Решение от 20 декабря 2019 г. по делу № А41-83791/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-83791/19
20 декабря 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2019 года

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (141506, Московская область, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2003, ИНН: <***>, КПП: 504401001, дата регистрации - 14.05.1996) к

ООО "КАРАТ-М" (141508, Московская область, район Солнечногорский, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.06.2010, ИНН: <***>, КПП: 504401001, генеральный директор: ФИО2)

третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>)


о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Карат-М» со следующими требованиями:

- Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 № 313-АП/13 в размере 28492,18 руб., в том числе по арендной плате – 0 руб. и пени – 28492.18 руб.

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.01.2009 № 1056;

- обязать ответчика возвратить истцу земельный участок площадью 21215 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0020405:4, расположенный по адресу: обл. Московская, р-н Солнечногорский, г.п. Солнечногорск, в районе д. Рекино-Кресты, с видом разрешенного использования - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против доводов искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве на него, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Исковое заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 22.01.2009 № 1056 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020405:0004 общей площадью 21215 кв.м, категории земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования – «для размещения промышленных объектов (размещение офисно-складского комплекса», в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка – выписке из государственного земельного кадастра от 26.02.2008 № 50-09-2008-23-2392, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе деревни Рекино-Кресты.

В соответствии с условиями договора аренды, статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязуется использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли, своевременно вносить арендные платежи.

Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию Земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора.

В ходе ежегодного мониторинга земельных участков, расположенных на территории Солнечногорского муниципального района, сотрудниками отдела земельного контроля истца 08.02.2019 произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 50:09:0020405:4, площадью 21215 кв.м, категории земель – «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с видом разрешенного использования – «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», составлен акт осмотра земельного участка от 08.02.2019, из которого следует, что: земельный участок не огорожен забором; на территории земельного участка объекты капитального строительства, строения, конструкции отсутствуют; на участке на момент проведения осмотра зафиксированы навалы грунта под снежным покровом, а также наличие сорной растительности.

Придя к выводу о том, что обществом арендуемый земельный участок не осваивается, не используется по назначению в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, а также установив непогашенную задолженность по оплате пеней в размере 28492.18 руб. (по состоянию на 31.01.2019), истец направил в адрес ответчика досудебную претензию от 14.02.2019 № 15 исх-1142/КУИ с предложением о погашении задолженности и расторжении договора аренды в добровольном порядке.

В связи с тем, что указанное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020460:14 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Арбитражным судом установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что ответчиком в данном случае проведены подготовительные работы, а так же действия, направленные на освоение земельного участка, а именно:

- Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области 06.04.2018 подготовлен Градостроительный план земельного участка;

- Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области 28.01.2019 выдано свидетельство о согласование архитектурно-градостроительного облика;

- по заявлению ответчика, между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 06.05.2019 к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым изменился вид разрешенного использования земельного участка;

- ответчиком получено разрешение на строительство от 28.05.2019 № RU50-9-l3590-2019, выданное Министерством жилищной политики Московской области;

- ответчик заключил договор подряда от 28.05.2019 со строительной организацией – ООО «Сити-Строй».

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика также представил доказательства погашения задолженности по пени, а именно: платежное поручение от 04.03.2019 № 176 на сумму 28 492,18 руб.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства, и представленные в дело доказательства, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в соответствии с нормами статьи 619 Гражданского кодекса, статьи 46 Земельного кодекса и взыскания задолженности по оплате пени.

Оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.


Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья Кузьмина О.А.