Решение от 21 июля 2021 г. по делу № А79-920/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-920/2021
г. Чебоксары
21 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.07.2021.

Полный текст решения изготовлен 21.07.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой А.Ю.,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Рента", 428034, <...>, литера А, кабинет 2, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаспорт", 111250, <...> и Молот, д. 3, корп. 2, комната 2, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 118 705 руб.,

по встречному иску

общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт",

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Рента",

об уменьшении размера арендной платы,

при участии:

от ООО "Альфа-Рента" – ФИО2 по доверенности от 22.12.2020 сроком действия три года,

от ООО "Мегаспорт" – ФИО3 по доверенности от 10.12.2020 сроком действия до 31.12.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Рента" (далее – ООО "Альфа-Рента") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт" (далее – ООО "Мегаспорт") 117 414 руб. долга, 1 291 руб. 55 коп. пеней за период с 11.01.2021 по 08.02.2021 и далее по день фактической оплаты суммы долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Мегаспорт" обязательств по внесению базовой арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года в рамках договора аренды нежилых помещений от 01.10.2014 № 01.

Определением суда от 10.02.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 10.03.2021 суд в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

13.05.2021 от ООО "Мегаспорт" в суд поступило встречное исковое заявление к ООО "Альфа-Рента" об уменьшении размера арендной платы по договору от 01.10.2014 № 01 на 90% от установленного пунктом 6.4 договора размера за период с 26.03.2020 по 19.08.2020, после уменьшения арендной платы сумма задолженности подлежит оплате равными платежами в период с 01.01.2021 по 01.01.2023.

Встречный иск основан на положениях части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации во вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 и мотивирован неоднократным обращением в адрес ООО "Альфа-Рента" с просьбой об уменьшении арендной платы, поскольку деятельность ООО "Мегаспорт" отнесена к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и в период с 26.03.2020 по 19.08.2020 Общество не могло оказывать физкультурно-оздоровительные услуги.

Определением от 18.05.2021 встречное исковое заявление ООО "Мегаспорт" принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Представитель ООО "Альфа-Рента" в ходе судебного заседания исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении; встречные исковые требования признала в части уменьшения размера базовой арендной платы за период с 28.03.2020 по 15.08.2020 на 20 % от установленного размера арендной платы, что составит 495 636 руб. 96 коп. за все помещение в месяц (из расчета 389,04 руб. за 1 кв.м. помещения), НДС не облагается, в остальной части просила отказать.

Представитель ООО "Мегаспорт" встречный иск поддержал, первоначальный иск в заявленной сумме долга не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО "Альфа-Эстейт" (арендодатель) и ООО "Мир фитнеса" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.10.2014 № 01 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование (аренду), нежилое помещение, общей площадью - 1 274 кв.м., расположенное на втором этаже нежилого здания многофункционального комплекса (далее - "Здание", "МФК"), расположенного по адресу: РФ, <...>.

Сдаваемое в аренду помещение будет использоваться для размещения фитнес-клуба (пункт 1.2 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2014.

Из содержания пункту 2.1 договора следует, что помещение предоставляется арендатору сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи.

Согласно пункту 3.1 договора стороны договорились, что за арендуемое по настоящему договору помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в виде следующих составляющих: базовая арендная плата и переменная арендная плата.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что ежемесячная минимальная базовая арендная плата за помещение рассчитывается исходя из стоимости аренды 346 рублей 70 копеек, НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за 1 квадратный метр помещения. В базовую арендную плату входят эксплуатационные расходы, за исключением обслуживания и эксплуатации инженерных систем, установленных арендатором внутри арендуемого помещения. Эксплуатация таких инженерных систем осуществляется арендатором самостоятельно.

Базовая арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно авансом до 5 числа текущего месяца, без выставления счета.

Начиная со второго года аренды, с месяца достижения арендатором суммы месячной валовой выручки по всему фитнес - клубу в целом в размере 5 000 000 руб. в месяц и более, ежемесячная базовая арендная плата устанавливается в размере 12% от валового торгового оборота арендатора за один календарный месяц (с 1 числа по последний календарный день месяца), но не менее минимальной базовой арендной платы за текущий месяц.

Начиная со второго года срока аренды и ежегодно, начиная с первого дня первого месяца второго и каждого следующего года срока аренды, размер минимальной базовой арендной платы согласован сторонами в Приложении № 8 к настоящему договору (пункт 3.3.3 договора).

