Решение от 9 июня 2020 г. по делу № А27-30621/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000,

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А27-30621/2019
город Кемерово
9 июня 2020 года
Дата оглашения резолютивной части решения: 02 июня 2020 года

Дата изготовления решения в полном объеме: 09 июня 2020 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Засухина О.М., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Власовой К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СЧ Недвижимость» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Москва

к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Екатеринбург

о взыскании 1 072 634 руб. 64 коп.,

при участии:

от истца: ФИО1, генерального директора на основании решения единственного участника от 08.05.2018, паспорт,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СЧ Недвижимость» (далее – ООО «СЧ Недвижимость», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (далее – ООО «Элемент-Трейд», ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 1 072 634 руб. 64 коп.

Ответчик, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменный отзыв на исковое заявление. В обоснование своих возражений ООО «Элемент-Трейд» указало, что стороны предусмотрели условие о возможности изменения условий договора, в частности изменение арендной платы, по соглашению сторон с оформлением и подписанием дополнительного соглашения к договору. В связи с тем, что стороны не пришли к соглашению об увеличении арендной платы по договорам, арендная плата была уплачена ООО «Элемент-Трейд» в срок в размере, установленном договорами. Таким образом, ООО «Элемент-трейд» надлежащим образом исполнило условия договоров, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке части 3 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, заслушав представителя истца, суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 10 мая 2017 года между ООО «СЧ Недвижимость» (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) был заключен договор № 67-РОС аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату помещение нежилое, общей площадью 612,4 кв.м., кадастровый номер 42:21:0114006:235, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.08.2016 сделана запись регистрации № 42-42/002-42/201/110/2016-788/2 (пункт 1.1 договора).

Указанное в пункте 1.1 договора помещение передано по акту приема-передачи от 12.05.2017.

Срок действия договора, порядок изменения и расторжения установлены в разделе 6 договора.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из ежемесячной базовой и переменной частей.

Базовая часть арендной платы за пользование помещением устанавливается в размере, начиная с первого по второй месяц аренды (начиная с 1 по 60 день с момента подписания акта приема-передачи) 153 775 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% ежемесячно, начиная с третьего месяца (начиная с 61 дня с момента подписания акта приема-передачи) 307 550 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% ежемесячно.

Базовая часть арендной платы включает в себя плату за всю совокупность прав, предоставляемых арендатору со стороны арендодателя, включая права в отношении недвижимости, системы инженерно-технического обеспечения, мест общего пользования, гостевой стоянки, зоны погрузки-выгрузки, размещение вывески и иных рекламных материалов арендатора на фасаде здания согласно Приложению № 5, в соответствии с условиями договора. Электроснабжение рекламных вывесок, баннеров и рекламных щитов осуществляется за счёт арендатора по показаниям узла учета, установленного для помещения и входит в переменную часть арендной платы.

Начисление базовой части арендной платы начинается с даты подписания сторонами акта приёма-передачи.

В случае, если помещение находилось во владении и пользовании у арендатора не полный месяц, то арендная плата рассчитывается из фактического времени владения и пользования помещением.

Арендная плата подлежит уплате не позднее 10 числа расчетного (оплачиваемого) месяца. Оплата за первый месяц аренды производится в течение 10 (Десяти) банковских дней с момента подписания акта приема-передачи.

Размер базовой части арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год и не более чем на 7%. При этом первое увеличение возможно не ранее, чем через 12 месяцев с момента подписания настоящего договора. Изменение размера арендной платы происходит путем направления письменного уведомления арендатору за 30 календарных дней до предполагаемой даты изменения.

Арендатор в обеспечение исполнения своих обязательств, вносит в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 307 550 руб., в т.ч. НДС, который засчитывается за последние месяцы аренды. Стороны установили, что уплата денежных средств в виде обеспечительного платежа не является кредитом, и проценты за период пользования указанными денежными средствами не начисляются и не выплачиваются.

22 ноября 2018 года арендодатель направил арендатору уведомление об увеличении размера базовой части арендной платы по договору аренды: с 01.01.2019 размер базовой части арендной платы составляет 334 656 руб. 12 коп., в том числе НДС по ставке 20%, ежемесячно, а также дополнительное соглашение.

10 июля 2017 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения № 3, в соответствии с которым ООО «СЧ Недвижимость» передает ООО «Элемент-Трейд»,, а последний принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения № 1-17, расположенные в подвале, нежилые помещения № 1-9, расположенные на 1 этаже, общей площадью 712,1 кв.м., кадастровый номер 42:20:0102055:556, расположенное по адресу: <...>, пом. А1, принадлежащее арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.09.2016 сделана запись регистрации № 42-42/010-42/201/110/2016-785/2 (пункт 1.1 договора).

18 июля 2017 между сторонами подписан акт приема-передачи, помещения переданы арендатору.

