Постановление от 19 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12


адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru


адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-6969/2026

Дело № А40-122091/25
г. Москва
20 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Е.А. Птанской, А.И. Трубицына,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Вертинской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 декабря 2025 года по делу № А40-122091/25,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "03 Рядом" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 по доверенности от 29.04.2025,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 18.12.2025.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "03 Рядом" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0001010:1513, общей площадью 81,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит урегулировать разногласия, возникшие между ООО «03 РЯДОМ» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0001010:1513, общей площадью 81,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>., изложив спорные пункты договора в следующей редакции, а именно:

Пункт 3.1. Договора:


«3.1. Цена Объекта составляет 9 920 000 (Девять миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей, в соответствии с Заключением эксперта по делу № А40-122091/2025-60-879, выполненным АНО «Центр проведения независимых судебных экспертиз», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора:


«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 118 095 (Сто восемнадцать тысяч девяносто пять) руб. 24 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

В остальном все пункты Договора оставить без изменения в редакции Департамента.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 23 декабря 2025 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 22 декабря 2022 г. № ЭТ09-00703/22, является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0001010:1513, общей площадью 81,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Объект находится в собственности города Москвы.


Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.

10.04.2025 истец обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы».

25.04.2025 Департамент городского имущества города Москвы направил истцу проект договора купли-продажи № 59-11060 от 24 апреля 2025 года объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5-38146/25-(0)-4 от 25.04.2025 г., а также Распоряжение Департамента от 22.04.2025 № 56047 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 81,6 кв. м», Отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 10.03.2025 № М1307-470-П/2025 и экспертное заключение от 12.03.2025 № 33/413-25.

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 10.03.2025 № М1307-470-П/2025, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 12.03.2025 № 33/413-25, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» в размере 15 368 000 рублей.

Считая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой в ООО «Оптимал Групп».

Согласно выполненному ООО «Оптимал Групп» Отчету № 002025-83 Об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым № 77:08:0001010:1513, общей площадью 81,6 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Куркино, улица Родионовская, дом 2, корпус 1, помещение 6/1, цена Объекта оценки по состоянию на 10.04.2025 г составляет 8 138 363 руб. 00 коп., что существенно ниже указанной в Проекте договора цены.

07.05.2025 истец направил ответчику подписанный проект договора купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, по цене 8 138 363 рублей.

19 мая 2025 года письмом № 33-5-38146/25-(0)-6 «О рассмотрении запроса на предоставление государственной услуги» Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.


Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам АНО "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ" эксперту – ФИО3.

Согласно экспертному заключению эксперта № А40-122091/25-60-879, из которого усматривается, что эксперт пришел к следующему выводу: рыночная стоимость выкупаемого объекта – нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0001010:1513, общей площадью 81,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 10.04.2025г. составляет 9 920 000 руб.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции считает исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы, не находит их обоснованными на основании следующего.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.


Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Для определения спорной цены договора купли-продажи судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение экспертизы было поручено эксперту АНО "ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", по результатам которой суд урегулировал возникшие разногласия.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком апелляционная коллегия исследовала, оценила и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела.

Правовых оснований для отмены решения суда и урегулирования разногласий по спорным пунктам в редакции, предложенной ответчиком, а не истцом, заявитель апелляционной жалобы, не привел.


Доводы жалобы, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного, судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2025 по делу № А40-122091/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Е.А. Ким

Судьи Е.А. Птанская


А.И. Трубицын


Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.