Решение от 11 января 2023 г. по делу № А32-39230/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-39230/2022

г. Краснодар«11» января 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 11 января 2023 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-39230/2022по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 308231205800042)

к обществу с ограниченной ответственностью «Центрстройинвест» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании 10.11.2022 представителя истца – ФИО2 (по доверенности от 17.06.2022, до перерыва), директора ответчика – ФИО3 (лично, до перерыва),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центрстройинвест» (далее – общество, ответчик) о взыскании арендной платы с 16.02.2015 по 08.08.2022 в размере 46 000 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27 193 778,80 рублей.

Исковые требования мотивированы следующим. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:2267 площадью 10428 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, является собственностью истца, по договору аренды от 16.02.2015, заключенного с обществом, был передан последнему для целей осуществления проектирования и строительства жилого многоквартирного комплекса. По иску общества договор аренды расторгнут решением арбитражного суда от 17.06.2021 по делу №А32-2201/2020. Обращение общества с иском о расторжении договора аренды свидетельствует об одностороннем отказе от договора со стороны общества. В случае одностороннего отказа от договора аренды арендодатель вправе потребовать выплаты компенсации в размере 500 000 рублей за каждый рабочий месяц с начала момента подписания договора (пункт 7.10 договора). Задолженность по арендной плате по состоянию на 16.06.2022 составляет 46 000 000 рублей (90 месяцев х 500 000 рублей). Проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.02.2015 по 08.08.2022, начисленные на сумму задолженности в размере 46 000 000 рублей, составила 27 193 778,80 рублей.

В отзыве на иск общество пояснило, что договор аренды земельного участка расторгнут решением суда по делу №А32-2201/2020 в связи с тем, что застройка земельного участка многоэтажными жилыми домами оказалась невозможной, что было признано нарушением прав арендатора по использованию земельного участка в соответствии с его разрешённым использованием и существенным нарушением условий договора аренды от 16.02.2015. Требование арендатора о расторжении договора аренды было признано обоснованным в связи с наличием обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка, которые не были арендодателем оговорены при заключении договора.

В судебном заседании, состоявшемся 10.11.2022, представителем истца были приобщены возражения на отзыв, согласно которым в данном случае имело место расторжение договора аренды земельного участка ввиду последующей юридической невозможности его исполнения, наступившей в результате принятия нового генерального плана муниципального образования город Краснодар. Пунктом 7.10 договора аренды предусмотрено, что в случае расторжения договора арендатором с момента подписания и до момента начала строительных работ арендодатель вправе потребовать от арендатора выплаты компенсации в размере 500 000 рублей за каждый рабочий месяц с начала подписания договора.

Директор ответчика в судебном заседании 10.11.2022 против исковых требований возражал по основаниям, приведённым в отзыве.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. в течение того же дня, после которого представители сторон в судебное заседание не явились, судебное заседание после указанного перерыва было продолжено в установленное время в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775, из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования под жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома; среднеэтажные жилые дома; малоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Московская, 57/2 и 55/6, были предоставлены обществу в аренду собственником указанных земельных участков, ФИО4, для целей осуществления проектирования и строительства жилого многоквартирного комплекса, примерной общей площадью 34800 кв. м, состоящего из литера 1, литера 2, литера 3 по 22 этажа каждый, литер 4 (отдельно стоящее двухэтажное офисное здание) и подземной парковки. Договор был заключен сроком на 7 лет с даты подписания.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за весь срок договора установлена в натуральном размере и составляет объект долевого строительства в проекте строительства многоквартирного жилого комплекса.

В соответствии с пунктом 4.1.1 арендатор обязан передать жилые и нежилые этажи, указанные в дополнительном соглашении №1 от 16.02.2015, в собственность арендодателя как арендную плату по договору в течение 3 лет после регистрации первого договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с пунктом 7.10 договора, в случае одностороннего отказа от договора или его расторжения арендатором с момента подписания и до момента начала строительных работ, арендодатель вправе потребовать от арендатора выплаты компенсации в размере 500 000 рублей за каждый рабочий месяц с начала момента подписания настоящего договора.

