Решение от 30 августа 2017 г. по делу № А66-2384/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-2384/2017
г.Тверь
31 августа 2017 года


Резолютивная часть решения оглашена 25 августа 2017 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Труниной Е.Л., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Кудрявцевой Н.М., при участии представителя истца - ФИО1, по доверенности, ответчика - ФИО2, по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Ойкумена-Конаково», Тверская область, г.Конаково (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации-30.07.2012)

к Муниципальному учреждению «Администрация городского поселения город Конаково», Тверская область, г.Конаково (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации-28.12.2005)

третье лицо: Администрация Конаковского района Тверской области, Тверская область, г.Конаково.

неимущественный спор

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Ойкумена-Конаково», Тверская область, г.Конаково (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Муниципальному учреждению «Администрация городского поселения город Конаково», Тверская область, г.Конаково (далее – ответчик) о расторжении: договора аренды от 28.03.2014 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:1962, площадью 6 397 кв.м., разрешенное использование: «для строительства многоэтажного жилого дома», расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково; договора аренды от 28.03.2014 года находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:406, общей площадью 7 294 кв.м., разрешенное использование: «для строительства многоэтажного жилого дома», расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково (с учетом уточнений).

Определением Арбитражного суда Тверской области от 07 августа 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Конаковского района Тверской области, Тверская область, г.Конаково.

Третье лицо надлежаще извещено о времени и месте судебного заседания, не явилось, направило отзыв, пояснило, что спорные земельные участки входят в границы территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории.

Дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании письменно заявил о признании исковых требований.

Как следует из материалов дела, 10 сентября 2012 года между Муниципальным учреждением «Администрация городского поселения город Конаково» (далее - администрация) и Закрытым акционерным обществом «Вест-инвест» (далее - застройщик) заключен договор №б/н о развитии застроенной территории, согласно условиям которого, застройщик взял на себя обязательство своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить развитие застроенной территории квартала микрорайона «Б» г.Конаково, расположенной по адресу: <...> площадью 42840 кв.м., а администрация предоставить необходимые условия для выполнения обязательств застройщика, согласно пункту 3.3 указанного договора.

Права и обязанности сторон, срок исполнения обязательств стороны согласовали разделом 3 названного договора.

28 марта 2014 года на основании постановления Администрации Конаковского района Тверской области от 14.03.2014г. №316, Администрация Конаковского района (далее - арендодатель) и Закрытое акционерное общество «Вест-инвест» (далее - арендатор) заключили:

- договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:1962, площадью 6 397 кв.м., разрешенное использование: «для строительства многоэтажного жилого дома», расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково;

- договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:406, общей площадью 7 294 кв.м., разрешенное использование: «для строительства многоэтажного жилого дома», расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково.

04 августа 2014 года между Закрытым акционерным обществом «Вест-инвест» (далее - арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Ойкумена-Конаково» (далее – новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей №У-002/08-14 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:406, общей площадью 7 294 кв.м., а также договор уступки прав и обязанностей №У-004/08-14 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:1962, площадью 6 397 кв.м.

Согласно условиям указанных договоров уступки прав и обязанностей, арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договорам аренды находящихся в государственной собственности земельных участков с кадастровым номером 69:43:0070401:406, общей площадью 7 294 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером 69:43:0070401:1962, площадью 6 397 кв.м., расположенных по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково, разрешенное использование: «для строительства многоэтажного жилого дома», расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково.

В связи с проведением работ по внесению изменений в утвержденный проект планировки территории квартала микрорайона «Б» и проведением работ по проектированию, ООО «Ойкумена-Конаково» обратилось 02.09.2015 в Администрацию города Конаково о продлении договора о развитии застроенной территории квартала микрорайона «Б» от 10.09.2012.

30.09.2015 письмом №2298 Администрация города Конаково уведомило ООО «Ойкумена–Конаково» о намерении отказаться от исполнения договора о развитии застроенной территории от 10.09.2012 года.

02.11.2015 года письмом №2547 Администрация города Конаково уведомило ООО «Ойкумена-Конаково» об одностороннем отказе от исполнения договора о развитии застроенной территории от 10.09.2012 года.

