Решение от 4 октября 2023 г. по делу № А32-38104/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-38104/2022

г. Краснодар «04» октября 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 06 сентября 2023 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 04 октября 2023 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-38104/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Зеленый Гай» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - ГКУ Краснодарского края «Комитет по лесу», товарищество собственников недвижимости «Поселок Айдар» (ИНН <***>), управления архитектуры и градостроительства администрации МО Тупсинский район,

при участии в судебном заседании, состоявшемся 06 сентября 2023 года, представителя заявителя – ФИО1 (по доверенности от 20.07.2022), представителя департамента – ФИО2 (по доверенности от 05.06.2023), представителей ТСН «Поселок Айдар» – ФИО3 (по доверенности от 27.07.2023), ФИО4 (по доверенности от 21.05.2023), ФИО5 (по доверенности от 21.07.2023),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Зеленый Гай» (далее – общество) обратилось в суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ департамента (исх. № 52-33-16-16550/22 от 29.04.2022 г.) в предоставлении ООО «Зеленый Гай» на основании пи. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106004:6, для завершения ранее начатого строительства объекта;

- обязать направить проект договора аренды сроком на 3 года, на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106004:6.

Департамент предоставил отзыв, в котором сослался на признание недействительными сделками договора купли-продажи объектов и передачи прав арендатора земельного участка постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 по делу №А32-13744/2017, наличие на участке объектов третьих лиц, наложение испрашиваемого земельного участка на земли лесного фонда.

Департамент предоставил отзыв, в котором сослался на признание недействительными сделками договора купли-продажи объектов и передачи прав арендатора земельного участка постановлением 15 ААС от 12.08.2021 по делу №А32-13744/2017, наличие на участке объектов третьих лиц, наложение испрашиваемого земельного участка на земли лесного фонда.

Представитель общества в письменных дополнениях пояснил, что на участке расположены два объекта незавершенного строительства, на которые зарегистрировано право собственности общества как на объекты незавершенного строительства, один фактически построенный обществом объект, помещения в котором проданы физическим лицам, но на которые не зарегистрированы права в связи с тем, что объект не введен в эксплуатацию, документы на ввод объекта в эксплуатацию сданы в администрацию, но ввод в эксплуатацию не состоялся до настоящего времени из-за отсутствия нового договора аренды земельного участка. Кроме того, на том же участке расположены два объекта недвижимости, помещения в которых полностью принадлежат на праве собственности физическим лицам, право собственности которых на помещения зарегистрированы в ЕГРН. С иском об изъятии незавершенных строительством объектов публичный собственник земельного участка в порядке статьи 239.1 ГК РФ, статья 39.6 Земельного кодекса, подпункт 2 пункта 5, не обращался. Земельный участок испрашивается обществом именно для завершения строительства, но не в аренду с множественностью лиц.

Представитель общества также пояснил, что 48 285 175 рублей в конкурсную массу ООО «Ставропольторг» в порядке применения последствий недействительности сделок согласно постановлению 15 ААС от 12.08.2021 по делу №А32-13744/2017 в счет стоимости объектов недвижимости и права аренды земельного участка – не перечислены, ввиду отсутствия денежных средств, указанное право требования было реализовано конкурсным управляющим ООО «Ставропольторг» на торгах и в настоящее время новый кредитор общества – ФИО6 обратился с заявлением о признании ООО «Зеленый гай» банкротом.

ГКУ КК «Комитет по лесу» направил письменные пояснения, в которых признал наложение земельного участка на земли лесного фонда, площадь наложения составляет 7873 кв. м.

С учетом того, что одним из оснований оспариваемого отказа является предоставленная ГКУ КК «Комитет по лесу» информация о наложении земельного участка на земли лесного фонда, суд признал необходимым привлечь ГКУ КК «Комитет по лесу» к участию в настоящем деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования.

