Решение от 21 февраля 2018 г. по делу № А10-5300/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-5300/2017
21 февраля 2018 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 21 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Усиповой Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования «Город Северобайкальск» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304031731500101, ИНН <***>) о признании сделки купли-продажи земельного участка от 17.10.2017 № 127 недействительной, о применении последствий недействительности сделки,

представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились:

администрация муниципального образования «Город Северобайкальск» - извещена надлежащим образом о начавшемся судебном процессе, заказное письмо с уведомлением № 67000816855066 вручено 10.10.2017,

индивидуальный предприниматель ФИО2 – извещена надлежащим образом о начавшемся судебном процессе, заказное письмо с уведомлением № 67000816855073 получено ею лично 13.10.2017,

установил:

администрация муниципального образования «Город Северобайкальск» (далее – истец, администрация МО «Город Северобайкальск») обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель ФИО2) о признании сделки купли-продажи земельного участка от 17.10.2017 № 127 недействительной, о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано на то, что 17.10.2014 между администрацией МО «город Северобайкальск» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 127. Объектом договора явился земельный участок с кадастровым номером 03:23:010556:265, площадью 132 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Сделка сторонами исполнена.

По результатам проведенной проверки Контрольно-счетной комиссией администрации МО «город Северобайкальск» по исполнению земельного законодательства за период 2013 – 2015 годы выявлено, что договор купли-продажи земельного участка от 17.10.2014 № 127 является ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения у покупателя не было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, расположенное в границах выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 03:23:010556:265.

При указанных обстоятельствах, по мнению истца, договор от 17.10.2014 № 127 является ничтожным и не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. В связи с изложенным администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Правовым основанием иска указаны статьи 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы истца изложены в исковом заявлении (л.д. 7-8).

Ответчик исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление (л.д.87-93). Предприниматель ФИО2 указала, что ей на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание с кадастровым номером 03:23:000000:744, площадью 181,6 кв.м, расположенное по адресу <...>, основание приобретения - договор купли-продажи недвижимости от 14.06.2013,

- земельный участок с кадастровым номером 03:23:010556:180, площадью 804 кв.м., расположенный по адресу: <...> уч.12А, основание приобретения - договор купли-продажи недвижимости от 14.06.2013,

- земельный участок с кадастровым номером 03:23:010556:265, площадью 132 кв.м., расположенный по адресу: <...> уч.12А, основание приобретения - договор купли-продажи.

Администрацией МО «город Северобайкальск» вынесено постановление от 15.10.2014 № 1554, в соответствии с которым в собственность за плату ФИО2 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 03:23:010556:265, площадью 132 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Данное постановление никем не оспорено и имеет законную силу.

Ответчик обратил внимание суда на то, что предприниматель ФИО2 обязательства по оплате спорного земельного участка выполнила в полном объеме, а администрация, в свою очередь, передала участок ответчику.

Земельный участок с кадастровым номером 03:23:010556:265 требовался для устранения кадастровой ошибки, а именно для приведения расположения земельного участка в соответствие с фактическим расположением нежилого здания, так как здание выходило за границы выделенного участка, о чем сообщалось администрации при согласовании проекта здания.

Предприниматель ФИО2 заявила о пропуске истцом срока исковой давности. По мнению ответчика, течение срока исковой давности началось с момента подписания договора купли-продажи - с 17.10.2014, следовательно, срок исковой давности истек 17.11.2015.

Предприниматель ФИО2 указала, что является добросовестной стороной сделки (приняла участок, оплатила установленную цену и зарегистрировала право собственности в установленном порядке). Администрация передала участок, приняла соответствующую плату, то есть поведение истца позволяло полагать действительной заключенную сделку.

По мнению ответчика, настоящий спор возник из договорных правоотношений между администрацией МО «город Северобайкальск» и физическим лицом ФИО2 Право собственности за спорный земельный участок также оформлено на физическое лицо, у администрации не имелось оснований для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Предметом иска является требование администрации о признании договора купли-продажи земельного участка от 17.10.2014 № 127 недействительным.

Основанием иска является то обстоятельство, что у предпринимателя ФИО2 отсутствовало зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество, расположенное в границах выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 03:23:010556:265.

Как следует из представленных материалов дела, 15.10.2014 администрацией МО «город Северобайкальск» принято постановление № 1544 о предоставлении ФИО2 в собственность за плату земельного участка площадью 132 кв.м., с кадастровым номером 03:23:010556:265, расположенного по адресу: <...> (л.д. 49). Вид функционального использования – земельный участок, предназначенный для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры, спорта, культуры, искусства, религии. Разрешенное использование – под территорию спортивно-развлекательного центра.

Во исполнение принятого постановления 17.10.2014 между администрацией МО «город Северобайкальск» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 127 (л.д. 46-47).

В соответствии с пунктом 1 договора продавец обязуется передать по акту приема-передачи в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене договора земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером 03:23:010556:265, расположенный по адресу: <...>.

Согласно пункту 2 договора цена участка составила 9 396 рублей 29 копеек.

