Решение от 14 января 2022 г. по делу № А20-4447/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-4447/2021
г. Нальчик
14 января 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 30.12.2021 г.

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.В. Выборнова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Местной администрации городского поселения Чегем (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Чегем

к обществу с ограниченной ответственностью "Гласс Технолоджис" (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Чегем

третье лицо ООО "Гласс Технолоджис", г. Прохладный

о взыскании задолженности в размере 237 787 руб. и расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца ФИО2 по доверенности от 25.12.2021,

от ответчика ФИО3 по доверенности от 25.12.2020,

от третьего лица ФИО4 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Местная администрация городского поселения Чегем (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гласс Технолоджис" (далее - общество), в котором просит:

- взыскать задолженность по уплате арендной платы по Договору аренды от 23.08.2021 в размере 156 529 руб.;

- взыскать задолженность по уплате арендной платы по Договору аренды от 23.08.2021 в размере 81 258 рублей.

- расторгнуть договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:08:1200000:200, расположенного по адресу: КБР, <...>, сроком на 7 лет до 23.08.2025г. и 07:08:0101001:274, расположенного по адресу: КБР, <...>, сроком на 7 лет до 23.08.2025г. от 23.08.2018г .с ООО «Гласе Технолоджис».

Определением суда от 18.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено ООО «Гласс Технолоджис», г. Прохладный; назначено рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на «23» декабря 2021 г., в « 11 » час. « 30 » мин.

В судебном заседании представители истца и третьего лица просили суд удовлетворить исковые требования в полном объеме. Ответчик просил в иске истцу отказать.

В судебном заседании 23.12.2021 объявлялся перерыв до 24.12.2021. В судебном заседании 24.12.2021 объявлялся перерыв до 29.12.2021. В судебном заседании 29.12.2021 объявлялся перерыв до 30.12.2021.

После перерыва представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил суд расторгнуть договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:08:1200000:200, расположенного по адресу: КБР, Чегемский р-н, <...> ̆ Промпроезд, дом 6, сроком на 7 лет до 23.08.2025 г. и 07:08:0101001:274, расположенного по адресу: КБР, Чегемский р-н, <...> ̆ Промпроезд, дом 2, сроком на 7 лет до 23.08.2025 г. от 23.08.2018 г., заключенные между Местной администрацией Чегемского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Гласс-Технолоджис".

На основании статьи 49 АПК РФ арбитражный суд принял уточненные требования.

Изучив материалы дела, и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

На основании постановления Местной администрации городского поселения Чегем от 23.08.2018 № 315, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельного участка от 23.08.2018 года (далее - договор 1 и договор 2).

Согласно пунктам 1.1 - 1.3 договора 1 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью - 25184 кв.м, с кадастровым номером 07:08:0101001:274, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "Производственная деятельность", категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: КБР, Чегемский р-н, <...> ̆ Промпроезд, дом 2. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости принадлежащие ООО "Гласс-Технолоджис" на праве собственности. Срок аренды устанавливается с 23.08.2018г. по 23.08.2025г. Передача земельного участка в аренду не влечет передачу права собственности на него

Согласно пункту 3.1 договора 1 сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 65 007 руб. в год.

Пунктом 3.2 договора 1 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке но не чаще одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и является составной частью договора.

Пунктом 3.3 договора 1 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежеквартально, путем предоплаты не позднее 15 числа первого месяца текущего квартала. Окончательный расчет годовой арендной платы за земельный участок производится не позднее 15 ноября текущего года.

Согласно пунктам 1.1 - 1.3 договора 2 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью - 60640 кв.м, с кадастровым номером 07:08:1200000:200, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "Для размещения производственных зданий", категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: КБР, Чегемский р-н, <...> ̆ Промпроезд, дом 6. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости принадлежащие ООО "Гласс-Технолоджис" на праве собственности. Срок аренды устанавливается с 23.08.2018г. по 23.08.2025г. Передача земельного участка в аренду не влечет передачу права собственности на него

Согласно пункту 3.1 договора 2 сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 156 529 руб. в год.

Пунктом 3.2 договора 2 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке но не чаще одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и является составной частью договора.

Пунктом 3.3 договора 2 предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежеквартально, путем предоплаты не позднее 15 числа первого месяца текущего квартала. Окончательный расчет годовой арендной платы за земельный участок производится не позднее 15 ноября текущего года.

По актам приема-передачи от 23.08.2015 арендодатель передал арендатору вышеуказанные земельные участки.

Договоры аренды в установленном порядке зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по КБР, о чем имеются соответствующие отметки на договорах.

В связи с нарушением обществом обязательств по своевременной оплате арендных платежей, за ним образовалась задолженность в размере 234 793 руб. (договор 2) и в размере 81 258 рублей (договор 1).

11.06.2021 администрация за исх. № 902 направила в адрес общества уведомление с требованием погасить задолженность в сумме 48 755 руб. по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 07:08:0101001:274 в пятидневный срок с момента получения уведомления.

11.06.2021 администрация за исх. № 903 направила в адрес общества уведомление с требованием погасить задолженность в сумме 117 398 руб. по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 07:08:1200000:200 в пятидневный срок с момента получения уведомления.

Ответчиком данные уведомления оставлены без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском (первоначальные требования) в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Из материалов дела следует, что арендная плата ответчиком оплачивается несвоевременно, задолженность по внесению арендной платы составляла в размере 234 793 руб. (договор 2) и в размере 81 258 рублей (договор 1), просрочка платежей составила более одного года.

С учетом уточнения исковых требований, дело рассматривается в части расторжения договоров аренды.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае требования истца о расторжении договоров аренды земельного участка основываются на фактах неуплаты арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

По общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Местная администрация в качестве основания расторжения договора аренды указало на нарушение обществом обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельными участками.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в размере 234 793 руб. (договор 2) и в размере 81 258 рублей (договор 1) с просрочкой оплаты более одного года.

Как следует из пунктов 3.3 договоров, арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора и акта приема-передачи ежеквартально, путем предоплаты не позднее 15 числа первого месяца текущего квартала.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как было указано выше, 11.06.2021 администрация за исх. № 902 и № 903 направила в адрес общества уведомления с требованием погасить задолженность. Также в уведомлениях указано, что в случае полного или частичного отказа в удовлетворении требований об оплате задолженности, администрация будет вынуждена обратиться в суд с иском о взыскании задолженности, пени и расторжении договоров аренды.

В связи с тем, что задолженность ответчиком не была погашена в установленный срок, период просрочки внесения арендных платежей составил более двух раз, исковые требования истца о расторжении договоров аренды являются законными и обоснованными.

Как указал в своем постановлении от 06.03.2019 по делу N А32-47802/2017 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды данного участка по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10).

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на ответчика и взыскать их в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Принять к рассмотрению уточненные требования истца.

Признать договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 07:08:1200000:200, расположенного по адресу: КБР, Чегемский р-н, <...> ̆ Промпроезд, дом 6, сроком на 7 лет до 23.08.2025 г. и 07:08:0101001:274, расположенного по адресу: КБР, Чегемский р-н, <...> ̆ Промпроезд, дом 2, сроком на 7 лет до 23.08.2025 г. от 23.08.2018 г., заключенные между Местной администрации городского поселения Чегем (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Гласс-Технолоджис" (ОГРН <***>, ИНН <***>) расторгнутыми.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гласс Технолоджис" в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный̆ суд Кабардино-Балкарской Республики.


Судья А.В. Выборнов