Решение от 5 марта 2024 г. по делу № А20-4701/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-4701/2023
г. Нальчик
05 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена «28» февраля 2024г.

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.В. Выборнова

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.В. Баглай,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казённого учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Нальчик

к обществу с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвестор" (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Нальчик

о взыскании 4 426 823 рубя 84 копейки

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвестор" (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Нальчик

к муниципальному казённому учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***> ИНН <***>), г. Нальчик

о признании права

при участии в судебном заседании представителя истца Бора Т.Ф. - директора

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное казённое учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее –Департамент) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Смарт-Инвестор" (далее –Общество) в котором просит взыскать с ответчика 4 426 823 рубя 84 копейки, в том числе задолженности по договору аренды №701 от 04.05.2016 в размере 3 529 957 руб. и пени за период с 01.06.2021 по 25.07.2023 в размере 895 866,84 руб.

11.01.2024 г. в Арбитражный суд КБР поступило встречное исковое заявление ООО «Смарт Инвестор» оставленное без движения определением Арбитражного суда КБР от 12.01.2024 г.

15.01.2024 г. от Общества поступило ходатайство о приобщении дополнительных материалов и предоставлении отсрочки в уплате госпошлины.

В судебном заседании представитель ООО «Смарт Инвестор» поддержал ходатайство.

В судебном заседании представитель Департамента вопрос удовлетворения ходатайства оставил на усмотрение суда.

Определением Арбитражного суда КБР от 23.01.2024 г. ООО «Смарт-Инвестор» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, а также принято встречное исковое заявление ООО "Смарт-Инвестор", рассмотрение которого назначено совместно с первоначальным иском.

В ходе судебного заседания, начатого 24.01.2024 г., от ООО «Смарт Инвестор» поступило ходатайство об уточнении встречных исковых требований и предоставлении дополнительных видео- и фото- материалов.

Представитель ООО «Смарт Инвестор» поддержал ходатайство.

Представитель Департамента вопрос удовлетворения ходатайства также оставил на усмотрение суда.

Ходатайство ООО «Смарт Инвестор» удовлетворено судом, рассмотрение дела отложено до 14.02.2024 г. после чего в деле объявлен перерыв, по окончании которого – 28.02.2024 г. судебное заседание продолжено при участии представителя ООО «Смарт Инвестор».

Судом были приняты уточненные встречные исковые требования, согласно которым ООО «Смарт Инвестор» просит:

- отказать в удовлетворении основного иска,

- признать незаконным отказ Департамента от 09.01.2024 г. №1-05/9 в реализации ООО «Смарт Инвестор» преимущественного права на приобретение арендуемого помещения общей площадью 187,2, расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

- признать за Обществом преимущественное право выкупа нежилого помещения общей площадью 187,2, расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обязав Департамент направить ООО «Смарт Инвестор» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества,

Судом также принят на обозрение компакт-диск с фото- и видео- материалами, отражающими не удовлетворительное состояние спорного имущества, арендуемого ООО «Смарт Инвестор»

Представитель ООО «Смарт Инвестор» в судебном заседании по первоначальному исковому требованию возразил по доводам, изложенным в письменных пояснениях и просил отказать в иске. Встречные исковые требования (с учетом принятых уточнений) поддержал и просил их удовлетворить.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

По первоначальному иску:

04.05.2016 г. между правопредшественником Департамента (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 701 аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: КБР, <...>, площадью 187,2кв. м, для использования под офис. Ежемесячная арендная плата по договору составляет 39 761 руб., 28 коп.

Пунктом 4.2.5 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные договором. Поскольку, по мнению арендодателя, арендатор не выполнял обязанности по уплате арендной платы, Департамент обратился с настоящим иском о взыскании денежных средств за пользование спорным помещением. Департаментом заявлены доводы о наличии задолженности Общества за пользование спорным помещением за период с 01.06.2021 по 25.07.2023.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В заявленный Департаментом период Общество не имело возможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а именно в связи с возникновением чрезвычайных обстоятельств и их последствий, препятствовавших Обществу в полной мере использовать спорное помещение с момента возникновения этих чрезвычайных обстоятельств.

Имело место чрезвычайное обстоятельство и его последствия (не по вине Общества, препятствующие ему с октября 2020 года по день рассмотрения спора использовать в полной мере спорное помещение).

Как следует из вступившего в силу судебного акта по делу №А20-2580/2021, 14.10.2020 г. по адресу: <...>, произошел пожар, который распространился по всей площади третьего этажа здания, около 2000 кв. м. площади. Тушение производилось с применением от 18 до 24 единиц спецтехники, что привело к повреждению конструктивных элементов, подлежащих замене. Согласно представленным фото-материалам общее состояние помещений третьего этажа здания не удовлетворительное, местами отсутствует крыша здания, некоторые несущие конструкции здания находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии.

Кроме того, в нынешнем состоянии строение не соответствует требованиям, предъявляемым к подобным зданиям. Все инженерные системы в здании находятся в аварийном состоянии, старая электропроводка требует срочной замены. Металлические конструкции и все их отдельные конструктивные элементы, в результате воздействия огня, высоких температур и силовой нагрузки, потеряли незначительно несущую способность.