Сделка купли-продажи сторонами исполнена, что подтверждается атом приема-передачи от 17.10.2014 (л.д. 48), свидетельством о государственной регистрации права от 07.11.2014 03-АА 543052 (л.д. 109).

В 2015 году Контрольно-счетной комиссией администрации МО «город Северобайкальск» проведена проверка по исполнению Комитетом по управлению городским хозяйством администрации МО «город Северобайкальск» земельного законодательства за 2013 – 2015 годы. Результаты проверки оформлены актом от 31.12.2015 № 10 (л.д. 14-32).

По итогам проведенного контрольного мероприятия выявлено, что договор купли-продажи земельного участка от 17.10.2014 № 127 является ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения у покупателя не было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, расположенное в границах выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 03:23:010556:265.

29.12.2015 Северобайкальской межрайонной прокуратурой в отношении администрации МО «город Северобайкальск» вынесено представление об устранении нарушений земельного законодательства № 02-25-2015 (л.д. 9-13).

Обстоятельства, выявленные при проверке, послужили основанием для обращения администрации в суд с иском о признании договора недействительным и о применении последствий его недействительности в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Истец просит признать договор купли-продажи земельного участка от 17.10.2014 № 127 ничтожной сделкой, поскольку он заключен с нарушением положений земельного законодательства (статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 17.10.2014). В результате заключения указанного договора были нарушены права МО «Город Северобайкальск» как публично-правового образования необоснованным предоставлением земельного участка без проведения конкурсных процедур и на льготных для ответчика условиях.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

До 01.03.2015 приведенная норма права закрепляла право лица на получение в собственность земельного участка, находящегося в его пользовании на законном праве, если на нем находился принадлежащий такому лицу на праве собственности объект недвижимости.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», но к отношениям сторон, возникшим до принятия соответствующих изменений, применимы ее положения.

Арбитражным судом установлено и не оспаривается истцом, что предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежат земельные участки:

- с кадастровым номером 03:23:010556:254, площадью 164 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Категория земель: земли населенных пунктов – под территорию спортивно-развлекательного центра (свидетельство о государственной регистрации права от 17.04.2014 03-АА № 474835) (л.д. 63),

- с кадастровым номером 03:23:010556:180, площадью 804 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Категория земель: земли населенных пунктов – под строительство спортивно-развлекательного центра (свидетельство о государственной регистрации права от 25.02.2014 03-АА № 439739) (л.д. 65),

- с кадастровым номером 03:23:010556:184, площадью 138 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Категория земель: земли населенных пунктов – под строительство спортивно-развлекательного центра (свидетельство о государственной регистрации права от 03.03.2014 03-АА № 439701) (л.д. 67),

- с кадастровым номером 03:23:010556:265, площадью 132 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Категория земель: земли населенных пунктов – под территорию спортивно-развлекательного центра (свидетельство о государственной регистрации права от 07.11.2014 03-АА № 543052) (л.д. 109)

Также истцу на праве собственности принадлежит здание спортивно-развлекательного центра с кадастровым номером 03:23:000000:744, назначение: нежилое, площадью 181,6 кв.м., инвентарный номер 1575, Литер А, А1, этажность 2, находящееся по адресу: <...> (свидетельство от 02.07.2013 03-АА № 312723) (л.д. 101).

08 февраля 2018 года арбитражным судом направлен запрос в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Республике Бурятия о предоставлении следующих сведений:

- на каком из земельных участков (03:23:010556:254, 03:23:010556:180, 03:23:010556:184, 03:23:010556:265) находится нежилое здание спортивно-развлекательного центра с кадастровым номером 03:23:000000:744,

- имеются ли наложения границ земельных участков с кадастровыми номерами 03:23:010556:254, 03:23:010556:180, 03:23:010556:184, 03:23:010556:265.

В ответе на запрос от 12.02.2018 № 03-2018/488-17 ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Республике Бурятия сообщило, что в соответствии со сведениями ЕГРН объект капитального строительства (здание, спортивно-развлекательный центр) с кадастровым номером 03:23:000000:744 расположен в пределах границ земельных участков с кадастровыми номерами 03:23:010556:178, 03:23:010556:179, 03:23:010556:180. Пересечения границ объекта капитального строительства 03:23:000000:744 с границами земельного участка 03:23:010556:265 не выявлено. Пересечения границ земельных участков с кадастровыми номерами 03:23:010556:254, 03:23:010556:180, 03:23:010556:184, 03:23:010556:265 также не выявлены.

Также в материалы дела представлен акт обследования земельного участка 03:23:010556:265 от 08.11.2017, составленный совместно специалистами администрации МО «город Северобайкальск» и предпринимателем ФИО2 (л.д. 127). По результатам осмотра установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 03:23:010556:265 отсутствуют какие-либо объекты недвижимости. Существующее здание расположено на расстоянии 6 метров от вышеуказанного земельного участка, в настоящее время участок огорожен, свободен от строений. Акт обследования подписан ответчиком без замечаний, к акту приложены фотографии (л.д. 128-131).