Определением от 07.07.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - временного управляющего ООО «Зеленый гай» ФИО7 (адрес для направления корреспонденции: 353440, <...>).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2023 по делу А32-10587/2023 отменено определение в части утверждения временного управляющего ООО "Зеленый Гай".

Определением от 28.07.2023 из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, исключен временный управляющий ООО «Зеленый гай» ФИО7, с учётом постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2023 по делу А32-10587/2023.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены товарищество собственников недвижимости «Поселок Айдар» (ИНН <***>), Управление архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район.

В судебном заседании, состоявшемся 06 сентября 2023 года, представитель общества настаивал на удовлетворении заявленных требований, представитель департамента и представители ТСН «Поселок Айдар» против заявленных требований возражали.

ГКУ КК «Комитет по лесу» направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (том 3, л.д. 10).

Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район, надлежаще извещенное о настоящем судебном заседании (почтовое отправление №35094083215143), явки своего представителя не обеспечило, отзыв не направило.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021 по делу №А32-13744/2017 применены специальные последствия недействительности договора купли-продажи от 25.03.2016 недвижимого имущества и договора переуступки права аренды земельного участка от 25.03.2016, в виде взыскания с ООО «Зеленый гай» в конкурсную массу ООО «Ставропольторг» 48 285 175 рублей – денежных средств в размере рыночной стоимости спорных объектов на дату заключения оспариваемых договоров, при этом право аренды земельного участка было оценено в 6 383 050 рублей, спальный корпус в 11 010 075 рублей, трансформаторная подстанция в 564 936 рублей.

Таким образом, вместо обязания ООО «Зеленый гай» возвратить объекты недвижимости и земельный участок апелляционный суд в качестве применения последствий недействительности сделки по требованию конкурсного управляющего взыскал с ООО «Зеленый гай» в конкурсную массу ООО «Ставропольторг» 48 285 175 рублей.

Указанное право аренды земельного участка с кадастровым номером 23633:0106004:6 площадью 21 890 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, поселок т/б «Приморская», квартал Бриз, №1, перешло к обществу на основании договора аренды от 20.03.2012 №3300005480, заключённого с администрацией муниципального образования Туапсинский район для строительства и эксплуатации базы отдыха, сроком на 10 лет, договора переуступки права аренды земельного участка от 12.02.2013 и договора переуступки права аренды земельного участка от 25.03.2016.

Общество обратилось в департамент с заявлением от 16.12.2021 о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства объектов незавершенного строительства – спального корпуса общей площадью застройки 780 кв. м, процент готовности 37%, инвентарный номер 2-12115, литер Б, кадастровый номер 23:51:0000000:278, и трансформаторная подстанция, общей площадью застройки 31,5 кв. м, процент готовности 50%, инвентарный номер 2-12115, литер Д, кадастровый номер 23:51:0000000:400.

В письме от 29.04.2022 №52-33-16-16550/22 департамент отказал в заключении нового договора аренды для завершения строительства, в связи с тем, что по информации ГКУ КК «Комитет по лесу» земельный участок накладывается на земли государственного лесного фонда Джубгского лесничества Ольгинского участкового лесничества квартал 89 части выделов 13, 19. Департамент не наделен полномочиями по распоряжению землями лесного фонда.

Не согласившись с данным департаментом отказом, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости на находящемся в собственности Краснодарского края земельном участке с кадастровым номером 23:33:0106004:6, относящемся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для строительства и эксплуатации базы отдыха», расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:33:0106004:282, 23:33:0106004:422, 23:33:0106004:96, 23:33:0106004:99, 23:51:0000000:278, 23:51:0000000:400 (выписка из ЕГРН от 28.01.2022 №КУВИ-001/2022-10630649).