Также воздействию огня подверглись покрытие кровли из оцинкованного профнастила, и обшивка карниза кровли по периметру всего здания. При воздействии высоких температур защитное покрытие полностью утратило свои характеристики .

Спорное помещение имеет следы огня, а также повреждения потолка, стен, покрытия, что с очевидностью является результатом, как пожара, так и принятых мер к его тушению.

Возможность использования Обществом спорного помещения в полной мере («под офис») с учетом полного рабочего дня, без устранения недостатков, возникших в результате пожара и борьбы с ним, отсутствует по настоящее время.

Вышеуказанные обстоятельства также подтверждаются вступившими в законную силу судебными актами по делу №. А20-2580/2021

То, что Общество имеет возможность периодически посещать это помещение, не означает, что оно может им пользоваться в полной мере, но означает, что Общество является владельцем (на праве аренды).

При этом ничем не подтверждена обязанность Общества за собственные средства производить текущий или капитальный ремонт спорного помещения, необходимость которого возникла не по его вине и не в результате естественных причин (и тем самым привести помещение в состояние готовности использования в полной мере), а в результате чрезвычайного обстоятельства (пожар), за возникновение которого Общество ответственности не несет.

Ответчиком, в адрес Департамента направлялись просьбы о приведении спорного имущества в надлежащее техническое состояние (письмо от 26.11.2020 г. №7), позволяющее использовать его по назначению, предоставлении отсрочки по внесению арендной платы на время приведения спорного помещения в пригодное техническое состояние и предоставлении в аренду иных помещений. В ответ, никаких мер Департаментом принято не было, со ссылкой на отсутствие свободных помещений в казне городского округа Нальчик (письмо от 18.12.2020 г. №45ДГИиЗО-1-05/4938).

При таких обстоятельствах, учитывая, что в заявленный Департаментом период Общество не имело возможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от него, в удовлетворении требований Департамента, надлежит отказать.

По встречному иску:

27.12.2023 Общество обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого спорного помещения.

Письмом от 09.01.2024 №1-05/9 Департамент уведомил Общество об отказе в реализации преимущественного права, предусмотренного Законом №159-ФЗ, со ссылкой на имеющуюся у Общества задолженность по арендной плате.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – информационное письмо № 134) разъяснено следующее.

Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 6 пункта 1 информационного письма № 134, при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Эта норма, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134). Установлено, что действие договора от 04.05.2016 № 701 продолжено и после истечения указанного в договоре срока его действия.

После срока окончания договора помещение не было передано арендодателю. Общество оплачивало коммунальные услуги за помещение, обеспечивало его сохранность и использовало спорное помещение весь период до дня пожара.

Ничем не подтверждается, что Общество каким-либо образом ухудшало состояние спорного помещения или иным образом грубо нарушало условия пользования (аренды) или действовало недобросовестно. Общество является владельцем спорного помещения.

Прекращение пользования Обществом спорным помещением под офис и оплаты услуг за пользование связано с пожаром, причинами которого не являются действия (бездействие) Общества. Указанные обстоятельства, связанные с пожаром, временной приостановкой пользования Обществом спорным помещением и, в связи с этим, отсутствие со стороны Общества оплаты за пользование спорным помещением, не могут являться обстоятельствами, препятствующими его преимущественному праву на приобретение в собственность спорного помещения. Совокупность изложенных обстоятельств, позволяет сделать вывод о продолжении арендных отношений без возражений Департамента. Департаментом не представлено доказательств того, что арендатор (Общество) ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору. Существовавшая ранее задолженность погашена. Доказательств обратного не представлено.

Также Департаментом не представлено доказательств наличия иных обстоятельств, предусмотренных законодательством, препятствующих Обществу в осуществлении его преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 информационного письма от 05.11.2009 № 134, следует, что согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное при условии, что арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражений по данному факту арендодателем не заявлялись.

При таких обстоятельствах, договор от 04.05.2016 № 701 считался возобновленным на прежних условиях по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, своими действиями, стороны договора преодолели отказ Департамента от договора аренды путем последующих действий по исполнению его условий. Таким образом, имеются все основания для признания за Обществом преимущественного права выкупа нежилого помещения по адресу: <...> согласно Закону № 159- ФЗ.

С учетом изложенного, у суда имеются все основания для удовлетворения встречных исковых требований ООО «Смарт Инвестор».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску:

1. В иске отказать в полном объеме.

По встречному иску:

2. Принять уточненные исковые требования.

3. Признать незаконным отказ муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» от 09.01.2024 г. №1-05/9 в реализации ООО «Смарт-Инвестор» преимущественного права на приобретение арендуемого помещения общей площадью 187,2, расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

4. Признать за ООО «Смарт-Инвестор» преимущественное право выкупа нежилого помещения общей площадью 187,2, расположенного на третьем этаже нежилого здания по адресу: КБР, <...> согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обязав муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» направить ООО «Смарт-Инвестор» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

5. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).



Судья А.В. Выборнов