Решение от 3 июня 2021 г. по делу № А39-2426/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-2426/2021

город Саранск03 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 03 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Бояркиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Купрей"

к Администрации городского округа Саранск

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Купрей" (далее - ООО "Купрей", истец), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обратилось в суд с иском к Администрации городского округа Саранск (далее - Администрация, ответчик) об обязании в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору аренды №473/19-Ар на следующих условиях:

" 1.Арендодатель снижает размер арендной платы на 50 % от определенной договором аренды (с учетом Приложения №1 к договору от 01.01.20 года), на период с 01 июля 2020 года по 22 сентября 2020 года, в связи с невозможностью использования нежилого помещения (здания) по договору по назначению из-за ограничений, введенных органами власти субъекта с целью не допущения распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19.

2.Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды), в связи с отсрочкой и (или) освобождением от уплаты арендных платежей, не применяются.

3.Дополнительное соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон с 01.07.2020 года.

4.Остальные условия договора остаются неизменными.

5.Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу."

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на отсутствие оснований для заключения дополнительного соглашения и уменьшения арендной платы, поскольку ООО "Купрей" воспользовалась одной из мер поддержки бизнеса в виде предоставления отсрочки по уплате арендной платы за период с 01.07.2020 по 22.09.2020.

Из материалов дела следует, что 02 июля 2019 года между Администрацией (арендодатель) и ООО "Купрей" (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №473/19-Ар. В соответствии с пунктом 1.1. договора, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.06.2019 №14 (Постановления Администрации городского округа Саранск от 25.06.2019 №1181) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание бани №8 (здание), расположенное по адресу: РМ, <...>, для размещения бани.

Общая площадь передаваемого в аренду нежилого помещения (здания) составляет - 2114,3 кв.м.

Характеристика объекта: здание бани №8, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 2114,3 кв.м., инв.№15793, лит. А, адрес объекта: Республика Мордовия, г.Саранск, Октябрьский район, ул.Косарева, д. 38 а, принадлежит городскому округу Саранск на основании Постановления Верховного Совета Мордовской ССР от 24.01.1992 №609-XII, свидетельство о государственной регистрации права от 16.11.2011 серии 13ГА 573849, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.11.2011 №13-13-01/186/2011-250.

Настоящий договор заключен сроком на 5 лет (пункт 1.2.).

Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента подписания акта приема-передачи в соответствии с п.п. 2.3.1, 2.4.1 настоящего договора. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.3.).

Размер арендной платы составляет 2472674 руб. 17 коп. в год без учета НДС.

Арендная плата, без учета НДС, вносится 100% в бюджет городского округа Саранск. Оплата производится ежемесячно, до 10-го числа текущего месяца, безналичным порядком. Размер ежемесячного платежа определяется как 1/12 годовой суммы арендной платы (пункт 3.1.).

Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата, установленная пунктом 3.1. договора, вносится ежемесячно с оплатой не позднее 10 числа каждого месяца на счет арендодателя.

02 июля 2019 года здание бани передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Согласно указу Главы Республики Мордовия от 27.03.2020 №90-УГ "О внесении изменений в Указ Главы Республики Мордовия от 17.03.2020 №78-УГ", деятельность ООО "Купрей" в арендуемом здании бани с 28.03.2020 приостановлена.

В соответствии с решением Совета депутатов городского округа Саранск от 22.05.2020 №287 "О мерах поддержки арендаторов муниципального имущества городского округа Саранск в период распространения новой коронавирусной инфекции", сторонами договора подписано соглашение об освобождении арендатора от уплаты арендных платежей по договору в период с 01.04.2020 по 30.06.2020.

28 августа 2020 года, указывая на приостановление деятельности в период распространения коронавирусной инфекции, истец обратился к Администрации с просьбой с 01.07.2020 не производить начисление арендных платежей за здание бани.

В письме от 28.09.2020 №6965-исх. Администрация сообщила, что распространить меру поддержки в виде освобождения от арендных платежей на более длительный период времени не представляется возможным.

10.09.2020 истец, со ссылкой на Указ Главы РМ от 27.03.2020 №90-УГ, п.3 ст. 19 Федерального закона 98-ФЗ и существенно изменившиеся обстоятельства (запрет деятельности ООО "Купрей" в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции), обратился к ответчику с просьбой снизить арендную плату на 50% с 01.07.2020 и до окончания действия ограничительных мер.

Указом Главы Республики Мордовия от 22.09.2020 №284-УГ "О внесении изменений в пункты 4.9 Указа Главы Республики Мордовия от 17.03.2020 №78-УГ", возобновлена деятельность бань, саун и иных объектов, в которых оказываются подобные услуги, предусматривающие очное присутствие гражданина, исключительно по предварительной записи.

