Решение от 28 ноября 2018 г. по делу № А65-27598/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А65-27598/2018

Дата принятия решения – 28 ноября 2018 года.

Дата объявления резолютивной части – 21 ноября 2018 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Юшкова А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Юридическая фирма "Фемида", г.Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>) (истец) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, г. Казань (ответчик) и Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН <***>, ИНН <***>) (второй ответчик) о государственной регистрации договора купли-продажи № 103/1 от 25 июля 2001 года нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (<...>), площадью 18,6 кв.м. (фактически 14,7 кв.м.); заключенного обществом с ограниченной ответственностью Юридическая фирма «Фемида» и производственно-эксплуатационным жилищным управлением;

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 01.10.2018;от ответчиков: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчикам о государственной регистрации договора купли-продажи № 103/1 от 25 июля 2001 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (<...>), площадью 18,6 кв.м. (фактически 14,7 кв.м.), заключенного обществом с ограниченной ответственностью Юридическая фирма «Фемида» и производственно-эксплуатационным жилищным управлением г. Набережные Челны (ИНН <***>).

В представленном отзыве ответчик просил в иске к нему отказать, считает себя ненадлежащим ответчиком, представил выписку из Единого государственного реестра недвижимости на спорный объект, а также ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Вторым ответчиком отзыв на иск применительно к ст.131 АПК РФ не представлен.

В судебное заседание ответчики, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей не направили.

В порядке ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Истец просил иск удовлетворить.

Из материалов дела следует, что постановлением №01-6-495/1 от 15.06.2001 Комитет по управлению коммунальным имуществом города Набережные Челны разрешил производственному жилищному управлению продажу ООО «Фемида» нежилого помещения (сквозной проход подъезда №4) площадью 18,6 кв.м., расположенного по адресу: пос. ГЭС, 10/02, подъезд №4, этаж 1.

Производственно-эксплуатационным жилищным управлением и ООО «Фемида» 25.06.2001 заключен договор купли-продажи №103/1 от 25.06.2001, согласно которому истцу передано в собственность нежилое помещение, общей площадью 18,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пос. ГЭС, 10/02).

В соответствии с пунктом 4.1 договора государственная регистрация перехода права собственности производится после подписания передаточного акта и его утверждения в Комитет по управлению коммунальным имуществом. Согласно пункту 4.2 договора право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации.

Нежилое помещение передано истцу по акту приема-передачи основных средств №8 от 31.07.2001.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Пунктом 2 указанной статьи Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Право собственности муниципального образования «Город Набережные Челны Республики Татарстан», право хозяйственного ведения Производственно-эксплуатационного жилищного управления на нежилое помещение (сквозной проход подъезда №4) площадью 18,6 кв.м., расположенное по адресу: пос. ГЭС, жилой дом 10/02, подъезд №4, этаж 1, а также переход права собственности на указанный объект недвижимости к истцу не зарегистрированы.

Согласно свидетельству о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия 16 №005195364 в реестр 20.02.2008 внесена запись о ликвидации Производственно-эксплуатационного жилищного управления на основании решения суда.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что нежилое помещение с кадастровым номером 16:52:020403:5243 общей площадью 14,7 кв.м., расположенное по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект имени Мусы Джалиля, д.62/14 (<...>), приобретено истцом по договору купли-продажи №103/1 от 25.06.2001.

Доказательства признания указанной сделки недействительной суду не представлены.

В рамках исполнения указанного договора истцом за выкуп нежилого помещения в соответствии с приходным кассовым ордером № 588 было уплачено 40 018 руб. на основании акта приема-передачи имущество было принято во владение и пользование.

21.02.2014 года истец обратился за регистрацией перехода права собственности в Управление Росреестра по РТ, регистрирующим органом было выдано уведомление о приостановлении регистрационных действий в связи с отсутствием зарегистрированного права за производственно-эксплуатационным жилищным управлением на спорное имущество.

