Постановление от 29 июля 2021 г. по делу № А40-230621/2017

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

29.07.2021

Дело № А40-230621/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2021

Полный текст постановления изготовлен 29.07.2021

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1": ФИО2 по дов. от 29.04.2019,

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО3 по дов. от 23.12.2020,

от Правительства Москвы: ФИО3 по дов. от 22.12.2020,

от АО "РЭМ": ФИО4 по дов. от 29.12.2020,

от Мосгорнаследия: ФИО5 по дов. от 30.12.2019,

от иных лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, АО "РЭМ" и ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2021 по делу № А40-230621/2017

по иску ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" к Департаменту городского имущества города Москвы; Правительству Москвы; ГУП "РЭМ" об обязании заключить договор купли-продажи, о признании недействительным распоряжения, о признании отсутствующим права хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на помещения

третье лицо: Мосгорнаследие,

по объединенному делу N А40-55209/18-11-415 по иску ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" к АО "РЭМ", третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы; Правительство Москвы; Департамент культурного наследия города Москвы; Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании недействительным уведомления о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Общество по возрождению традиций ФИО1" (далее - ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы, Правительству Москвы, ГУП "РЭМ" с иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 264,4 кв. м, расположенного по адресу: <...> в редакции, предлагаемой истцом, о признании недействительным распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>" в части передачи в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" указанного нежилого помещения, о признании отсутствующим права хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на указанное нежилое помещение.

Также в рамках дела N А40-55209/18 ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГУП "РЭМ" о признании недействительным уведомления ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 г. N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды, заключенного с ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" в отношении нежилого помещения общей площадью 1255,5 кв. м по адресу: <...> и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации обременения указанным договором аренды.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.05.2018 дело NА40-230621/17 и дело N А40-55209/18 объединены в одно производство с присвоением номера дела N А40-230621/17.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2018 судом произведена замена ответчика ГУП "РЭМ" его правопреемником АО "РЭМ" в результате реорганизации в форме преобразования.

Также судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточненные исковые требования по объединенному делу, согласно которым истец просил:

- обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1 264,4 кв. м, расположенного по адресу: <...> по цене 164 728 942 руб. (без учета НДС) с зачетом в счет оплаты приобретаемого имущества стоимости неотделимых улучшений на сумму 22 536 426 руб. 72 коп., с рассрочкой оплаты на пять лет ежемесячными равными выплатами на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи;

- признать недействительным распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>" в части передачи в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1264,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>; 3);

- признать отсутствующим право хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1264,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>; 4) признать недействительным уведомление ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды, заключенного с ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1255,5 кв. м по адресу: <...>; 5) восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации обременения договором аренды, заключенным с ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1", нежилого помещения по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1255,5 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 5б, 6-8, 8а, 8б, 9-14, помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1, помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34, помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11, 11а, 12-14; помещение б/н - комната А).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.03.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2019 решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2021, исковые требования удовлетворены в части признания недействительным уведомления ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды, заключенного с ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" (регистрационный номер Департамента от 14.06.2005 N 00-00046/05) в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170, общей площадью 1255,5 кв. м по адресу: <...>; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации обременения договором аренды, заключенным с ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" (регистрационный номер Департамента от 14.06.2005 N 00-00046/05), нежилого помещения по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1255,5 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 56, 6-8, 8а, 86, 9-14, помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1, помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34, помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11,11а, 12-14; помещение б/н - комната А).

Законность принятых по делу судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, АО "РЭМ" и ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1". Заявители просят отменить решение и постановление, ссылаются на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 15.07.2021 судебное заседание было отложено на 26.07.2021. Определением от 23.07.2021 произведена замена судьи Федуловой Л.В. на судью Филину Е.Ю.

В судебном заседании 26.07.2021 представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, АО "РЭМ" и ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" поддержали доводы своих кассационных жалоб по изложенным в них основаниям. Представитель Мосгорнаследия поддержал кассационную жалобу Департамента. Иные лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили. Отводов составу суда не поступило.

Обсудив доводы кассационных жалоб, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия не находит жалобы подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество (арендатор) занимает нежилые помещения общей площадью 1 264,4 кв. м, (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 5б, 6-8, 8а, 8б, 9-14; помещение II -комната 1; этаж 1, помещение I - комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11, 11а, 12-14; помещение б/н - комнаты А, В), расположенные по адресу: <...> на основании договора аренды от 01.03.2005 г. N 129-з, в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2010, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель).

Здание, в котором находятся помещения арендатора, является объектом культурного наследия.

Как указывает истец, 05.05.2011 между ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" и Москомнаследием подписано охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия N 16-23/005-212/11, являющееся неотъемлемым приложением к вышеуказанному договору аренды.

Общество, являясь субъектом малого предпринимательства и желая реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон N 159-ФЗ), 11.05.2016 и 25.09.2017 обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующими заявлениями (выписки из журнала обращений Департамента от 11.05.2016 N 33-5-69976/16-(0)-0, от 25.09.2017 N 33-5-129399/17-(0)-0).

В указанных заявлениях истец выразил желание реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного нежилого помещения, представил документы, подтверждающие, что общество отвечает всем установленным требованиям законодательства для приобретения вышеуказанного нежилого помещения в собственность.

Кроме того, ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" полагает, что имеет преимущественное право на приобретение нежилого помещения в собственность как лицо, осуществившее на памятнике ремонтно-реставрационные работы в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона города Москвы от 14.07.2000 N 26 "Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры".

