Решение от 2 апреля 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Москва Дело № А40-179535/25-11-1310

03.04.2026

Резолютивная часть решения объявлена 26.03.2026

Решение в полном объеме изготовлено 03.04.2026


Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Соловьевой П.А.

проводит судебное заседание по иску


ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАСТОЧКА" (124365, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КРЮКОВО, Г ЗЕЛЕНОГРАД, ПР- КТ ГЕОРГИЕВСКИЙ, Д. 37, К. 3, КВ. 589, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.02.2021, ИНН: <***>)

К ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности от 08.07.2025, паспорт,


от ответчика: ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-936/25 от09.12.2025, паспорт.

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАСТОЧКА" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении Договора № 59-11225 от 30 мая 2025 года (далее – «Договор») купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 363, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:10:0000000:3204, общей площадью 78,9 кв.м., в указанной редакции.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.


Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Ласточка» (далее - общество; истец) на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 11 мая 2021 года № ЭТ10-00269/21, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москва (далее - департамент; ответчик), владеет на праве аренды нежилым помещением (далее - помещение; объект») общей площадью 78,90 кв.м. (1 этаж, пом. II - комн. 1-9), расположенного по адресу: г. Москва, ЗелАО, г. Зеленоград, корпус 363, с кадастровым номером 77:10:0000000:3204.

Помещение находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 20 февраля 2006 года № 77-7710/002/2006-85).

В соответствии с выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, истец с 10 марта 2021 года значится как микропредприятие.

11 апреля 2025 года в порядке статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - «Закон № 159-ФЗ») истец обратился в департамент с заявлением вх. № 33-5-38842/25-(0)-0) о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г. Москвы» в отношении арендуемого имущества.

Распоряжением от 29 мая 2025 года № 66034, изданным департаментом в ответ на вышеуказанное заявление общества, принято решение о приватизации помещения путем предоставления обществу преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на 7 лет, а также установлена стоимость выкупаемого помещения в размере 12 908 000,00 рублей (НДС не облагается); департаментом в адрес общества направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-11225 от 30 мая 2025 года (далее - проект договора); департаментом предложено обществу подписать (в течение 30 календарных дней) указанный проект договора.

Рассмотрев проект договора, истец не согласился с условиями пункта 2.1.8., абзаца 1 пункта 3.1., абзаца 3 пункта 3.4., пункта 6.10. проекта договора и, с учетом результата инициированной истцом оценки рыночной стоимости объекта (отчет об оценке рыночной стоимости (по состоянию на 11 апреля 2025 года) объекта недвижимости от 17 июня 2025 года № 6671; далее - «отчет об оценке № 6671»), выполнен обществом с ограниченной ответственностью «Технологический альянс», с определением рыночной стоимости выкупаемого объекта в размере 8 300 000,00 рублей (НДС не облагается), 23 июня 2025 года направил в адрес департамента протокол разногласий от 21 июня 2025 года (с приложением отчета об оценке № 6671) по указанным условиям проекта договора.

Письмом от 30 июня 2025 года № 33-5-38842/25-(0)-8 департамент уведомил общество об отклонении направленного обществом протокола разногласий к проекту договора и предложил обществу передать возникшие при заключении договора разногласия на рассмотрение суда.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, руководствуясь ст.ст. 445, 446 ГК РФ, общество обратилось с иском в Арбитражный суд города Москвы на предмет рассмотрения разногласий, возникших между обществом и департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости № 5911225 от 30 мая 2025 года.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее -«Закон № 178-ФЗ») под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации


(далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона № 178-ФЗ порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с порядком разработки прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества, установленным Правительством Российской Федерации.

Частью 5 ст. 3 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 1 Закона № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 2_1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - «Закон № 209-ФЗ») перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст.18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

-арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или


договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2_1. статьи 9 настоящего Федерального закона;

-отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2_1. статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

-сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, исходя из содержания документов, представленных истцом в обоснование законности и обоснованности заявленных исковых требований, истец пользуется преимущественным правом на приобретение объекта, соответствуя вышеуказанным законодательно установленным требованиям, в частности обладая статусом субъекта малого и среднего предпринимательства, пользуясь объектом на основании законодательно оформленных долгосрочных арендных правоотношений в отсутствие задолженности по арендной плате и неустойки (штрафам, пеням).