В настоящее время спорное имущество находится в составе жилого дома № 62/14, переданного в коммунальную собственность города Набережные Челны на основании государственного акта № 4 от 04.04.1995 года, акта от 27.12.1194 года.

Полномочия ПЭЖУ на продажу названного нежилого помещения ООО «Фемида» подтверждаются: утвержденным 04 апреля 1995 года Государственным комитетом Республики Татарстан по управлению госимуществом государственным актом № 4 о передаче жилищно-коммунальных объектов ОАО «КамАЗ» в коммунальную собственность города Набережные Челны в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 01 февраля 1995 года № 64 «О передаче жилищно-коммунальных объектов в коммунальную собственность», а также актом и описью приема-передачи жилищного фонда, благоустройства и производственного оборудования по ЖКУ ОАО «КамАЗ» в коммунальную собственность города Набережные Челны, подтверждающих передачу дома № 10/2 в поселке ГЭС города Набережные Челны Республики Татарстан (дом № 62/14 по проспекту Мусы Джалиля) в коммунальную собственность города; договором о закреплении имущества в хозяйственное ведение ПЭЖУ от 10 июня 1998 года № 13-04-1/61, на основании которого Комитет передал ПЭЖУ указанное коммунальное имущество на праве хозяйственного ведения, а также прилагаемыми к договору перечнем имущества, закрепляемого за ПЭЖУ на праве хозяйственного ведения, и актом приема-сдачи ПЭЖУ этого имущества, включая жилой дом№ 10/2; постановлением Комитета от 15 июня 2001 года № 01-6-495/1 «О реализации коммунального имущества», в соответствии с которым ПЭЖУ разрешена продажа ООО «Фемида» нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (<...>) по цене 55800 рублей.

Во исполнение условий названного договора о закреплении имущества в хозяйственное ведение от 10 июня 1998 года № 13-04-1/61, предусмотренных его пунктами 2.4 и 2.4.7, согласно которым ПЭЖУ вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с письменного согласия собственника имущества, договор заключен с письменного согласия заместителя главы администрации города Набережные Челны - председателя Комитета ФИО3, что подтверждается ее подписью и оттиском печати Комитета.

Наличие у ФИО3 соответствующих полномочии на момент заключения Договора подтверждается утвержденной распоряжением мэрии города Набережные Челны Республики Татарстан № 102 от 23 апреля 1997 года должностной инструкцией вице-мэра - председателя Комитета по управлению коммунальным имуществом города Набережные Челны Республики Татарстан.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2., 2.2.1 и 2.2.2 договора покупатель в течение 30 дней с момента регистрации договора в Комитете обязан оплатить стоимость приобретаемого нежилого помещения в сумме 55800 рублей, из которых: 15 782.92 руб. и комиссионный сбор (111,60 руб.) Комитету; 30 717.08 руб. и 9 300 руб. НДС ПЭЖУ.

Истцом указанные условия исполнены, что подтверждается платежными поручениями №№ 1 и 4 от 30 июля 2001. перечислены на счет Комитета в счет исполнения 000 «Фемида» обязательств по оплате приобретаемого имущества 15 782,92 руб.

Кроме того, покупатель внес предусмотренную договором комиссию в сумме 111,60 рублей в кассу Комитета по приходному кассовому ордеру № 1292 от 08 ноября 2001 года, а также уплатил предусмотренные пунктом 2.4 договора пени в сумме 78,91 рублей за задержку платежей по договору в период времени с 25 по 30 июля 2001 года на основании предоставленного Комитетом расчета.

ПЭЖУ получило от ООО «Фемида» оплату по договору в виде простого векселя серии ВК № 1168077от 29 августа 2001 года на сумму 40 018 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 588 от 03 сентября 2001 года.

31 июля 2001 года сторонами составлен и подписан акт приемки-передачи № 8 (далее - Акт), на основании которого предусмотренное договором нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (<...>), передано ООО «Фемида». Кроме того, названый акт утвержден председателем Комитета.