19.10.2015 истец обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Администрации городского поселения город Конаково с требованием изменить пункты договора о развитии застроенной территории квартала микрорайона «Б», касающиеся продления сроков исполнения договора.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 03.10.2016 по делу №А66-14256/2015 в удовлетворении исковых требований ООО «Ойкумена-Конаково» отказано. Решение суда вступило в законную силу.

Договор о развитии застроенной территории от 10.09.2012 года был расторгнут.

В связи с чем, письмом от 17.10.2016 ООО «Ойкумена-Конаково» обратилось в Администрацию города Конаково о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:43:0070401:406, 69:43:0070401:1962.

Администрация не выполнила требования, содержащиеся в письме Общества от 17.10.2016, ссылаясь на отсутствие оснований досрочного расторжения спорных договоров аренды.

Вышеуказанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как установлено статьей 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу части 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 ГрК РФ.

Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством (часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.

Следовательно, земельный участок, предназначенный для строительства в границах территорий, в отношении которой принято решение о развитии, впоследствии предоставляется исключительно лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

Как усматривается из материалов дела, 28 марта 2014 года на основании постановления Администрации Конаковского района Тверской области от 14.03.2014г. №316, Администрация Конаковского района и Закрытое акционерное общество «Вест-инвест» заключили:

- договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:1962, площадью 6 397 кв.м., разрешенное использование: «для строительства многоэтажного жилого дома», расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково;

- договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:406, общей площадью 7 294 кв.м., разрешенное использование: «для строительства многоэтажного жилого дома», расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково.

04 августа 2014 года между Закрытым акционерным обществом «Вест-инвест» и Обществом с ограниченной ответственностью «Ойкумена-Конаково» заключен договор уступки прав и обязанностей №У-002/08-14 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:406, общей площадью 7 294 кв.м., а также договор уступки прав и обязанностей №У-004/08-14 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070401:1962, площадью 6 397 кв.м.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 69:43:0070401:406, а также земельный участок с кадастровым номером 69:43:0070401:1962 входят в границы территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с Постановлением Администрации Конаковского района от 14.03.2014 №316.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Способы и порядок прекращения договорных отношений регламентированы положениями главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации "Изменение и расторжение договора".

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или  установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса, следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Проанализировав и оценив представленные в материалах дела доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что спорные договоры аренды земельных участков от 28.03.2014 года вторичны по отношению к договору о развитии застроенной территории от 10.09.2012.

Заключение спорных договоров аренды земельных участков непосредственно было связано с договором о развитии застроенной территории квартала микрорайона «Б» от 10.09.2012, который в одностороннем порядке расторгнут Администрацией города Конаково.

Использование земельных участков с кадастровыми номерами 69:43:0070401:406, 69:43:0070401:1962 в настоящее время невозможно и является непреодолимым препятствием к проектированию и строительству объектов капитального строительства, что, в свою очередь, делает нецелесообразным сохранение указанных договоров аренды и несение по ним расходов, поскольку земельные участки не могут быть использованы по назначению, указанных в договорах.

Учитывая, что договор о развитии застроенной территории от 10.09.2012 года расторгнут Администрацией в одностороннем порядке, спорные договоры аренды от 28.03.2014 года также подлежат расторжению.

Наряду с этим, суд принимает во внимание признание ответчиком исковых требований в полном объеме.

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 49, 110, 167-171, 176, 319 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.03.2014 года с кадастровым номером 69:43:0070401:1962, площадью 6 397 кв.м., разрешенное использование: «для строительства многоэтажного жилого дома», расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково.

Расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.03.2014 года с кадастровым номером 69:43:0070401:406, общей площадью 7 294 кв.м., разрешенное использование: «для строительства многоэтажного жилого дома», расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение город Конаково, город Конаково.

Взыскать с Муниципального учреждения «Администрация городского поселения город Конаково», Тверская область, г.Конаково (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации-28.12.2005) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ойкумена-Конаково», Тверская область, г.Конаково (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации-30.07.2012) 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 АПК РФ после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.


Судья Е.Л.Трунина