В ответ на обращение истца от 10.09.2020, Администрация в письме от 06.10.2020 №7196-исх. указала, что ООО "Купрей" может воспользоваться отсрочкой по уплате арендных платежей за период с июля по сентябрь 2020 года.

23 октября 2020 года между сторонами договора подписано дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей за период с 01.07.2020 по 30.09.2020 по договору №473/19-Ар.

ООО "Купрей", указывая, что осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции, ссылаясь на положения Федерального закона №98-ФЗ, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Указом Главы Республики Мордовия от 17 марта 2020 г. N 78-уг "О введении на территории Республики Мордовия режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции COVID-2019" с 17 марта на территории региона введен режим повышенной готовности.

В соответствии с Указом Главы РМ от 27.03.2020 N 90-УГ "О внесении изменений в Указ Главы Республики Мордовия от 17 марта 2020 г. N 78-УГ", Указом Главы РМ от 30.04.2020 N135-УГ с 28.03.2020 приостановлена деятельность салонов красоты, косметических, СПА-салонов, массажных салонов, соляриев, бань, саун и иных объектов.

Указов Главы РМ от 22.09.2020 №284-УГ возобновлена деятельность бань, саун и иных объектов, в которых оказываются подобные услуги, предусматривающие очное присутствие гражданина, исключительно по предварительной записи.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закона N 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона; далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством РФ, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее Обзор от 30.04.2020), при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствии на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона N 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности истца является физкультурно-оздоровительная деятельность, код ОКВЭД - 96.04.

Указанный вид деятельности относится к Перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

В данном случае, поскольку ООО "Купрей" с учетом Указов Главы РМ, не могло оказывать услуги в арендованном у ответчика здании бани, в связи с чем, оно вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период с 01.07.2020 по 22.09.2020.

Письмом от 10.09.2020 ООО "Купрей" просило Администрацию уменьшить размер арендной платы на 50% от указанного в договоре аренды и заключить соответствующее дополнительное соглашение. Ответчик в ответ предложил заключение соглашения о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы.

В соответствии положениями пунктом 1 и 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы, уменьшения ее размера.

Заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы или изменение договора аренды на основании решения суда не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступления в силу соответствующего решения суда (вопрос 5 Обзора от 17.02.2021 №3).

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в настоящем случае заключение истцом соглашения об отсрочке уплаты арендной платы, не исключает возможность арендатора требовать ее уменьшения, поскольку по сути норм Закона N 98-ФЗ лица, пострадавшие в результате распространения коронавирусной инфекции, вправе претендовать как на снижение арендной платы, так и на предоставление отсрочки по ее уплате.

С учетом изложенного, доводы Администрации об обратном, судом отклоняются.

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (ответ на вопрос 5 в Обзоре от 30.04.2020).

Решение вопроса о величине уменьшения оставлено на усмотрение и согласование сторон, поскольку в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими явились и арендатор и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что заявляя об уменьшении арендной платы в размере 50%, ООО "Купрей" исходит из того, что стороны договора в равной мере пострадали в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

С учетом вышеизложенных норм права, принимая во внимание предусмотренные Федеральным законом №98-ФЗ меры поддержки бизнеса, фактические обстоятельства дела, основной вид деятельности истца, целевое использование предоставленного в аренду здания, учитывая необходимость соблюдения баланса интересов сторон и макроэкономических последствий, принимая во внимание действовавшие ограничения в отношении хозяйственной деятельности истца, суд удовлетворяет исковые требования ООО "Купрей" в полном объеме. Таким образом, в сложившейся ситуации арендная плата за период с 01.07.2020 по 22.09.2020 подлежит уменьшению на 50%.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

обязать Администрацию городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору №473/19-Ар аренды муниципального нежилого помещения от 02.07.2019 между Администрацией городского округа Саранск и обществом с ограниченной ответственностью "Купрей", на следующих условиях:

" 1.Арендодатель снижает размер арендной платы на 50 % от определенной договором аренды (с учетом Приложения №1 к договору от 01.01.20 года), на период с 01 июля 2020 года по 22 сентября 2020 года, в связи с невозможностью использования нежилого помещения (здания) по договору по назначению из-за ограничений, введенных органами власти субъекта с целью не допущения распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19.

2.Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды), в связи с отсрочкой и (или) освобождением от уплаты арендных платежей, не применяются.

3.Дополнительное соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон с 01.07.2020 года.

4.Остальные условия договора остаются неизменными.

5.Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу."

Взыскать с Администрации городского округа Саранск (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации - 29.10.2002) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Купрей" (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации - 25.10.2002) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяС.Ю. Бояркина