Решение от 16 апреля 2026 г. АС Новосибирской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-38844/2025
г. Новосибирск
17 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2026 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Осипова В.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Трубицыным Д.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Эталон-Новосибирск" (ОГРН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «РИВА-ЦЕНТР» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

об устранении недостатков выполненных работ

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 01.06.2025, паспорт, диплом);

от ответчика – без участия (извещен);

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Эталон-Новосибирск" (далее - истец), обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РИВА-ЦЕНТР» (далее - ответчик) об устранении недостатков многоквартирного дома.

В обоснование заявленных требований истец указал, что с 30.12.2021 обязанности по управлению многоквартирным домом № 3, расположенным по улице Овражная, 3 возложены на ООО УК «Эталон-Новосибирск».

Квартиры и нежилые помещения в указанном МКД приобретались дольщиками на основании договоров участия в долевом строительстве у ООО «РИВА-ЦЕНТР», являющегося застройщиком. Передаточные акты объекта долевого строительства по МКД подписаны между застройщиком и участниками долевого строительства 04.12.2020.

В ходе эксплуатации МКД в период гарантийного срока ООО УК «Эталон-Новосибирск» были выявлены существенные недостатки объекта долевого строительства и инженерно-технологического оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, препятствующие дальнейшей эксплуатации МКД, что подтверждается Актами весенне-осеннего осмотра 2024, 2025 и актом осмотра от 23.05.2025.

В порядке досудебного урегулирования спора ООО УК «Эталон-Новосибирск» неоднократно обращался к ответчику, как к застройщику МКД, с претензиями Исх. № 88 от 06.10.2023, Исх. № 117 от 30.04.2024, Исх. № 128 от 22.07.2024, Исх. № 140 от 02.08.2024, Исх. № 192 от 18.09.2024 об устранении выявленных недостатков, в ответ на которые застройщик сообщил о намерении произвести совместный осмотр и устранить недостатки, однако, недостатки устранены не были (Вх. № 191 от 11.10.2024), в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением и требует от ответчика безвозмездного устранения выявленных недостатков строительства. Также истец просит в целях своевременного исполнения судебного акта установить взыскание судебной неустойки (астрента) в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта.

Определением от 31.10.2025 исковое заявление принято судом к производству, назначено предварительное судебное заседание на 16.12.2025. Предварительное судебное заседание откладывалось судом на 19.01.2026, на 10.02.2026.

10.02.2026 суд принял от истца уточнения заявленных требований (уточнен перечень работ по устранению недостатков), завершил подготовку к судебному разбирательству, которое назначил на 06.04.2026.

В определениях ответчику было предложено за пять дней до судебного заседания представить мотивированный отзыв на исковое заявление, что в силу статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ является обязанностью ответчика. Определения направлялись ответчику по адресу юридического лица (номера отправлений 80401314197831, 80406715644236, 80409416189570, 80402417157166), что свидетельствует о надлежащем извещении.

К дате судебного заседания ответчик процессуальную обязанность по предоставлению отзыва на иск не исполнили, процессуальными правами по предоставлению в материалы дела своих возражений по иску и доказательств в их обоснование не воспользовался, о предоставлении дополнительного времени для формирования процессуальной позиции суд не просил, представителей для участия в судебном заседании не направил, об уважительных причинах неявки суду не сообщил.

При рассмотрении спора, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив пояснения лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

ООО УК «Эталон-Новосибирск» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу <...> на основании решения общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме № 2 от 30.12.2021.

Квартиры и нежилые помещения в указанном МКД приобретались дольщиками на основании договоров участия в долевом строительстве у ООО «РИВА-ЦЕНТР», являющегося застройщиком. Передаточные акты объекта долевого строительства по МКД подписаны между застройщиком и участниками долевого строительства 04.12.2020, с указанной даты исчисляется гарантийный срок застройщика.

В ходе эксплуатации МКД в период гарантийного срока ООО УК «Эталон-Новосибирск» были выявлены существенные недостатки объекта долевого строительства и инженерно-технологического оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, препятствующие дальнейшей эксплуатации МКД, что подтверждается Актами весенне-осеннего осмотра 2024, 2025 и актом осмотра от 23.05.2025.

