Решение от 3 июня 2024 г. по делу № А03-13145/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-13145/2022
03 июня 2024 года
г. Барнаул



Резолютивная часть решения суда объявлена 20 мая 2024 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 03 июня 2024 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Пашковой А.В. (до перерыва) и секретарем Кузьминой И.Е., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Водный мир», г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности и пени,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления имущественных отношений Алтайского края,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика – ФИО1, директор, приказ от 25.06.2022 № 2022-06-010, паспорт; ФИО2 по доверенности от 01.01.2024 № 03, диплом ВСА № 0018515, паспорт;

от третьего лица – не явилось, извещено надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Водный мир» (далее – ООО «Водный мир», ответчик) о взыскании 284 517 руб. 65 коп., из них 231 383 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.11.2020 по 30.06.2022 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 28.12.2020 № 5792-з, 53 134 руб. 42 коп. пени за период с 01.04.2021 по 14.07.2022

Исковые требования со ссылками на статьи 8, 309, 330, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по своевременной уплате арендных платежей за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 28.12.2020 № 5792-з, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

Определением арбитражного суда от 13.09.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 08.10.2022 в связи с наличием оснований суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 08.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Алтайского края.

Ответчик в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на исковое заявление, в котором пояснил, что на дату образования земельного участка (10.11.2020) с кадастровым номером 22:63:050503:492 по адресу: <...> (до 11.06.2021) действовала норма (пункт 2 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации), согласно которой на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. Таким образом, для того чтобы предъявлять требования материального характера необходимо установить не попадает ли арендуемый земельный участок под ограничения, установленные для водного объекта. Если часть арендуемого земельного участка является водным объектом, то какие полномочия были у истца сдавать его в аренду и производить начисления арендной платы. Использовать арендованный земельный участок и принадлежащие ответчику строения в период с апреля по июнь 2021 года не представлялось возможным из-за затопления. Истец производит расчет за период с 10.11.2020 по 31.12.2020 исходя из кадастровой стоимости объекта 40 208 981 руб., что является не верным. По мнению ответчика, размер арендной платы за период с 10.11.2020 по 31.12.2020 (52 дня пользования) составляет 68 280 руб. 68 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка 14 977 380 руб. 60 коп.

Управление имущественных отношений Алтайского края в отзыве на исковое заявление удовлетворении исковых требований оставило на усмотрение суда, указав, что на основании решения Барнаульской городской Думы от 26.12.2008 №33 «Об утверждении Положения о комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула» уполномоченным органом местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края определен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.08.2022 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскано 125 808 руб. 40 коп., из них 113 533 руб. 84 коп. основного долга и 12 274 руб. 56 коп. пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 3 842 руб. государственной пошлины по иску.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, обе стороны обжаловали его в апелляционном порядке, комитет – в той части, в которой в удовлетворении иска отказано, общество – в удовлетворенной части исковых требований комитета.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2022 решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменено с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. В оставшейся части решение Арбитражного суда Алтайского края от 29.08.2022 оставлено без изменения. С комитета в пользу общества взыскано 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Комитет обратился с кассационной жалобой, в котором просил отменить решение Арбитражного суда Алтайского края от 29.08.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2022, принять по делу новый судебный акт, которым в полном объеме удовлетворить исковые требования.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.03.2023 по делу №А03-13145/2021 отменено решение Арбитражного суда Алтайского края от 29.08.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2022 по делу № А03-13145/2021. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

При новом рассмотрения дела истец в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял исковые требования, в редакции от 15.04.2024 просил взыскать с ответчика 309 623 руб. 78 коп., из них 232 997 руб. 35 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.11.2020 по 31.03.2024 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 28.12.2020 № 5792-з, 76 626 руб. 43 коп. пени за период с 01.04.2021 по 09.04.2024.

Истец и третье лицо в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

Арбитражный суд считает возможным на основании частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании ответчик и его представитель с исковыми требованиями не согласились по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителя ответчика, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 22:63:050503:492, расположенный по адресу: <...>, площадью 5 220 кв. м с видом разрешенного использования – развлечения, образован из земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:105 площадью 46 253 кв. м и поставлен на кадастровый учет 10.11.2020.