В обоснование своего права на заключение нового договора аренды всего земельного участка площадью 21 890 кв. м в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса общество ссылается на необходимость завершения строительства двух объектов из указанного перечня – с кадастровыми номерами 23:51:0000000:278 и 23:51:0000000:400. В настоящее время на указанные объекты зарегистрировано право собственности общества как на объекты незавершенного строительства (выписки из ЕГРН от 06.09.2022 №КУВИ-001/2022-154855300 и №КУВИ-001/2022-154855298). Площадь данных объектов составляет 780 кв. м и 31,5 кв. м соответственно.

Привлечённое к участию в деле в качестве третьего лица ТСН «Поселок Айдар» в отзыве от 06.09.2023 пояснило, что нежилые здания с кадастровыми номерами 23:33:0106004:282 и 23633:0106004:422 уже введены в эксплуатацию и помещения в этих зданиях принадлежат их собственникам, общество собственником помещений в данных зданиях более не является, собственниками нежилых помещений в данных зданиях было создано ТСН «Посёлок Айдар» для защиты своих прав. Собственники нежилых помещений намерены напрямую осуществлять взаимодействие с департаментом с целью заключения договора аренды земельного участка непосредственно с ТСН «Посёлок Айдар».

Департамент предоставил выписки из ЕГРН, в соответствии с которыми в зданиях с кадастровыми номерами 23:33:0106004:282 и 23633:0106004:422 помещения принадлежат на праве собственности третьим лицам (ходатайство департамента от 06.07.2023).

Так, объект с кадастровым номером 23:33:0106004:282 площадью 3031,6 кв. м, состоящий из 4 этажей, представляет собой здание временного пребывания людей, помещения в котором поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров (выписка из ЕГРН от 04.07.2023 №КУВИ-001/2023-153179939; выписка из ЕГРН от 29.06.2023 №КУВИ-001/2023-149685913), здание с кадастровым номером 23:33:0106004:422 представляет собой административно-приемный корпус, реконструированный под здание для временного пребывания, площадью 1525,1 кв. м, состоящий из трех этажей, помещения в здании поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров (выписка из ЕГРН от 04.07.2023 №КУВИ-001/2023-153179441; выписка из ЕГРН от 29.06.2023 №КУВИ-001/2023-149687030).

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:33:0106004:96 снят с кадастрового учета 21.06.2019 (выписка из ЕГРН от 04.07.2023 №КУВИ-001/2023-153181537).

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:33:0106004:99 снят с кадастрового учета 12.08.2020 (выписка из ЕГРН от 24.07.2023 №КУВИ-001/2023-168701657).

Представленными в материалы дела выписками из ЕГРН подтверждается регистрация права собственности граждан на нежилые помещения в зданиях с кадастровыми номерами 23:33:0106004:422 и 23:33:0106004:282 (тома 1 – 4 «Материалы дела»).

Из акта обследования ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 21.07.2023 №406 следует, что на земельном участке помимо упомянутых зданий с кадастровыми номерами 23:33:0106004:422 и 23:33:0106004:282 также расположен объект – спальный корпус площадью 2791,46 кв. м, этажностью 5, подземных 1, в отношении которого выдано заключение о соответствии построенного объекта департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 24.06.2021 №15-162-46/ИШ (том 4, л.д. 91 – 92).

Из указанного заключения департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 24.06.2021 №15-162-46/ИШ следует, что данное здание представляет собой спальный корпус апартаментного типа, литер «А», общей площадью 2791,46 кв. м, количество этажей – 5, площадь застройки – 763,42 кв. м, построенное на основании разрешения на строительство от 10.04.2017, продленного до 10.06.2020, получено положительное заключение экспертизы проектной документации от 21.02.2017, окончание строительства – июнь 2020 года (том 4, л.д. 135 – 136).

Таким образом, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106004:6 расположены три завершённых строительством здания, объекты с кадастровыми номерами 23:33:0106004:422 и 23:33:0106004:282 и объект спальный корпус площадью 2791,46 кв. м (том 4, л.д. 93), в зданиях с кадастровыми номерами 23:33:0106004:422 и 23:33:0106004:282 помещения принадлежат на праве собственности гражданам, зарегистрированном в ЕГРН.

