Решение от 29 марта 2018 г. по делу № А11-6398/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ 600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А11-6398/2017
г. Владимир
29 марта 2018 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 22.03.2018. Полный текст решения изготовлен 29.03.2018.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Жизнь», 600018, г. Владимир, ул. Соколова-Соколенка, д.4Б, этаж 2, помещение 11; ОГРН 1143327005117, ИНН 3327123849, к обществу с ограниченной ответственностью «Муромобщепит», 602251, Владимирская обл., г. Муром, ул. Советская, д.70; ОГРН 1043302407554, ИНН 3334004842), к индивидуальному предпринимателю Князевой Светлане Борисовне (ИНН 330700427780, ОГРНИП 304333429200234), к индивидуальному предпринимателю Чулину Сергею Алексеевичу (ИНН 332000058114, ОГРНИП 304333429200160) о взыскании солидарно арендной платы, при участии: от истца – Филичкина А.А., по доверенности от 03.05.2017 № 1, ордеру от 31.08.2017 № 112236, Кузьмина Б.И., по доверенности от 03.05.2017 № 1, ордеру от 14.09.2017 № 112848; от ООО «Муромобщепит» – Запольской О.В., по доверенности от 14.03.2018; от ИП Князевой С.В. – Лебедева А.А., по доверенности от 29.03.2017; от ИП Чулина С.А. – Лебедева А.А., по доверенности от 29.03.2017, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном


заседании 15.03.2018 объявлялись перерывы до 22.03.2018 до 08 час. 40 мин., и до 22.03.2018 до 17 час. 00 мин., установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жизнь» (далее по тексту - ООО «Жизнь», истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Муромобщепит» (далее по тексту - ООО «Муромобщепит») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 289 926 руб.

В обоснование иска истец указал, что между ООО «Жизнь» и ООО «Муромобщепит» заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 01.09.2015 на аренду в торговом центре, однако ответчиком в период с 01.12.2016 по 31.05.2017 арендные платежи не внесены.

Истец пояснил суду, что объектом (торговым центром, расположенным по адресу: Владимирская область, г. Муром, ул. Советская, д. 10 и земельным участком с кадастровым номером 33:26:020514:58) владеют наравне два собственника: ООО «Жизнь» с одной стороны и ИП Чулин С.А. и ИП Князева С.Б. с другой. Указал, что ООО «Жизнь» по договору купли-продажи от 21.11.2016 продало Чулину С.А. и Князевой С.Б. и передало по акту от 21.11.2016: ½ в указанном торговом центре и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020514:58.

Ответчик возразил против удовлетворения иска, указав, что в спорный период оплачивал арендную плату собственникам помещений - ИП Чулину С.А. и Князевой С.Б..

В ходе рассмотрения дела от ИП Чулина С.А. и ИП Князевой С.Б. поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в котором они указали, что в удовлетворении исковых требований должно быть отказано, так как они с 21.11.2016 являются собственниками всего здания торгового центра на основании договора купли-продажи


недвижимого имущества № 1 и «Уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи», в соответствии с которыми в собственность перешли все нежилые помещения. ИП Чулин С.А. и ИП Князева С.Б. указали, сто с 01.12.2016 (то есть весь спорный период) сдают в аренду помещения ООО «Муромобщепит» и получают от него арендную плату в полном объеме.

Истцом заявлено ходатайство о привлечении ИП Князевой С.Б. и ИП Чулина С.А. в качестве соответчиков, ООО «Жизнь» просило взыскать в солидарном порядке с ООО «Муромобщепит», ИП Чулина С.А. и ИП Князевой С.Б. арендную плату за 10 месяцев в сумме 483 210 руб. за период с 01.12.2016 по 30.09.2017.

В соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участию в деле по ходатайству истца в качестве соответчиков привлечены ИП Князева С.Б., ИП Чулин С.А.

Заявлением от 15.03.2018 истец уточнил исковые требования и просил взыскать солидарно с ответчиков (ООО «Муромобщепит», ИП Чулина С.А., ИП Князевой С.Б.) задолженность в сумме 724 815 руб., а именно арендную плату по договору аренды нежилых помещений от 01.09.2015 за период с 01.12.2016 по 01.03.2018 (исходя из ежемесячного размера арендной платы 48 321 руб. (96 642 руб. в месяц согласно договору аренды и дополнительного соглашения к нему от 03.02.2014 / 2 (так как истец является собственником ½ здания торгового центра = 48 321 руб.).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Спор подлежит рассмотрению по уточненным исковым требованиям.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

01.09.2015 между ООО «Омега» (арендодатель) и ООО «Муромобщепит» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к


договору аренды от 03.02.2014 № 127-1, в соответствии с которым внесены изменения в договор, права и обязанности арендодателя перешли к ООО «Жизнь», указано, что ООО «Жизнь» (арендодатель) и ООО «Муромобщепит» (арендатор), что арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование нежилые помещения площадью 153,4 кв.м.: № 36 - - 3, 4 кв.м; № 37 - 0,9 кв.м; № 38 - 2,7 кв.м; № 39 - 11,2 кв.м; № 40 - 4,9 кв.м; № 41- 5,4 кв.м, № 44 - 1,2 кв.м, № 54 - 7, 9 кв.м; № 55 - 5, 2 кв.м; № 45 - 110, 6 кв.м. Помещения находятся на первом этаже здания культурно- просветительского и торгового центра «Витязь», расположенного по адресу: г. Муром, ул. Советская, д. 10.

