Решение от 17 декабря 2025 г. АС Новосибирской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-20366/2025
г. Новосибирск
18 декабря 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 18 декабря 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Волченского А. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тепловой О. Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Гарант плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ОГРН <***>, ИНН <***>)третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН <***>, ИНН <***>) об уменьшении размера арендной платы,

при участии представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 06.02.2023, паспорт; ФИО2, доверенность от 01.01.2025, паспорт;

ответчика (онлайн): ФИО3, доверенность №133/2024 от 29.10.2024, диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Гарант плюс» (далее – истец, ООО «Гарант плюс») обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – ответчик, ФГУП «ДИД») с требованиями, измененными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) об обязании уменьшить размер ежемесячной арендной платы по Договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Новосибирской области и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения № 95-р от 23.12.2011 с 28.04.2025 до устранения недостатков имущества до размера 1 988 507 рублей 03 копеек в месяц, в том числе НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных услуг.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее – ТУ РОСИМУЩЕСТВА в городе Москве).

В обоснование исковых требований истцом указано, что истец является арендатором объектов недвижимости по договору аренды, заключенному с ответчиком. Один из объектов является административным многоэтажным зданием, 4 и 5 этажи которого находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта. Поскольку ответчик реализовал своё право на увеличение размера арендной платы, истец потребовал уменьшить арендную плату, взимаемую за аренду административного здания, исключив из неё площадь 4 и 5 этажей до момента проведения арендодателем капитального ремонта.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал, что отчет об оценке, на основании которого было произведено последнее повышение цены, учитывает неудовлетворительное состояние 4 и 5 этажей, в связи с чем требования истца не подлежат удовлетворению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом определено, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 названного Кодекса).

В соответствии с положениями п.1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, между ФГУП «ДИД» (арендодатель) и ООО «Гарант плюс» (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Новосибирской области и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения от 23.12.2011 № 95-р (далее – Договор) в отношении объектов федерального имущества общей площадью 36 245,9 кв.м.

Площадь при заключении Договора в соответствии с п.1.1. Договора аренды составляла 48 761,1 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2024 по делу А45-1672/2022 было установлено, что в связи с устранением реестровой ошибки площадь по Договору составляет 36 245,9 кв.м.

19.03.2025 в адрес ООО «Гарант плюс» поступило уведомление ФГУП «ДИД» об изменении ставки арендной платы (исх. № исх./25-1104 от 19.03.2025) которым ответчик на основании п.3.2.5. Договора и на основании отчета ООО «Инвест Проект» от 10.02.2025 года №Д/0208-001-41 уведомил истца об увеличении с 30.03.2025 ставки арендной платы до 2 422 592, 40 рублей в месяц (с НДС).

28.04.2025 ООО «Гарант плюс» направило в адрес ФГУП «ДИД» требование о соразмерном уменьшении арендной платы по Договору аренды № 95-р от 23.12.2011 (исх. №28-04-25-ю от 28.04.2025) до 1 988 507 руб. 03 коп. в месяц, обусловленное тем фактом, что в здании (Спецпомещения (Заводоуправление 2)), кадастровый номер 54:35:061490:1862, общей площадью 4 922,6 кв. м, состоящем из 5 этажей и подвала, к эксплуатации пригодны только 1-й, 2-й и 3-й этажи. 4-й и 5-й этажи требуют капитального ремонта, к эксплуатации не пригодны.

Ответчик письмом № исх./25-2367 от 06.06.2025 отказался уменьшать арендную плату, указав, что при расчете величины арендной платы на техническое состояние объекта уже введена корректировка; уменьшение арендуемой площади, будет являться нарушением требований предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В обоснование требования истцом указано на подготовленный по заданию арендодателя отчет ООО «Инвест Проект» от 10.02.2025 года №Д/0208-001-41 в котором указано на неудовлетворительном состоянии помещений.

На странице 34 отчета об оценке от 10.02.2025 №Д/0208-001-41 содержится заключение оценщика о том, что Здание (Спецпомещения (Заводоуправление 2)), кадастровый номер 54:35:061490:1862, представляет собой 5-ти этажное здание с подвальным этажом. Этажи с 1 по 3 находятся в удовлетворительном состоянии, этажи 4 и 5 находятся в неудовлетворительном состоянии, требуется капитальный ремонт.

