниципального земельного контроля Управления имущественных, земельных и жилищных отношений Администрации города Смоленска осуществлено обследование Участка, которым установлено, что земельный участок не огорожен, строений нет, строительные работы не осуществляются, произрастают высокорослые деревья.

С 2010 года до настоящего времени строительство объекта на Участке не ведется. Таким образом, Участок на протяжении 14 лет не используется в целях его предоставления.

Указано, что, учитывая нарушения п. 4.1.1 Договора и согласно порядку п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация уведомила о расторжении Договора по истечении тридцати дней с момента получения Вами настоящего уведомления.

Указанное уведомление получено обществом 18.09.2024.

На основании изложенного Администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Администрация города Смоленска обосновывает заявленные требования ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 619, ч. 2 ст. 450 ГК РФ и указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что арендатор не приступил к использованию земельного участка в течение 3 лет после передачи его в аренду, а также отсутствием доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзывах.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.12.2010 № 1228/з заключен на срок до 09.12.2059, предметом договора является долгосрочная аренда (более 5 лет) земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020416:1, для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: застройка многоэтажными жилыми домами от 5 этажей и выше, крытые спортивные комплексы (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные залы, бассейны и т.д.) без трибун для зрителей.

Согласно п. 6.2 Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 Договора.

При этом пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в общей сумме более чем за 6 месяцев, а также при нарушении других условий Договора.

Вместе с тем, указанный пункт договора аренды является ничтожным в связи со следующим.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно положениям пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

При этом, положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения: только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, следовательно, односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен, в связи с чем пункт 4.1.1 договора аренды, предусматривающий право арендодателя на односторонний отказ от договора является ничтожным.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 01.08.2023 № 305-ЭС23-12550.

На основании изложенного, в связи с отсутствием права Администрации на односторонний отказ от договора аренды, договор аренды считается действующим и Администрация не получила права на иск о признании договора аренды от 09.12.2010 № 1228/з расторгнутым и об освобождении арендатором земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении дела судом не установлены существенные нарушения арендатором условий договора аренды.

Как следует из материалов дела договор аренды заключен на срок до 09.12.2059 для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: застройка многоэтажными жилыми домами от 5 этажей и выше, крытые спортивные комплексы (физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные залы, бассейны и т.д.) без трибун для зрителей.

В соответствии с положениями статей 42, 46 Земельного кодекса РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

При этом, под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка, под использованием земельного участка понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Условиями заключенного сторонами договора аренды срок освоения земельного участка не предусмотрен, при этом при рассмотрении дела ответчиком представлены доказательства, подтверждающие, что в данном случае целевое использование земельного участка зависит от определенных обстоятельств, предшествующих непосредственной стадии строительства.

ООО СЗ «Континент» в отзыве изложены обстоятельства, свидетельствующие о наличии объективных препятствий в использовании земельного участка по его целевому назначению, о проведении комплекса мероприятий, направленных на их преодоление, об осуществлении арендатором комплекса подготовительных мероприятий, направленных на использование земельного участка по назначению.

В рамках комплексного освоения арендованного земельного участка ООО СЗ «Континент» выполнены мероприятия, необходимые для осуществления строительства планируемых объектов недвижимого имущества - многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

1.За счет собственных средств и по инициативе ООО СЗ «Континент» разработан проект планировки и проект межевания территории Западного П жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске, в состав которого в том числе включен земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020416:1. Данное обстоятельство было исследовано Арбитражным судом Смоленской области в ходе рассмотрения дела №А62-6181/2018 и признано препятствующим освоению земельного участка.

2.В целях обеспечения возможности строительства многоквартирных домов осуществлено строительство инженерных сетей для обеспечения коммунальными ресурсами как уже строящихся, так и планируемых к строительству многоквартирных домов, в том числе и на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020416:1, а именно: газопровода высокого давления, газопровода среднего и низкого давления, водопровода, хозяйственно-фекальной канализации. В настоящее время построенные сети водопровода и сети канализации безвозмездно переданы в собственность города Смоленска.

3.Проект планировки и проект межевания территории Западного П жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске, утвержденный Администрации города Смоленска от 30.10.2020 №2381-адм, предусматривает раздел земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020416:1 на 7 земельных участков, ООО СЗ «Континент» за свой счет выполнены межевые работы по разделу земельного участка. В настоящее время вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет.

4.В целях проектирования строительства внеплощадочной сети дождевой канализации и хозяйственно-бытовой канализации для жилой застройки на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020416:1 000 СЗ «Континент» заключены договоры с проектной организацией ООО «Монолит» № 164/2023-12 от 29.09.2023 и № 165/2023-12 от 29.09.2023. В настоящее время осуществляется строительство ливневой канализации.

5.По инициативе ООО СЗ «Континент» между Обществом и Администрацией города Смоленска заключен договор о комплексном развитии территории № 12 от 27.12.2024, в котором стороны согласовали мероприятия, направленные на комплексное развитие территории земельных участков, расположенных в границах территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) в г. Смоленске, в том числе спорного земельного участка. Условия данного договора подтверждают, что на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020416:1 будет осуществлено строительство многоквартирных домов №13-18 (по генплану), графиком комплексного развития территории (приложение № 7 к договору о КРТ) предусмотрено последовательное строительство данных домов и их ввод в эксплуатацию в срок до 30.12.2034.

Таким образом, с учетом выполненных и выполняемых арендатором мероприятий по освоению участка, суд не установил обстоятельств, позволяющих удовлетворить предъявленные требования, в связи с отсутствием доказательств существенного нарушения условий договора со стороны арендатора, а также в связи с отсутствием права Администрации на односторонний отказ от договора аренды.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении заявления Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья В. И. Еремеева