Согласно пунктам 1.1.7, 1.1.8 приложения № 8 к договору размер ежемесячной минимальной базовой арендной платы за помещение начисляется с 15.02.2015 и рассчитывается следующим образом:

с 01.01.2020 по 31.12.2020 - исходя из стоимости за 1 кв.м. помещения 486 руб. 30 коп., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения;

с 01.01.2021 по 31.12.2021 - исходя из стоимости за 1 кв.м. помещения 520 руб. 34 коп., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения

В соответствии с пунктом 3.4. договора переменная арендная плата рассчитывается исходя из стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг в помещении по следующим позициям:

- электроэнергия, потребляемая оборудованием арендатора, размещённым в Помещении и запитанным от электрощитовой арендатора, в том числе вентиляционным оборудованием и оборудованием системы кондиционирования, установленным вне помещения, но обслуживающим его, а также оборудованием для работы рекламных вывесок арендатора. Объём потреблённой электроэнергии определяется по приборам учёта, установленным в электрощитовой арендатора, а объем электроэнергии, потребляемой рекламной вывеской, определяется по приборам учёта, установленным в электрощитовой арендодателя, путём ежемесячного снятия показателей представителями арендодателя, что отражается в журнале учёта. До момента установки арендатором приборов учета в электрощитовой арендатора, объем потребленной электроэнергии определяется расчётным путём пропорционально площади помещения к общей площади здания, сданной в аренду. Потреблённая электроэнергия оплачивается по установленному для арендодателя тарифу энергоснабжающих организаций, действующему в расчётный период;

- теплоснабжение (отопление) воздушное и водяное (радиаторное), объём потреблённой арендатором тепловой энергии определяется расчётом пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади здания. Общий объём потреблённой тепловой энергии по зданию на теплоснабжение (отопление) определяется по показаниям приборов учёта (теплосчётчикам) путём ежемесячного снятия показателей представителями арендодателя, что отражается в журнале учёта. Потреблённая тепловая энергия оплачивается по установленному для арендодателя тарифу энергоснабжающих организаций, действующему в расчётный период. Данный вид платежа производится в период отопительного сезона;

- водоснабжение холодное и горячее (ГВС, ХВС), объём потреблённой воды (ХВС и ГВС) определяется по показаниям приборов учёта (расходомеров), установленных в помещении арендатора, путём ежемесячного снятия показателей представителями арендодателя, что отражается в журнале учёта. Объём потреблённой воды (ХВС и ГВС) до момента установки арендатором приборов учета определяется расчётным путём пропорционально площади помещения к общей площади здания, сданной в аренду. Потреблённая вода (ХВС и ГВС) оплачивается по установленным для арендодателя тарифам водоканала, действующим в расчётный период;

- канализация (бытовая и производственная), объём стоков определяется, как сумма потреблённой воды ХВС и ГВС и оплачивается по установленному для арендодателя тарифу водоканала, действующим в расчётный период.

Арендатор оплачивает переменную арендную плату ежемесячно на основании счетов арендодателя, в течение 7 банковских дней с момента получения соответствующего счета и акта от арендодателя (пункт 3.6 договора).

ООО "Альфа-Эстейт" 22.12.2020 прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Альфа-Рента" (ОГРН <***>), о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись № 2202100255993.

ООО "Мир фитнеса" 17.12.2019 прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Мегаспорт" (ОГРН <***>), о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись № 2197749246682.

Письмом от 03.04.2020 № 03/04 ООО "Мегаспорт" обратилась к ООО "Альфа-Рента" с просьбой согласовать арендные каникулы для арендатора до снятия органами власти ограничений на посещение объектов физической культуры и спорта.

Ответным письмом от 14.04.2020 № 13 ООО "Альфа-Рента" сообщило о готовности предоставить отсрочку по оплате арендной платы в размере 100% базовой части арендной платы в период с 18.03.2020 до его отмены за соответствующий период и в размере 50% базовой части арендной платы со дня прекращения режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики. Образовавшаяся в результате предоставления вышеуказанной отсрочка задолженность подлежит уплате с 01.01.2021 поэтапно один раз в месяц равными платежами в сумме не мене 309 773 руб. 10 коп.