Истцом выявлены следующие дефекты общего имущества:

1.1. Двери:

- двери входной группы (подъезды 1 и 2): неплотное закрывание из-за перекоса/провисания полотен; ослабление/провисание петель; подвижность (люфт) дверного блока в проёме; нарушение вертикальности и горизонтальности установки дверной коробки;

- регулировка доводчика; ремонт декоративной накладки; люфт дверной ручки; ремонт угла двери; ремонт/замена резинового уплотнителя (тамбурная дверь/площадка).

- двери пожарной лестницы: дефекты окраски в нижней части дверей.

1.2. Внутренняя отделка МОП:

- частичное отслоение и трещины на декоративной штукатурке на этажах (с 1 по 25 этаж); трещины и повреждения штукатурки на этажах пожарной лестницы;

- разрушение/повреждение плитки на плинтусах и полу; повреждение потолочных плит; частичное провисание подвесного потолка на этажах.

1.3. Освещение внутренних помещений:

- замена светильников из-за затемнения (98 шт.).

1.4. Подземный паркинг:

- протечки воды на потолке и стенах; трещины на штукатурке стен.

- следы протечек воды на потолке и стенах, свидетельствующие о местах некачественной герметизации мест стыка стен и наружного грунта.

- ремонт ограничителей (покраска); ремонт линейного водоотвода (прочистка/промывка); ремонт штукатурка (50 кв. м); регулировка доводчиков дверей;

- ремонт водосток на балконе (установлен выше уровня слива);

- ремонт фановых труб — 2 шт.;

- замена крышки стока воды.

1.5. Придомовая территория:

- въездные/пожарные ворота: механические повреждения, несоответствие размеров требованиям, наклон, повреждения основания и полотна;

- асфальтовое покрытие: образование колеи и/или провалов (в т.ч. около детской площадки) вследствие неправильного монтажа лотка ливневой канализации;

- детская площадка: частичное отслоение лака/краски на элементах;

- декоративные элементы: трещины и повреждения на элементах колоннады; трещины/повреждения на заборе у фонтана;

- гостевая парковка/проезд: разрушение откоса гостевой парковки; повреждение (проседание) фундамента стойки шлагбаума; частичное повреждение бордюров и столбов пожарного проезда;

- клумбы: частичное разрушение кирпичной кладки.

1.6. Лифт / видеонаблюдение:

- замена 3 (трех) камер видеонаблюдения;

1.7. Отопление:

- ремонт ржавчины на трубе (клапан) - 1 шт. (тамбур 25 этажа);

1.8. Пожарные краны:

- отсутствует стекло - 10 шт.; отсутствует ключ - 9 шт. (поэтажно по подъездам, согласно акту).

Строительство многоквартирного дома осуществлялось в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктами 5 и 6 названной нормы права (в редакции, применимой к спорным отношениям) предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Последствия передачи объекта долевого строительства ненадлежащего качества предусмотрены в пункте 2 названной нормы права, к числу которых относится обращение к застройщику с требованием безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Под объектом долевого строительства указанный Закон понимает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительстве после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в составе указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с частью 6 статьи 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

Управление многоквартирным домом осуществляет ООО УК «Эталон-Новосибирск», которая в данном случае представляет интересы участников долевого строительства, которые вправе в силу пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства.

Действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, бремя доказывания обстоятельств того, что обнаруженные истцом и подтвержденные экспертами недостатки (дефекты) произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства, нарушения эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, лежит на застройщике.

Суд учитывает, что ответчиком факт наличия недостатков не оспорен, указанные истцом причины возникновения недостатков под сомнение не ставились, не заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях установления причин наличия дефектов.

В рассматриваемой ситуации переданное застройщиком помещение имеет недостатки, которые обнаружены в пределах гарантийного срока.

Доказательств наличия обстоятельств, при которых застройщик может быть освобожден от ответственности по устранению выявленных в период гарантийного срока недостатков, в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд, принимая во внимание обстоятельства выявления истцом в пределах гарантийного срока недостатков выполненных работ, соответствующего уведомления застройщика в разумный срок после их обнаружения, в отсутствие доказательств невиновности застройщика в выявленных недостатках, либо доказательств их устранения, полагает, что истец вправе в судебном порядке требовать присуждения к исполнению обязанности в натуре.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования о возложении обязанности по устранению недостатков являются обоснованными.