На земельном участке с кадастровым номером 22:63:050503:492 расположены принадлежащие ООО «Водный мир» на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 22:63:050503:58 - летнее кафе с танцевальной площадкой площадью 1097,3 кв. м (в собственности с 04.12.2006), 22:63:050503:49 - здание насосной станции площадью 9 кв. м (в собственности с 24.11.2006), 22:63:050503:60 - здание сторожки площадью 6,3 кв. м (в собственности с 24.11.2006), 22:63:050503:61 - здание спасательной станции площадью 140,6 кв. м (в собственности с 24.11.2006).

28.12.2020 между Алтайкрайимуществом (арендодатель) и ООО «Водный мир» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 5792-з (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:050503:492, местоположение: <...> площадью 0,5220 га или 5 220 кв. м, для эксплуатации зданий и сооружений, предназначенных для развлечений.

Участок находится в фактическом пользовании арендатора. Дополнительной передачи по акту не требуется (пункт 1.5 договора). Срок аренды по настоящему договору устанавливается 49 (сорок девять) лет с момента вступления договора в силу (пункт 2.1 договора).

По условиям пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора порядок расчета и размер арендной платы определены в приложении «Расчет арендной платы» к договору, являющемся его неотъемлемой частью; арендная плата по настоящему договору исчисляется с 10.11.2020, и вносится ежеквартально равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

В случае невнесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 3.5 договора).

Согласно пункту 3.7 договора размер арендной платы по договору может изменяться в одностороннем порядке на основании нормативно-правовых актов, а также в случае изменения площади объектов недвижимости, расположенных на участке. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения. Расчет арендой платы с измененным размером арендной платы арендатор производит самостоятельно либо получает в соответствии с пунктом 4.4 договора.

В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору, арендная плата установлена в размере 1 286 687 руб. 40 коп. в год. Размер и порядок расчета определены на основании: - постановления Администрации Алтайского края от 16.06.2015 № 231 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения», - акта об определении кадастровой стоимости земельного участка от 10.11.2020.

В пункте 2.1 указанного приложения к договору приведен Расчет арендной платы производится по формуле: АП = КС * S * К, где: АП - сумма годовой арендной платы, руб.; КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м, S - площадь земельного участка, кв. м, К - дифференцированный коэффициент, учитывающий характеристику и виду разрешенного использования земельного участка.

В пункте 2.2 этого же приложения к договору приведен Расчет арендной платы для участка: 7 702,87 руб./кв. м * 5 220 кв. м * 0,032. Сумма годовой арендной платы равна: 1 286 687 руб. 40 коп.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.07.2022 № КУВИ-001/2022-102826080 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 составляет 40 208 981 руб. 40 коп.; сведения о дате утверждения кадастровой стоимости и реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости в ЕГРН отсутствуют; дата внесения сведений о кадастровой стоимости – 10.11.2020; дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 10.11.2020; дата начала применения кадастровой стоимости – 10.11.2020.

В выписке из ЕГРН от 04.07.2022 № КУВИ-001/2022-109821631 в отношении арендованного обществом земельного участка отражены следующие сведения: кадастровая стоимость – 14 977 380 руб. 60 коп.; сведения о дате утверждения кадастровой стоимости в ЕГРН отсутствуют; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-22/2021/000264 от 24.03.2021; дата внесения сведений о кадастровой стоимости – 02.04.2021; дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 10.11.2020; дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2021.

В соответствии с частью 2 статьи 2 Закона Алтайского края от 26.12.2018 № 111- ЗС «О внесении изменений в статьи 1 и 2 Закона Алтайского края «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края» бюджетные полномочия администрирования неналоговых доходов бюджета муниципального образования город Барнаул Алтайского края по земельным участкам, находящимся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, включая прочие поступления от денежных взысканий (штрафов) и иных сумм в возмещение неосновательного обогащения за пользование земельными участками, находящимися в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, взыскание задолженности по таким платежам в бюджет, в том числе пеней и штрафов, через судебные органы или судебных приставов с 01.01.2019 осуществляет уполномоченный орган местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края.