В отношении предмета возникших между сторонами разногласий Истец отметил следующее.

Касаемо условий пунктов 2.1.8. и 6.10. проекта договора.


В соответствии с указанными условиями проекта договора (в редакции департамента):

-истец обязуется в период нахождения объекта в залоге не использовать объект для размещения апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и (или) используемых для временного проживания людей);

-после снятия залога истец согласен не использовать объект для размещения апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и (или) используемых для временного проживания людей);

-в случае неисполнения истцом вышеуказанного обязательства истец обязан уплатить в пользу департамента штраф в размере 1% от цены объекта;

-при выявлении департаментом факта повторного неисполнения истцом вышеуказанного обязательства департамент вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

Вместе с тем, как указал Истец, исходя из ст.ст. 34, 35 Конституции РФ каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности; право частной собственности охраняется законом.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (пункты 1 и 2 ст. 209 ГК РФ).

Собственник помещения, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 2874. ГК РФ).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее«ЕГРН») назначение арендуемого истцом помещения - нежилое.

При этом Истец отметил, что действующим законодательством Российской Федерации запрет на временное проживание людей установлен только в отношении жилых помещений (ст. 17 ЖК РФ).

Более того, 29 января 2025 года Государственной Думой Российской Федерации был отклонен в первом чтении законопроект № 705681-8 о запрете на временное проживание людей в нежилых помещениях.


Таким образом, условия проекта договора (в редакции департамента) о запрете истцу использования помещения (являющегося нежилым) для временного проживания людей, а также устанавливающие применяемые к истцу штрафные санкции за нарушение такого запрета, являются незаконными и необоснованными, как ограничивающие ранее указанные конституционные и гражданские права истца на свободное использование имущества, находящегося у него на праве частной собственности, для предпринимательской деятельности в соответствии с назначением такого имущества.

Касаемо условий абзаца 1 пункта 3.1., абзаца 3 пункта 3.4. проекта договора.


В соответствии с указанными условиями проекта договора (в редакции департамента) цена объекта составляет 12 908 000,00 рублей; все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 153 666,67 рублей, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества субъектом малого или среднего предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающего требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Цена помещения в размере 8300 000,00 рублей, определенная в отчете об оценке № 6671, по мнению истца, является достоверной и обоснованной, поскольку указанный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (ФСО), утвержденным приказами Минэкономразвития РФ.

Как следствие, платежи, подлежащие оплате истцом ответчику в счет основного долга, составляют сумму в размере не менее 98 809,50 рублей.

Таким образом, условия проекта договора (в редакции департамента), устанавливающие цену помещения в размере 12 908 000,00 рублей и платежей в счет основного долга, составляющих не менее 153 666,67 рублей, являются незаконными и необоснованными, как не соответствующие законодательно установленным требованиям достоверности (ст. 71 АПК РФ). Кроме того, данные условия возлагают на истца необоснованное финансовое бремя, нарушая, тем самым, принцип равенства участников гражданских правоотношений (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. При этом суд должен исходить из того, что поскольку заключение договора является


обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору.

Указанное послужило основанием для обращения Истца в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв в котором указал, что спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы и именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент со своей стороны выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию, для 12 908 000,00 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

Также Ответчик указал, что Департаментом с учетом норм действующего законодательства и имущественных интересов города Москвы утверждены положения и существенные условия договоров купли-продажи недвижимости, заключаемых с субъектами малого и среднего предпринимательства в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем изменение пунктов 3.1 и 3.4 в редакции, предложенной Истцом, не может быть принято Департаментом.

Также в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент вправе утверждать формы договоров (соглашений), выдаваемых заявителю при предоставлении Департаментом государственных услуг.

Согласно ч. 1, ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, цена объекта недвижимости является самым существенным условием договора купли-продажи.

В соответствии с абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном Законе от 22.07.2008 № 159 исчерпывающим образом.

Ответчик указал, что изменение или исключение п. 2.1.8 и п. 6.1. не имеет правовых оснований.

Пункт 2.1.8.


В соответствии со ст. п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Также в соответствии с Приказом Департамента от 09.06.2012 № 115 «О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы» в редакции приказа от 09.12.2019 № 321 «О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 № 115» утверждены существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем изменение редакции пунктов, дополнение, исключение нарушают права Департамента и подлежат отклонению.

Кроме того, Федеральный закон № 159-ФЗ направлен на оказание имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется в виде передачи во владение или пользование государственного или муниципального имущества, включая земельные участки и другие объекты недвижимости, на возмездной основе, на льготных условиях или безвозмездно. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.


Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям, которые не предназначены для проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания.

В соответствии с пп. «а» п. 12 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 апартаментом является номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни), с двуспальной кроватью (размером не менее 180 x 200 см) и мини-кухней, оборудованной для приготовления и приема пищи, мытья посуды.

С учетом изложенного, апартаменты — это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

Исходя из вышесказанного, спорное помещение не может быть использовано для размещения апартаментов, так как не отвечает смыслу, для которого оно предоставляется по ФЗ № 159-ФЗ. Спорное помещение при реализации имущественного права используется для осуществления предпринимательской детальности субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, принятие данного пункта направлен на защиту прав Департамента, в связи с чем исключению не подлежит.

Пункт 6.1.


Согласно ст. 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков,

причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения, установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец, уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

С учетом необходимости соблюдения баланса интересов пункты не подлежат исключению.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества, а также отдельных пунктов договора.

Статья 446 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора № 59-11225 от 30 мая 2025 года (далее – «Договор») купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью расположенного


по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 363, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:10:0000000:3204, общей площадью 78,9 кв.м.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.11.2025, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение которой поручено эксперту ООО "ТЕХАССИСТАНС" ФИО3 (109316, Г.МОСКВА, ПР-КТ ВОЛГОГРАДСКИЙ, Д. 32, К. 7, ЭТАЖ 2, ПОМ. 2А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.10.2009, ИНН: <***>, тел.8-495-255-39-94).

Перед экспертом поставлен вопрос:


Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 78,90 кв.м. (1 этаж, пом. II – комн. 1-9), с кадастровым номером 77:10:0000000:3204, расположенного по адресу: г. Москва, ЗелАО, г. Зеленоград, корпус 363, на дату 11.04.2025 без НДС?

В соответствии с заключением эксперта № 2034/25 от 26.01.2026г., рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 78,90 кв.м. (1 этаж, пом. II – комн. 1-9), с кадастровым номером 77:10:0000000:3204, расположенного по адресу: г. Москва, ЗелАО, г. Зеленоград, корпус 363, на дату 11.04.2025 без НДС составляет 8 741 667 руб.

Оценив экспертное заключение № 2034/25 от 26.01.2026г. наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости


объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы № 2034/25 от 26.01.2026г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 78,90 кв.м. (1 этаж, пом. II – комн. 1-9), с кадастровым номером 77:10:0000000:3204, расположенного по адресу: г. Москва, ЗелАО, г. Зеленоград, корпус 363, на дату 11.04.2025 без НДС составляет 8 741 667 руб.

При этом, суд принимает и считает обоснованными возражения Ответчика относительно п.п. 2.1.8., 6.1. договора.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции


истца, с учетом принятых уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы, за исключением пунктов 2.1.8 и 6.10, которые подлежат изложению в редакции Департамента.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.


Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью «Ласточка» при заключении договора № 59-11225 от 30 мая 2025 года (далее – «Договор») купли-продажи недвижимости – нежилого помещения общей площадью расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 363, пом. 2Н, с кадастровым номером 77:10:0000000:3204, общей площадью 78,9 кв.м.,

Изложив абзац 1 пункта 3.1., абзац 3 пункта 3.4. Договора в следующей редакции:


- абзац 1 пункта 3.1.: «Цена Объекта составляет 8 741 667 (Восемь миллионов семьсот сорок одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 26 января 2026 года № 2034/25 (далее – «Отчет»), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ТЕХАССИСТАНС», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит»;

- абзац 3 пункта 3.4.: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 104 067 (Сто четыре тысячи шестьдесят семь) руб. 45 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»;

Пункты 2.1.8 и 6.10 изложить в редакции ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАСТОЧКА" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.02.2021, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей; судебные расходы в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина