Постановление от 20 апреля 2017 г. по делу № А41-58391/2016

423/2017-29298(1)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-58391/16
20 апреля 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2017 года Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2017 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Боровиковой С.В., судей Воробьевой И.О., Немчиновой М.А., при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, В судебном заседании участвуют представители:

от истца ООО «ТЕХНОПАРК» (ИНН: <***> ОГРН: <***>)– ФИО2, представитель по доверенности от 04.10.2016,

от ответчиков:

ООО «ЗКПД № 1» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) – ФИО3, представитель по доверенности от 15.04.2016,

ООО «М-ЛИЗИНГ» (ИНН: <***> ОГРН: <***>) – ФИО4, представитель по доверенности № 25-01/2016 от 20.11.2016г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Технопарк» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) на решение Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2016 года по делу № А41- 58391/16, принятое судьей Ю.С.Петропавловской,

по иску ООО «ТЕХНОПАРК» к ООО «ЗКПД № 1», ООО «М-ЛИЗИНГ» о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕХНОПАРК» (далее – ООО «ТЕХНОПАРК») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЗКПД № 1» (далее –ООО «ЗКПД № 1») с требованиями о взыскании задолженности по договору купли-продажи № 407-000001 от 26.11.2014 в сумме 419 580 000 руб;

и к Обществу с ограниченной ответственностью «М-ЛИЗИНГ» (далее - ООО «М- ЛИЗИНГ») с требованиями об обращении взыскания в счет погашения задолженности на принадлежащее ООО «M-Лизинг» недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки в силу положений пункта 5 статьи 488 ГК РФ, а именно на: - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0120101:53, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально- складские предприятия V класса опасности, общая площадь 82 264 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Жуковский, проезд. Коммунальный; - производственный цех с административными помещениями, кадастровый номер 50:52:0000000:17844, назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 15 220,8 кв.м, инв. № 46:425:101:00003:4070, лит. Б, расположенный по адресу: <...>.

Определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества находящегося в ипотеке в силу положений п. 5 ст. 488 ГК РФ.

- земельного участка с кадастровым номером 50:23:0120101:53, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально- складские предприятия V класса опасности, общая площадь 82 264 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Жуковский, проезд. Коммунальный в размере 326173500 руб.

производственного цеха с административными помещениями, кадастровый номер 50:52:0000000:17844, назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 15 220,8 кв.м, инв. № 46:425:101:00003:4070, лит. Б, расположенный по адресу: <...>. в размере 93406500 руб.

Реализацию находящегося в ипотеке имущества осуществить путем продажи с публичных торгов (т. 1 л.д. 3-4).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2016 года по делу № А41-58391/16 в удовлетворении иска отказано. (т. 5 л.д. 64-65).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «ТЕХНОПАРК» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «ЗКПД № 1» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исковые требования признал.

Представитель ООО «М-ЛИЗИНГ» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчиков, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 26.11.2014 между ООО «Технопарк» (Продавец) и ООО «ЗКПД № 1» (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 407-000001, согласно условиям которого продавец продает ,а покупатель принимает в собственность следующее недвижимое имущество: - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0120101:53, категория земель: населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально- складские предприятия V класса опасности, общая площадь 82 264 кв. метра, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Жуковский, проезд. Коммунальный; - производственный цех с административными помещениями, кадастровый номер 50:52:0000000:17844

назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 15 220,8 кв. метра, инв. № 46:425:101:00003:4070, лит. Б, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, Коммунальный проезд, д.5А.

Согласно положениям пункта 1.2 договора, на дату его заключения, указанное недвижимое имущество находится в залоге у: - ООО «M-Лизинг» согласно договору последующего залога (ипотеки) № 1718-М/1 Ь 10.02.2014;

- ОАО «Московский Кредитный Банк» согласно договору залога недвижимости ипотеки № 2028/11 от 03.10.2011.

Согласно п. 1.3. договора продавец информирует Покупателя об имеющихся в отношении продавца исполнительном производстве и запрете регистрационных действий в отношении имущества продавца указанного в п. 1.1 договора.

В соответствии с п. 1.4 договора покупатель уведомлен об обстоятельствах, указанных в п. 1.2, 1.3 договора, что подтверждается подписью уполномоченного лица.