В соответствии с отчетом ООО «Инвест Проект» от 10.02.2025 №Д/0208-001-41 «Об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды объектами недвижимого имущества» арендная плата за право временного владения и пользования на условиях договора аренды объектом недвижимого имущества:

- нежилого здания (Спецпомещения (Заводоуправление 2)), с кадастровым номером 54:35:061490:1862, общей площадью 4 922,6 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, городской округ город Новосибирск, <...> здание 23 составляет:

- без учета НДС, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, руб./кв.м./мес. 221,55 руб. (с НДС 20 % - 265,86 руб.);

-без учета НДС, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, руб./мес. 1 090 593 руб. (с НДС 20 % - 1 308 711,6 руб.).

В подтверждение позиции ООО «Гарант плюс» также представлен технический отчет по обследованию технического состояния несущих конструкций №2025-02/03-ТО, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО4, членом Союза «Невское объединение проектировщиков» СРО-П -205-15012019

Согласно техническому отчету №2025-02/03-ТО сделаны следующие выводы по результатам обследования.

Ha основании результатов обследования определена категория технического состояния основных групп строительных конструкций обследуемого здания:

Перекрытия 4 и 5 этажей ограниченно работоспособное состояние;

Кровля ограниченно работоспособное состояние;

Общее состояние строительных конструкций работоспособное - ограниченно.

Рекомендации: необходим капитальный ремонт конструкций, а именно:

восстановление целостности кровли, антикоррозийного покрытия металлических элементов перекрытий 4-го и 5-го этажей и лестничных клеток, а также восстановительные работы железобетонных элементов перекрытия 4-го и 5-го этажей и кровли.

Выводы: без проведения капитального ремонта по восстановлению целостности кровли невозможно эксплуатировать 5-й и 4-й этажи здания в связи с протеканием воды.

Стороны отчет ООО «Инвест Проект» от 10.02.2025 №Д/0208-001-41 в судебном заседании не оспаривали.

Представленный технический отчет по обследованию технического состояния несущих конструкций №2025-02/03-ТО также не был оспорен никем из сторон.

Учитывая соответствие выводов отчета ООО «Инвест Проект» и технического отчета по обследованию технического состояния несущих конструкций №2025-02/03-ТО в части необходимости проведения капитального ремонта 4 и 5 этажей нежилого здания (Спецпомещения (Заводоуправление 2)), с кадастровым номером 54:35:061490:1862, суд принимает указанные доказательства в качестве относимых и допустимых.

При этом в судебном заседании ФИО5, подготовившая отчет от 10.02.2025 №Д/0208-001-41, дала ответы на вопросы суда и участников процесса, пояснила, что при проведении оценки стоимости имущества применялись как положительные, так и отрицательные корректировки, что указано на ст. 120-127 отчета; неудовлетворительное состояние части имущества было учтено; указала, что при удовлетворительном состоянии цена за 1 кв. м. увеличилась бы; оценка проводилась по заданию (ст. 13-17 отчета), по фотографиям, оценщик не выезжал на объекты для осмотра (стр. 23 отчета).

ООО «Гарант плюс», обращаясь в суд с требованием об уменьшении размера арендной платы на основании ст. 612, 616 ГК РФ, ссылалось на наличие недостатков у арендованного имущества, препятствующих пользованию помещениями по назначению.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе отчет ООО «Инвест Проект» от 10.02.2025 №Д/0208-001-41 «Об оценке права временного владения и пользования на условиях договора аренды объектами недвижимого имущества», отчет ИП ФИО4 по обследованию технического состояния несущих конструкций №2025-02/03-ТО, согласно которым подтверждено неудовлетворительное состояние 4 и 5 этажей здания (Спецпомещения (Заводоуправление 2)), с кадастровым номером 54:35:061490:1862 и необходимость проведения там капитального ремонта, суд пришел к выводу о том, что имеющиеся недостатки в спорных нежилых помещениях препятствуют ООО «Гарант плюс» использовать их в соответствии с условиями договора аренды от 23.12.2011 № 95-р, в связи с чем арендатор вправе требовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы в соответствии с абзацем 3 п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Судом учитывается, что указанное административное здание также имеет помещения, состояние которых в отчете от 10.02.2025 №Д/0208-001-41 указано как неудовлетворительное (2 566,9 кв.м.), однако часть указанных площадей используются истцом и требование о соразмерном уменьшении арендной платы заявлено только в отношении 1 632,8 кв.м., что составляет площадь 4 (819,4 кв.м) и 5 этажей (813,4 кв.м.), что подтверждается техническим паспортом здания (строения) Спецпомещения (Заводоуправление 2) подготовленным ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ» Новосибирский филиал.

