Решение от 25 апреля 2019 г. по делу № А55-894/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

25 апреля 2019 года

Дело №

А55-894/2019

Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 25 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании 18 апреля 2019 года дело по иску, заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО3

От 17 января 2019 года №

к Автономной Некоммерческой организации дошкольного образования детский сад "УМка"

Третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальная система»

О взыскании

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО4 доверенность от 27.03.19г.

от ответчика - руководитель ФИО5 паспорт

от третьего лица – не явилось, извещено

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Автономной Некоммерческой организации дошкольного образования детский сад "УМка", в котором просит взыскать 1 507 480 руб. 12 коп., в том числе: задолженность по арендной плате по договору №4-342.8МТОР101 Аренды нежилых помещений от 01.01.2018 в размере 342 800 руб. 00 коп., пени в силу п.11.3 Договора №4-342.8МТОР101 Аренды нежилых помещений от 01.01.2018 в размере 956 616 руб. 00 коп. за период с 01.01.2018 по 28.01.2019, задолженность по коммунальным платежам по договору №4-342.8МТОР101 Аренды нежилых помещений от 01.01.2018 в размере 87 742 руб. 32 коп., пени в силу п. 11.5 Договора №4-342.8МТОР101 Аренды нежилых помещений от 01.01.2018 за период с 01.01.2018 по 28.01.2019 в размере 120 621 руб. 80 коп.

Истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо в судебное заседание, о времени и месте проведения которого извещено надлежащим образом, не явилось, причину неявки не пояснило.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения присутствовавших в заседании представителей истца и ответчика, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.01.2018 между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (ИНН <***>) и Автономной некоммерческой организацией дошкольного образования Детский сад «УМка» (ИНН <***>) заключен Договор № 4-342.8МТОР101 Аренды нежилых помещений (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 указанного договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения (далее именуемые «Помещения») общей площадью 342.8 квадратных метров, расположенные на 1 (Первом) этаже в жилом доме по адресу: Самарская область, г. Самара. Советский р-н. ул. Мориса Тореза, д. 101 (далее именуемое - «Объект»).

Указанное нежилое помещение принадлежит ФИО3 на праве собственности на основании Договора дарения нежилого помещения от 10.02.2015 г.. что подтверждается Свидетельством о праве собственности 63-АН № 162780 от 18.02.2015 г.

По Акту приема-передачи помещения от 01.01.2018 г. (далее - Акт приема-передачи Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения (далее именуемые «Помещения») общей площадью 342.8 (триста сорок две целых восемь десятых) квадратных метров, расположенные на 1 (первом) этаже в жилом доме по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский р-н, ул. Мориса Тореза, д. 101.

Исходя из п. 5 указанного Акта приема-передачи стороны не имеют друг к другу претензий по техническому оснащению передаваемого Помещения.

В соответствии с п. 7.1 Договора арендная плата по настоящему Договору составляет 500 (Пятьсот) рублей за 1 (Один) кв.м., что составляет 171 400 (Сто семьдесят одна тысяча четыреста) рублей в месяц.

В силу п. 7.5 Договора арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно и вносится на расчетный счет Арендодателя, не позднее 05 (пятого) числа текущего месяца, подлежащего оплате.

При этом, Арендная плата по настоящему Договору исчисляется с даты передачи Помещения по Акту приема-передачи до даты возврата Помещения по Акту возврата (п. 7.2 Договора).

Согласно п. 9.1 Договора Арендатор компенсирует расходы Арендодателя на оплату коммунальных услуг (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, техническое обслуживание, фонд капитального ремонта и т.п.) не позднее 30 (тридцатого) числа месяца, следующего за расчетным месяцем. Расчет стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг производится на основании показаний установленных приборов учета (для расчета стоимости потребленного электричества, услуг по водоснабжению и водоотведению) и пропорционально занимаемой арендатором площади (для расчета стоимости услуг по теплоснабжению и техническому обслуживанию). В случае не заключения арендатором прямых договоров со снабжающими организациями и управляющей компанией многоквартирного жилого дома Арендатор компенсирует арендодателю стоимость услуг соответствующих организацией в сумме, начисленной указанными организациями, а также компенсирует услуги арендодателя по снятию показания счетчиков и перевыставлению счетов на имя арендатора в размере 6,4% от начисленной данными организациями суммы.

Однако в течении срока аренды объекта, Арендатор, АНО Детский сад «УМка», неоднократно допускал просрочку оплаты арендных платежей, а также коммунальных платежей по Договору. В результате чего, у Арендатора образовалась задолженность по Договору в размере 342 800 (трехсот сорока двух тысяч восьмисот) рублей, а также задолженность по коммунальным платежам в размере 87 742 (восьмидесяти семи тысяч семисот сорока двух) рублей 32 копеек.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.п. 1. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договором предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы. В силу п. 11.3 Договора в случае просрочки внесения арендной платы Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплату пени в размере 1 (Одного) процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В сложившейся ситуации размер пени в силу п. 11.3 Договора за период с 01.01.2018 г. по 28.01.2019 г. оставляет 956 616 (девятьсот пятьдесят шесть тысяч шестьсот шестнадцать) рублей.

Истцом в исковом заявлении указан подробный расчет пени, который судом проверен и признан верным.

Письмом № 21 от 29.10.2018 г. Договор аренды был досрочно расторгнут по инициативе АНО Детский сад «Умка».

Договором предусмотрено, что в случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Арендатора по причинам, не зависящим от Арендодателя, указанный в п. 7.3, депозит засчитывается в виде штрафных санкций за досрочное расторжение Договора и не считается арендной платой за последний месяц аренды (п. 7.4 Договора).

Также согласно п. 11.5 Договора в случае невыполнения п. 9.1. Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплату пени в размере 1 (Одного) процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, размер пени в силу п. 11.5 Договора составляет 120 621 (сто двадцать тысяч шестьсот двадцать один) рубль 80 копеек.

30.11.2018 в адрес АНО дошкольного образования Детский сад «УМка» (ИНН <***>) было направлено Претензионное требование, которое согласно официальным сведения ФГУП «Почта России» получено адресатом 26.12.2018 г.

Указанное Претензионное требование было оставлено Директором АНО дошкольного образования Детский сад «УМка» без ответа.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик представил отзыв на иск, в котором ссылается на то, что письмо №21 от 29.10.2018 нельзя рассматривать как односторонний отказ от договора аренды в связи с тем, что в соответствии с п.1.4 договора срок аренды установлен на 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи нежилых помещений, который подписан 01.01.2018, что арендатор 01.11.2018 должен освободить вышеуказанное помещение в с вязи с истечением срока действия договора.

По мнению ответчика, письмом №21 от 29.10.2018 директор АНО ДО детский сад «УМка» Жиров А,В. фактически уведомил ИП ФИО3 о том, что по истечении срока действия договора аренды он планирует освободить арендуемое помещение, что продлевать договор аренды он не планировал в связи с непригодностью арендуемого помещения санитарно-гигиеническим требованиям, предъявляемым к помещениям, в которых располагаются частные детские сады (учреждения дошкольного образования).

Кроме того, ответчик полагает, что истцом не верно произведен расчет пени, что периодом взыскания пения является период с 01.01.2018 по 30.11.2018.

Также ответчик поясняет, что обеспечительный платеж в соответствии с п. 7.3 договора должен быть зачтен за последний месяц аренды.

К указанным доводам ответчика арбитражный суд относится критически и во внимание не принимает.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. (ч.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Как указано в ч. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. (ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно п. 1.4 срок аренды по настоящему договору установлен с даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилых помещений на 11 (одиннадцать) месяцев.

Согласно акту приема-передачи помещения переданы ответчику истцом 01.01.2018, что не оспаривается сторонами.

Таким образом, сроком действия договора является период с 01.01.2018 по 30.11.2018 при условии отсутствия изъявления сторонами пролонгации договора аренды, тогда как согласно письму №21 от 29.10.2018 ответчик был намерен прекратить пользование помещением с 01.11.2018, в связи с чем, истцом сделан верный вывод о намерении ответчика досрочно прекратить арендные отношения между сторонами.

Ссылка ответчика в указанном письме на неудовлетворительные условия и несоответствие помещения санитарным и гигиеническим нормам организации в нем частного детского сада во внимание суда не принимается, поскольку ответчиком в нарушение норм ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено каких-либо доказательств наличия указанных в письме обстоятельств.

Таким образом, арбитражный суд делает вывод о том, что договор аренды №4-342.8МТОР101 аренды нежилых помещений от 01.01.2018 прекращен досрочно в соответствии с письмом №21 от 29.10.2018 с 01.11.2018.

В связи с чем, истцом правомерно применены положения п. 7.4 договора о том, что при указанных обстоятельствах указанны в п. 7.3 договора депозит засчитывается в виде штрафных санкций за досрочное расторжение договора ми не считается арендной платой за последний месяц аренды.

Представленный ответчиком контррасчет пени во внимание суда не принимается, поскольку расчеты истца произведены с учетом условий договора, период начисления штрафных санкций истцом определен верно.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины следует возложить на ответчика, взыскав с последнего в пользу истца 28075 руб.00 коп. расходов по оплате государственной пошлины, а также возвратить истцу 03 руб. 00 коп. государственной пошлины из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110,167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Автономной Некоммерческой организации дошкольного образования детский сад "УМка" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 1 507 480 руб. 12 коп., в том числе: задолженность по арендной плате по договору №4-342.8МТОР101 Аренды нежилых помещений от 01.01.2018 в размере 342 800 руб. 00 коп., пени в силу п.11.3 Договора №4-342.8МТОР101 Аренды нежилых помещений от 01.01.2018 в размере 956 616 руб. 00 коп. за период с 01.01.2018 по 28.01.2019, задолженность по коммунальным платежам по договору №4-342.8МТОР101 Аренды нежилых помещений от 01.01.2018 в размере 87 742 руб. 32 коп., пени в силу п. 11.5 Договора №4-342.8МТОР101 Аренды нежилых помещений от 01.01.2018 за период с 01.01.2018 по 28.01.2019 в размере 120 621 руб. 80 коп., а также 28075 руб.00 коп. госпошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3 3 руб.00 коп. госпошлины из федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1