Указанные объекты были переданы покупателю по акту приема-передачи от 26.11.2014, регистрация перехода права собственности осуществлена 21.04.2015.

Согласно положениям пункта 2.1 договора стоимость земельного участка составляет 326 173 500 руб., стоимость производственного цеха с административными помещениями составляет 93 406 500 руб. Расчеты по договору осуществляются путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 3-х дней с момента подписания договора (пункт 2.2 договора).

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрена обязанность покупателя оплатить установленную договором цену в полном объеме путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 3-х банковских дней с момента подписания договора.

Согласно положениям пункта 4.1 договора право собственности на объекты, являющиеся предметом договора, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Как указал истец, что покупатель предусмотренную пунктами 2.2, 3.2.1 договора обязанность об оплате стоимости проданного недвижимого имущества до настоящего времени не исполнил.

На основании договора купли- продажи № 3500-М от 01.12.2014, заключенного между ООО «ЗКПД № 1» и ООО «М- Лизинг» право собственности на спорное недвижимое имущество перешло к ООО «М-Лизинг», сведения о чем внесены в Едины государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с действующим законодательством.

По неизвестным истцу причинам, при регистрации перехода права собственности по заключенному между ООО «Технопарк» и ООО «ЗКПД № 1» договору, не была осуществлена регистрация обременений в виде ипотеки проданного недвижимого имущества, что позволило ООО «ЗКПД № 1» продать указанное недвижимое имущество ООО «M-Лизинг» без получения согласия ООО «Технопарк».

Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензии направленные ответчикам, оставлены последним без удовлетворения

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании денежных средств, суд первой инстанции сослался на акт приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи № 407-000001 от 26.11.2014, в пункте 4 которого указано, что все расчеты по договору произведены полностью и претензий друг к другу у сторон не имеется.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в в силу следующего.

Согласно ст.309 и ст.310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором

купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Факт передачи истцом ответчику имущества подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи недвижимого имущества к договору купли- продажи № 407-000001 от 26.11.2014, согласно которому стороны претензий к друг другу не имеют

Однако, в нарушение условий договора, оплата ООО «ЗКПД № 1» в установленный договором срок не произведена.

Представленный в качестве доказательства акт не может служить надлежащим доказательством оплаты по договору в силу следующего.

В силу ч. 1 ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Доказательством перечисления денежных средств являются платежные документы (платежные поручения, расходные кассовые ордера, платежные квитанции и т.п., выписки о движении денежных средств по счету), которых ООО «ЗКПД № 1» в материалы дела не представлено.

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «ЗКПД № 1» представил письменный отзыв, в котором указано, что ООО «ЗКПД № 1» не имеет обоснованных возражений против требований истца, и в связи с тяжелым финансовым положением не выполнило обязательства по оплате (т.1 л.д. 42).

Поскольку доказательств перечисления денежных средств по договору № 407000001 от 26.11.2014 в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств опровергающих требования истца, заявленные требования в данной части подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 20 Закона об ипотеке, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права

обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (абзац 2 части 2 статьи 20 Закона об ипотеке).

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение сведений о залогодержателе в ЕГРП осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. Истребование у заявителя иных документов и сведений, касающихся залогодержателя, не допускается (абзац 3 части 2 статьи 20 Закона об ипотеке).

Из представленного в материалы дела договора купли-продажи № 407-000001 от 26.11.2014 заключенного между ООО «Технопарк» (Продавец) и ООО «ЗКПД № 1» (покупатель) усматривается, что согласно положениям пункта 1.2 на дату его заключения указанное недвижимое имущество находится в залоге у: - ООО «M-Лизинг» согласно договору последующего залога (ипотеки) № 1718-М/1 Ь 10.02.2014;

- ОАО «Московский Кредитный Банк» согласно договору залога недвижимости ипотеки № 2028/11 от 03.10.2011.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 1.3. договора продавец информирует Покупателя об имеющихся в отношении продавца исполнительном производстве и запрете регистрационных действий в отношении имущества продавца указанного в п. 1.1 договора.

В соответствии с п. 1.4 договора покупатель уведомлен об обстоятельствах, указанных в п. 1.2, 1.3 договора, что подтверждается подписью уполномоченного лица.

