Решение от 16 февраля 2026 г. АС Нижегородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-28881/2025

г. Нижний Новгород 17 февраля 2026 года


Резолютивная часть решения объявлена 27.01.2026.

Решение в полном объеме изготовлено 17.02.2026.


Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Кузнецовой А.В.,

(шифр дела 19-671), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кашиным А.С., после перерыва помощником судьи Хохловой Е.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Нижний Новгород,

к ответчику: товариществу собственников недвижимости «Коттеджный поселок «Елки» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород,

о взыскании неосновательного обогащения и процентов,

об установлении условий пользования земельным участком,

встречное исковое заявление товарищества собственников недвижимости «Коттеджный поселок «Елки» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Нижний Новгород,

о признании права общей долевой собственности,

при участии представителей сторон:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО2 по доверенности от 30.07.2024,

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО3 по доверенности от 10.10.2025, ФИО4 (председатель правления, выписка из ЕГРЮЛ),

установил:

предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к товариществу собственников недвижимости «Коттеджного поселка «Елки» о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 52:18:0060234:15 за период с 16.10.2022 по 15.06.2025 в размере 3 658 328руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.10.2022 по 15.06.2025 в размере 867 880 руб. 14 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 16.06.2025 по день фактического исполнения денежного обязательства, а также с требованием об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 52:18:0060234:15.

Первоначальные исковые требования основаны на статьях 395, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ИП ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060234:15 - центральной дороги в коттеджном поселке «Елки» (запись о регистрации №52:18:0060234:15-52/125/2018-1 от 11.05.2018), а также коммуникационных сетей, расположенных под дорожным покрытием, которые были переданы в пользование и эксплуатацию коттеджного поселка «Елки» по договору передачи в пользование и эксплуатацию системы внутриплощадочных и внутридомовых сетей от 01.06.2023.

Представленным истцом в материалы дела отчетом ООО «Мэриленд» об оценке стоимости права пользования земельным участком №185-М/2025 установлено, что спорный земельный участок расположен между индивидуальными жилыми домами с номерами 125а-129ж (коттеджный поселок «Елки») и обеспечивает проезд к этим домам и между ними. По территории данного участка также проходят центральные коммуникационные сети, обеспечивающие дома поселка электричеством, газом, водой и водоотведением. На границах участка расположены КПП и шлагбаум, обеспечивающие охрану территории поселка.

Полагая, что безвозмездность пользования спорным земельным участком противоречит нормам действующего земельного законодательства, истец на основании отчета ООО «Мэриленд» об оценке №185-М/2025 произвел расчет неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 52:18:0060234:15 за период с 16.10.2022 по 15.06.2025, размер которого составил 3 658 328 руб., а также начислил проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.10.2022 по 15.06.2025 в размере 867 880 руб. 14 коп. и далее по день фактического исполнения денежного обязательства.

Направленная в адрес ответчика 29.03.2025 претензия, в которой истец предъявил ответчику требование об оплате образовавшейся задолженности за фактическое пользование земельным участком, а также отказался от договора передачи в пользование и эксплуатацию системы внутриплощадочных и внутридомовых сетей от 01.06.2023, оставлена последним без удовлетворения, что послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением суда от 12.12.2025 принято к производству встречное исковое заявление ТСН «Коттеджный поселок «Елки» к предпринимателю ФИО1 о признании права общей долевой собственности собственников объектов недвижимости (членов) товарищества собственников недвижимости «Коттеджный поселок «Елки» на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060234:15 (с учетом уточнения от 14.01.2026).

Встречные требования основаны на статьях 209, 210, 249, 259.1, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с встречными требованиями ТСН «Коттеджный поселок «Елки» указало, что спорный земельный участок расположен в границах территории коттеджного поселка «Елки» и фактически представляет собой центральную внутрипоселковую дорогу, обеспечивающую транспортный доступ и подъезд к каждому жилому дому и земельному участку в коттеджном поселке «Елки».

