Решение от 27 декабря 2023 г. по делу № А40-109384/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-109384/23-1-678
г. Москва
27 декабря 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2023 года


Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.04.2014) к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОВАРД КРАФТ" (119072, <...>, СТР 3, ПОМ II ЭТ 1 КОМ 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.01.2016, ИНН: <***>) о взыскании основную части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 09 декабря 2021 г. за март 2023 года в размере 327 180 руб., апрель 2023 года в размере 327 180 руб. и дополнительную часть аренной платы за март 2023 года в размере 10 906 руб., апрель 2023 года в размере 10 906 руб., пени на основную часть арендной платы за март 2023 года в размере 65 763 руб. 18 коп., апрель 2023 года в размере 38 280 руб. 06 коп. и дополнительную часть арендной платы за март 2023 года в размере 2 192 руб. 11 коп., апрель 2023 года в размере 1 276 руб., судебные издержки на юридическую помощь в размере 15 000 рублей

и по встречному иску о расторжении договора аренды нежилых помещений от 09.12.2021 с 28.02.2023, взыскании гарантийного взноса в размере 338 086 руб., нотариальных расходов в размере 32 250 руб.

при участии представителей: от истца ФИО3 по дов. от 30.06.2023, от ответчика – ФИО4 по дов. от 20.02.23,



УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого уточнения, заявлен о взыскании основной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 09 декабря 2021 г. за март 2023 года в размере 327180 руб., апрель 2023 года в размере 327180 руб. и дополнительной части арендной платы за март 2023 года в размере 10 906 руб., апрель 2023 года в размере 10 906 руб., пени за просрочку оплаты основной части арендной платы за март 2023 года в размере 65 763 руб. 18 коп., за апрель 2023 года в размере 38 280 руб. 06 коп. и за просрочку оплаты дополнительной части арендной платы за март 2023 года в размере 2 192 руб. 11 коп., апрель 2023 года в размере 1 276 руб., судебных издержки на юридическую помощь в размере 15 000 руб. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 309-310, 330614 ГК РФ и основаны на том. что ответчиком не исполнены обязательства по заключенному сторонами договору по внесению арендных платежей за переданное в аренду помещение.

В судебном заседании истец требования поддержал, пояснив, что внесенный обеспечительный платеж был зачтен в уплату штрафа.

Ответчик против требований возражал, ссылаясь на невозможность использования помещения.

В ходе судебного разбирательства судом принят к производству встречный иск. Требования по встречному иску, с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения, заявлены о расторжении договора аренды нежилых помещений от 09.12.2021 с 28.02.2023, о взыскании гарантийного взноса в размере 338 086 руб., нотариальных расходов в размере 32250 руб.

В судебном заседании ответчик требования встречного иска поддержал, просил снизить неустойку по ст. 333 ГК РФ как в части удержанного истцом штрафа, так и в части начисленной пени за просрочку оплаты арендной платы.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска и об удовлетворении первоначального иска в части.

Судом установлено, что между истцом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора 09.12.21 заключен договор аренды помещения площадью 67 кв.м, по условиям которого помещение передано в аренду ответчику для организации и размещения предприятия общественного питания.

Договор заключен сроком до 31.01.2025.

Помещение принято арендатором по Акту от 13.12.2021, в котором указано, что по принятым помещениям, имуществу, оборудованию и установленных системах в них у арендатора к арендодателю претензий не имеется.

В обоснование встречного иска и возражений против первоначального иска арендатор ссылается на наличие недостатков помещения.

Ответчик указывает, что 21 декабря 2022 года направил истцу (арендодателю) обращение, в котором просил расторгнуть договор с 01 февраля 2023 года по ряду причин, в частности: в связи с неисправностью центрального отопления; несоответствием фактического электроснабжения помещений заявленному при их передаче; неоднократными протечками потолка, которые не были устранены арендодателем, несмотря на неоднократные обращения арендатора; необходимостью предоставлять доступ коммунальным службам в подвальное помещение, где был размещен узел водоснабжения всего здания, вход в который находился в зале для посетителей бара.

Доводы ответчика отклоняются судом. Договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа арендатора от договора.

Кроме того, пунктом 6.2.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендатора; при этом пунктом 6.3 договора установлено, что с предложением о досрочном расторжении договора по соглашению сторон с предложение о расторжении договора сторона обращается не менее, чем за 90 дней до даты расторжения.

Пунктом 2 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд приходит к выводу о том, что недостаточная температура радиаторов отопления не является недостатком, за который отвечает арендодатель, а данное обстоятельство должно было быть обнаружено арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.

Помещения принимались арендатором в декабре 2021 (в разгар отопительного сезона), следовательно, арендатор должен был и мог проверить состояние отопления, в то время как в Акте приема-передачи арендатор указал об отсутствии претензий к системам, расположенным в помещениях.