В пункте 1.4 соглашения указано, что право собственности арендодателя на помещения подтверждается свидетельством о государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.2015 сделана запись регистрации № 33-33/025-33/025/004/2015 - 1399/2.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.1.1, 4 договора арендная плата состоит из следующих платежей: 3.1.1 постоянная часть арендной платы: в сентябре 2015 года - 95 108 руб., в октябре 2015 года - 95 108 руб., в ноябре 2015 года - 99 170 руб. Ставка арендной платы в месяц за 1 кв.м. общей площади с декабря 2015 года составляет 96 642 руб.

Постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором ежемесячно до 15 числа текущего месяца безналичным путем на расчетный счет арендодателя (пункт 3.4).

Согласно пункту 4.1 указанные в п.1.1 договора помещения передаются в аренду с 01.09.2015 по 31.08.2025 включительно.

21.11.2016 между ООО «Жизнь» (продавец) Чулиным С.А. и Князевой С.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 1, в соответствии с которым покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующие объекты недвижимого имущества:


1. ½ в нежилом помещении 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра (второй этап - первый этаж), назначение нежилое, кадастровый номер 33:26:020514:120 общей площадью 3128, 6 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Владимирская область, г. Муром, ул. Советская, дом 10;

2. долю 64273/538 212 в праве общей долевой собственности на: земельный участок, кадастровый номер 33:26:020514:58, разрешенное использование: для организации торговой деятельности, общая площадь 6403, 3 кв.м, адрес объекта: Владимирская область, г. Муром, ул. Советская, дом 10. Указанная недвижимость принадлежит на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности 33-33/02533/025/004/2015-1400/1 от 27.08.2015.

21.11.2016 между ООО «Жизнь» (покупатель) Чулиным С.А. и Князевой С.Б. (новый покупатель) заключен договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, в соответствии с которым покупатель уступает, а новый покупатель принимает в полном объеме долг, принадлежащий покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества № 3 от 30.12.2014.

В соответствии с пунктом 1.2 договора указанный в пункте 1.1 договор заключен между покупателем и ООО «Темп» (продавец).

В пункте 1.3 договора от 21.11.2016 продавец обязан передать покупателю в собственность недвижимость:

1. ½ в нежилом помещении 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра (второй этап - первый этаж), назначение нежилое, кадастровой (условный) номер: 33:26:020514:120, общей площадью 3128, 6 кв.м, 1 этаж, адрес объекта: Владимирская область, г. Муром, ул. Советская, дом 10;

2. Долю 64 273/538 212 в праве общей долевой собственности на: земельный участок, кадастровый номер 33:26:020514:58 площадью 6403,3 кв.м, адрес объекта: Вадимирская область, г. Муром, ул. Советская, д. 10.


Наряду с уступкой права покупатель передает, а новый покупатель полностью принимает на себя обязательства покупателя по договору купли- продажи (пункт 1.4 договора). В соответствии с пунктами 1.5, 1.5.1 по договору купли-продажи покупатель обязан уплатить продавцу за передаваемую недвижимость на сумму в размере 103 027 077 руб., НДС не облагается. На момент заключения договора сумма, уплаченная покупателем, составляет 48 641 318 руб. 10 коп., НДС не облагается. Оплаченная сумма подтверждается актом сверки на 21.11.2016. Сумма, не уплаченная покупателем, составляет 54 385 758 руб. 90 коп., НДС не облагается.

29.09.2017 Муромским городским судом вынесено вступившее в законную силу решение по делу № 2-871/2017 по иску Чулина С.А. и Князевой С.Б. к ООО «Жизнь»:

- о признании действительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 21.11.2016 между ООО «Жизнь» и Чулиным С.А. и Князевой С.Б.;

- о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2016 на ½ долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно- просветительского центра площадью 3128, 6 кв.м с кадастровым номером 33:26:0204514:120, и на 64273/538212 доли в праве собственности на земельный участок площадью 6 403, 3 кв.м, расположенных по адресу: г. Муром Владимирской области, ул. Советская, дом 10;

- о признании действительным договора уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенного 21.11.2016 между ООО «Жизнь» и Чуклиным С.А. и Князевой С.Б.;

- о государственной регистрации перехода права собственности по договору уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи от 21.11.2016 на ½ долю в праве собственности на нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского центра площадью 3128, 6 кв.м с кадастровым номером 33:26:0204514:120, и на 64273/538212 доли в праве


собственности на земельный участок площадью 6403, 3 кв.м, расположенных по адресу: г. Муром Владимирской области, ул. Советская, дом 10.