Согласно проектно-сметной документации и акту технического состояния объекта культурного наследия от 16.04.2015 N ДКН-16-09-424/5-1 ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" произведены за свой счет реставрационные работы уличных и дворовых фасадов здания, а также благоустройство территории здания-объекта культурного наследия, в котором расположены арендуемые обществом помещения, что подтверждается разрешениями Москомнаследия (Мосгорнаследия) на производство работ по сохранению объекта культурного наследия от 10.09.2008 N 16-11/0013-851/8, от 29.08.2012 N 16-11/009-742/12, от 05.09.2013 N 328220-2013, актами комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия Мосгорнаследия от 19.12.2008, от 30.05.2013 N 16-09-584/3-4, от 05.06.2014 N ДКН-222832-2014, а также актами о приемке выполненных работ КС-2 и справками о стоимости выполненных работ и затрат КС-3, подписанными между ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" и лицензированным подрядчиком ООО "Братья-Строй и Ко", от 14.11.2008 N 1, от 15.12.2008 N 2, от 19.12.2008 N 3, от 14.09.2012 N 1, от 26.10.2012 N 2, от 16.11.2012 N 3, от 23.11.2012 N 4, от 20.09.2013 N 1, от 11.10.2013 N 2, от 31.10.2013 N 3, от 08.11.2013 N 4, а также соответствующими платежными поручениями об оплате работ.

ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" полагает, что имеет преимущественное право приватизации нежилого помещения не только как арендатор - субъект малого предпринимательства на основании Закона N 159-ФЗ, но и как лицо, осуществившее ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия.

Вместе с тем, письмом от 03.11.2017 N ДГИ-1-85534/17-1 Департамент городского имущества города Москвы отказал обществу в приватизации арендуемых помещений.

В последующем, 29.09.2017 в ЕГРН были внесены сведения о регистрации права хозяйственного ведения ГУП "РЭМ" в отношении арендуемого ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" имущества (запись регистрации от 29.09.2017 N 77:01:0002005:2170-77/012/2017-1).

Указанные помещения были переданы в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ" на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11.09.2017 N 29711 "О закреплении на праве хозяйственного ведения за ГУП "РЭМ" объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>".

Распоряжением Департамента городского имуществ города Москвы от 28.12.2017 N 45168 "О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы "РЭМ" ГУП "РЭМ" приватизировано путем преобразования в Акционерное общество "РЭМ". Нежилое помещение площадью 1264,4 кв. м, расположенное по адресу: <...> включено в состав подлежащего приватизации имущества.

30.01.2018 обществом получено уведомление ГУП "РЭМ" об устранении нарушений договора аренды от 24.01.2018 N 401/1/18/12-34.

В свою очередь, согласно письму от 13.02.2018 ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" сообщило ГУП "РЭМ" об отсутствии нарушений условий договора аренды.

Вместе с тем, уведомлением от 02.02.2018 N 717/18/12-34 ГУП "РЭМ" уведомило ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" о расторжении договора аренды в связи с выявленными нарушениями. В качестве оснований для одностороннего расторжения договора аренды ГУП "РЭМ" указало на наличие несогласованных перепланировок в нежилом помещении, отсутствие отопления, не проведение обществом реставрационных работ в виде историко-культурного исследования предмета охраны и территории объекта и ремонтно-реставрационных работ по интерьерам, наличие задолженности общества по арендной плате, воспрепятствование доступу арендодателя в помещение.

20.02.2018 Управлением Росреестра по Москве по заявлению ГУП "РЭМ" зарегистрировало прекращение ограничения права собственности на нежилое помещение в виде аренды помещения истцом.

ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1", полагая необоснованными и несоответствующими Закону N 159-ФЗ отказ Департамента городского имущества города Москвы от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений и действия Департамента по предоставлению помещений в хозяйственное ведение ГУП "РЭМ", а также полагая незаконным уведомление ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды, обратилось в суд настоящими исковыми заявлениями.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал настоящие требования подлежащими удовлетворению в части признания недействительным уведомления о расторжении договора аренды, восстановлении в ЕГРН записи о регистрации обременения в виде договора аренды на основании статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку исходил из того, что односторонний отказ от договора аренды, выраженный в уведомлении ГУП "РЭМ" от 02.02.2018 N 717/18/12-34 о расторжении договора аренды, не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1". При этом суд установил, что нежилое помещение соответствует выписке из технического паспорта на здание (строение), поэтажному плану и экспликации, составленными Сокольническим ТБТИ по состоянию на 30.03.2006 и 29.09.2015, с учетом письма ГБУ МосгорБТИ от 15.03.2018 N ИС-А-948/18.

Отказывая в удовлетворении требований в части обязания заключения договора купли-продажи, суд с учетом положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 20, 29, 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установил, что арендуемое обществом нежилое помещение находится в здании, являющимся объектом культурного наследия, а истец обратился в Департамент за реализацией преимущественного права на выкуп в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, в мае 2016 года и сентябре 2017года, то есть в период, когда положениями статей 20, 29 Закона N 178-ФЗ уже были установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к Закону N 159-ФЗ. В связи с чем, суд пришел к правомерному выводу о том, что арендуемый ООО "Общество по возрождению традиций ФИО1" объект культурного наследия не подлежал приватизации в порядке, предусмотренном Законом N159-ФЗ.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия находит выводы суда, содержащиеся в принятых судебных актах, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам и требованиям закона.

Указания, данные судом кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение, выполнены.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку. Нормы права применены судами правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, свидетельствуют о несогласии заявителей с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой и апелляционной инстанций доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2021 по делу № А40-230621/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий – судья С.В. Краснова

Судьи:А.Р. Белова

Е.Ю. Филина