Оставшаяся площадь в размере 934,1 кв.м. это: 378,1 кв.м. в части переданного здания с кадастровым номером 54:35:061490:446 общей площадью 1275,6 кв.м. (стр. 31, 34 Отчета); 556,0 кв.м. в части переданного здания с кадастровым номером 54:35:061490:2260 общей площадью 1263,5 кв.м. (стр. 35, 39 отчета).

Тот факт, что при оценке имущества оценщиком была проведена корректировка, учитывающая неудовлетворительное состояние 4 и 5 этажей не опровергает установленного факта невозможности использования данных этажей, фактически на истца возложена обязанность по внесению платежей за имущество, которое он в силу наличия в нём недостатков в виде неудовлетворительного состояния и непроведения арендодателем капитального ремонта не может эксплуатировать.

При этом судом учитывается, что договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта на арендатора не возложена.

Также суд отмечает, что в материалы дела доказательств производства капитального ремонта и устранения недостатков, препятствующих использованию помещений 4-го и 5-го этажей административного здания представлено не было.

Отчетом от 10.02.2025 №Д/0208-001-41 общая площадь 1 кв. м. здания (Спецпомещения (Заводоуправление 2)), с кадастровым номером 54:35:061490:1862 определена в размере 221,55 руб./кв.м. без НДС.

К эксплуатации пригодны:

- подвал площадью 857,0 кв.м.;

- 1-й этаж площадью 835,2 кв.м.;

- 2-й этаж площадью 788,2 кв.м.;

- 3-й этаж площадью 809,4 кв.м.

Итого по Зданию (Спецпомещения (Заводоуправление 2)) пригодны к эксплуатации 3289,8 кв.м.,

С учетом вывода суда о наличии у истца права требовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы, стоимость права временного владения и пользования за Здание (Спецпомещения (Заводоуправление 2)) в соответствии с данными отчета об оценке ООО «Инвест Проект» от 10.02.2025 г. №Д/0208-001-41 должна составлять сумму в размере 728 855,19 руб. без НДС (расчет без НДС: 3289,8 к.в.м. х 221,55 руб./кв.м./мес. = 728 855,19 руб./мес.; расчет с НДС 20 %: 3289,8 кв.м. х 265,86 руб./кв.м./мес. = 874 626,23 руб./мес.). Стоимость аренды без учета 4 и 5 этажей Здания (Спецпомещения (Заводоуправление 2)) составит 1 988 507 рублей 03 копеек с НДС (2 422 592, 40-874 626,23).

Представленный истцом расчет арендной платы проверен, признан арифметически верным и ответчиком не опровергнут.

В части довода отзыва о том, что недостатки 4 и 5 этажей здания были известны арендатору заранее, поскольку стороны имеют длительные договорные отношения, суд отмечает, учитывая пояснения истца об эксплуатации 4 и 5 этажей здания ранее, материалами дела не подтвержден факт отсутствия эксплуатации помещений истцом в периоды, предшествующие дате проведения оценки и установления новой цены арендной платы. Аналогичным образом судом отклоняется и довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, каких-либо доказательств неиспользования помещений истцом ответчик не представил.

Учитывая изложенное, требования иска подлежат удовлетворению в полном объеме.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Обязать федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ОГРН <***>) уменьшить размер ежемесячной арендной платы по Договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Новосибирской области и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения № 95-р от 23.12.2011 с 28.04.2025 до устранения недостатков имущества до размера 1 988 507 рублей 03 копеек в месяц, в том числе НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных услуг.

Взыскать с федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гарант плюс» (ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Судья А. А. Волченский