Решение от 22 июня 2023 г. по делу № А73-2343/2023

101/2023-120677(1)



Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-2343/2023
г. Хабаровск
22 июня 2023 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 14.06.2023

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Паниной А. А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиной А. В.

рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ДиМакс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 680015, <...>, лит. Ц)

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 27.09.2022, ФИО2 по доверенности от 30.01.2022;

от ответчика – не явился.

Общество с ограниченной ответственностью «ДиМакс» (Далее – ООО «ДиМакс») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее –Департамент) о признании права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28152, расположенного по адресу: <...>, литер II, 1К, 1Л с ответчиком в соответствии с требованиями п. 1 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.07.2012 года, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28152, расположенного по адресу: <...>, литер II, 1К, 1Л на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 16.01.2023 к проекту договора купли-продажи № 8062.

Определением от 17.04.2023 судом на основании статьи 49 АПКРФ приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит принять пункт 1.1. договора купли-продажи № 8061 в изложенной редакции, остальной части исковые требования истец не поддержал.

Истец уточненные требования поддержал. Иск обоснован несогласием истца с пунктом 1.1. договора купли-продажи № 8061 о выкупной стоимости земельного участка и отклонением ответчиком протокола разногласий. Полагает наличие у него права на


выкуп земельного участка по льготной цене в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Ответчик в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. С иском не согласен по доводам отзыва. В возражениях указал, что общество не имеет права на приобретение земельного участка по льготной цене, поскольку обращение собственника недвижимого имущества с заявление о выкупе земельного участка поступило после 01.07.2012.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – сооружение открытая площадка механизированных складов с кадастровым номером 27:23:0050904:103, находящийся по адресу: <...>.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0000000:28152 площадью 17956,0 по адресу: <...>, литер II, 1К, 1Л с целью использования земельного участка: под сооружение – открытая площадка механизированных складов.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.04.2023 право собственности на вышеуказанное сооружение 22.03.2010 зарегистрировано за ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования», впоследствии 20.09.2010 перешло к ОАО «Бриз», затем 14.07.2014 к ООО «Арбат» и 20.06.2016 к ООО «ДиМакс».

Из материалов дела следует, что в 1952 году заводу отопительного оборудования и канализационных труб в бессрочное пользования в целях строительства завода отопительного оборудования предоставлен земельный участок площадью 29,25 га в обозначенных границах (акт № 458).

Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края от 08.12.1992 г. № 239 произведена реорганизация арендного предприятия «Хабаровский завод отопительного оборудования» путем преобразования его в акционерное общество открытого типа. Этим же приказом утвержден план приватизации.

В пункте 101 приложения 1 к плану приватизации предприятия по состоянию на 10.06.1992 указан объект - открытая площадка механизированных складов.

Постановлением Главы администрации г. Хабаровска № 2315 от 24.07.1995 АООТ «Хабаровский завод отопительного оборудования» в аренду предоставлен земельный участок площадью 258776 кв. м на основании данных акта инвентаризации земель от 05.09.1994 под фактически возведенные строения завода в <...> согласно выкопировке.

ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования» владел земельным участком за основании договоров аренды № 2284 от 30.10.2003 (земельный участок с городским учетным номером 27:23:050902:01 площадью 225241,19 кв. м и с городским учетным номером 27:23:050902:02 площадью 1848,6 кв. м), № 128 от 16.02.2006 (земельный участок с кадастровым номером 23:23:000000:0564 площадью 225241,9 кв. м и с кадастровым номером27:23:050904:0015 площадью 1848,6 кв. м). Земельные участки расположены по адресу: <...> и предоставлены под существующие строения завода.


В настоящий период времени ООО «ДиМакс» использует земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:28152 площадью 17956,0 кв. м, расположенный по адресу: <...>, литер II, 1К, 1Л, с целью использования: под сооружение – открытая площадка механизированных складов на основании договора аренды № 219 от 04.08.2020.