Поселок «Елки» создан ИП ФИО1 в рамках проекта малоэтажной застройки, включающего 41 земельный участок, на которых размещены как отдельно стоящие жилые дома, так и дома блокированной застройки.

В процессе реализации проекта застройщик (ИП ФИО1) заключил с покупателями земельных участков предварительные договоры о приобретении не только земельного участка под строительство жилого дома блокированной застройки с намерением впоследствии заключить договор купли-продажи этого жилого дома блокированной застройки, но и благоустроенной среды проживания - внутренней инфраструктуры, проездов, коммуникаций и обустроенной территории поселка, что следует из пункта 1.4 предварительных договоров от 13.09.2019 и от 25.12.2020, представленных ТСН «Коттеджный поселок «Елки» в материалы дела.

Впоследствии указанные предварительные договоры купли-продажи жилого дома от 13.09.2019 и от 25.12.2020 признаны в судебном порядке основным договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате (определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19.10.2022 по делу №88-26430/2022 (№2-7112/2021), от 11.01.2023 по делу №88-1130/2023 (88-34203/2022) (№2-46/2022)).

Из пояснений ТСН «Коттеджный поселок «Елки» следует, что в настоящее время владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 52:18:0060234:15 (внутрипоселковой дорогой) осуществляется жителями коттеджного поселка «Елки».

Под спорным земельным участком с кадастровым номером 52:18:0060234:15 размещены инженерные коммуникации, обеспечивающие функционирование коттеджного поселка «Елки» (водоснабжение, водоотведение, КНС, линии электроснабжения).

Однако, после продажи жилых домов и земельных участков ИП ФИО1 сохранил за собой формальную запись в ЕГРН о праве собственности на внутрипоселковую дорогу (запись о регистрации №52:18:0060234:15-52/125/2018-1 от 11.05.2018).

По мнению ответчика, сохранение формальной регистрационной записи о праве собственности ИП ФИО1 на спорный земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060234:15 нарушает права и законные интересы собственников жилых домов и земельных участков коттеджного поселка «Елки».

Полагая, что данная дорога является элементом единой инфраструктуры, обслуживающим исключительно собственников объектов недвижимости коттеджного поселка «Елки» и не имеющим самостоятельного хозяйственного либо коммерческого назначения для застройщика (ИП ФИО1), ТСН «Коттеджный поселок «Елки» обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением о признании права общей долевой собственности собственников жилых домов и земельных участков коттеджного поселка «Елки» на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060234:15.

В судебном заседании 12.01.2026 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 19.01.2026 в 15 час. 40 мин., до 27.01.2026 в 10 час. 00 мин. После перерыва в судебном заседании рассмотрение дела продолжено.

В процессе судебного разбирательства истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск, указал на пропуск срока исковой давности по встречным требованиям.

Ответчик, в свою очередь, настаивал на удовлетворении встречных требований, в удовлетворении первоначального иска просил отказать в полном объеме. Подробно позиция ответчика изложена в отзывах, возражениях на отзыв истца на встречный иск, и поддержана представителем в судебных заседаниях.

Рассмотрев первоначальные и встречные исковые требования, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 №6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 №32-КГ18-8, запрет передачи в частную собственность земель (территорий) общего пользования, занятых проездами, не поставлен в зависимость от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством. При доказанности обстоятельств отнесения спорных земель к территориям общего пользования, формальное указание на то, что такой участок не расположен в границах красных линий и не входит в состав территорий общего пользования, недопустимо.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой (статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 "Общее имущество собственников недвижимых вещей".

В силу пункта 1 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 1 статьи 259.2 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 259.3 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (пункт 1). За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом (пункт 2). Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей (пункт 4). Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону (пункт 5).

Таким образом, в настоящее время отношения собственников жилых домов и земельных участков, расположенных на территории коттеджного поселка "Елки", возникающие по поводу общего имущества в таком поселке, урегулированы законом.