Несмотря на что ООО «ЗКПД № 1» было известно о существующих обременениях в договоре 26.11.2014 № 407-000001, ООО «ЗКПД № 1» 01.12.2014 заключило договор купли продажи с ООО «M-Лизинг».

Из представленных в материалы дела регистрационных дел усматривается, что на регистрацию подан договор № 407-000001 от 26.11.2014 в другой редакции (в нем о отсутствует п.1.2 указание на обременение имущества).

Кроме того, ст. 20 Закона об ипотеке предусмотрен порядок государственной регистрации ипотеки, согласно которому при государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в ЕГРП сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом

истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается (абз. 3 п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Однако такая регистрация не была осуществлена, в связи с отсутствием в представленном на регистрацию договоре № 407-000001 от 26.11.2014 п.1.2 содержащего сведения об обременении имущества, что позволило ООО «ЗКПД № 1» продать указанное недвижимое имущество без согласия ООО «Технопарк».

С заявлением о фальсификации данного договора стороны при рассмотрении данного дела не обращались.

Кроме того, в письме от 02.12.2014 направленном ООО «Технопарк» ООО «M- Лизинг» подтверждает, что является залогодержателем спорного имущества (т. 1 л.д. 84).

Из содержания пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 171 АПК РФ при присуждении имущества арбитражный суд указывает наименование имущества, подлежащего передаче истцу, его стоимость и место нахождения.

В соответствии со ст. 182 АПК РФ решение арбитражного суда производится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными федеральными законами, регулирующими вопросы исполнительного производства.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или

ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с. п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно части 1 статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (пункт 3 статьи 38 названного Закона).

Согласно ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Таким образом, поскольку рассматриваемая сделка осуществлена в нарушение условий договора и действующего законодательства требование об обращении взыскания на принадлежащее ООО «M-Лизинг» недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки в силу положений пункта 5 статьи 488 ГК РФ, а именно на: -

земельный участок с кадастровым номером 50:23:0120101:53, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально- складские предприятия V класса опасности, общая площадь 82 264 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Жуковский, проезд. Коммунальный; - производственный цех с административными помещениями, кадастровый номер 50:52:0000000:17844, назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 15 220,8 кв.м, инв. № 46:425:101:00003:4070, лит. Б, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, Коммунальный проезд, д.5А. подлежит удовлетворению.

Доводы ООО «M-Лизинг» не исключают правомерности доводов истца, основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующими спорные правоотношения и являются не состоятельными

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельства дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что принимая решение, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, решение Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2016 года по делу № А41-58391/16 подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2016 года по делу № А41-58391/16 отменить.

Взыскать с ООО «ЗКПД № 1» в пользу ООО «ТЕХНОПАРК» задолженность по договору купли-продажи № 407-000001 от 26.11.2014 в сумме 419 580 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 200000 руб.

В счет погашения задолженности обратить взыскание на принадлежащее ООО «M-Лизинг» недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки в силу положений пункта 5 статьи 488 ГК РФ, а именно на: - земельный участок с кадастровым номером

50:23:0120101:53, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально- складские предприятия V класса опасности, общая площадь 82 264 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Жуковский, проезд. Коммунальный; - производственный цех с административными помещениями, кадастровый номер 50:52:0000000:17844, назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 15 220,8 кв.м, инв. № 46:425:101:00003:4070, лит. Б, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, Коммунальный проезд, д.5А. ., госпошлину в размере 72687 руб.

Определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества находящегося в ипотеке в силу положений п. 5 ст. 488 ГК РФ.

- земельного участка с кадастровым номером 50:23:0120101:53, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально- складские предприятия V класса опасности, общая площадь 82 264 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Жуковский, проезд. Коммунальный в размере 326173500 руб.

производственного цеха с административными помещениями, кадастровый номер 50:52:0000000:17844, назначение: нежилое, 3-этажный, общей площадью 15 220,8 кв.м, инв. № 46:425:101:00003:4070, лит. Б, расположенный по адресу: <...>. в размере 93406500 руб.

Реализацию находящегося в ипотеке имущества осуществить путем продажи с публичных торгов

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий С.В. Боровикова

Судьи И.О. Воробьева

М.А. Немчинова