Определяя срок исполнения решения в указанной части, суд исходит из следующего.

Истец просит установить срок исполнения решения суда в течение 6 календарных месяцев со дня вступления в законную силу решения суда.

Суд полагает, что с учетом объема работ, подлежащих выполнению для устранения недостатков, испрашиваемый истцом срок является разумным и достаточным. Ответчик о несогласии с предложенным истцом сроком не заявлял.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебной неустойки (астрент) в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

В соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание предусмотренное статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации право кредитора требовать присуждения в его пользу денежной суммы (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), руководствуясь правовой позицией, изложенной в пунктах 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании судебной неустойки (астрента) за неисполнение ответчиком обязательств, в размере 3 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная с даты, следующей за датой истечения срока исполнения решения суда, в течение трех месяцев, а по истечении трех месяцев – в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску в размере 50 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Эталон-Новосибирск" (ОГРН <***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «РИВА-ЦЕНТР» (ОГРН <***>), как застройщика многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в течение 6 (шести) календарных месяцев со дня вступления в законную силу решения суда безвозмездно устранить следующие недостатки общего имущества, зафиксированные актами осмотра:

1.1. Двери:

- двери входной группы (подъезды 1 и 2): неплотное закрывание из-за перекоса/провисания полотен; ослабление/провисание петель; подвижность (люфт) дверного блока в проёме; нарушение вертикальности и горизонтальности установки дверной коробки;

- регулировка доводчика; ремонт декоративной накладки; люфт дверной ручки; ремонт угла двери; ремонт/замена резинового уплотнителя (тамбурная дверь/площадка).

- двери пожарной лестницы: дефекты окраски в нижней части дверей.

1.2. Внутренняя отделка МОП:

- частичное отслоение и трещины на декоративной штукатурке на этажах (с 1 по 25 этаж); трещины и повреждения штукатурки на этажах пожарной лестницы;

- разрушение/повреждение плитки на плинтусах и полу; повреждение потолочных плит; частичное провисание подвесного потолка на этажах.

1.3. Освещение внутренних помещений:

- замена светильников из-за затемнения (98 шт.).

1.4. Подземный паркинг:

- протечки воды на потолке и стенах; трещины на штукатурке стен.

- следы протечек воды на потолке и стенах, свидетельствующие о местах некачественной герметизации мест стыка стен и наружного грунта.

- ремонт ограничителей (покраска); ремонт линейного водоотвода (прочистка/промывка); ремонт штукатурка (50 кв. м); регулировка доводчиков дверей;

- ремонт водосток на балконе (установлен выше уровня слива);

- ремонт фановых труб — 2 шт.;

- замена крышки стока воды.

1.5. Придомовая территория:

- въездные/пожарные ворота: механические повреждения, несоответствие размеров требованиям, наклон, повреждения основания и полотна;

- асфальтовое покрытие: образование колеи и/или провалов (в т.ч. около детской площадки) вследствие неправильного монтажа лотка ливневой канализации;

- детская площадка: частичное отслоение лака/краски на элементах;

- декоративные элементы: трещины и повреждения на элементах колоннады; трещины/повреждения на заборе у фонтана;

- гостевая парковка/проезд: разрушение откоса гостевой парковки; повреждение (проседание) фундамента стойки шлагбаума; частичное повреждение бордюров и столбов пожарного проезда;

- клумбы: частичное разрушение кирпичной кладки.

1.6. Лифт / видеонаблюдение:

- замена 3 (трех) камер видеонаблюдения;

1.7. Отопление:

- ремонт ржавчины на трубе (клапан) - 1 шт. (тамбур 25 этажа);

1.8. Пожарные краны:

- отсутствует стекло - 10 шт.; отсутствует ключ - 9 шт. (поэтажно по подъездам, согласно акту).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИВА-ЦЕНТР» (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Эталон-Новосибирск" (ОГРН <***>) судебную неустойку на случай неисполнения решения суда по настоящему делу в размере 3 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная с даты, следующей за датой истечения срока исполнения решения суда, в течение трех месяцев, а по истечении трех месяцев – в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РИВА-ЦЕНТР» (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Эталон-Новосибирск" (ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия. Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья В.Г. Осипов