Решение от 25 апреля 2017 г. по делу № А62-3145/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

25.04.2017Дело № А62-3145/2016

Резолютивная часть решения оглашена 06.03.2017

Полный текст решения изготовлен 25.04.2017

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственности «Роспромтехнология» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности и пени по арендной плате в общей сумме 89 970,86 рублей,

и по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Роспромтехнология» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

об уменьшении размера арендной платы и возмещении причиненного ущерба,

при участии в судебном заседании:

от Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области: не явились, извещены надлежащим образом;

от ООО ««Роспромтехнология»: ФИО2- директор (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ),

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования "Рославльский район" Смоленской области (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственности «Роспромтехнология» (далее – ООО «Роспромтехнология», Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.09.2011 № 188 за 2015 год и 1 квартал 2016 года в сумме 67 119 руб. 79 коп. и неустойки в размере 8 842 руб. 84 коп. за несвоевременное внесение арендных платежей за 1 квартал 2014 – 1 квартал 2016, начисленной за период с 20.03.2014 по 14.04.2016 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; дело № А62-3145/2016).

Также, ООО «Роспромтехнология» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации об уменьшении арендной платы и возмещении причиненного ущерба в размере 5000 рублей (дело № А62-404/2017).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 27.02.217 дела №№ А62-404/2017 и А62-3145/2016 объединены в одно производство.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области № 2021 от 23.09.2011 ООО «Роспромтехнология» в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 67:15:0320206:1, площадью 356 кв. м., категория земель: разрешенное пользование – под магазин, расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с указанным постановлением 23.09.2011 между Администрацией муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области (арендодатель) и ООО «Роспромтехнология» (арендатор) заключен договор аренды № 188 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 11 месяцев (до 23.08.2012) земельный участок площадью 356 кв.м по адресу: <...>, с кадастровым номером 67:15:0320206:1, категория земель: земли населенных пунктов, под магазин.

В силу пункта 2.2 договора аренды арендная плата устанавливается на основании решения (постановления) о размерах ставок арендной платы и начисляется с момента принятия решения о предоставлении земельного участка.

Арендная плата вносится ежеквартально (20 марта, 20 июня, 20 сентября, 20 декабря) (п. 2.5 договора).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Из материалов дела следует, что в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 23.09.2011 № 188, по истечении срока его действия возобновлен на неопределенный срок.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей Администрацией в адрес Общества направлялась претензия № 146 от 19.01.2016 и предарбитражное предупреждение № 1254 от 15.04.2016.

Невнесение арендатором арендной платы послужило основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Общество считало незаконным начисление Администрацией арендной платы за 2015 год, исходя из величины ставки арендной платы 5 %; предъявило требование к Администрации об уменьшении размера годовой арендной платы за 2015 год с 53 754 руб. 58 коп. до 26 877 руб. 29 коп. путем применения при ее расчете ставки арендной платы, равной 2,5%.

Также, ООО «Роспромтехнология» заявлено требование о возмещении причиненного ущерба в размере 5000 рублей, затраченных Обществом на выполнение межевых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 67:15:0320206:1. В обоснование требования Общество сослалось на следующие обстоятельства.

В связи с отсутствием у ООО «Роспромтехнология» потребности в использовании земельного участка площадью 356 кв.м, данным Обществом 12.10.2015 заключен договор № 10/15-1633 с ООО «ТРАНСИЗЫСКАНИЯ» на выполнение межевых работ по разделу земельного участка по адресу: <...> (магазин).

В соответствии с условиями указанного договора ООО «ТРАНСИЗЫСКАНИЯ» подготовлен межевой план, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 67:15:0320206:1 был разделен с образованием двух земельных участков: площадью 207 и 149 кв.м.

Постановлением Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области от 31.12.2015 № 3094 утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, расположенных по адресу: <...>:

- участок 1 общей площадью 207 кв.м, в том числе под застройкой 110 кв.м;

- участок 2 общей площадью 149 кв.м.