Таким уполномоченным органом в сфере земельных отношений согласно решению Барнаульской городской Думы от 26.12.2008 № 33 «Об утверждении Положения о комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула» определен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, который выполняет функции администратора неналоговых доходов, поступающих в бюджет города от использования земельных участков в пределах компетенции (пункты 1.1, 3.17).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 10.11.2020 по 30.06.2022 в сумме 231 383 руб. 23 коп. по договору аренды от 28.12.2020 № 5792-з, заключенному между Алтайкрайимуществом и ООО «Водный мир», комитет направил обществу требование от 29.04.2022 о погашении долга.

Отсутствие удовлетворения данного требования послужило комитету основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела между сторонами возник спор относительно в отношении значения кадастровой стоимости земельного участка, подлежащего использованию с 10.11.2020 по 31.12.2020, и невозможности фактического использования земельного участка во втором квартале 2021 года.

Судом установлено, что Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах муниципального образования город Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условия и сроки ее внесения утверждены постановлением Администрации Алтайского края от 16.06.2015 № 231. В предусмотренной указанным нормативным актом формуле определения размера арендной платы используется показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка.

Согласно приложению к договору аренды (Расчет размера арендной платы) арендная плата определяется на основании приведенного Порядка с применением кадастровой стоимости, определенной актом об определении кадастровой стоимости земельного участка от 10.11.2020, равной 40 208 981 руб. 40 коп.

Исходя из указанного условия договора, сведений ЕГРН о данном размере кадастровой стоимости по состоянию на 10.11.2020, о дате начала ее применения – 10.11.2020, ответа филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю» от 05.07.2022, предоставленного на определение об истребовании доказательств от 28.06.2022, в котором в отношении характеристик земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 указана его кадастровая стоимость по состоянию на 10.11.2020 в размере 40 208 981 руб. 40 коп.

Оспаривая применение указанного значения кадастровой стоимости, ответчик сослался на факт направления Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула в материалы дела № 3а-742/2021 сведений об использовании в расчете арендной платы значения кадастровой стоимости в размере 14 977 380 руб. 60 коп. (письмо от 27.05.2021 № ПВ 2032/01-17/3 предоставлено на запрос Алтайского краевого суда относительно порядка расчета годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № 5792-з). Кроме того, в материалы указанного дела одним из ответчиков – КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» представлена выписку из акта от 24.03.2021 № АОКС-22/2021/000264 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 по состоянию на 10.11.2020 в размере 14 977 380 руб. 60 коп.

При наличии спора о применимой кадастровой стоимости, в обстоятельствах существующей в ЕГРН записи об отсутствии в данном реестре сведений о дате и реквизитах акта об утверждении кадастровой стоимости в размере 40 208 981 руб. 40 коп., судом приняты меры к получению соответствующих данных.

Как установлено судом, в соответствии с приказом Алтайкрайимущества «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» от 10.09.2020 № 70 утверждена кадастровая стоимость земельных участков категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Алтайского края, определенная КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее - КГБУ «АЦНГКО») по состоянию на 01.01.2020 (т.3, л.д. 59).

Данный приказ вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования). Поскольку приказ опубликован на «Официальном интернет –портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru), дата опубликования - 11.09.2020, номер опубликования 2201202009110005, приказ вступил в силу 12.10.2020.

Указанный приказ получен Управлением Росреестра по Алтайскому краю 12.10.2020 (письмо от 12.10.2020 № 48/ПА/3328, т.3, л.д. 58).

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:050503:492 поставлен на государственный кадастровый учет 10.11.2020, его кадастровая стоимость определялась КГБУ «АЦНГКО» в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЭ «О государственной кадастровой оценке».

По информации КГБУ «АЦНГКО», при определении кадастровой стоимости земельного участка использовались следующие характеристики. В соответствии со сведениями из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 по документу - «Развлечения (код (числовое обозначение) - 4.8)», площадь 5 220 кв.м.

Согласно Приложению №1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, земельный участок с кадастровым номером 22:63:050503:492 отнесен к 4 сегменту «Предпринимательство», код расчета вида использования - 04:081 «Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения аквапарков», код вида разрешенного использования 4.8.

Кадастровая стоимость земельного участка определена КГБУ «АЦНГКО» методом типового (эталонного) объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода и по состоянию на 10.11.2020 составила 14 977 380,60 руб., что отражено в акте об определении кадастровой стоимости от 24.03.2021 № АОКС-22/2021/000264 (т.3, л.д.53-54).

