Решение от 21 июня 2022 г. по делу № А40-51071/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-51071/22-37-327
г. Москва
21 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 21 июня 2022 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

"СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI" (125368, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА

ДУБРАВНАЯ, 38, 22, ОГРН: 1037700087589, Дата присвоения ОГРН: 29.01.2003, ИНН:

7702293583)

к ответчику УПРАВЛЕНИЮ ДЕЛАМИ ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(103132, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК НИКИТНИКОВ, 2, П.5, ОГРН:

1027739643997, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2002, ИНН: 7710023340)

о снижении арендной платы за пользование земельным участком


При участии:

от истца – Ерошенко Д.А., по доверенности от 08.06.2020, № 77АГ4029608;

от ответчика – Попова Е.Н., по доверенности от 23.12.2021 № УДИ-5159.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Корунд ХХI» (ООО «Строительная компания «Корунд ХХI», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Управлению делами Президента Российской Федерации о снижении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № А/13-189з от 28.06.2013 за период с 04.12.2013 до устранения недостатков, препятствующих арендатору пользоваться земельным участком с кадастровым номером 77:01:00030001:2545, площадью 1452,00 кв.м., расположенным по адресу: г. Москва, Наставнический пер., вл. 12, путем освобождения общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Корунд XXI» от ее уплаты в полном объеме.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и возражений на отзыв.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «Стоительная компания «Корунд XXI» и Управлением делами Президента Российской Федерации был заключен Инвестиционный контракт от 09.04.2007, в соответствии с условиями которого Истец обязался произвести строительство многофункционального комплекса, включающего в себя здания жилого назначения, апартаменты, офисно-торговые площади.

В соответствии с Дополнительным соглашением № 3 от 03.09.2010 к Контракту Управление обязалось передать Истцу земельный участок под строительство ФОК с ТЭС (Физкультурно-оздоровительный комплекс с тепло-энергосистемой).

На основании Дополнительного соглашения № 3 от 03.09.2010 к Контракту между сторонами заключен договор аренды земельного участка № А/13-189з от 28.06.2013 с кадастровым № 77:01:00030001:2545, площадью 1452,00 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Наставнический пер., вл. 12.

Согласно доводам истца, в нарушение условий Контракта Участок, переданный в аренду Истцу, не был освобожден от публично-правовых обременений, препятствующих строительству.

Письмами от 04.12.2013, 23.01.2014 Истец уведомил Ответчика о невозможности осуществить строительство ФОК с ТЭС, поскольку Участок расположен в границах природного комплекса, строительство на территории которого запрещается.

Ответчик обратился с письмом № 3-3100 от 23.12.2016 в адрес руководителя Департамента городского имущества города Москвы с указанием на то, что в целях обеспечения получения разрешения на строительство ФОК с ТЭС необходимо обеспечить изменение вида разрешенного использования Участка.

Письмом исх. № 3-736 от 16.04.2017 Ответчик обратился к Председателю Комитета государственного строительного надзора города Москвы, в котором уведомил, что Ответчик проводит работу по внесению изменений в Договор аренды с целью изменения вида разрешенного использования Участка. В этой связи, Ответчик просил дать соответствующие поручения о выдаче Истцу разрешения на строительство ФОК с ТЭС.

Разрешение на строительство ФОК с ТЭС Истцом было получено только 22.05.2017 за № 77-202000-014536-2017.

В п. 2.4 Контракта Ответчик гарантировал, что земельные участки, предоставляемые под строительную площадку, не имеют каких-либо ограничений и обременений.

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 к Контракту изменен срок строительства ФОК с ТЭС с учетом необходимости разработки проекта планировки Участка и его последующего выведения из границ природного комплекса.

В соответствии с п. 2.4.2 протокола от 01.11.2016 Совещания по вопросу реализации инвестиционного проекта принято к сведению сообщение представителя Ответчика о том, что вопрос предоставления Истцу вновь сформированного земельного участка по результатам корректировки границ существующего Участка требует проработки юридическими службами ТУ Росимущества и Управления.

На Совещании по вопросу реализации инвестиционного проекта от 23.05.2017 повторно было отмечено о необходимости корректировки границ Участка в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (Постановлением Правительства г. Москвы от 15.12.2015 № 883-ПП) с 0,14 га до 0,17 га.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 39.27 ЗК РФ перераспределение земельных участков, находящихся в государственной собственности, между собой допускается в случае, если границы земельного участка, который находится в государственной собственности и предоставлен юридическим лицам, и земельных участков, которые находятся в государственной собственности, не предоставлены гражданам и юридическим лицам и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, приводятся в соответствие с утвержденным проектом межевания территории при условии, что площадь земельного участка, который находится в государственной собственности и предоставлен юридическим лицам, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

В соответствии с п. 2.1 ст. 39.27 ЗК РФ в случае, указанном в пп. 4 п. 1 настоящей статьи, перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашений между уполномоченными органами и лицами, которым предоставлены такие земельные участки, при наличии утвержденного проекта межевания территории.