Письмом от 02.06.2020 ООО "Мегаспорт" предложило арендодателю заключить дополнительное соглашение к договору аренды на следующих условиях:

"1. Арендатору по договору аренды предоставляется отсрочка по оплате арендной платы за период с 18 марта 2020 года (дата введения режима ПГ в Чувашской Республике) по 28 марта 2020 года включительно;

2. Арендатору по договору аренды предоставляются арендные каникулы (арендная плата не начисляется) в период с 29 марта 2020 года по дату фактического снятия ограничений на основную деятельность Арендатора в полном объеме, в связи с фактическим неосуществлением Арендатором деятельности;

3. Арендатору по договору аренды предоставляется скидка в размере 50% от суммы ежемесячной арендной платы с даты возобновления работы клуба и до даты отмена режима повышенной готовности.

4. Арендатору по договору аренды предоставляется отсрочка по оплате арендной платы за период с даты фактического снятия ограничений на основную деятельность Арендатора и открытия клуба до отмены режима повышенной готовности.

5. Арендатору по договору аренды предоставляется отсрочка по оплате арендной платы за период с даты фактического снятия режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года в размере 50% арендной платы.

6. Сформировавшаяся задолженность по арендной плате подлежит уплате в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года поэтапно, равными платежами не чаще одного раза в месяц;

7. Штрафные санкции за неисполнение Арендатором порядка и срока внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются.

8. Арендатор продолжит нести коммунальные издержки, отнесенные Договором аренды Арендатора;

9. Оплаченная Арендатором арендная плата за период с 18 по 30 марта 2020 года будет зачтена в счет оплаты задолженности Арендатора по коммунальным платежам и далее будет засчитываться Арендодателем в счет оплаты коммунальных платежей. В случае, если размер коммунальных платежей превысит размер уплаченной арендной платы за период с 18 по 30 марта 2020 года, остаток по коммунальным платежам будет погашаться за счет обеспечительного платежа, предусмотренного договором аренды".

На данное предложение арендатора ООО "Альфа-Рента" направило в адрес ООО "Мегаспорт" письмо от 16.06.2020 № 17 с приложением проекта дополнительного соглашения от 16.06.2020 в своей редакции.

В письме от 29.06.2020 ООО "Мегаспорт" просило арендодателя согласовать арендные каникулы (арендная плата не начисляется) в период с 28.03.2020 по дату фактического снятия ограничений на основную деятельность арендатора в полном объеме, в связи с фактическим неосуществлением арендатором деятельности.

В ответ на указанное обращение ООО "Альфа-Рента" письмом от 06.07.2020 № 19 сообщило арендатору о готовности внести изменения в договоров аренды части уменьшения базовой арендной платы и предоставить отсрочку по ее оплате на условиях, изложенных в письме от 16.06.2020 № 17.

Соглашения по вопросу об уменьшении размера арендной платы сторонами не достигнуто.

По данным ООО "Альфа-Рента" арендатором не внесены арендные платежи по базовой части арендной платы в сумме 117 414 руб., с учетом предоставленной отсрочки, за период с апреля по сентябрь 2020 года.

ООО "Альфа-Рента" были предприняты меры по досудебному урегулированию спора, что подтверждается письмом от 22.01.2021 № 02 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность, однако требования арендодателя оставлены ООО "Мегаспорт" без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Невозможность использования арендуемого помещения в период с 26.03.2020 по 19.08.2020 года послужила основанием для обращения ООО "Мегаспорт" в арбитражный суд со встречным исковым заявлением об уменьшении размера арендной платы.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

1. По встречному исковому заявлению.

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" и от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)", от 28.04.2020 № 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" дни в период с 30.03.2020 по 30.04.2020 и с 6 по 8 мая 2020 года объявлены нерабочими.

Указом Главы Чувашской Республики от 28.03.2020 № 84 "О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)" на территории Чувашской Республики с 28.03.2020 до особого распоряжения приостановлена деятельность кинотеатров (кинозалов), театров, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, ночных клубов (дискотек), иных аналогичных объектов, иных развлекательных и досуговых заведений, а также плавательных бассейнов, фитнес-центров и других объектов физической культуры и спорта.

Указом Главы Чувашской Республики от 03.04.2020 № 92 "О комплексе ограничительных и иных мероприятий по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики" на территории Чувашской Республики с 3 апреля 2020 года до особого распоряжения при улучшении санитарно-эпидемиологической обстановки приостановлена деятельность кинотеатров (кинозалов), театров, детских игровых комнат и детских развлекательных центров, ночных клубов (дискотек), иных аналогичных объектов, иных развлекательных и досуговых заведений, а также плавательных бассейнов, фитнес-центров и других объектов физической культуры и спорта.