Как следует из письма филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю от 21.07.2023 исх. №01-09409-ДК/23 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 рассчитывалась Филиалом после постановки на кадастровый учет на основе результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Администрации Алтайского края от 23.11.2015 №472 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Алтайского края» в соответствии с пунктом 18 «а» Порядка, утв. Приказом Министерства экономического развития России от 24.09.2018 №514 и внесена в ЕГРН 10.11.2020 в размере 40 208 981 руб. 40 коп. на основании акта определении кадастровой стоимости от 10.11.2020 с датой начала применения 10.11.2020 в соответствии со статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Таким образом, судом установлено, что при внесении в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 филиалом ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю не было учтен приказ Алтайкрайимущества «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» от 10.09.2020 № 70.

С учетом изложенного, при расчете задолженности необходимо исходить из кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 977 380 руб. 60 коп.

Как указал ответчик, в период с 01.04.2021 по 30.06.2021 возможность использования земельного участка по его назначению отсутствовала по причине его затопления.

В целях проверки указанных доводов судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ГрадЭксперт», эксперту ФИО3.

На разрешение перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1. Возможна ли была эксплуатация земельного участка с кадастровым номером 22:63:050503:492 и расположенных на нем объектов недвижимости по адресу: <...> по их назначению в период половодья с апреля по июнь 2021 года?

Согласно заключению эксперта от 09.01.2024 № 06/03-44 в период половодья с апреля по июнь 2021 года эксплуатировать земельный участок с кадастровым номером 22:63:050503:492 и расположенных на нем объектов недвижимости по адресу: <...> по их назначению невозможно (т.4, л.д. 70-80).

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

По смыслу указанных положений закона приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Договор 28.12.2020 № 5792-з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключен Алтайкрайимуществом с ООО «Водный мир» как с собственником объектов недвижимости, обладающим исключительным правом на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, в порядке в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, права в отношении принадлежащего собственнику имущества им реализуются по своему усмотрению, не противоречащему закону и иным правовым актам и не нарушающему права и охраняемые законом интересы других лиц.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Принципами земельного законодательства являются, в частности принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункты 5, 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, статья 65 ЗК РФ).

В силу приведенных нормативных положений собственник объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке, несет бремя содержания своей недвижимости, в том числе в виде расходов на ее обслуживание, обеспечение сохранности, на уплату арендных платежей в связи с использованием не принадлежащего ему земельного участка, на котором размещены его здания, на уплату земельного налога (при наличии права собственности на землю).

Указанные расходы собственник несет независимо от фактической эксплуатации зданий и сооружений.

Освобождение от уплаты арендных платежей за землю, занятую зданиям, сооружениями, по причине естественных сезонных климатических условий, не соответствует требованиям ГК РФ о бремени содержания имущества его собственником, а также принципам земельного законодательства о единстве судьбы объектов недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, и платности землепользования, положениям земельного законодательства об исключительном праве собственника объектов недвижимости на приобретение без торгов земельного участка, занятого недвижимым имуществом.

Географическое, природно-климатические условия расположения земельных участков определяют особенности их использования, но не относятся к недостаткам земли. Собственник недвижимости должен обеспечить все необходимые условия, обеспечивающие необходимую защиту используемого земельного участка от природного воздействия.

Ответственность и риски размещения собственных объектов недвижимости на земельном участке с особенностями его географического расположения (в данном случае - вблизи водного объекта – река Обь) при осуществлении на этом участке предпринимательской деятельности, относятся на субъекта такой деятельности, осуществляющего ее в целях извлечения прибыли.

В рассматриваемом случае размещение ответчиком зданий и сооружений на земельном участке, непосредственно связано с видом осуществляемой обществом деятельности и спецификой назначения его объектов недвижимости - для развлечений, не является недостатком земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ обязанность арендодателя по договору аренды состоит в предоставлении арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно заключенному сторонами договору назначением земельного участка, предоставленного ответчику в аренду, является - эксплуатация зданий и сооружений, предназначенных для развлечений, разрешенным использованием земельного участка согласно договору и сведениям ЕГРН является: развлечения (код 4.8 – для иных видов использования, характерным для населенных пунктов).