Вместе с тем, постановка указанных земельных участков на кадастровый учет произведена не была. Решением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области осуществление государственного кадастрового учета объектов недвижимости приостановлено, в связи с тем, что:

1) необходимые для кадастрового учета документы по содержанию не соответствуют требованиям п.5 ч.2 ст.26 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре);

2) одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости (п.2 ч.2 ст. 26 Закона о кадастре), а именно:

- сумма площадей земель земельных участков, образованных в результате раздела, не соответствует площади исходного участка;

- границы исходного земельного участка с кадастровым номером 67:15:0320206:1 пересекают границы земельного участка с кадастровым номером КМЗУ 67:15:0000000:1278(5), сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Согласно письму Администрации от 05.10.2016 № 778, постановлением Администрации от 19.05.2015 № 1132 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой плане территории под дорогой по ул.Советская. При подготовке указанной схемы был получен кадастровый план территории, на котором границы земельного участка с кадастровым номером 67:15:0320206:1 не были отражены, так как межевание данного участка было выполнено ранее в местной системе координат, в связи с этим, произошло наложение участка под дорогой на участок с кадастровым номером 67:15:0320206:1.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав доводы истца, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с нормами земельного законодательства Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своей компетенции осуществляют контроль за использованием земельных ресурсов, осуществляют предоставление земельных участков в собственность, аренду, осуществляют взыскание арендной платы, пени, а также доходов, полученных от неправомерного пользования чужими денежными средствами.

В соответствии с частью 7 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 7 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18 на территории Смоленской области в целях определения размера арендной платы за земельные участки применяется кадастровая стоимость земельных участков.

Расчет задолженности определяется согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области (утверждено постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118, от 27.01.2014 № 18); размер арендной платы определяется по следующей формуле:

Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр – кадастровая стоимость земельного участка по существующему виду его функционального использования;

Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом Администрации Смоленской области в соответствии с настоящим Положением (процентов от кадастровой стоимости земельного участка);

d - количество дней аренды.

К - понижающий коэффициент.

В соответствии с постановлением Администрации от 31.12.2010 № 2706 «Об изменении разрешенного использования земельного участка с 01.08.2010 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 356 кв.м (кадастровый номер 67:15:0320206:1), расположенного по адресу: <...>, из «под здание кафе «Полянка» на «под магазин» (том 2 л.д.15)

Размеры ставок арендной платы утверждены постановлением Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области от 31.12.2013 № 3173 «Об утверждении размеров ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов». Согласно пункту 21 приложения к постановлению от 31.12.2013 № 3173 установлен размер ставки арендной платы за земельные участки, предоставленные под магазины, торгово-бытовые комплексы (отдельно стоящие капитальные здания, встроенные, пристроенные помещения) в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого ответчиком, подтверждена сведениями ФГБУ «ФКП Росреестра» о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представленный Администрацией расчет арендной платы за 2015 год по договору аренды от 23.09.2011 № 188 является арифметически верным.

С учетом изложенного, исковые требования Администрации в части взыскания арендной платы за 2015 год подлежат удовлетворению.

В то же время, суд считает подлежащим частичному удовлетворению требование Администрации о взыскании арендной платы за 1 квартал 2016, по следующим основаниям.

В связи с отсутствием у ООО «Роспромтехнология» потребности в использовании земельного участка площадью 356 кв.м, ООО «ТРАНСИЗЫСКАНИЯ» подготовлен межевой план, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 67:15:0320206:1 был разделен с образованием двух земельных участков: площадью 207 и 149 кв.м.

Постановлением Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области от 31.12.2015 № 3094 утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, расположенных по адресу: <...>:

- участок 1 общей площадью 207 кв.м, в том числе под застройкой 110 кв.м;

- участок 2 общей площадью 149 кв.м.

Постановка на кадастровый учет образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 67:15:0320206:1 земельных участков площадью 207 и 149 кв.м не осуществлена, и дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении площади арендуемого земельного участка не было подписано сторонами договора аренды по причинам, не зависящим от воли арендатора.

Так, принимая решение о приостановлении государственного кадастрового учета от 17.02.2016 № 67/16-7567, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области указал на наличие пересечения границ земельного участка с кадастровым номером 67:15:0320206:1 и земельного участка с кадастровым номером КМЗУ 67:15:0000000:1278(5) (том 2 л.д.136-137).