Указом Главы Чувашской Республики от 15.08.2020 № 209 внесены изменения в Указ Главы Чувашской Республики от 20.06.2020 № 166 "О мерах, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Чувашской Республики", согласно которым допускается деятельность плавательных бассейнов, фитнес-центров и других объектов физической культуры и спорта (при условии расстановки спортивного оборудования, обеспечивающей социальное дистанцирование (не менее 1,5 метра), и нахождения в помещениях для занятий спортом предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в помещениях для занятий спортом из расчета 1 человек на 4 кв. метра; в зоне плавательного бассейна, предназначенной для групповых занятий, - из расчета 1 человек на 5 кв. метров зеркала воды соответствующей зоны плавательного бассейна; в зоне плавательного бассейна, на которой оборудованы дорожки для плавания, - из расчета 1 человек на 10 кв. метров зеркала воды дорожки плавательного бассейна).

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (пункт 2 Закона № 98-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере.

Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Таким образом, право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики введен распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – Перечень).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО "Мегаспорт" является – 93.19 "Деятельность в области спорта прочая".

В соответствии с пунктом 3 Перечня, к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции относится "Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений" (общий Код ОКВЭД 93).

Поскольку вид деятельности "Деятельность в области спорта прочая" (код ОКВЭД 2 – 93.19) входит в класс "Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений" (код ОКВЭД 2 – 93), он также включен в Перечень пострадавших отраслей российской экономики.

Соответственно, деятельность ООО "Мегаспорт" входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Из материалов дела следует, что соглашение об освобождении от арендной платы либо об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто.

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера постоянной части арендной платы, предусмотренных Законом № 98-ФЗ.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив наличие обстоятельств, связанных с мерами по предотвращению распространения на территории Чувашской Республики новой коронавирусной инфекции, препятствующих использованию ООО "Мегаспорт" арендуемого помещения, приняв во внимание, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими явились обе стороны по не зависящим от них причинам, которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения размера арендной платы по договору аренды от 01.10.2014 № 01 на 50% от изначально установленного в пункте 1.1.7 приложения № 8 к договору размера арендной платы до 243 руб. 15 коп. за 1 (один) квадратный метр помещения.

Суд полагает данное уменьшение базовой части арендной платы, отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора аренды.

ООО "Альфа-Рента" за период с апреля по сентябрь 2020 года арендатору начислено 3 407 504 руб. 10 коп. долга по оплате базовой части арендной платы, в том числе: 619 546 руб. 20 коп. – за апрель 2020 года, 619 546 руб. 20 коп. – за май 2020 года, 619 546 руб. 20 коп. – за июнь 2020 года, 619 546 руб. 20 коп. – за июль 2020 года, 619 546 руб. 20 коп. – за август 2020 года, 309 773 руб. 10 коп. – за сентябрь 2020 года (619 546 руб. 20 коп. – 309 773 руб. 10 коп. (сумма оплаты)).

Истец указывает, что с учетом предоставленной арендодателем ООО "Мегаспорт" отсрочки (1/24) и произведенной последним оплаты в размере 24 565 руб. 34 коп., задолженность ООО "Мегаспорт" по оплате базовой части арендной платы по сроку платежа - январь 2021 года составляет 117 414 руб., исходя из расчета: 141 979 руб. 34 коп. (3 407 504 руб. 10 коп. / 24) - 24 565 руб. 34 коп.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021), заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (пункт 1 Требований).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (раздел 2, ответ на вопрос 3), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Как следует из пункта 1.2 договора помещение будет использоваться арендатором для размещения фитнес-клуба.

С учетом указанных обстоятельств, а также заключения сторонами договора до введения режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики, суд приходит выводу о наличии у ООО "Мегаспорт" права на отсрочку уплаты арендной платы за период с 28.03.2020 по 15.08.2020 в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Начисленная задолженность по оплате базовой части арендной платы за период с 28.03.2020 по 19.08.2020 подлежит уплате на условиях рассрочки, предусмотренной подпунктом "а" пункта 3 Требований: не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами.

При изложенных обстоятельствах суд встречный иск ООО "Мегаспорт" удовлетворяет частично: размер арендной платы, установленный пунктом 3.3.3 договора от 01.10.2014 № 01 и приложением № 8 к договору от 01.10.2014 № 01, за период пользования помещением с 28.03.2020 по 15.08.2020, подлежит уменьшению до 243 руб. 15 коп. за 1 квадратный метр помещения; после уменьшения арендной платы сумма задолженности подлежит оплате равными платежами ежемесячно в период с 01.01.2021 по 01.01.2023.