Из акта обследования ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 21.07.2023 следует, что принадлежащие обществу на праве собственности объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:51:0000000:278 и 23:5160000000:400 занимают незначительную часть земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106004:6, на большей части участка расположены завершённые строительством здания с кадастровыми номерами 23:33:0106004:422 и 23:33:0106004:282 и объект спальный корпус площадью 2791,46 кв. м (том 4, л.д. 93).

Из фототаблицы к акту обследования ГКУ КК «Кубаньземконтроль» видно, что здания с кадастровыми номерами 23:33:0106004:422 и 23:33:0106004:282 представляют собой заселённые комплексы для временного пребывания (проживания) с благоустроенной территорией. Также и здание спального корпуса площадью 2791,46 кв. м фактически используется для пребывания (проживания) граждан. Здания оборудованы сплит-системами, облагорожены, вокруг зданий расположена благоустроенная территория, никаких признаков строительных работ не усматривается (том 4, л.д. 137 – 138).

Напротив, принадлежащие обществу объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:51:0000000:278 и 23:5160000000:400 представляют собой заросший растительностью фундамент (кадастровый номер 23:51:0000000:278) и старое заброшенное недостроенное здание подстанции (кадастровый номер 23:51:0000000:400) (том 4, л.д. 138 – 139).

Исходя из конкретных фактических обстоятельств настоящего дела, суд приходит к выводу о том, что общество не может претендовать на возобновление арендных отношений в отношении всей территории земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106004:6, поскольку на этом участке расположены здания, помещения в которых полностью принадлежат гражданам на зарегистрированном в ЕГРН праве собственности, в связи с чем, предоставление земельного участка в аренду обществу на новый срок нарушило бы предусмотренное законом исключительное право указанных собственников помещений в зданиях на оформление прав на земельный участок под этими зданиями в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса.

Кроме того, площадь всего земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106004:6 не является более необходимой для завершения строительства тех объектов, которые в настоящее время принадлежат обществу на праве собственности и для завершения строительства которых общество обращалось в департамент с заявлением о заключении нового договора аренды (кадастровые номера 23:51:0000000:278 и 23:51:0000000:400), а предоставление всего испрашиваемого участка обществу в аренду на новый срок под видом завершения двух данных объектов, незначительных по площади, существенно нарушило бы права собственников помещений в зданиях с кадастровыми номерами 23:33:0106004:422 и 23:33:0106004:282 на оформление своих прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации указанных зданий.

Суд также отмечает, что в соответствии с письмом ГКУ КК «Комитет по лесу» от 30.03.2022 №111-2153/22 (том 1, л. д. 54), служебной запиской ГКУ КК «Комитет по лесу» от 04.07.2023 (том 3, л.д. 72 – 76) земельный участок с кадастровым номером 23:33:0106004:6 накладывается на земли государственного лесного фонда в границах Джубгского лесничества Ольгинского участкового лесничества квартал 89 части выделов 13, 19, 11, площадь пересечения составляет 7873 кв. м, приведена координаты поворотных точек границы пересекаемой части земельного участка (том 3, л.д. 73 – 74).

Наложение на земли лесного фонда также зафиксировано в акте обследования от 21.07.2023 №406 ГКУ КК «Кубаньземконтроль», в котором схематично нанесено наложение участка на земли лесного фонда, при этом наложение лесного фонда согласно данной схеме затрагивает объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:51:0000000:278 (том 4, л.д. 93).

Общество данные обстоятельства не опровергло.

При таких обстоятельствах, суд не находит возможным возобновление арендных отношений с обществом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:33:0106004:6 в целях завершения строительства объектов с кадастровыми номерами 23:51:0000000:278 и 23:51:0000000:400, в связи с чем, в удовлетворении заявленных обществом требований суд считает необходимым отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков