Решение от 29 августа 2023 г. по делу № А40-74756/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-74756/23-135-571
г. Москва
29 августа 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 августа 2023 года

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании исковое заявление

ДГИ г. Москвы

к ООО "ГАЛАННТ"

о расторжении договора аренды земельного участка

В судебное заседание явились:

от истца:– ФИО2 по дов.

от ответчика – ФИО3 по дов.



УСТАНОВИЛ:

ДГИ г. Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "ГАЛАННТ" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 26.01.2007г.№ М-02-027990 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024010:30 по адресу: <...> с ООО "ГАЛАННТ".

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и указывает истец в тексте иска, между Истцом и Ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024010:30, расположенного по адресу: <...> (далее - земельный участок) от 26.01.2007 № М-02-027990 для целей эксплуатации здания кафе.

Дополнительным соглашением к Договору от 04.04.2008 внесено изменение в Договор в части целевого использования Земельного участка - для целей эксплуатации здания кафе, а также для разработки акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта реконструкции здания кафе под многофункциональный центр.

Дата регистрации в ЕГРН 13.06.2007, номер государственной регистрации:77-77-14100312007-908.

Согласно п. 1.4 Договора на момент заключения Договора на Земельном участке находилось одноэтажное здание (кадастровый номер: 77:02:0024010:3185) - кафе, принадлежащее ООО «Галаннт» на праве собственности.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, запись о регистрации сделана на основании акта приемки законченного строительством объекта от 06.07.2005 г. и распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от 20.07.2005 № 1849 о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, в соответствии с пи. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и ч. 1 ст. 652 ГК РФ основанием для заключения Договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости ООО «Галаннт».

В соответствии с п. 5.6 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия Договора.

Вместе с тем согласно данным ЕГРН объект недвижимости, принадлежащий ООО «Галаннт», в границах земельного участка отсутствует.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2020 по делу № А40-312364/18, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2020, удовлетворены требования Департамента и Правительства Москвы о признании объекта общей площадью 119,2 кв. м по адресу: <...>, самовольной постройкой и обязании Ответчика снести указанную самовольную постройку. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2020 отказано в передаче дело на новое рассмотрение.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.11.2022 № КУВИ-001/2022-209393486 здание с кадастровым номером 77:02:0024010:3185 снято с кадастрового учета 28.10.2021.

Согласно акту проверки Госинспекции по недвижимости от 01.12.2022 № 9026425 объект площадью 119,2 кв.м по адресу: <...> снят с кадастрового учета, запись о праве собственности аннулирована.

В указанном деле судом было установлено, что в соответствии со справкой ТБТИ от 17.05.2006 г. № 5694/22 и от 16.05.2006 г. № 22-001524 нежилое здание по адресу: 2-й Стрелецкий пр. 7Б и 2-й Стрелецкий пер. 7Б, а также 2-й Стрелецкий пр., 7А являются одним и тем же объектом.

Таким образом, в связи со сносом здания по адресу: <...> на земельном участке, прекращением имущественных прав ООО «Галаннт» на данный объект недвижимости, а также исключением данного объекта из ЕГРН, Договор аренды подлежит расторжению.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 ст. 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бысоответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск зменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Из условий спорного Договора усматривается, что договор аренды земельного участка был заключен для эксплуатации объекта общественного питания- кафе.

Таким образом, как отмечено ранее, основанием для заключения Договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости для заключения договора аренды под зданием.

При этом, заключая Договор, стороны исходили из того, что не произойдет изменения обстоятельств, а именно: не произойдет демонтаж здания, расположенного на земельном участке, и погашения записи о праве собственности в ЕГРН на этот объект.

Кроме того, при заключении Договора Департамент при всей степени осмотрительности не мог предвидеть осуществление сноса объекта, для эксплуатации которого предоставлялся участок.

В настоящем случае, факт демонтажа здания, собственником которого являлся арендатор, является существенным изменением обстоятельств и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того, если бы арендодатель и арендатор могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен.

Исполнение условий Договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

В силу п.1 ст.235 ГК РФ одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.

В связи со сносом объекта недвижимости у ответчика прекратилось право собственности на вышеуказанное здание, а следовательно, подлежит прекращению и возникшее у него в силу действующей ст. 39.20 ЗК РФ право пользования земельным участком, на котором было расположено ранее указанное здание.

Земельный участок не может эксплуатироваться Ответчиком под цели, указанные в Договоре аренды, что корреспондирует требованиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ о возможности расторжения Договора аренды..

Вышеуказанные обстоятельства являются основанием для расторжения Договора аренды в силу требований, установленных ст. 451 ГК РФ.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения Договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Вместе с тем, как следует из приведенного ранее решения Арбитражного суда от 18.02.2020 по делу № А40-312364/18, Ответчик производил строительные работы без получения соответствующей разрешительной документации, тем самым нарушив пункт 5.12 Договора.

Таким образом, арендатор осуществлял строительные работы без получения соответствующих разрешений.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно пункту 6.1 Договора Арендодатель вправе расторгнуть Договор досрочно, в том числе в связи с использованием участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или г. Москвы.

Неполучение соответствующий документации на строительство является нарушением действующего земельного законодательства Российской Федерации. Факт незаконного строительства был предметом исследования по делу № А40-312364/18 о признании постройки самовольной.

В соответствии с указанными нормами действующего законодательства, нарушение условий Договора следует отнести к существенному нарушению Договора, что порождает право заинтересованной стороны на обращение в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении Договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении Договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть Договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо Договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, истец направил ответчику письмо от 05.12.2022г. № ДГИ-И-86899/22 с проектом дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, по истечении установленного срока согласованный ответчиком проект указанного дополнительного соглашения в ДГИ г. Москвы не поступал, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению в порядке 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 12, 15, 450,452 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования ДГИ г. Москвы удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 26.01.2007г. № М-02-027990 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024010:30 по адресу: <...> с ООО "ГЛАННТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с ООО "ГАЛАННТ" в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:

В.В. Дудкин