Решение от 7 декабря 2017 г. по делу № А29-6172/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-6172/2017
07 декабря 2017 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 30 ноября 2017 года, полный текст решения изготовлен 07 декабря 2017 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 30.11.2017г. дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Кирпич Цемент» (ИНН:1101055424, ОГРН: <***>; <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса –Печорская» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2 (Индивидуальный предприниматель), ФИО3

о взыскании задолженности и процентов,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4 – по доверенности от 16.05.2017

от ответчика: ФИО5 – по доверенности от 12.09.2017

ФИО6 - по доверенности от 12.09.2017г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Кирпич Цемент» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Коми к Обществу с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса –Печорская» о взыскании 3 000 000 руб. долга по договору уступки права требования от 30.01.2017г. и 438 919 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2015г. по 15.05.2017г.

Ответчик отклонил исковые требования Истца, изложив свои доводы в письменном отзыве на иск (л.д.126-127) и в дополнительных возражениях (л.д.130-132). Ответчик указывает на не наступление срока оплаты по договору купли-продажи и необоснованно завышенную цену земельных участков, считает, что денежные средства выплачены Продавцу в справедливом размере 7 812 500 рублей (л.д.130-132).

Представитель истца на заявленных требованиях настаивала. Представители ответчика указали, что с требованиями истца не согласны.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

14.05.2015г. между Продавцом (ФИО3 и ФИО2) и Покупателем (Общество с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Лондон» (переименовано впоследствии в ООО «Дом на Карла Маркса –Печорская» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) был заключен договор купли-продажи недвижимости (далее - договор купли-продажи), по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: земельный участок категории земель населенных пунктов площадью 2502 кв.м., кадастровый номер 11:05:0106006:1361, расположенный по адресу: <...> (Земельный участок №1) и земельный участок категории земель населенных пунктов площадью 871 кв.м., кадастровый номер 11:05:0106006:1257, расположенный по адресу: <...> (Земельный участок №2), принадлежащие Продавцу на праве собственности.

Пунктом 3 договора купли-продажи стороны определили, что продажная цена земельных участков составляет 50 000 000 рублей, которые уплачиваются Покупателем Продавцу в срок до 14 мая 2020 года, по 25 000 000 каждому из продавцов.

25.05.2015г. осуществлена государственная регистрация права собственности по договору купли-продажи и ипотеки в силу закона.

Соглашениями о зачете от 04.03.2016г. и 04.04.2016г. (л.д.134-136) ФИО2 получены денежные средства в сумме 2 487 100 рублей, 1 876 600 рублей и 3 619 550 рублей.

30.01.2017 между ИП ФИО2 (цедент) и ООО «Кирпич Цемент» (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) (далее - договор уступки права – л.д.10), согласно условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования долга к ООО «Жилой комплекс «Лондон» в сумме 4 000 000 рублей, возникшее в результате неисполнения должником обязательств по оплате по договору купли-продажи от 14.05.2015г.

Уведомлением от 30.01.2017г. (л.д.11) ИП ФИО2 уведомил ООО «Жилой комплекс «Лондон» о состоявшейся уступке права с предложением произвести оплату по реквизитам ООО «Кирпич Цемент».

06.02.2017г. было осуществлено перечисление от ООО «Жилой комплекс «Лондон» в ООО «Кирпич Цемент» суммы 1 000 000 рублей с отражением в назначении платежа на исполнение обязательств согласно договора уступки права требования (цессии) от 30.01.2017г. и уведомления о переходе права от 30.01.2017г. (л.д.12).

Неполная оплата Ответчиком послужила основанием для обращения Истца в арбитражный суд с настоящим иском с требованиями о взыскании с Ответчика задолженности в сумме 3 000 000 рублей (4 000 000,00 – 1 000 000,00).

По запросу суда в материалы настоящего дела Управление Росреестра представило материалы регистрационного дела в отношении регистрации прав по указанному договору купли-продажи (л.д.47-116).

Из указанных материалов следует, что 26.05.2015г. Продавцом и Покупателем было подписано Дополнительное соглашение к Договору купли-продажи от 14.05.2015г. с исключением условиям об ипотеке в пользу Продавца (л.д.82) и 28.05.2015г. указанное соглашение было передано в Управление Росреестра с заявлением о прекращении обременения (л.д.80-81).

12.08.2015г. Продавцом и Покупателем было подписано Соглашение о внесении изменений в Договор купли-продажи от 14.05.2015г. с отражением срока оплаты по п.3 договора – до 31.08.2015г. (л.д.98) и 19.08.2015г. указанное соглашение было передано в Управление Росреестра с заявлением о его регистрации (л.д.86-97).

Доказательств осуществления оплаты в указанный срок в материалы дела не представлено, об осуществлении таковой не заявлено.

01.09.2015г. представителем Продавца ФИО3 было подано заявление о приостановлении государственной регистрации соглашения (л.д.99), затем – о прекращении государственной регистрации (л.д.100-106).

01.09.2015г., 08.12.2015г. и 22.12.2015г. государственная регистрация соглашения была приостановлена (л.д.112-114), 15.01.2016г. – отказано в государственной регистрации внесения изменений в договор купли-продажи (л.д.115).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Цена земельных участков установлена сторонами в пункте 3 договора купли-продажи в размере 50 000 000 рублей. При этом в соответствии с условиями договора купли-продажи оплата земельных участков Покупателем производится в срок до 14.05.2020 года. До полной оплаты стоимости земельные участки находятся в ипотеке.

С учетом приведенного условия договора купли-продажи суд считает, что между сторонами имеются отношения залога недвижимости.

Правовое регулирование таких отношений осуществляется нормами ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Статьей 1 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (пункт 3 статьи 10 Закона об ипотеке).

В силу пункта 3 статьи 11 Закона об ипотеке предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п.5 договора купли-продажи, Покупатель приобретает право собственности после осуществления государственной регистрации договора. Пункт 3 статьи 433 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение к договору купли-продажи от 12.08.2015г. и Договор уступки права от 30.01.2017г., процедуру государственной регистрации не прошли.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.

Ответчиками заявлено на те обстоятельства, что стороны договора купли-продажи, равно как одна из сторон, были поставлены в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, однако в материалы дела не представлено доказательств того, что контрагенты оказываются слабой стороной договора. Не представлено и доказательств нарушения интересов третьих лиц или публичных интересов, а грубое нарушение баланса интересов сторон либо императивность нормы из существа законодательного регулирования данного вида договора не вытекает. На основании этого суд пришел к выводу о том, что условие о праве сторон изменить срок оплаты в простой письменной форме в данном случае противоречит принципу свободы договора.

При таких обстоятельствах суд не усматривается оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Кирпич Цемент» (ИНН:1101055424, ОГРН: <***>; <***>) в доход федерального бюджета 37 195 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Е.С. Скрипина