Согласно письму Администрации от 15.10.2016 № 778, постановлением Администрации от 19.05.2015 № 1132 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровой плане территории под дорогой по ул.Советская. При подготовке указанной схемы был получен кадастровый план территории, на котором границы земельного участка с кадастровым номером 67:15:0320206:1 не были отражены, так как межевание данного участка было выполнено ранее в местной системе координат, в связи с этим, произошло наложение участка под дорогой на участок с кадастровым номером 67:15:0320206:1. В настоящее время подготавливаются необходимые документы для исправления наложения двух участков. При придъявлении исправленных схем на земельный участок под дорогой будут внесены изменения в постановление Администрации от 19.05.2015.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о согласовании сторонами с момента издания постановления № 3094 (31.12.2015) уменьшения площади арендуемого ООО «Роспромтехнология» земельного участка до 207 кв.м.

Следовательно, с указанной даты величина арендной платы должна быть рассчитана исходя из согласованной сторонами площади арендуемого земельного участка 207 кв.м что составляет 7 771,34 руб.

Общая сумма подлежащей взысканию задолженности по арендной плате за 2015 и 1 квартал 2016 года составляет 61 525,92 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной за несвоевременное внесение арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке в соответствии со статьей 331 ГК РФ содержится в разделе 2 договора аренды «Арендная плата».

В соответствии с пунктом 2.7 договора в случае невнесения арендатором платежей в установленный срок, начисляется пеня в размере 1/300 процентной ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Истцом представлен расчет, в соответствии с которым размер пени составляет 8 842,84 руб.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период, суд полагает требование Администрации о взыскании неустойки обоснованным.

Вместе с тем, неустойка за несвоевременное внесение арендной платы за 1 квартал 2016 за период с 20.03.2016 по 14.04.2016, подлежит начислению на сумму задолженности 7 771,34 руб., в связи с чем расчет Администрации в данной части суд признает неверным.

С учетом изложенного, требование истца о начислении и взыскании договорной неустойки подлежит частичному удовлетворению в сумме 8 790 руб. 75 коп. за период с 20.03.2014 по 14.04.2016.

В удовлетворении остальной части исковых требований по указанным основаниям суд отказывает ввиду их необоснованности.

У суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ООО «Роспромтехнология» об уменьшении арендной платы за 2015 год до 26 877,29 руб., применении ставки арендной платы 5 %.

Величина годовой арендной платы за 2015 год определена в соответствии с условиями договора аренды земельного участка, постановлением Администрации от 31.12.2010 № 2706 «Об изменении разрешенного использования земельного участка», которым с 01.08.2010 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 356 кв.м (кадастровый номер 67:15:0320206:1), расположенного по адресу: <...>, из «под здание кафе «Полянка» на «под магазин» (том 2 л.д.15).

Размеры ставок арендной платы утверждены постановлением Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области от 31.12.2013 № 3173 «Об утверждении размеров ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности, по видам разрешенного использования земель и категориям арендаторов». Согласно пункту 21 приложения к постановлению от 31.12.2013 № 3173 установлен размер ставки арендной платы за земельные участки, предоставленные под магазины, торгово-бытовые комплексы (отдельно стоящие капитальные здания, встроенные, пристроенные помещения) в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Также, является необоснованным требование Общества о взыскании с Администрации убытков в сумме 5000 рублей.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 393 названного Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

При предъявлении требования о взыскании убытков на основании статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации истцу надлежит доказать совокупность обстоятельств, являющихся основанием для привлечения ответчика к данному виду гражданско-правовой ответственности: факт нарушения ответчиком договорных обязательств, наличие и размер убытков, а также причинно-следственную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками.

Суд приходит к выводу, что Обществом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано наличие убытков, а также не доказана причинно-следственная связь между действиями (бездействием) Администрации и понесенными ООО «Роспромтехнология» убытками.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Роспромтехнология» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) 70 316,67 рублей, в том числе: задолженность по договору аренды земельного участка от 23.09.2011 № 188 за 1 - 4 квартал 2015 года и 1 квартал 2016 года в размере 61 525,92 руб., неустойку за несвоевременное внесение арендной платы за 1 квартал 2014 – 1 квартал 2016, начисленную за период с 20.03.2014 по 14.04.2016 в сумме 8 790,75 руб.

В остальной части требований Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Роспромтехнология» (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

СудьяИ.Л. Каринская