Срок действия договора, порядок изменения и расторжения договора определены сторонами в разделе 6 договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из ежемесячной базовой и переменной частей.

Базовая часть арендной платы за пользование помещением устанавливается в размере, начиная с первого по 30 дни аренды 120 00 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% ежемесячно, начиная с 31 по 60 дни аренды 120 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% ежемесячно; на с 61 дня аренды 240 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% ежемесячно.

Базовая часть арендной платы включает в себя плату за всю совокупность прав, предоставляемых арендатору со стороны арендодателя, включая права в отношении недвижимости, системы инженерно-технического обеспечения, мест общего пользования, гостевой стоянки, зоны погрузки-выгрузки, размещение вывески и иных рекламных материалов арендатора на фасаде здания согласно Приложения № 5, в соответствии с условиями договора. Электроснабжение рекламных вывесок, баннеров и рекламных щитов осуществляется за счёт арендатора по показаниям узла учета, установленного для помещения и входит в переменную часть арендной платы.

Начисление базовой части арендной платы начинается с даты подписания сторонами акта приёма-передачи.

В случае, если помещение находилось во владении и пользовании у арендатора не полный месяц, то арендная плата рассчитывается из фактического времени владения и пользования помещением.

Арендная плата подлежит уплате не позднее 10 числа текущего календарного месяца. Оплата за первый месяц аренды производится в течение 10 (десяти) банковских дней с момента подписания акта приема-передачи.

Размер базовой части арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год и не более чем на 7%. При этом первое увеличение возможно не ранее, чем через 12 месяцев с момента подписания настоящего договора. Изменение размера арендной платы происходит путем направления письменного уведомления арендатору за 30 календарных дней до предполагаемой даты изменения.

Арендатор в обеспечение исполнения своих обязательств, вносит в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 240 000 руб., в т.ч. НДС, который засчитывается за последний месяц аренды.

Арендодатель направил арендатору уведомление от 22.11.2018 об увеличении размера базовой части арендной платы по договору аренды, в соответствии с которым с 01.01.2019 размер базовой части арендной платы составляет 261 152 руб. 63 коп., в том числе НДС по ставке 20%, ежемесячно, а также дополнительное соглашение.

Между ООО «СЧ Недвижимость» (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) 13.07.2017 был заключен договор № 38-ФИА аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату помещение нежилое, общей площадью 869,7 кв.м., кадастровый номер 42:32:0101019:7917, расположенное по адресу: Кемеровская область, Прокопьевский городской округ, <...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.09.2016 сделана запись регистрации № 42-42/007-42/201/110/2016-771/2 (пункт 1.1 договора).

Помещение передано по акту приема-передачи 19.07.2017.

В разделе 6 договора стороны установили срок его действия, порядок изменения и расторжения.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из ежемесячной базовой и переменной частей.

Базовая часть арендной платы за пользование помещением устанавливается в размере, начиная с 1 по 30 день аренды 256 260 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% ежемесячно, с 31 по 60 день аренды 256 260 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% ежемесячно, начиная с 61 дня аренды 512 520 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18% ежемесячно.

Базовая часть арендной платы включает в себя плату за всю совокупность прав, предоставляемых арендатору со стороны арендодателя, включая права в отношении недвижимости, системы инженерно-технического обеспечения, мест общего пользования, гостевой стоянки, зоны погрузки-выгрузки, размещение вывески и иных рекламных материалов арендатора на фасаде здания согласно Приложению № 5, в соответствии с условиями договора. Электроснабжение рекламных вывесок, баннеров и рекламных щитов осуществляется за счёт арендатора по показаниям узла учета, установленного для помещения и входит в переменную часть арендной платы.

Начисление базовой части арендной платы начинается с даты подписания сторонами акта приёма-передачи.

В случае, если помещение находилось во владении и пользовании у арендатора не полный месяц, то арендная плата рассчитывается из фактического времени владения и пользования помещением.

Арендная плата подлежит уплате не позднее 10 числа календарного (оплачиваемого) месяца. Оплата за первый месяц аренды производится в течение 10 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи.

Размер базовой части арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год и не более чем на 7%. При этом первое увеличение возможно не ранее, чем через 12 месяцев с момента подписания настоящего договора. Изменение размера арендной платы происходит путем направления письменного уведомления арендатору за 30 календарных дней до предполагаемой даты изменения.

Арендатор в обеспечение исполнения своих обязательств, вносит в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 512 520 руб., в т.ч. НДС 18%, который засчитывается за последние месяцы аренды.

Арендодатель направил арендатору уведомление от 22.11.2018 об увеличении размера базовой части арендной платы по договору аренды, в соответствии с которым с 01.01.2019 размер базовой части арендной платы составляет 557 397 руб. 46 коп., в том числе НДС по ставке 20%, ежемесячно, а также дополнительное соглашение.

9 октября 2017 между ООО «СЧ Недвижимость» (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № КНВ-52, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату помещение нежилое, общей площадью 572,3 кв.м., кадастровый номер 42:23:0401004:1371, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.08.2016 сделана запись регистрации № 42-42/002-42/201/100/040/2016-354/2 (пункт 1.1 договора).

Помещение передано по акту приема-передачи 13.10.2017.

Как установлено пунктом 3.1 договора, арендная плата состоит из ежемесячной базовой и переменной частей.

Базовая часть арендной платы за пользование помещением устанавливается в размере: с 1-го по 30-ый день аренды арендная плата составляет 100 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18 %, ежемесячно; с 31-го дня аренды арендная плата составляет 200 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС 18 %, ежемесячно. Предоставление первичных документов по базовой части арендной платы осуществляется арендодателем до 05 числа месяца следующего за отчетным.

Базовая часть арендной платы включает в себя плату за всю совокупность прав, предоставляемых арендатору со стороны арендодателя, включая права в отношении недвижимости, системы инженерно-технического обеспечения, мест общего пользования, гостевой стоянки, зоны погрузки-выгрузки, размещение вывески и иных рекламных материалов арендатора на фасаде здания согласно Приложению № 4, в соответствии с условиями договора. Электроснабжение рекламных вывесок, баннеров и рекламных щитов осуществляется за счёт арендатора по показаниям узла учета, установленного для помещения, и входит в переменную часть арендной платы.

Начисление базовой части арендной платы начинается с даты подписания сторонами акта приёма-передачи.

В случае, если помещение находилось во владении и пользовании у арендатора не полный месяц, то арендная плата рассчитывается из фактического времени владения и пользования помещением.

Арендная плата подлежит уплате не позднее 10 числа календарного месяца. Оплата за первый месяц аренды производится в течение 10 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи.

Размер базовой части арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год и не более чем на 7%. При этом первое увеличение возможно не ранее, чем через 12 месяцев с момента подписания настоящего договора. Изменение размера арендной платы происходит путем направления письменного уведомления арендатору за 30 календарных дней до предполагаемой даты изменения.

Арендатор в обеспечение исполнения своих обязательств, вносит в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 200 000 руб., в т.ч. НДС 18%, который засчитывается за последний месяц аренды. Стороны установили, что уплата денежных средств в виде обеспечительного платежа не является кредитом, и проценты за период пользования указанными денежными средствами не начисляются и не выплачиваются.

22 ноября 2018 года арендодатель направил арендатору уведомление об увеличении размера базовой части арендной платы по договору аренды: с 01.01.2019 размер базовой части арендной платы составляет 217 607 руб. 13 коп., в том числе НДС по ставке 20%, ежемесячно, а также дополнительное соглашение.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по вышеуказанным договорам, арендодатель 18.09.2019 направил в адрес арендатора претензии, которые оставлены последним без ответа и удовлетворения.

За период с января по декабрь 2019 года по всем вышеназванным договорам у арендатора перед арендодателем образовалась задолженность в общем размере 1 072 634 руб. 64 коп.

Ответчик в спорный период вносил суммы, составляющие базовую часть арендной платы за пользование помещениями, которая определялась им без учета ее увеличения, указанного в уведомлениях от 22.11.2018.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с порядком, условиями и сроками её внесения, которые определены договором аренды.

Как предусмотрено статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Таким образом, суд признает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 072 634 руб. 64 коп.

Довод ответчика о том, что арендные платежи вносились в срок в размерах, установленных договорами, в связи с чем, задолженность отсутствует, изменение размера арендной платы в силу статей 164 и 452 ГК РФ, а также пунктов 6.3 договоров следовало оформить как дополнительные соглашения, подлежащие государственной регистрации в порядке, установленном законодательством, отклоняется судом.

Информация об изменении размера арендной платы за пользование помещением с 01.01.2019 содержалась в уведомлениях от 28.11.2018. После получения поименованных писем арендатор не заявлял арендодателю каких-либо возражений, не просил изменить арендную плату с иной даты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факты регистрации договоров аренды и передачи помещений ответчику подтверждены материалами дела.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В нарушение статьи 65 АПК РФ ООО «Элемент-Трейд» не доказало непропорционального изменения размера арендной платы.

Проанализировав условия договоров аренды нежилых помещений, переписку сторон, суд приходит к выводу о том, что стороны согласовали уведомительный порядок изменения размера базовой части арендной платы, который был соблюден ООО «СЧ Недвижимость».

Доказательств исполнения обязательства по оплате арендных платежей ответчиком в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования признаются судом обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СЧ Недвижимость» 1 072 634 руб. 64 коп. долга, 23 726 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья О.М. Засухин