Постановление от 8 ноября 2017 г. по делу № А40-233824/2016

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-233824/2016
8 ноября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 7 ноября 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 8 ноября 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Беловой А.Р., Кольцовой Н.Н.

при участии в заседании:

от истца ООО «Олимпия» - ФИО1 –генеральный директор, решение от 18.05.2017; ФИО2 по дов. от 22.01.2016

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы – ФИО3 по дов. от 09.01.2017

рассмотрев 7 ноября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО «Олимпия» (истца)

на решение от 26 апреля 2017 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Масловым С.В.,

и постановление от 27 июля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Векличем Б.С., Лящевским И.С., Савенковым О.В.,

по иску ООО «Олимпия»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о внесении изменений в договор аренды от 16.12.2003 №00-00809/03.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Олимпия» (истец, арендатор) 22.11.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) о внесении изменений в договор аренды от 16.12.2003 № 00-00809/03.

В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что предлагаемая арендодателем рыночная ставка арендной платы, является недостоверной и существенно завышенной, что влечет за собой нарушение прав истца - арендатора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2017 в иске отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2017 решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2017 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование своей кассационной жалобы заявитель указывает на то, что выводы судов в обжалуемых судебных актах основаны на доказательствах, которые не являлись предметом судебного исследования, а вывод судов о достоверности отчета от 04.10.2013, является несостоятельным.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы истца к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Генеральный директор и представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции 07.11.2017 поддержали доводы и требования своей кассационной жалобы.

Представитель ответчика по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, пояснил, что, по его мнению, доводы, изложенные в кассационной жалобе, не основаны на нормах права, а направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, представленных в материалы дела, что не отнесено к компетенции суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Судами установлено, что согласно охранно-арендному договору от 01.04.2002 № 179 Государственным учреждением «Главное Управление охраны памятников г. Москвы» истцу передано в аренду здание - памятник архитектуры «Жилой дом XVIII в.» общей площадью 790,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, на срок с 01.04.2002 по 20.08.2042.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.06.2010 арендодателем по договору аренды становится Департамент имущества города Москвы, а охранно-арендный договор изменен на договор аренды и присвоен новый учетный номер договора: от 16.12.2003 № 00-00809/03.

Согласно пункту 9 Дополнительного соглашения от 01.06.2010 к договору аренды от 16.12.2003 № 00-00809/03 арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.

Между тем, арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление от 14.01.2014 № 33-А-50477/14-(0)-0 о ставке арендной платы на 2014 год, из которого следует, что в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и № 800-ПП за арендуемые истцом помещения общей площадью 790,80 кв. м, по адресу: <...>, с 01.07.2014 действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора (руб. /кв. м в год) без НДС в размере 25 444 руб., ставка арендной платы в месяц (без НДС) составит 1 676 759 руб. 60 коп. и годовая арендная плата (без НДС) составит 20 121 115 руб. 20 коп.

Установленная ответчиком ставка арендной платы определена на основании отчета от 04.10.2013 № 880-14/2013-С об оценке рыночной ставки арендуемых помещений, применена для целей одностороннего изменения арендной платы с 01.07.2014.

Уведомлением от 24.12.2014 № 33-А-127692/14-(0)-0 ответчик известил истца об установлении с 01.01.2015 арендной платы за 1 кв. м, в год (руб.) без НДС в размере 27 988 руб. 40 коп.

В целях определения действительной рыночной величины арендной платы за право пользования недвижимым имуществом - памятником архитектуры «Жилой дом XVIII в.» истец обратился к независимому оценщику - ООО «Оценка-Консалтинг», который подготовил отчет об оценке от 25.09.2015 № 361/15-1, из которого следует, что годовая арендная плата за право пользования объектом оценки составила 10 000 руб. за 1 кв. м, без учета НДС 18%, на дату оценки - 01.07.2014.

Между тем, 18.12.2015 истец направил в адрес ответчика предложение об изменении размера арендной платы за пользование объектом аренды и установлении с 01.07.2014 годовой арендной платы в размере 10 000 руб. за 1 кв. м, без учета НДС 18%.

В ответ на что, ответчик в письме от 14.01.2016 выразил отказ от предложения внести изменения в договор, мотивировав тем, что представленный истцом отчет не может быть принят к рассмотрению для установления ставки арендной платы по договору от 16.12.2003 № 00-00809/03 в связи с тем, что Департамент не является заказчиком данного отчета.

В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, исходили из того, что оснований для изменения договора не имеется, а доказательств несоответствия отчета, выполненного ООО «Аверс», положениям ФСО, нормам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», истцом не представлено.

Суд округа соглашается с такими выводами судов нижестоящих инстанций.

В соответствии с пунктом 4 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы.

Согласно пункту 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

В силу Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» по указанному договору, заключенному с истцом, с 01.07.2014 установлена рыночная ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика (отчет об оценке № 880-14/2013-С).

В целях исполнения Постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральными стандартами оценки ФСО № 1 - 3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Независимой оценочной компанией, на основании заключенного с Департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлен отчет от 04.10.2013 № 880-14/2013-С.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на отчет подготовлено положительное экспертное заключение Делового союза оценщиков от 06.11.2013 № 1173/11/13, которым данный отчет проверен на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим нормативно-правовым актам.

Ставка арендной платы определена на основании отчета, выполненного независимым оценщиком и в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.

Согласно произведенной рыночной оценке арендная ставка по договору аренды составляет 25 444 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС. Новый размер арендной платы подлежит применению с 01.07.2014, 01.01.2015 ставка арендной платы установлена истцу с учетом применения коэффициента-дефлятора в размере 1,1 и установлена в размере 27 988 руб. 40 коп.

Отчет признан соответствующим статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности». Нарушений федеральных стандартов оценки и иных требований действующего законодательства при проведении оценочной деятельности судом не установлено.

Кроме того, судами установлено, что в отношении отчета, выполненного ООО «АВЕРС» в рамках арбитражного дела № А40-69701/14 определением от 06.02.2015 определением суда назначена комплексная оценочная и нормативно методическая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению РФЦСЭ при Минюсте России.

В результате данной экспертизы установлено, что оспариваемый отчет от 04.10.2013 № 880-14/2013-С полностью соответствует действующему законодательству.

Довод истца о том, что отчет ООО «АВЕРС» выполнен с существенными нарушениями, является недействительным и не соответствует действующему законодательству, не подтвержден документально.

Доводы истца о недостоверности отчета, на основании которого ответчиком установлена арендная ставка, в полной мере исследованы судом первой инстанции и правомерно им отклонены.

Вместе с тем, судебная коллегия, рассматривая доводы, приведенные в кассационной жалобе, констатирует то, что они по смыслу аналогичны доводам, изложенным в исковом заявлении и апелляционной жалобе, и исходит из того, что эти доводы уже получили надлежащую оценку нижестоящими судами. Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судами и истцом, также не является правовым основанием для отмены или изменения решения, постановления по настоящему делу.

Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения и оценки судов, правоотношениям сторон дана соответствующая правовая оценка.

При таких обстоятельствах доводы заявителя не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по обстоятельствам спора.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2017 года по делу № А40-233824/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяС.Н.Крекотнев

Судьи:Н.Н.Кольцова

А.Р.Белова