В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО3 от 10.05.2023 земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:28152 площадью 17956,0 кв. м, используемый по договору аренды № 219 от 04.08.2020, образован в соответствии с утвержденным проектом межевания. В ходе камеральных работ установлено, что данный земельный участок находится на месте ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 23:23:000000:0564 .

ООО «ДиМакс» 08.12.2022 обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28152, на котором находится принадлежащий ему объект недвижимости, без проведения торгов на основании статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ.

Департамент направил истцу проект договора купли-продажи № 8061 без подписи продавца. Согласно пункту 1.1 проекта договора выкупная стоимость земельного участка определена 15 273 194 руб. 04 коп., что составляет полную кадастровую стоимость земельного участка.

Письмом от 18.01.2023 истец, не согласившись с размером выкупной цены земельного участка, направил в Департамент протокол разногласий к договору купли- продажи, предложив в пункте 1.1 проекта договора установить выкупную стоимость земельного участка в размере 2,5 % от кадастровой стоимости (381 829 руб. 85 коп.) на основании Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Рассмотрев обращение истца, Департамент отказал в принятии протокола разногласий к договору, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, кода обязанность заключить договор предусмотрена законом либо добровольно принятыми на себя обязательствами.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

На основании норм статей 421 и 422 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом,


законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Исключение составляют случаи, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленными законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Истец является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

До внесения изменений в Земельный кодекс РФ, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могли быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами (подпункт 3 пункта 2статьи 39.4 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно абзацу 2 пункта 1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137- ФЗ) в соответствии с пунктом 1 до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного


в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

На территории Хабаровского края действует Порядок определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, который разработан в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ и утвержден Постановлением Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр (далее – Порядок определения цены).

В пункте 3 Порядка определения цены также установлено, что цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся у них на праве аренды, в случаях если:

- в период со дня вступления в силу Вводного закона до 01 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

- такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего подпункта.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 № 14649/08 был сформулирован правовой подход к применению положений пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, согласно которому действие данной нормы распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признал, что покупатель, получивший объекты недвижимости, ранее приватизированные иным лицом, относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, поскольку здания на спорном земельном участке ранее были приобретены именно в процессе приватизации государственного имущества.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137- ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Материалами дела подтверждается, что принадлежащий истцу объект недвижимости - открытая площадка механизированных складов был отчужден из государственной собственности в процессе приватизации. Более того, из материалов дела также следует, что в отношении земельного участка, на котором расположен указанный объект, право бессрочного пользования было переоформлено на право аренды в 1995 году. Следовательно, истец имеет право на выкуп земельного участка по льготной стоимости.

Возражения ответчика о том, что право на льготную цену у истца не возникло ввиду того, что обращение собственника недвижимого имущества с заявлением о выкупе земельного участка подано после 01.07.2012 судом отклонены как основанные на неверном толковании норм права.

Ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного


законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 Определения от 01.10.2009 № 1129-О-О).

С учетом изложенного суд счел доказанным наличие условий, позволяющих применить льготный порядок определения выкупной цены спорного участка.

Соответственно, требование истца о заключении договора купли-продажи земельного участка по цене 381 829 руб. 85 коп., исходя из 2,5% от кадастровой стоимости в размере 15 273 194 руб. 04 коп., заявлено правомерно.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ с учетом того, что они истцом оплачены полностью при подаче иска.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Пункт 1.1 договора купли-продажи земельного участка № 8061 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28152 принять в следующей редакции:

«1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 17 956,0 кв. м, адрес (местоположение): Хабаровский край г. Хабаровск, р-н Индустриальный, ул. Суворова, д. 73, лит. II, 1К, 1Л с кадастровым номером 27:23:0000000:28152, в собственность за плату под сооружение- открытая площадка механизированных складов, стоимостью 381 829 рублей 85 копеек (триста восемьдесят одна тысяча восемьсот двадцать девять рублей 85 копеек)».

Взыскать с Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДиМакс» (ИНН <***>) 6 000 руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А. А. Панина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 14.11.2022 23:03:00

Кому выдана Панина Анна Анатольевна