Решение от 24 июля 2020 г. по делу № А41-110793/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-110793/19
24 июля 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 24 июля 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Дмитровского городского округа Московской области (141800, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: <***>, КПП: 500701001, дата регистрации - 12.07.2000) к

ООО "ШЕЛЬФ" (141800, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2013, ИНН: <***>, КПП: 500701001, генеральный директор: ФИО3)

третьи лица:

- Управление Росреестра по Московской области

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>)

- Управление федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москва, Московской и Тульской областям (123308, <...> , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.06.2010, ИНН: <***>, КПП: 773401001)

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского городского округа Московской области (далее – истец, администрация) обратилась в суд к ООО "ШЕЛЬФ" (далее – ответчик, общество) с требованиями:

- Расторгнуть договор аренды земельного участка № 981-д от 26.07.2011 года с КН 50:04:0010202:2805, площадью 89674 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположением: <...> целевое использование: для строительства зданий и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области и Управление федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по городу Москва, Московской и Тульской областям.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика в удовлетворении требований возражал.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

26.07.2011 между администрацией Дмитровского муниципального района (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды №981-д (т. 1, л.д. 8).

Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:04:0010202:2805 площадью 89 674 кв.м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства».

Срок договора установлено до 15.07.2060г.

Из выписки из ЕГРН от 11.11.2019 (т. 1, л.д. 21) следует, что права и обязанности арендатора перешли к обществу на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.03.2013.

В целях проверки соблюдения обществом условий договора в части использования участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования администрацией проведен осмотра участка, по итогам которого составлен акт от 08.04.2019.

Из акта следует, что:

- земельный участок на местности не обозначен;

- визуально установленное на местности ограждение земельного участка соответствует данным о границах земельного участка, внесенных в ЕГРН;

- на земельном участке не произрастает борщевик Сосновского;

- признаки снятия плодородного слоя почвы, проведения земляных работ отсутствуют;

- на земельном участке имеется нарушение плодородного слоя почвы

- на земельном участке не проводятся мероприятия по улучшению плодородных свойств почвы.

По итогам осмотра администрация как арендодатель пришла к выводу о том, что имеются признаки нарушения земельного законодательства:

- невыполненение или несвоевременное выполнение обязанностей по рекультивации земель;

- невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель (т.1, л.д.12).

В претензии №5208/91 от 12.07.2019 (т. 1, л.д. 19) администрация предложила обществу представить доказательства использования участка в соответствии с его целевым назначением, расторгнуть договор.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Также в рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора), так как заключен на 49 лет.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В настоящем случае такие обстоятельства имеются, а доводы ответчика признаются несостоятельными.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В отзыве ответчик указывает на то, что 24.08.2011 выдан градостроительный план земельного участка (т. 1, л.д. 43).

Однако ГПЗУ выдан первоначальному арендатору, после передачи прав и обязанностей арендатору обществу какие-либо действия по получению градостроительной документации ответчиком не предпринимались. Доказательства подготовки градостроительной и проектной документации по строительству зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства - за период 2012-2020 в материалах дела не имеются.

Ссылка ответчика на заключенные договор субподряда №01/08-2018 от 01.08.2018 (т. 1, л.д. 49), договор №1-17/47 на выполнение проектных работ от 29.11.2017 не свидетельствуют о соблюдении условий договора, поскольку они не свидетельствуют о намерении ответчика вести деятельность на спорном участке именно в соответствии с видом разрешенного использования.

Так, из текста указанных договоров следует, что ответчик планировал разработку проектной и рабочей документации для строительства «Спортивно-развлекательного комплекса «Шельф», по адресу: <...>».

Общество предполагало размещение на участке:

- спортивного комплекса,

- спортивной гостиницы,

- гостиниц около дайвинг-центра,

- дайвинг центр,

- конференц-центр,

- бунгало на воде,

- башню экстремальных впечатлений,

- дайвинг туннелей,

- ночного ресторана,

- автомобильной стоянки,

- аквапарка.

Вместе с тем, вид разрешенного использования участка не менялся, какие-либо инвестиционные договоры, вопреки доводам ответчика, не заключались.

При этом, согласно части 2 ст.11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Согласно ч.1 ст. 19 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" основными видами деятельности фермерского хозяйства являются производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства.

В силу норм Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, для строительства зданий, сооружений, необходимых для осуществления деятельности крестьянского фермерского хозяйства разрешено предоставлять и приобретать земельные участки не только из земель сельскохозяйственного назначения, ни и из земель иных категорий.

Общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен статьями 30 - 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае, материалами дела не подтверждено наличие у общества всех необходимых согласований для размещения и строительства фермерского хозяйства.

Вместо фермерского хозяйства на участке планируется строительство указанных выше объектов.

Правовых оснований для размещения указанных объектов на участке под осуществление деятельности фермерского хозяйства судом не установлено.

Предшествующие заключению договора этапы по формированию участка, утверждению схемы расположения участка, проведению публичных слушаний, согласованию размещения и разработки проекта планировки территории фермерского хозяйства по разведению рыбы и оказанию услуг (т. 1, л.д.33-40) не имеют правового значения при рассмотрения настоящего дела, поскольку не свидетельствуют об использовании участка на дату разрешения спора.

Суд приходит к выводу о том, что ответчиком как арендатором по договору № 981-д от 26.07.2011 допущены существенные нарушения условий договора, а именно участок с кадастровым номером 50:04:0010202:2805 не используется по целевому назначению.

Изложенное свидетельствует об обоснованности заявленных требований, иск подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 981-д от 26.07.2011 года с КН 50:04:0010202:2805, площадью 89674 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположением: <...> целевое использование: для строительства зданий и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

2. Взыскать с ООО "ШЕЛЬФ" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

СудьяКузьмина О.А.