Обязанность по предоставлению земельного участка для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости арендодателем исполнена самим фактом реализации ответчику предусмотренного статьями 39.6, 39.20 ЗК РФ его исключительного права путем предоставления в пользование земельного участка в указанных в договоре целях, соответствующих как назначению зданий и сооружения, так и назначению земельного участка. Размещение обществом на арендованном земельном участке здания и сооружений, являющихся его собственностью, свидетельствует об использовании ответчиком участка именно с той целью, для которой он предоставлен в аренду. В связи с изложенным у ответчика возникла встречная обязанность по внесению арендных платежей.

Истцом были заявлены требования за период с 10.11.2020 по 31.03.2024 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 28.12.2020 № 5792-з, и пени за период с 01.04.2021 по 09.04.2024.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет задолженности и неустойки согласно которому, задолженность за заявленный период отсутствует, исходя из произведенных оплат. Расчет произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 977 380 руб. 60 коп.

Так ответчиком представлены платежные поручения за период с 08.12.2021 по 20.05.2024 об оплате задолженности и пени с указанием в назначении платежа периода и вида произведенной оплаты.

За спорный период с 10.11.2020 по 31.12.2020 с учетом установленных обстоятельств по делу судом, а именно, что кадастровая стоимость земельного участка в составила 14 977 380 руб. 60 коп., ответчик произвел оплату по платежному поручению от 18.02.2022 №5 в размере 68 280 руб. 68 коп., а также произвел доплату на сумму 716 руб. 55 коп. по платежному поручению от 14.07.2022 №1. В дальнейшем производил платежи за исключением спорного второго квартала 2021 года.

За второй квартал 2021 года ответчик произвел расчет задолженности с учетом установленного факта подтопления согласно экспертного заключения, но исходя из расположенных на данном участке объектов недвижимости, принадлежащие ответчику.

Согласно выписок из ЕГРП, площадь строений, расположенных на земельном участке и принадлежащих ответчику, составляет 1253,7 кв.м. Эти объекты недвижимости вне зависимости от затопления, используют земельный участок, соответственно во втором квартале 2021 года арендуемый земельный участок мог использоваться в этой части.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 14 977 380,60руб. Соответственно размер арендной платы должен быть:

АП = КС*S*К, где

КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка руб./кв.м., что составляет 2 869,23руб./кв.м. в год

S - площадь земельного участка - 1253,7 кв.м.

К - коэффициент - 0,032

2 869,23 * 1253,7 * 0,032 = 115108,92 руб. - арендная плата в год.

В соответствии с пунктом 3.4. договора аренды арендная плата вносится равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы.

Соответственно 115108,92 /4= 28777,23 руб. сумма арендной платы за 2 квартал 2021 года.

Оплата должна была быть произведена в соответствии с пунктом 3.4. договора до 01.07.2021. Фактически оплата ответчиком произведена 26.04.2024 (платежное поручение №5) и 20.05.2024 (платежное поручение №6) на общую сумму 28 777,24 руб. Пени за несвоевременную оплату за период с 01.07.2020 по 09.04.2024 составили 11314,15 руб. Указанную сумму пени ответчик также оплатил согласно платежным поручениям от 26.04.2024 №4, от 20.05.2024 №7.

Кроме того, поскольку в период действия договора была допущена просрочка по оплате за 4 квартал 2022 года, оплата задолженности была произведена 03.03.2023 и 17.03.2023 за период просрочки пени составили:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

119 819,00

01.01.2023

Новая задолженность на 119 819,00 руб.

119 819,00

01.01.2023

03.03.2023

62

7.5

119 819,00 ? 62 ? 1/300 ? 7.5%

1 857,19 р.

23 819,00

03.03.2023

Оплата задолженности на 96 000,00 руб.

23 819,00

04.03.2023

17.03.2023

14

7.5

23 819,00 ? 14 ? 1/300 ? 7.5%

83,37 р.

0,00

17.03.2023

Оплата задолженности на 23 819,00 руб.

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Сумма неустойки: 1 940,56 руб.



Также была просрочка за 1 квартал 2023 года, которая погашена 15.05.2023, за период просрочки произведено начисление пени:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

119 819,05

01.04.2023

Новая задолженность на 119 819,05 руб.

119 819,05

01.04.2023

12.05.2023

42

7.5

119 819,05 ? 42 ? 1/300 ? 7.5%

1 258,10 р.