На дату приобретения покупателями части земельных участков, расположенных на территории коттеджного поселка "Елки", права собственности на данные земельные участки, такие отношения не были урегулированы законом, поэтому на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежали применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление № 64), в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

В пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума №10/22) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Отсутствие (недоказанность) владения объектом исключает возможность удовлетворения иска о признании права собственности на него. Иск, направленный исключительно на признание права собственности, предъявленный лицом, не владеющим имуществом, не может быть удовлетворен, поскольку это не восстановит нарушенное право, а приведет к правовой неопределенности.

По смыслу абзаца 2 пункта 9 Постановления № 64 если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Во втором и третьем абзацах пункта 45 Постановления Пленума №10/22 разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Негаторный иск подлежит удовлетворению в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Согласно пунктам 1 и 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 2 Постановления № 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В данном случае, основным критерием отнесения спорного земельного участка (внутрипоселковой дороги) к общему имуществу собственников жилых домов и земельных участков ТСН «Коттеджный поселок «Елки» является, в том числе его функциональное назначение, связанное с необходимостью его использования другими собственниками земельных участков в коттеджном поселке.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №257-ФЗ) автомобильной дорогой является объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

На основании пункта 12 статьи 6 Закона №257-ФЗ к собственности физических или юридических лиц относятся автомобильные дороги, построенные физическими или юридическими лицами за счет собственных средств на предоставленных таким лицам в установленном земельным законодательством порядке земельных участках, или автомобильные дороги, переданные в собственность таких лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов настоящего дела следует, что настоящий спор возник в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060234:15 как объекта недвижимости, а не покрытия, брусчатки или иных элементов благоустройства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.11.2020 земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060234:15 имеет вид разрешенного использования "коммунальное обслуживание, для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения".

Дорога была построена истцом как внутрипоселковая инфраструктура, обеспечивающая доступ к участкам и домам. При продаже земельных участков и домов истец заключил с покупателями предварительные договоры, включив дорогу и благоустройство территории в стоимость объектов, что прямо отражено в предварительных договорах (твердое покрытие, освещение, внутренняя инфраструктура).

Спорный земельный участок используется жителями коттеджного поселка как внутрипоселковая дорога, под которым размещены инженерные коммуникации, обеспечивающие функционирование коттеджного поселка.

Дорога используется исключительно для проезда жителей коттеджного поселка, что следует из отчета ООО «Мэриленд» №185-М/2025, согласно которому спорный земельный участок (внутрипоселковая дорога) расположен между индивидуальными жилыми домами с номерами 125а-129ж (коттеджный поселок «Елки») и обеспечивает проезд к этим домам и между ними. При этом по территории данного участка проходят центральные коммуникационные сети, обеспечивающие жилые дома поселка электричеством, газом, водой и водоотведением.

По ранее действующему договору передачи в пользование и эксплуатацию системы внутриплощадочных и внутридомовых сетей и оборудования от 01.06.2023, заключенному между ИП ФИО1 и ТСН «Коттеджный поселок «Елки», инженерные сети, размещенные в границах спорного земельного участка, были переданы истцом в безвозмездное пользование ТСН «Коттеджный поселок «Елки».

При продаже домов и земельных участков истец сформировал у покупателей представление о приобретении не только объектов недвижимости, но и благоустроенной среды проживания, включая дороги, инженерные коммуникации и иные элементы инфраструктуры.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, то есть в основу толкования договора должны быть положены прежде всего относимые правила русского языка.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора должно быть использовано то значение, которое соответствующие слова и выражения имеют в общепринятом употреблении любых участников гражданского оборота, действующих разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отступить от такого значения можно, только если иное значение слов и выражений следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Толкование также не должно позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения и не должно приводить к такому пониманию условий договора, которое стороны договора с очевидностью не могли иметь в виду. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Исходя из буквального толкования (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) условий договоров купли-продажи земельных участков, заключенных с застройщиком, в стоимость приобретенных земельных участков застройщиком (истцом) заложена стоимость проведения благоустройства и ландшафтного оформления мест общего пользования, в том числе земельного участка дороги.

