Решение от 16 марта 2023 г. по делу № А59-4825/2022

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г. Южно-Сахалинск Дело № А59-4825/2022

Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2023 года


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Пономаревой Г.Х., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кампания 2000» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к территориальному управлению Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды №1/2013 от 06.06.2013, а также судебных расходов по уплате государственной пошлины,

по встречному иску территориального управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Кампания 2000» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 160 505 руб. 28 коп., пени в размере 77 310 руб. 49 коп.,

Третьи лица - Главное управление МЧС по Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью «Металлургическая торговая компания»,

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности от 16.09.2022, диплом от 09.03.2022;

от ответчика – не явились (извещен);

от третьего лица – не явились (извещены),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Кампания 2000» (далее по тексту – ООО «Кампания 200», Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к территориальному управлению Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее по тексту – ТУ Росимущества в Сахалинской области, ответчик) о расторжении договора аренды №1/2013 от 06.06.2013, а также судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований истец указал на невозможность использования объекта аренды по назначению в виду того, что собственник смежного земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:404 перекрыл доступ к арендованному истцом имуществу, о чем было сообщено арендодателю для принятия исчерпывающих мер. Арендодатель, изначально обратившись к собственнику земельного участка с кадастровым номером 65:01:0311003:404 с требованием предоставить доступ к объекту недвижимого имущества, в дальнейшем самоустранился от взятых на себя договорных обязательств. Ответчику было направлено письмо о расторжении договора аренды от 06.06.2013 года № 1/2013 в соответствии с п.5.1 по соглашению сторон, исх. № 4/РИ от 06.07.2022 года «уведомление о расторжении договора». Ответ на обращение не получен.

Определением суда от 23 сентября .2022 года исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Главное управление МЧС по Сахалинской области.

Территориальное управление федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области обратилось со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кампания 2000» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 10.06.2022 в размере 160 505 руб. 28 коп., пени в размере 77 310 руб. 49 коп. по состоянию на 23.06.2022 (л. д. 54-56).

В обоснование встречных исковых требований ТУ Росимущества сослалось на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору аренды.

Определением от 18.11.2022 встречное исковое заявление принято судом.

Определением суда от 07.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Металлургическая торговая компания».

ООО «Компания 2000» представило отзыв на встречный иск (л.д. 116-118), в котором, возражая против встречных требований, указало арендодатель самоустранился от взятых на себя договорных обязательств, вследствие чего, ООО «Кампания 2000» фактически лишилось возможности распоряжаться арендованным имуществом. Несмотря на сложившуюся ситуацию невозможности использования арендованного помещения по назначению Общество исполнило обязательство по внесению арендных платежей за октябрь, ноябрь и декабрь 2021 года, и рассчитывал на добросовестность арендодателя. ТУ Росимущества в Сахалинской области заключило договор на условиях, которые не позволяли арендатору расторгнуть его в одностороннем порядке, арендатор данного права был лишен. По мнению ответчика, истец сознательно не расторгал указанный договор и стремился в дальнейшем необоснованно получить выгоду, что недопустимо. Ответчик указа, что размер пени в размере 0,5 % является чрезмерным.

Общество представило дополнение к иску, в котором просило удовлетворить требование о расторжении договора на основании ст. 620 ГК РФ, встречный иск просило удовлетворить в размере 53 501,75 руб. без учета пени (л.д. 132-134).

Обществом заявлено об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ (л. д. 136-137).

ТУ Росимущества в Сахалинской области и третьи лица, извещенные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал исковые требования, просил расторгнуть договор аренды; против встречных исковых требований возражал, представил в материалы дела платежные поручения от 24.01.2023 №26 и 27, подтверждающие внесение арендных платежей за январь и февраль 2022г. заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Кампания 2000» (арендатор) заключен договор аренды № 1/2013 от 06 июня 2013 года (л. д. 14-16), в соответствии с которым объект недвижимости «Склад», находящийся в федеральной собственности, кадастровый номер 65:01:0311002:100 площадью 162,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Южно- Сахалинск, пр. Мира, д.2/10 был передан в распоряжение ООО «Кампания 2000» по акту приема–передачи.