0,00

12.05.2023

Оплата задолженности на 119 819,05 руб.

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Сумма неустойки: 1 258,10 руб.


Просрочка по оплате за 2 квартал 2023 года, задолженность была погашена 05.07.2023, сумма пени составила:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

119 819,05

01.07.2023

Новая задолженность на 119 819,05 руб.

119 819,05

01.07.2023

05.07.2023

5
7.5

119 819,05 ? 5 ? 1/300 ? 7.5%

149,77 р.

0,00

05.07.2023

Оплата задолженности на 119 819,05 руб.

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Сумма неустойки: 149,77 руб.


В связи с тем, что периодически изменялся размер платы, о котором ООО «Водный мир» не уведомлялся, была недоплата за 1 и 2 квартал 2023, которая погашена была погашена 10.08.2023, за период просрочки начислены пени:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

59 256,77

01.04.2023

Новая задолженность на 59 256,77 руб.

59 256,77

01.04.2023

23.07.2023

114

7.5

59 256,77 ? 114 ? 1/300 ? 7.5%

1 688,82 р.

59 256,77

24.07.2023

10.08.2023

18

8.5

59 256,77 ? 18 ? 1/300 ? 8.5%

302,21 р.

0,00

10.08.2023

Оплата задолженности на 59 256,77 руб.

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Сумма неустойки: 1 991,03 руб.


Общая сумма пени составила 1940,56 + 1258,10 + 149,77 + 1991,03 = 5 339,46руб.


Представленные ответчиком контррасчеты истцом не оспорены, проверены судом и признаны арифметически верным. При этом, ответчиком обоснованно учтено в расчете действия моратория на начисление штрафных санкций в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022, в период с 01.04.2022 по 01.10.2022 (включительно).

При первоначальном рассмотрении ответчиком заявлено о применении норм статьи 333 ГК РФ к взыскиваемой неустойки.

Поскольку доказательств несоразмерности пени в материалы дела ответчиком не представлено. Сам по себе размер пени, согласованный сторонами в договоре, не свидетельствует о ее явной несоразмерности. С учетом изложенного, оснований для снижения размера пени, судом не установлено.

Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, установив, что при расчете задолженности по арендной плате должна быть применена кадастровая стоимость земельного участка в размере 14 977 380 руб. 60 коп., принимая во внимая произведенные ответчиком оплаты как по задолженности по арендной плате и пени, в том числе с учетом допущенных просрочек оплат, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требования.

Относительно позиции истца о распределении поступающих от ответчика платежей в оплату аренды, основанной на условии пункта 3.6 договора аренды, суд пришел к следующему.

Действительно, пунктом 3.6 договора предусмотрено, что все поступающие платежи по настоящему договору, в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате по данному договору, учитываются в следующем порядке: в первую очередь погашается задолженность прошлых периодов, затем погашаются начисления очередного наступившего срока уплаты арендой платы, после этого погашается пеня по задолженности вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе.

Однако, как установлено судом между сторонами возник спор по задолженности по арендной плате по договору за период с 10.11.2020 по 31.12.2020 и с 01.04.2021 по 30.06.2021 (второй квартал 2021 года).

В тоже время ответчик на протяжении всего действия договора производил арендные платежи, а также пени, в случае нарушения сроков по внесению арендной платы, при этом указывая назначение платежа об оплате по договору аренды земельного участка государственная собственность, на который не разграничена от 21.12.2020 №5792-3 и период платежа.

Суд полагает, что в условиях наличия спора между сторонами, применение пункта 3.6 договора по распределению поступающих арендных платежей от арендатора в счет погашения задолженности прошлых периодов, нарушило бы баланс между спорящими сторонами, заведомо ставя в преимущественное положения более сильную сторону (арендодателя) в сложившихся в арендных правоотношениях.

При этом, в рассматриваемом случае было бы нарушено право ответчика на судебную защиту, и как следствие повлекло бы невозможность заявлять соответствующие, мотивированные возражения, как применение в расчете кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 977 380 руб. 60 коп., так и невозможность фактического использования земельного участка во втором квартале 2021 года.

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины, по оплате экспертизы по делу относятся на истца, поскольку судебный акт принят не в его пользу.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Водный мир», г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>) 50 000 руб. расходов за проведение судебной экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.Н. Винникова