Собственникам земельных участков на территории коттеджного поселка «Елки» принадлежат на праве общей долевой собственности общие коммуникации, дороги общего пользования, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри индивидуальных земельных участков, обслуживающее более одного объекта недвижимости.

В силу изложенного, собственнику отдельного земельного участка во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество территории коттеджного поселка «Елки».

Земельный участок дороги и размещенные в его границах инженерные сети и оборудование образуют единый функциональный имущественный комплекс, предназначенный для обслуживания объектов недвижимости коттеджного поселка. Коммуникации физически проложены в пределах участка, их эксплуатация и доступ объективно невозможны без использования соответствующей территории.

Данное обстоятельство соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), а также положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым правовой режим земельного участка следует судьбе расположенных на нем объектов, необходимых для их использования.

В данном случае, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060234:15 (внутрипоселковая дорога) в силу закона является общим имуществом собственников объектов недвижимости ТСН «Коттеджный поселок «Елки». Данный статус объект недвижимости не утрачивает, даже если зарегистрированы права на дорогу, как на самостоятельный объект недвижимости.

Вышеназванное имущество не предназначено для самостоятельного использования, не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования земельными участками и объектами недвижимости, расположенных на них; входит в состав общего имущества коттеджного поселка и, соответственно, принадлежит собственникам земельных участков ТСН «Коттеджный поселок «Елки» на праве общей долевой собственности.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060234:15 с дорогой и проходящими под ним коммуникациями является самостоятельным объектом недвижимости, предназначенным для использования собственниками недвижимости коттеджного поселка, относится к имуществу общего пользования собственниками недвижимых вещей поселка, что в силу положений пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации исключает возможность нахождения спорного земельного участка в частной собственности иных лиц.

Поскольку использование земель общего пользования направлено на обеспечение свободного доступа к местам общего пользования, нахождение спорного земельного участка, относящегося к территории общего пользования, в собственности ИП ФИО1 противоречит правовому режиму территории общего пользования и нарушает право неограниченного круга лиц на беспрепятственное пользование таким земельным участком (дорогой).

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая общефункциональный характер использования земельного участка (для прохода и проезда жителей поселка к жилым домам и земельным участкам), суд пришел к выводу, что наличие зарегистрированного права собственности истца на спорный земельный участок нарушает права и законные интересы собственников объектов недвижимости (членов) ТСН «Коттеджный поселок «Елки».

При таких обстоятельствах встречные исковые требования ответчика являются правомерными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Из смысла приведенной нормы следует, что право на взыскание неосновательного обогащения имеет только то лицо, за счет которого ответчик приобрел имущество без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке (определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2015 №20-КГ15-5, от 22.12.2015 №306-ЭС15-12164).

В данном случае удовлетворением встречного иска исключается удовлетворение первоначальных требований, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований ИП ФИО1 у суда не имеется.

Довод истца о пропуске ответчиком срока исковой давности на предъявление требования о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок, судом рассмотрен и подлежит отклонению с учетом положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в связи с отсутствием в материалах дела доказательств выбытия спорного земельного участка из владения собственников объектов недвижимости ТСН «Коттеджный поселок «Елки».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца и подлежат взысканию в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Нижний Новгород, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования товарищества собственников недвижимости «Коттеджный поселок «Елки» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), г. Нижний Новгород, удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников объектов недвижимости (членов) ТСН «Коттеджный поселок «Елки» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060234:15, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Нижегородская область, г. Нижний Новгород.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>), г. Нижний Новгород, в пользу товарищества собственников недвижимости «Коттеджный поселок «Елки» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), <...> 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента его вынесения.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.В. Кузнецова