Согласно пункту 2.2.3 договора, арендатор обязан использовать объект только по назначению, указанному в п. 1.3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата вносится ежемесячно за каждый месяц вперед, в срок не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

4 октября 2021 года ООО «Кампания 2000» уведомило ТУ Росимущесва в Сахалинской области о возведении ООО «Металлургическая торговая компания» на прилагающей к объекту аренды территории забора, ограничивающего доступ (проезд) к объекту аренды. Общество просило принять меры для возможности доступа (л.д. 18).

01.12.2021 ООО «Кампания 2000» обратилось с требованием обеспечить в кратчайшие сроки доступ к помещению склада; приостановить действие пункта 3.1. и п. 3.2 договора аренды №1/2013 от 06.06.2013 и вернуть ранее внесенные арендные платежи за ноябрь 2021 год в размере 25 722 руб. (л. д. 20).

В ответе от 10.01.2022 на данное обращение ТУ Росимущества в Сахалинской области отказало обществу в удовлетворении его требований (л. д. 21).

ТУ Росимущества в Сахалинской области направило ООО «Металлургическая торговая компания» требование о предоставлении беспрепятственного доступа к складу, расположенному на смежном земельном участке (л. д. 22).

25.012022 ООО «Кампания 2000» обратилось к арендодателю с требованием приостановить действие договора аренды №1/2013 от 06.06.2013 по соглашению сторон с 01.02.2022. (л. д. 23-24).

ООО «Кампания 2000» направило арендодателю уведомление о расторжении договора и претензию о расторжении договора (л. д. 25-28).

Претензия оставлена без удовлетворения, данное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО «Кампания 2000» с иском о расторжении договора аренды.

ТУ Росимущества в Сахалинской области направило в адрес арендатора претензию от 26.06.2022 о погашении задолженности по арендной плате (л. д. 67).

Претензия оставлена без удовлетворения.

Неисполнение обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения ТУ Росимущества в Сахалинской области со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Рассмотрев спор, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абз. 1 подп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений п. 2 и 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами в договоре аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из положений ст. 612, 614, п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как следует из материалов дела, в результате возведения на смежном земельном участке забора, проезд по территорию склада перекрыт.

Данное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела фотографией (л.д. 19).

Из обращения ТУ Росимущество от 01.12.2021 к ООО «Металлургическая торговая компания» следует, что вход в объект заблокирован забором, проезд к подземному складу отсутствует (л.д. 22).

По просьбе арендатора вопрос об установлении сервитута арендодателем урегулирован не был.

Кроме того, как пояснил представитель истца в судебном заседании и следует из претензии от 01.12.2021 (л. д. 20), в результате невозможности обеспечения подъезда к складу, лицензирующим органом был приостановлено разрешение.

Таким образом, принимая во внимание специфику объекта аренды, отсутствие доступа и свободного проезда к складу исключает его эксплуатацию с учетом назначения объекта, указанному в договоре аренды.

Данное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды.

Требование о соблюдении досудебного порядка, предшествующего обращению с иском о расторжении договора, истцом соблюдены.

На основании изложенного требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Объект аренды подлежит принятию по акту приема-передачи.

Рассмотрев требование ТУ Росимущества в Сахалинской области о взыскании задолженности по арендной плате, суд не находит оснований для их удовлетворения в виду следующего.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По расчету истца задолженность возникла за период с января по июнь 2022г.

В ходе рассмотрения дела истец 24.01.2023 внес арендные платежи за январь и февраль 2022г., что подтверждается платежными поручениями.

Поскольку судом установлена невозможность в спорный период использования склада по целевому назначению, согласованному сторонами в договоре аренды при отсутствии доступа к данному объекту, следовательно, у Общества отсутствует обязанность по внесению платы за аренду склада, в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец по первоначальному иску уплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб. (л. д. 13).

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Истец по встречному иску от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды №1/2013 от 06.06.2013.

Обязать территориальное управление Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области принять по акту приема-передачи здание общей площадью 162,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Взыскать с территориального управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кампания 2000» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в размере 6 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления полного текста решения), путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья Г. Х. Пономарева