В дополнительном соглашении №1 от 16.02.2015 стороны согласовали арендную плату в натуральном размере, составляющую объект долевого строительства в проекте строительства многоквартирного жилого комплекса.

Переданные в аренду земельные участки были объединены арендодателем в земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, с видом разрешенного использования «жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения; многоэтажные жилые дома; среднеэтажные жилые дома; малоэтажные жилые дома (за исключением индивидуальных жилых домов), в том числе малоэтажные дома блокированной застройки; жилые дома коммерческого назначения (доходные жилые дома)».

Право собственности на указанный земельный участок перешло к ФИО1 и зарегистрировано за ним в ЕГРН. Земельный участок обременён арендой в пользу общества, дата регистрации аренды – 07.08.2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2021 по делу №А32-2201/2020 по иску ООО «Центрстройинвест» к индивидуальному предпринимателю ФИО4, ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 16.02.2015, заключенного между ФИО1 и обществом, взыскании с ответчиков солидарно в пользу истца убытков в размере 50 047 416,51 рублей, договор аренды земельного участка от 16.02.2015, заключенный между ФИО1 и ООО «Центрстройинвест», - расторгнут. В остальной части иска отказано.

Данным решением установлено следующее. 16.02.2015 ФИО4 (арендодатель) и ООО «Центрстройинвест» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:1262, общей площадью 9973 кв. м из земель населенных пунктов для размещения гаражей по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:1775, общей площадью 455 кв. м из земель населенных пунктов для эксплуатации склада по адресу: <...> (далее – участки) сроком на 7 лет с даты подписания договора (пункты 1.1, 2.1 договора). В соответствии с пунктом 1.4 договора участки предоставляются для целей осуществления проектирования и строительства жилого многоквартирного комплекса, примерной общей площадью 34800 кв. м, состоящего из литера 1, литера 2, литера 3, по 22 этажа каждый, литера 4 (отдельно стоящее двухэтажное офисное здание) и подземной парковки, состоящее из 450 м/м. В силу пункта 1.5 договора приведенное описание целей использования земельных участков является окончательным, а общая площадь жилого многоквартирного комплекса, указанная в пункте 1.4 договора является приблизительной. Согласно пункту 1.7, 5.1 договора арендодатель обязался объединить и осуществить перевод земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775 в единый земельный участок с общей площадью 10423 кв. м, с разрешенным видом использования – под жилые дома. После исполнения пункта 1.7 договора стороны обязались заключить дополнительное соглашение к договору аренды на единый земельный участок и зарегистрировать его в установленном порядке. В разделе 3 договора сторонами согласованы сроки и содержание этапов проектирования и строительства объекта. Пунктом 6.2.4 договора установлено, что арендатор вправе в установленном законом порядке расторгнуть настоящий договор в случаях: не предоставления арендодателем земельного участка в пользование арендатору либо создания арендодателем препятствий в пользовании земельным участком, не оговоренных условиями настоящего договора; если переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка; если участок в силу обстоятельств, возникших не по вине арендатора, оказался в состоянии, непригодном для использования по виду (назначению). По акту приема-передачи от 16.02.2015 земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775 переданы обществу. 21 мая 2015 года стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 16.02.2015, в соответствии с которым в аренду обществу передан земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, общей площадью 10428 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования под жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома; среднеэтажные жилые дома; малоэтажные жилые дома блокированной застройки; жилые дома коммерческого назначения (доходные жилые дома), расположенный по адресу: <...>. На основании договора купли-продажи земельного участка от 25.06.2015 зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:2267. Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 04.12.2015 № 2200-ГП на основании заявления общества утвержден градостроительный план № RU23306000-00000000005503 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, согласно которому участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2). В соответствии с пунктом 2.2 градостроительного плана место допустимого строительства отсутствует в связи с нахождением на земельном участке инженерных коммуникаций и зеленых насаждений. 