В договоре и акте площадь указанного нежилого помещения указана как равная 18,6 кв.м. Вместе с тем согласно предоставленной РГУП «БТИ» справке № 398 от 03 марта 2014 года такая площадь была указана в договоре и акте без учета данных технической инвентаризации. Согласно первичной инвентаризации по состоянию на 1972 год, текущей инвентаризации по состоянию на январь 2014 года площадь данного нежилого помещения фактически составляла и составляет 14,7 кв.м.

Правильность приведенных сведений подтверждена кадастровым паспортом указанного объекта недвижимости, согласно которому площадь нежилого помещения с кадастровым номером 16:52:020403:5243, расположенному по адресу: <...> (<...>), составляет 14,7 кв.м.

Таким образом, на момент заключения договора и подписания сторонами Акта, а также в настоящее время площадь приобретенного ООО «Фемида» по Договору нежилого помещения оставалась неизменной и составляла 14,7 кв.м. При этом в Договоре и Акте эта площадь указана без учета данных технической инвентаризации.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО «Фемида» исполнены предусмотренные пунктом 1 статьи 454, пунктом 1 статьи 549 ГК РФ и договором обязательства покупателя по оплате и принятию приобретаемого недвижимого имущества, а ПЭЖУ, в свою очередь, исполнено обязательство по передаче имущества покупателю (истцу). Притязания третьих лиц на это имущество отсутствуют. Доказательств обратного лицами, участвующими в деле в порядке ст.65 АПК РФ не представлено.

С 31 июля 2001 и по настоящее время истец фактически владеет и пользуется предметом договора как своим собственным.

В качестве правового обоснования заявленных исковых требований истец сослался на пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и на ликвидацию продавца - ПЭЖУ.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнения покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя, и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, ликвидация организации-продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на передаваемые объекты недвижимости.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Упомянутая норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, по правилам искового производства.

В то же время, содержание приведенной нормы свидетельствует о том, что требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи могут быть обращены исключительно к лицу, которое является собственником имущества. Между тем, Управление Росреестра, указанное обществом в качестве ответчика по делу, таким лицом не является.

Управление является ненадлежащим ответчиком, так как при рассмотрении дел в исковом производстве регистрирующий орган не имеет каких-либо правопритязаний на спорное имущество.

Соответственно, отсутствуют предусмотренные ст.8 ГК РФ основания для удовлетворения исковых требований в отношении Управления Росреестра.

В данном случае ПЭЖУ было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, отказ истцу в удовлетворении требования не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09).

Таким образом, право собственности истца на спорное имущество подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств, а несоблюдение последовательности регистрационных действий обусловлено ликвидацией продавца спорного имущества.

Поскольку законодательством не предусмотрено, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, суд, установив, что право собственности на недвижимое имущество возникло у истца на законных основаниях, спор о праве на имущество отсутствует, истец в связи с прекращением деятельности стороны договора не имеет возможности зарегистрировать свое право на приобретенный объект недвижимости, суд считает требования истца в отношении второго ответчика правомерными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), вступившие в законную силу решения арбитражных судов являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация на основании решений суда, вступивших в законную силу, осуществляется согласно ст. 58 Закона о регистрации и Методическим рекомендациям о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 года № 112.

Согласно п.6 вышеуказанных рекомендаций права на недвижимое имущество, прекращение прав на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Следовательно, заявитель (истец) должен представить в орган регистрации прав соответствующее заявление с приложением необходимых документов в соответствии с требованиями ст.ст. 18, 21, 29 Закона о регистрации.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 - 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования в отношении муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности от производственно-эксплуатационного жилищного управления, г. Набережные Челны (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Юридическая фирма "Фемида", г.Набережные Челны (ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект недвижимого имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (<...>), площадью 18,6 кв.м. (фактически 14,7 кв.м.).

В удовлетворении исковых требований в отношении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ, г. Казань отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья

А.Ю. Юшков