В обоснование иска Чулин С.А. и Князева С.Б. указывали, что 21.11.2016 по договору купли-продажи приобрели у ООО «Жизнь» ½ доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка оплатив ответчику 60 614 214 руб. 10 коп. Одновременно истцы заключили с ответчиком договор уступки прав и перевода долга по договору купли-продажи, заключенному 30.12.2014 между ООО «Жизнь» и ООО «Тэмп» (продавец), по которому Чулину С.А. и Князевой С.Б. перешли права и обязанности покупателя данной недвижимости, в том числе по погашению задолженности перед ООО «Темп» по договору купли-продажи от 30.12.2014 в сумме 54 385 758 руб. 90 коп. Таким образом, истцы приобрели нежилое помещение 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и долю земельного участка.

ООО «Жизнь» предъявило Чулину С.А. и Князевой С.Б. встречный иск и просило признать право собственности на ½ доли нежилого помещения 1 очереди культурно-просветительского и торгового центра и 54237/538212 доли земельного участка по адресу: г. Муром, ул. Советская, д. 10. В обоснование встречных требований указано, что ООО «Жизнь» заключило с истцами договор купли-продажи в отношении ½ доли торгового центра и 64273/538212 доли земельного участка, оставшиеся доли здания и земельного участка ООО «Жизнь» не отчуждало и является их собственником. Договор уступки права и перевода долга не содержит условий и продаже прав на спорную недвижимость.

Во вступившем в законную силу решении Муромского городского суда по делу № 2-871/2017, в том числе указано, что с 01.12.2016 арендная плата за помещения в торговом центре собиралась в пользу Чулина и Князевой, они также стали содержать здание. В материалах дела имеются договоры возмездного оказания услуг от 01.12.2016, заключенные между истцами по


первоначальному иску и ООО «Витязь», на техническое обслуживание нежилого помещения площадью 3128, 6 кв.м, также истцы по первоначальному иску несут расходы по электроснабжению спорной недвижимости. Таким образом, совокупностью представленных доказательств установлено, что 21.11.2016 ООО «Жизнь» совершило две сделки по отчуждению нежилого помещения, получив оплату и переведя свою задолженность по данному объекту перед ООО «Тэмп» на первоначальных истцов.

В решении Муромского городского суда делу № 2-871/2017 также указано, что со стороны Чулина С.А. и Князевой С.Б. обязательства по оплате и приему имущества выполнены и выполняются, а обязательства ООО «Жизнь» по передаче имущества выполнены фактической передачей по акту от 21.11.2016.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах


практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли- продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

В силу пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора купли-продажи передаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.


В рамках настоящего спора ООО «Жизнь» не являлось арендатором спорного помещения, однако, указанное не изменяет принципа о моменте прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, и, следовательно, моменте прекращения права конкретного арендодателя (истца) требовать внесения такой платы в связи с переходом такого права к новому арендодателю.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что после передачи владения недвижимыми имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В абзаце 4 пункта 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре) также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по этому основанию.

В данном случае, суд приходит к выводу, что ИП Чулин С.А. и ИП Князева С.Б., являющиеся покупателями спорного объекта, являлись законными владельцами переданного им недвижимого имущества и до


момента регистрации права собственности на данное имущество рассматриваются в качестве добросовестных арендодателей.

С момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы.

Возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имуществом.

Передача объекта состоялась, что также подтверждено вступившим в законную силу решением от 29.09.2017 Муромского городского суда по делу № 2-871/2017 (в решении указано, что: со стороны покупателей Чулина С.А. и Князевой С.Б. обязательства по оплате и приему имущества, а также оплата долга перед ООО «Тэмп» выполнены и выполняются, обязательства ООО «Жизнь» по передаче отчужденного имущества выполнены фактической передачей по акту приема-передачи от 21.11.2016).

При этом право и возможность получения арендной платы от ООО «Муромобщепит» вместо предшествующего арендодателя (ООО «Жизнь») с момента передачи имущества существовали, так как они не поставлены в зависимость от наличия/отсутствия у ИП Чулина С.А. и ИП Князевой С.Б. прав распоряжаться данным имуществом, поскольку договор аренды заключен ранее.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что с момента получения имущества по акту приема-передачи ИП Чулин С.А. и ИП Князева С.Б. получили возможность извлекать выгоду, в том числе получать арендную плату от ООО «Муромобщепит» в связи с использованием


имущества арендатором. При этом предшествующий арендатор (ООО «Жизнь) такое право должен был утратить, принимая во внимание исполнение обязанности по оплате приобретаемого имущества.

На основании вышеизложенного суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 4, 17, 46, 49, 51, 65, 70, 71, 110, 153, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обществу с ограниченной ответственностью «Жизнь» в удовлетворении заявленного требования отказать.

2. Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Жизнь», г. Владимир, ОГРН 1143327005117, ИНН 3327123849, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8697 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.В. Попова