Общество привлекло ООО «Гильдия инженеров» (договор № 231/17 от 15.09.2017) для проведения работ по образованию земельного участка путем перераспределения Участка.

ООО «Гильдия инженеров» был составлен межевой план, подготовленный в результате выполнения кадастровых работ, который прошел процедуру согласования границ в Департаменте (исх. б/н от 26.10.2017).

08.11.2017 межевой план был передан через Департамент на государственную регистрацию в Управление Росреестра по г. Москве.

Управление Росреестра по г. Москве приостановило регистрацию перераспределения Участка в связи с тем, что в материалах отсутствует соглашение о перераспределении земель, заключенное между уполномоченными органами.

ООО «Гильдия инженеров» были направлены письма в адрес Департамента и Ответчика для получения требуемого Управлением Росреестра по г. Москве соглашения.

Ответчик в ответ на обращение ООО «Гильдия инженеров» уведомил (исх. № 2-1065 от 07.03.2018) о том, что информация о наличии подписанного соглашения между Ответчиком и Департаментом о перераспределении Участка отсутствует. От Департамента ответа на обращения не поступило.

В силу п. 5.1.3 Контракта Ответчик обязан оказывать Истцу необходимое содействие в реализации Проекта по вопросам, входящим в компетенцию Ответчика, в том числе обеспечивает подготовку и принятие Акта разрешенного использования Участка, распорядительных документов органов государственной, исполнительной и муниципальной власти, необходимых для реализации Контракта.

В соответствии с п. 5.1.8 Контракта Ответчик обеспечивает принятие необходимых распорядительных документов, а также оказывает содействие в принятии решений и согласований, в том числе в Правительстве Москвы, необходимых для реализации проекта.

По мнению Истца, Ответчиком нарушены п.п. 5.1.1, 5.1.3, 5.1.8, 2.4 Контракта, ст. 612 ГК РФ. Ответчик, в нарушение принятых на себя обязательств, не оказывает и не оказывал содействия Истцу в реализации Проекта по вопросам, входящим в компетенцию Ответчика, а именно: не предпринимает мер по подготовке и подписанию соглашения с Департаментом о перераспределении Участка и последующей передаче вновь образованного земельного участка Истцу для осуществления строительства.

В соответствии с п. 3.1 Договора аренды размер годовой арендной платы составляет 5 610 000,00 руб.

П. 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

При этом, ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.

Принимая во внимание, что разрешение на строительство было получено Истцом только 22.05.2017, а перераспределение Участка до настоящего времени не осуществлено, Истец полагает, что имеются основания для удовлетворения настоящего иска о снижении арендной платы по Договору аренды путем освобождения Истца от её уплаты в полном объеме за период с 04.12.2013 до устранения недостатков, препятствующих арендатору пользоваться Участком.

Претензия Истца с требованием об уменьшении размера арендной платы путем освобождения от ее уплаты за период с 04.12.2013 до устранения недостатков, препятствующих арендатору пользоваться участком, Ответчиком оставлена без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.

В соответствии с договором аренды от 28.06.2013 Управление делами (арендодатель) предоставляет ООО «СК «Корунд XXI» (арендатору) в аренду земельный участок площадью 1 452 кв. м с кадастровым номером 77:01:0003 001:25 45 по адресу: г. Москва, Наставнический пер., вл. 12, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - объекты размещения складских предприятий (1-2.9) в целях реализации инвестиционного контракта № УД-84д от 09.04.2007 в редакции дополнительного соглашения № 12 от 14.02.2017 (договор аренды земельного участка).

Обязательства Истца по предоставлению земельного участка во исполнение условий договора аренды, а также в целях реализации инвестиционного контракта выполнены, что подтверждено актом приема-передачи от 28.06.2013, подписанным обеими сторонами. Таким образом, земельный участок передан Ответчику.

Довод Истца о нарушении Ответчиком условий инвестиционного контракта, вследствие чего не были устранены обстоятельства, препятствующие использованию арендатором земельного участка, отклоняется судом.

С учетом разработки проекта планировки территории дополнительными соглашениями к инвестиционному контракту от 29.12.2014, от 07.08.2015, 15.01.2016, 14.02.2017 сроки исполнения второго этапа инвестиционного проекта в рамках строительства физкультурно-оздоровительного комплекса продлевались, что не отрицается Ответчиком. Последним дополнительным соглашением срок продлен до 4 квартала 2017 года.

Во исполнение п. 5.1.8 Инвестиционного контракта Управлением делами было обеспечено принятие постановления Правительства Москвы от 15.12.2015 № 883-ПП «Об утверждении проекта планировки территории объекта природного комплекса № 153 Центрального административного округа города Москвы «Сквер по Костомаровской набережной» и прилегающей территории улично-дорожной сети», на основании которого изменены границы объекта природного комплекса и вышеуказанный земельный участок выведен из его состава. Согласно Приложению № 1 к названному Постановлению Правительства Москвы Проектом планировки территории предусматривается строительство физкультурно-оздоровительного комплекса с теплоэнергетической системой, необходимой, в том числе, для обслуживания многофункционального жилого комплекса по адресу: Наставнический пер., вл. 3 (участок № 1 на плане «Функционально-планировочная организация территории»).