2. По первоначальному исковому заявлению

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в передаче имущества, после чего арендодатель вправе требовать арендную плату.

Материалами дела подтверждается, что истец свои обязательства по передаче объекта аренды ответчику исполнил надлежащим образом, в связи с чем, у него возникло право требования оплаты за аренду переданного помещения.

С учетом уменьшения размера базовой части арендной платы задолженность арендатора составляет 1 978 550 руб. 76 коп., в том числе:

309 773 руб. 10 коп. (апрель 2020 года * 50%),

309 773 руб. 10 коп. (май 2020 года * 50%),

309 773 руб. 10 коп. (июнь 2020 года * 50%),

309 773 руб. 10 коп. (июль 2020 года * 50%),

189 860 руб. 93 коп. (с 01.08.2020 по 19.08.2020: 379 721 руб. 86 коп. * 50%),

239 824 руб. 33 коп. (с 20.08.2020 по 31.08.2020),

309 773 руб. 10 коп. (сентябрь 2020 года).

Указанная задолженность по оплате базовой части арендной платы за период с апреля по сентябрь 2020 года подлежит уплате на условиях рассрочки, предусмотренной подпунктом "а" пункта 3 Требований: не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, в размере 82 439 руб. 62 коп. ежемесячно (1 978 550 руб. 76 коп. / 24 месяца).

Таким образом, на момент вынесения решения у ООО "Мегаспорт" имеется обязанность по оплате базовой части арендной платы с учетом произведенной оплаты (24 565 руб. 34 коп.) в размере 57 874 руб. 28 коп. по сроку уплаты до 31.01.2021.

Доказательства оплаты долга по базовой части арендной платы на сумму 57 874 руб. 28 коп. ООО "Альфа-Рента" суду не представило.

При таких обстоятельствах, требование ООО "Мегаспорт" в части основного долг подлежит удовлетворению частично в размере 57 874 руб. 28 коп.

За нарушение срока внесения базовой части арендной платы ООО "Альфа-Рента", руководствуясь пунктом 6.5 договора, начислило ООО "Мегаспорт" 11.01.2021 по 08.02.2021.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 6.5 договора за нарушение сроков уплаты арендной платы и любых иных платежей по настоящему договору, установленных настоящим договором, арендодатель вправе предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а арендатор, в случае получения такого требования, обязан его удовлетворить в течение 10 рабочих дней.

Материалами дела подтверждается нарушение ООО "Мегаспорт" обязательства по своевременному внесению базовой части арендной платы, следовательно, ООО "Альфа-Рента" правомерно предъявило требование о взыскании неустойки.

Согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В соответствии с пунктом 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку требование о взыскании суммы основного долга удовлетворено частично, учитывая условия подпункта "а" пункта 3 Требований, требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению частично в размере 9 433 руб. 51 коп. за период с 02.02.2021 по 14.07.2021 (день вынесения резолютивной части решения).

Кроме того, учитывая положения статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ООО "Мегаспорт" подлежат взысканию также пени, начисленные на сумму долга по день фактической оплаты в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки оплаты.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ООО "Мегаспорт" пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку ООО "Альфа-Рента" при принятии иска к производству была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

ООО "Мегаспорт" при подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. платежным поручением от 12.05.2021 № 11538.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ООО "Мегаспорт" по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ООО "Альфа-Рента".

руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Рента" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Рента" 46 424 (сорок шесть тысяч четыреста двадцать четыре) руб. 33 коп. долга, 7 567 (семь тысяч пятьсот шестьдесят семь) руб. 17 коп. пеней за период с 02.02.2021 по 14.07.2021 и далее по день фактической оплаты суммы долга, 1 796 (одна тысяча семьсот девяносто шесть) расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении искового заявления отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт" удовлетворить частично.

Размер арендной платы, установленный пунктом 3.3.3 договора от 01.10.2014 № 01 и приложением № 8 к договору от 01.10.2014 № 01, за период пользования помещением с 28.03.2020 по 15.08.2020, уменьшить до 243 (двести сорок три) руб. 15 коп. за 1 (один) квадратный метр помещения; после уменьшения арендной платы сумма задолженности подлежит оплате равными платежами ежемесячно в период с 01.01.2021 по 01.01.2023.

В остальной части в удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Рента" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мегаспорт" 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

ФИО1