Решение от 22 июля 2020 г. по делу № А40-47084/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-47084/20-41-353

Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2020

Решение в полном объеме изготовлено 22.07.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 31.12.2019 № 33-Д-1383/19 и ответчика ФИО3 по доверенности от 22.11.2019 № 1, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) к ООО «Капель+» (ОГРН <***>) о взыскании 3 681 949 руб. 15 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 3 681 949 руб. 15 коп., в том числе 2 917 503 руб. 66 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.03.2002 № М-02-018390, начисленной за период с 01.10.2016 по 30.09.2019, и 764 445 руб. 49 коп. пеней, начисленных за период с 06.10.2016 по 30.09.2019.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды земельного участка от 28.03.2002 № М-02-018390 ответчик не уплатил арендную плату за указанный в исковом заявлении период, в связи с чем истец начислил пени, размер которых по состоянию на 30.09.2019 составляет 764 445 руб. 49 коп.

Ответчик против иска возразил, заявил о пропуске срока исковой давности в отношении требований о взыскании арендной платы за период с 01.10.2016 по 11.03.2017 и неустойки, начисленной за нарушение сроков уплаты этой арендной платы. Кроме того, ответчик указал, что платежным поручением от 01.12.2016 № 436 уплатил арендную плату за период по 4-й квартал 2016 года включительно, что установлено в рамках дела № А40-86878/17-60-836.

Ответчик сослался на то, что арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, которая согласно сведениям с официального сайта Росреестра в сети Интернет в 2017 и 2018 гг. составляла 77 787 554 руб., в 2019 году -72 894 640 руб., поэтому арендная плата за период с 11.03. 2017 по 30.09.2019 составляет 2 959 240 руб. 44 коп. и полностью уплачена ответчиком по платежным поручениям от 16.05.2019 № 264-275, при этом арендная плата необоснованно исчислена истцом за спорный период по ставке 3 % от кадастровой стоимости земельного участка, так как по этой ставке арендная плата исчисляется за последний и предпоследний годы аренды; поскольку договор аренды возобновился на неопределенный срок после 23.08.2018, спорный период не подпадает под эти годы.

Кроме того, ответчик заявил о том, что неустойка, о взыскании которой просит истец, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просил суд применить ст. 333 ГК Российской Федерации и уменьшить неустойку.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что ответчик с 27.10.1999 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0011006:1045 площадью 352, 9 кв. м по адресу: <...>. Данное обстоятельство следует из представленной суду выписки из ЕГРН от 25.12.2019 № 77/100/183/2019-16754.

По договору аренды земельного участка от 28.03.2002 № М-02-018390, заключенному Москомземом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора, последнему предоставлен в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 77:02:0011006:13 площадью 667 кв. м с адресными ориентирами: <...>, - для эксплуатации указанного здания.

Размер арендной платы согласно п. 3.3 договора установлен в приложении № 1 и по состоянию на дату подписания договора составлял 18 243 руб. 36 коп. в год.

Согласно п. 3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и (или) уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым правилам исчисления арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после изменения правил исчисления арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала, а п. 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0, 2 % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.

В соответствии с дополнительным соглашением от 18.10.2012 стороны изменили условия договора аренды. В частности, предметом договора стал земельный участок с кадастровым номером 77:02:0011006:109 площадью 2 600 кв. м, целью предоставления земельного участка стало проектирование и строительство (реконструкция) делового центра в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 17.11.2009 № RU77-106000-000394, срок аренды установлен до 23.08.2018.

Договор дополнен разделом 4 «Особые условия договора», п. 1.4 которого возлагает на арендатора обязанность осуществить строительство и ввод объекта в эксплуатацию в сроки, предусмотренные проектом организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы.

Кроме того, сторонами изменен порядок исчисления арендной платы. В соответствии с п. 4.6 договора арендная плата после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка и 30 % от рыночной стоимости земельного участка (36 235 000 руб.) за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления с даты государственной регистрации этих изменений договора аренды, что составляет 37 968 274 руб. 80 коп.