То же относится и к электроснабжению.

Наличие необходимости доступа коммунальным службам в помещение также не могло быть не замечено арендатором, принимавшим в аренду подвальное помещение.

Доводы о том, что электроснабжение не соответствовало заявленному, не подтвержден.

Довод о наличии протечек также не подтвержден при том, что в материалы дела не представлено каких-либо сведений и доказательств, что протечки возникали по вине арендодателя, имели постоянный неустранимый характер, препятствовали пользованию помещением.

Таким образом, ответчиком не доказано, что помещение было передано ему с недостатками, за которые отвечает арендодатель в порядке ст. 612 ГК РФ.

Ссылка ответчика на заключение специалиста №23-0217 отклоняется судом. Осмотр проводился специалистом в отсутствие арендодателя, был проведен в феврале 2023 года. В качестве недостатков специалистом указано на то, что вход не оборудован тамбуром, а также на то, что система центрального отопления не обеспечивает параметры микроклимата (температура в рабочей зоне +10).

Специалист сделал вывод о том, что недостаточна температура прогрева отопительных приборов (причина специалистом не установлена), а также указал на несоблюдение строительных правил, согласно которым на наружном входе в помещение следует предусматривать устройство тамбура или размещение воздушно-тепловой завесы.

Указанные особенности помещения не могли быть не замечены арендатором при приемке помещения в зимний период в аренду (13.12.21).

Причины, по которым наружная поверхность отопительных приборов, обратного и подающего трубопроводов имели температуры в момент измерения от 16 до 35 градусов, специалистом не установлены. Не следует из данного заключения, что такая температура постоянна в течение всего отопительного сезона и связана с конструктивными недостатками помещения.

В свою очередь арендодатель произвел осмотр помещения 06.03.2023, о котором арендатор был уведомлен письмом от 03.03.23 (л.д.82), но не явился, о чем свидетельствует письмо арендатора от 06.03.23 (л.д.84).

В Акте осмотра от 06.03.23 зафиксировано, что температура поверхности радиаторов 46-48 градусов, температура помещения – + 22.

При изложенных обстоятельствах ссылка ответчика на недобросовестное поведение арендодателя и недостатки помещения, дающие ему право отказаться от договора, безосновательна.

Из материалов дела также следует, что арендодатель отказался от договора письмом от 24.04.23 в связи с систематической неоплатой арендных платежей.

С учетом того, что 21.03.23 истек 90-дневный период, за который заинтересованная сторона должна направить предложение о расторжении договора, а 24.04.23 арендодателем был также направлен отказ от договора, суд приходит к выводу о том, что в результате обмена указанными письменными документами, договор сторонами был расторгнут. При этом отсутствуют основания считать договор прекращенным с 28.02.23. В связи с чем суд отказывает в требовании встречного иска о расторжении договора с 28.02.23.

Неправомерен довод ответчика о том, что истец уклонялся от приемки помещения, поскольку у арендодателя отсутствовала обязанность принять помещение 28.02.23, а с 06.03.23 помещение было опечатано самим ответчиком, при этом арендатор уклонился от явки на осмотр помещения 06.03.23.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что арендодатель правомерно требует взыскания арендных платежей за март-апрель 2023.

Пунктом 6.2.1 договора предусмотрено удержание арендодателем штрафа в размере месячной платы (размер обеспечения) в случае расторжения договора по указанным в данном пункте основаниям. Кроме того, п.6.3 договора также предусмотрено удержание арендодателем внесенных платежей в случае расторжения договора на основании инициативы арендатора.

В связи с чем удержанный арендодателем обеспечительный платеж не подлежит взысканию в пользу арендатора, указанное требование встречного иска не подлежит удовлетворению. Оснований снижения данной суммы суд не усматривает.

В связи с нарушением арендатором установленных п.4.2 договора сроков внесения основной и дополнительной части арендной платы истцом правомерно начислены пени 0,3% за каждый день просрочки (п.4.4 договора) по состоянию на 05.05.23. Вместе с тем, суд соглашается с доводом арендатора о чрезмерном характере пени (0,3%) и снижает сумму пени до 35000 руб.

Издержки по встречному иску, в том числе на нотариальные действия, относятся на арендатора, в удовлетворении встречного иска которого отказано. Подтвержденные материалами дела судебные расходы арендодателя (в том числе издержки на юридическую помощь в сумме 15000 руб.) по первоначальному иску взыскиваются с ответчика в пользу истца, поскольку частичный отказ в иске связан с применением ст. 333 ГК РФ.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,


РЕШИЛ

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГОВАРД КРАФТ" (ИНН: <***>) в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 23.04.2014) 676172 руб. долга 35000 руб. неустойки, 18674 руб. расходов по уплате госпошлины, 15000 руб. издержек на оплату юридических услуг.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья:

Е.В. Коновалова