10 июня 2020 года на основании заявления общества от 17.03.2020 утвержден градостроительный план № РФ-23-2-06-0-00-2020-0084 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, в соответствии с разделом 5 которого земельный участок расположен полностью в приаэродромной территории аэродрома «Краснодар – Центральный»; полностью расположен в охранной зоне аэропорта и аэродрома гражданской авиации до установления приаэродромной территории; земельный участок частично расположен во 2 поясе зоны санитарной охраны Первомайского водозабора (протокол заседания экспертной комиссии от 20.12.2007 № 60. Зона режима ограничения против бактериального загрязнения); земельный участок расположен полностью в 3 поясе зоны санитарной охраны Первомайского водозабора (запрет строительства любых загрязняющих предприятий, сброс неочищенных стоков); земельный участок частично расположен в 3 проектируемом поясе зоны санитарной охраны артезианской скважины (запрет на использование высокотоксичных пестицидов, ввод в эксплуатацию промышленных и с/х объектов, не обеспеченных полной механической и биологической очисткой сточных вод; сброс неочищенных и не полностью очищенных хозяйственно-фекальных промышленных и бытовых стоков). Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар было принято решение о выдаче градостроительного плана земельного участка № РФ-23-2-06-0-00-2020-0084 без пятна застройки в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267. В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775 были расположены в зоне застройки многоквартирными жилыми домами от 4 до 20 этажей и более. Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар» утвержден генеральный план муниципального образования город Краснодар, в соответствии с которым рассматриваемые участки расположены в зоне озелененных территорий общего пользования с размещением плоскостного объекта физической культуры и массового спорта местного значения площадью 728 кв. м. Генеральный план муниципального образования город Краснодар (в редакции от 02.09.2020) в установленном законом порядке недействительным не признан и является действующим. Застройка многоэтажными жилыми домами арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, образованного посредством объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0301002:1262 и 23:43:0301002:1775, невозможна, что является нарушением прав арендатора по использованию предоставленного участка в соответствии с его разрешенным использованием и существенным нарушением условий договора аренды от 16.02.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 21.05.2015). Учитывая наличие обстоятельств, препятствующих истцу в использовании земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, требование истца о расторжении договора аренды от 16.02.2015 признаны судом подлежащими удовлетворению. Суд также указал в решении, что о невозможности использования спорного земельного участка истцу стало известно из градостроительного плана земельного участка от 04.12.2015 № RU23306000- 00000000005503.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2021 по делу № А32-2201/2020 оставлено без изменений.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой на судебные акты по делу №А32-2201/2020 стороны не обращались.

Изучив условия договора аренды земельного участка в совокупности, суд приходит к выводу, что положение пункта 7.10 договора аренды, предусматривающее взыскание с арендатора компенсации в случае его одностороннего отказа от договора или расторжения договора аренды арендатором, рассчитано на иную ситуацию, нежели на тот вариант расторжения договора, который был реализован обществом посредством обращения с иском в деле №А32-2201/2020.

В указанном деле договор аренды расторгнут решением суда в связи с невозможностью использования земельного участка для целей строительства, наступившей по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

Пункт 7.10 договора аренды рассчитан на иную ситуацию – ситуацию отказа от договора или расторжения договора, обусловленные исключительно волеизъявлением арендатора. В качестве гарантии имущественных интересов арендодателя, который в таком случае утрачивает возможность получить в собственность часть объекта долевого строительства, предусмотрена уплата арендатором, отказавшегося от договора или расторгнувшего договор до начала строительных работ, компенсации в размере 500 000 рублей за каждый месяц действия договора.