Не изменение границ с 0,14 на 0,17 га (за счет площади соседнего участка, полномочия по распоряжению которым принадлежат городу Москве) не является нарушением договорных обязательств со стороны Управления делами, т.к. на основании названного постановления Правительства Москвы Ответчику по итогам рассмотрения его обращения от 15.03.2016 № б/н выдан Градостроительный план земельного участка № RU77-202000-019574 от 16.05.2016 (ГПЗУ) с указанием площади земельного участка - 1452 кв. м, как в вышеуказанном договоре аренды земельного участка. Согласно названному ГПЗУ на земельном участке разрешено строительство, что подтверждено выданными Ответчику разрешениями на строительство от 05.03.2000 № 77-202000-018802-2020 и от 15.12.2021 № 77-202000-019906-2021. Срок действия последнего разрешения на строительство продлен до 30.12.2022.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает в т.ч. допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно протоколу совещания от 01.12.2021 в Департаменте градостроительной политики города Москвы с участием представителя Ответчика, 1-я очередь - жилой дом по адресу: Наставнический пер., д. 3 введен в эксплуатацию в 2016 году с подключением систем теплоснабжения по временной схеме (т.к. второй этап Контракта не исполнен и ТЭС не возведена); 2-я очередь - ФОК с ТЭС на кровле, начат строительством в 2017 году, работы возобновлялись, но приостановлены в марте текущего года ввиду истечения срока действия разрешения на строительство и необходимости корректировки проекта.

При этом, корректировка проекта согласно п.п. 2.2.2., 2.2.3 Протокола касается сетей электроснабжения и раздела «Археология», а не изменения площади земельного участка.

Аналогичные требования к корректировке проекта содержатся в протоколе совещания от 09.02.2022, проведенного в названном Департаменте с участием представителей Истца и Ответчика. Каких-либо вопросов, касающихся необходимости изменения границ земельного участка, на указанном совещании не обсуждалось.

Ответчик пояснил, что приведенные доводы иска неоднократно указывались Обществом в обоснование возражений на иски Управления делами о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и отклонены арбитражными судами всех инстанций (дела №№ А40-140986/21, А40-167955/21).

При этом суды, помимо ссылки на вышеуказанные доводы Управления делами, указали, что земельный участок используется Обществом и не возвращен собственнику.

За предыдущие периоды с Общества неоднократно взыскивалась арендная плата (дела №№ А40-212710/18, А40-129340/19, А40-315702/2019, А40-11318/2020, А40-104855/20, А40-220176/2020, А40-25061/2021, А40-167955/21).

Кроме того, при рассмотрении арбитражного дела № А40-11318/2020 Обществом заявлен встречный иск о признании договора аренды земельного участка прекратившимся с 01.04.2014.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 05.04.2019 по делу №А40-212710/18-23-1715 установлена обязанность внесения ответчиком арендной платы по договору аренды № А/13-189з от 28.06.2013 за период 3 квартал 2017 года - 2 квартал 2018 года в силу платности землепользования и отсутствия доказательств невозможности использования земельного участка.

Суд считает заявленный иск направленным на пересмотр судебного акта, вступившего в законную силу, и переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-212710/18-23-1715.

Ответчик в судебном заседании подтвердил заявление о пропуске Истцом срока исковой давности.

Суд соглашается с указанным доводом Ответчика.

Из разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

Истцом пропущен срок исковой давности по заявленному иску, т.к. согласно представленным им доказательствам (уведомления Общества в адрес Ответчика от 04.12.2013 исх. № 313, от 23.01.2014 исх. 28) вопрос о приостановке оплаты за аренду земли и невозможности использования земельного участка поднимался Истцом в 2013-2014 г.г. Представленные Истцом копии протоколов совещаний Департамента градостроительной политики города Москвы также датированы 2016-2017 г.г.

Указанное нарушение не является длящимся, т.к. после корректировки границ природного комплекса и земельного участка Истцу выдавались разрешения на строительство. Таким образом, земельный участок может быть использован в соответствии с целями, указанными в договоре аренды земельного участка для реализации инвестиционного контракта № УД-84д от 09.04.2007.

При указанных обстоятельствах заявленные требования не подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 307-310, 328, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI" (125368, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ДУБРАВНАЯ, 38, 22, ОГРН: 1037700087589, Дата присвоения ОГРН: 29.01.2003, ИНН: 7702293583) к УПРАВЛЕНИЮ ДЕЛАМИ ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (103132, ГОРОД МОСКВА, ПЕРЕУЛОК НИКИТНИКОВ, 2, П.5, ОГРН: 1027739643997, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2002, ИНН: 7710023340) – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Ю.А. Скачкова