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что на земельном участке с кадастровым номером 03:23:010556:265 не находится здание спортивно-развлекательного центра (03:23:000000:744). Также на спорном участке отсутствуют иные объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на законном основании.

Вместе с тем, из представленных материалов дела усматривается, что 03.07.2014 ФИО2 обратилась к Главе МО «город Северобайкальск» с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: г. Северобайкальск, пр. Ленинградский под территорию спортивно-развлекательного центра (л.д. 60).

04.09.2014 составлен комиссионный акт выбора и обследования участка под территорию спортивно-развлекательного центра (л.д. 56). Комиссия пришла к заключению о том, что земельный участок площадью 132 кв.м., расположенный по пр. Ленинградскому, в кадастровом квартале 03:23:010556 достаточен для размещения и пригоден по санитарным и пожарным требованиям под территорию спортивно-развлекательного центра.

10.09.2014 вынесено постановление № 1295 о регистрации земельного участка, расположенного по адресу: <...> (л.д. 59).

Постановлением администрации МО «город Северобайкальск» от 18.09.20104 № 1349 утверждена схема расположения земельного участка в кадастровом квартале 03:23:010556 площадью 132 кв.м., местоположение: <...>. Вид разрешенного использования – под территорию спортивно-развлекательного центра (л.д. 54, 58).

Из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 03:23:010556:265 предоставлен ответчику под территорию спортивно-развлекательного центра, а не под само здание – центра (л.д. 61, 62).

В этой связи суд полагает необоснованным довод администрации о неправомерном предоставлении ответчику спорного земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Ответчик, как собственник недвижимого имущества, вправе был рассчитывать на предоставление ему данного земельного участка для нормальной эксплуатации (обслуживания) здания спортивно-развлекательного центра.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в собственность не только под объекты недвижимости, но и для целей эксплуатации (обслуживания) существующих зданий, строений, сооружений.

Предоставление ответчику спорного земельного участка способствует достижению цели использования всего спортивно-развлекательного центра.

Кроме того согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года № 8985/08 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, кадастровому паспорту земельный участок - 03:23:010556:265 имеет разрешенное использование – под территорию спортивно-развлекательного центра (л.д. 50-51, 109).

Администрацией в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств возведения на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, не соответствующих целевому назначению и разрешенному использованию такого участка, равно как и не представлено доказательств того, что площадь предоставленного земельного участка превышает необходимую для использования центра площадь.

Суд полагает, что площадь предоставленного земельного участка (132 кв.м.) является необходимой и достаточной для эксплуатации объекта недвижимости ответчика, площадь которого составляет 181,6 кв.м.

Арбитражным судом не установлено нарушение публичных интересов МО «город Северобайкальск», поскольку спорный земельный участок предоставлен ответчику правомерно.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как установлено арбитражным судом, поведение администрации после заключения договора купли-продажи давало основание ответчику полагаться на действительность сделки: сторонами подписан акт приема-передачи, за предпринимателем ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок. Ответчик, получив земельный участок, оплатив в полном объеме его стоимость, имел все основания полагаться на действительность договора. С октября 2014 года до сентября 2017 года (почти 3 года) администрация не заявляла о недействительности сделки. С таким иском администрация обратилась лишь после проверки земельного законодательства контрольно-счетной комиссией и вынесением соответствующего представления прокуратурой. Следовательно, факт обращения с настоящим иском не связан с ненадлежащим исполнением обязательств предпринимателем ФИО2 или ее недобросовестным поведением.

В этой связи возражение администрации о недействительности договора суд расценивает как недобросовестное поведение контрагента по сделке, направленное на дестабилизацию гражданского оборота.

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о не подведомственности настоящего спора арбитражному суду отклоняется, поскольку заключение спорной сделки связано с осуществлением предпринимательской деятельности ФИО2, которая не утратила статус индивидуального предпринимателя.

Арбитражным судом также отклоняется довод ответчика о попуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Администрация является стороной договора купли-продажи от 17.10.2014 № 127. В день заключения договора (17.10.2014) стороны приступили к исполнению сделки, а именно подписали акт приема-передачи (л.д. 48). Земельный участок фактически передан ответчику 17.10.2014, следовательно, течение срока исковой давности в отношении такой сделки следует исчислять с момента ее исполнения, то есть с 17.10.2014.

С настоящим исковым заявлением администрация обратилась в арбитражный суд 04.09.2017, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции суда на первой странице иска (л.д. 7). Вид поступления иска – по почте. Согласно штампу на конверте иск с приложенными документами направлен в суд 28.08.2017 (л.д. 39).

При таких обстоятельствах срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации на день обращения истца с заявленными требованиями в суд, не истек.

Расходы по уплате государственной пошлины не подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета, поскольку администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в Четвертый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд, принявший решение.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда первой инстанции, принятое по данному делу, также может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу, и только если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или, если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба подается в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через Арбитражный суд Республики Бурятия.


Судья Д.А. Усипова