Условие пункта 7.10 договора о взыскании с арендатора компенсации в случае расторжения им договора аренды в одностороннем порядке рассчитано на случаи, когда строительство на участке было возможным, но договорная цель не была достигнута исключительно вследствие отказа арендатора от договора (расторжения им договора), что повлекло лишение арендодателя возможности получить согласованную в натуральном выражении арендную плату в виде части объекта строительства по результатам исполнения договора, в связи с чем, в целях защиты имущественных интересов арендодателя, утратившего возможность приобретения согласованного объема помещений в объекте недвижимости, от строительства которого арендатор отказался, с последнего подлежит взысканию компенсация в согласованном размере.

То есть компенсация в размере 500 000 рублей за каждый месяц действия договора предусмотрена именно для случаев ординарного исполнения договора аренды – когда строительство на участке было изначально возможно, но арендатор по своей инициативе отказался от договора, лишив арендодателя права на получение части строящегося объекта, о чём свидетельствует формулировка пункта 7.10 договора аренды об одностороннем отказе от аренды или расторжении договора арендатором «до момента начала строительных работ».

В настоящем случае такой «момент начала строительных работ» объективно наступить не мог, поскольку строительство на участке было изначально невозможным в силу отсутствия на участке места допустимого строительства объекта.

Как указано в решении суда по делу №А32-2201/2020, о невозможности использования земельного участка для предусмотренных договором аренды целей арендатору было известно из градостроительного плана земельного участка от 04.12.2015 № RU23306000-00000000005503.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации от 04.12.2015 №2200-ГП утвержден градостроительный план №RU23306000-00000000005503 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:2267, в соответствии с пунктом 2.2 градостроительного плана место допустимого строительства отсутствует в связи с нахождением на земельном участке инженерных коммуникаций и зеленых насаждений.

Таким образом, строительство на переданном в аренду земельном участке было невозможно изначально, в связи с чем, «момент начала строительных работ», о котором идёт речь в пункте 7.10 договора аренды как об условии наступления обязанности арендатора выплатить установленную компенсацию за односторонний отказ от договора до такого момента начала строительных работ, - объективно не мог наступить, соответственно, арендатор не может быть присужден к выплате установленной пунктом 7.10 договора компенсации за отказ от договора (его расторжение в одностороннем порядке) при невозможности строительства на земельном участке.

Принимая во внимание, что заявленное обществом в деле №А32-2201/2020 требование о расторжении договора аренды земельного участка было обусловлено изначальной невозможностью строительства на земельном участке, а также принятием в последующем генерального плана муниципального образования город Краснодар, исключившего застройку земельного участка, - оснований для возложения на общество ответственности за односторонний отказ (расторжение) договора, предусмотренной пунктом 7.10 в виде выплаты компенсации в размере 500 000 рублей за каждый месяц действия договора – не имеется.

Суд отмечает, что истцом взыскивается в действительности не арендная плата, как об этом указано в исковом заявлении, а компенсация как предусмотренная договором ответственность арендатора в случае его одностороннего отказа от договора аренды (расторжения договора) до момента начала строительных работ. Пункт 7.10 договора помещён сторонами в раздел 7 «Ответственность сторон». Арендная плата установлена в пункте 4.1 раздела 4 договора аренды в натуральном размере и составляет часть объекта долевого строительства.

Таким образом, в иске заявлено не взыскание арендной платы за период действия договора аренды, а взыскание с арендатора компенсации как финансовой ответственности за одностороннее расторжение арендатором договора.

В связи с отказом во взыскании с ответчика компенсации, предусмотренной пунктом 7.10 договора аренды, оснований для начисления на сумму компенсации процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный в иске период – не имеется. Более того, такие проценты представляют собой по сути дополнительный вид ответственности за односторонний отказ (расторжение) от договора аренды, тогда как в настоящем случае обстоятельства расторжения договора в деле №А32-2201/2020 таковы, что на арендатора земельного участка ответственность за невозможность строительства на участке и, как следствие, за расторжение договора аренды не может быть возложена.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


СудьяА.Л. Назыков