За последние два года срока действия договора аренды размер годовой арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Все остальное время срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно приложению № 1 к соглашению размер годовой арендной платы за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления с даты государственной регистрации изменений договора составляет 37 968 274 руб. 80 коп.; годовая арендная плата за пятый и шестой годы срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления с даты государственной регистрации изменений договора исчисляется по ставке 3 % от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 2 289 549 руб. 60 коп.; годовая арендная плата во все остальное время срока действия договора исчисляется по ставке 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1 144 774 руб. 80 коп.

Согласно п. 3.1 приложения пеня начисляется по 1/300 от действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Дополнительное соглашение, которым стороны изменили цель предоставления земельного участка в аренду и порядок исчисления арендной платы, зарегистрировано Управлением Росреестра по г. Москве 19.11.2012, что следует из отметки на соглашение.

Таким образом, с учетом условий договора аренды в редакции этого дополнительного соглашения за период с 19.11.2012 по 18.11.2013 арендная плата составляет 37 968 274 руб. 80 коп., за период с 19.11.2013 по 18.11.2016 и за период с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства арендная плата исчисляется по ставке 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, а за период с 19.11.2016 по 18.11.2018 арендная плата исчисляется по ставке 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП и от 29.11.2016 № 791-ПП, распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557 кадастровая стоимость земельного участка в 2015-2016 гг. составляла 83 436 158 руб., в 2017-2018 гг. – 77 787 554 руб., с 01.01.2019 – 72 894 640 руб., о чем истец уведомлял ответчика.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с 01.10.2016 по 30.09.2019 ответчик не уплатил арендную плату в размере 2 917 503 руб. 66 коп., что повлекло начисление пеней, размер которых по состоянию на 30.09.2019 составил 764 445 руб. 49 коп.

Претензией от 28.10.2019 № 33-6-445925/19-(0)-1 ответчику предлагалось уплатить арендную плату и пени.

Согласно гл. 12 «Исковая давность» ГК Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в 3 года, течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, при этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из расчета, составленного истцом с учетом заявления ответчика о применении исковой давности, следует, что за период с 11.02.2017 по 30.09.2019 задолженность ответчика по арендной плате (с учетом всех платежных поручений, прилагаемых к отзыву на исковое заявление) составляет 2 608 935 руб. 65 коп., размер неустойки, начисленной по состоянию на 30.09.2019, составляет 679 706 руб. 48 коп.

Поскольку ответчик заявил о применении исковой давности, суд отказывает в иске в части требования о взыскании арендной платы за период с 01.10.2016 по 10.02.2017 и в части требования о взыскании неустойки, начисленной за нарушение сроков уплаты этой арендной платы.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства истец представил доказательства наличия у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 2 608 935 руб. 65 коп., начисленной за период с 11.02.2017 по 30.09.2019, в связи с чем иск удовлетворяется судом в части основного долга в сумме 2 608 935 руб. 65 коп., в части неустойки – в сумме 679 706 руб. 48 коп.

Оснований для уменьшения неустойки по правилам ст. 333 ГК Российской Федерации суд не усматривает, принимая во внимание ставку пеней, установленную договором (в редакции дополнительного соглашения), - 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Довод ответчик об отсутствии оснований для исчисления арендной платы за спорный период по ставке 3 % от кадастровой стоимости земельного участка судом отклоняется, поскольку опровергается условиями дополнительного соглашения, заключенного на основании п. 3.2 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», который в редакции, действовавшей по состоянию на дату заключения сторонами дополнительного соглашения, устанавливал, что для земельных участков, на которых планируется осуществить строительство (реконструкцию) объектов, указанных в приложении 3 к постановлению, за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к постановлению и уплачивается арендатором единовременно в течение 30 дней с даты государственной регистрации соответствующих изменений в договоре аренды; за последние два года срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в двойном размере ставок арендной платы согласно приложению 1 к постановлению; во все остальное время срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1 к постановлению.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь гл. 12, ст. 314, 329, 330, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

взыскать с ООО «Капель+» в пользу Департамента городского имущества города Москвы 3 288 642 руб. 13 коп., в том числе 2 608 935 руб. 65 коп. арендной платы и 679 706 руб. 48 коп. неустойки;

в остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО «Капель+» в доход федерального бюджета 39 443 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова