Решение от 24 апреля 2023 г. по делу № А40-206798/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-206798/22-142-1610
24 апреля 2023 года
г. Москва
Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 24 апреля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Искендеровым Т.Б.,

рассмотрев дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРМАТ" (127083, ГОРОД МОСКВА, ВЕРХНЯЯ МАСЛОВКА УЛИЦА, ДОМ 14, СТРОЕНИЕ 3, ОГРН: 1057748937322, Дата присвоения ОГРН: 07.11.2005, ИНН: 7714624494, КПП: 771401001)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЮЗ СВЯТОГО ИОАННА ВОИНА" (119136, ГОРОД МОСКВА, 3-Й СЕТУНЬСКИЙ ПРОЕЗД, 10, ОГРН: 1127746172080, Дата присвоения ОГРН: 13.03.2012, ИНН: 7729705354, КПП: 772901001) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 907 500 руб. 00 коп.,

при участии:

От истца – Белова Ю.М. доверенность, Стрекалов С.А. Протокол От ответчика – Клочков В.В., доверенность

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФОРМАТ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЮЗ СВЯТОГО ИОАННА ВОИНА" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2021 года по сентябрь 2022 года в размере 907 500 руб. 00 коп. (в виде суммы неуплаченной индексации).

Ответчик представил отзыв, в котором просил в иске отказать по следующим основаниям: истцом в одностороннем порядке доначислена арендная плата, что противоречит условиям договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика с иском спорил по доводам отзыва. Выслушав явившихся представителей сторон, рассмотрев исковые требования, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен долгосрочный договор аренды нежилого здания от 05 февраля 2018 года (далее – Договор), согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор

принял во временное возмездное владение и пользование нежилое здание, общей площадью 532,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Масловка, д. 14 (далее - «Здание»).

Договор заключен сроком на 7 (семь) лет с даты его государственной регистрации (п. 5.1 Договора).

В соответствии с условиями п. 3.2.3 Договора, заключённого на основании этого предложения, начиная с 4 (Четвертого) года с момента подписания Акта приема-передачи Здания, размер ежемесячной арендной платы может быть изменен на величину индекса инфляции потребительских цен на товары и услуги населению (уровень инфляции), рассчитанного за последние 12 (двенадцать) месяцев с даты последней индексации по информации (данным) Федеральной службы государственной статистики (Росстат), но не более чем на 5 (пять) процентов от предыдущего установленного размера ежемесячной арендной платы. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору. Акт приема-передачи помещения пописан 16 июня 2018 года.

Следовательно, по мнению истца, по истечение трех лет («начиная с 4 (Четвертого) года»), то есть с 17 июня 2021 года, размер арендной платы может быть индексирован, если за последние 12 месяцев до индексации, по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат) изменился уровень потребительских цен (уровень инфляции).

Как следует из разъяснении высших судебных инстанций (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 № 3484/07 по делу № А05-2829/2006-30, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5), Постановление АС Московского округа от 20.05.2021 № Ф05-11192/2021 по делу № А40-133776/2020 и др.), увеличение ставок арендной платы в соответствии с предусмотренной договором аренды индексацией считается согласованным сторонами в договоре и не требует подписания сторонами дополнительного соглашения.

Следовательно, по мнению истца, условие п. 3.2.3 Договора о том, что изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением, не соответствует требованиям действующего законодательства и не имеет правового значения.

Истец 29 апреля 2021 года направил ответчику уведомление об индексации с 16.06.2021 ежемесячной арендной платы, которое ответчиком получено 04 мая 2021 года. Однако, как указал истец, ответчик продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере.

В связи с указанными обстоятельствами 25 августа 2022 года истцом была направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся разницу в арендной плате (в виде недоплаченной суммы индексации), на что Арендатор ответил отказом, ссылаясь на отсутствие своего согласие на изменение арендной.

В обоснование иска истец указал следующее: в соответствии с п. 3.2.3 Договора, начиная с июля 2021 года ежемесячная арендная плата индексируется на 5 (пять) процентов от предыдущего размера и составляет 1 050 000 руб., а с июля 2022 года – 1 102 500 руб., в то время как фактически ООО «Союз Св. Иоанна Воина» все это время выплачивало за аренду лишь 1 000 000 руб. в месяц; согласно прилагаемому расчету, сумма задолженности ответчика по арендной плате за период с 01 июля 2021 года по 30 сентября 2022 года составляет 907 500 руб. 00 коп.

Претензионный порядок соблюден.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, стороны свободны при заключении договора аренды и определении его условий, в том числе в части увеличения арендной платы.

Согласно п. 3.2.3. Договора аренды, начиная с 4-го года с момента подписания Акта приема-передачи здания размер арендной платы может быть изменен на величину индекса инфляции потребительских цен на товары, услуги населению (уровень инфляции), рассчитанного за последние 12 месяцев с даты последней индексации по информации (данным) Федеральной службы государственной статистики (Росстат), но не более чем на 5 (пять) процентов от предыдущего установленного размера ежемесячной арендной платы. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

Как указал истец, условие п. 3.2.3 Договора о том, что изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением, не соответствует требованиям действующего законодательства и не имеет правового значения.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 3.2.3. Договора аренды стороны согласовали, что начиная с 4-го года с момента подписания Акта приема-передачи здания размер арендной платы может быть изменен на величину индекса инфляции потребительских цен на товары, услуги населению (уровень инфляции), рассчитанного за последние 12 месяцев с даты последней индексации по информации (данным) Федеральной службы государственной статистики (Росстат), но не более чем на 5 (пять) процентов от предыдущего установленного размера ежемесячной арендной платы. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

Истец основывает свою позицию на том, что арендная плата на основании п. 3.2.3. договора аренды подлежит ежегодной индексации, а само условие п. 3.2.3. истец рассматривает как согласованный порядок индексации. На основе данных выводов истец в одностороннем порядке произвел доначисление арендной платы с июля месяца 2021 года и июля месяца 2022 года (расчет представлен истцом).

Вместе с тем, буквальное толкование условия п. 3.2.3. Договора аренды позволяет сделать вывод, что данное условие только предоставляет сторонам право на изменение арендной платы, причем в самом условии п. 3.2.3. прописано, что такое

изменение арендной платы должно быть оформлено в виде дополнительного соглашения. Таким образом, данное условие не предполагает одностороннего изменения условий договора аренды, а требует достижение соглашения сторон по вопросу изменения условий договора. Кроме того, в самом условии пункта указано на возможность изменения арендной платы, поскольку используется формулировка: «…размер арендной платы может быть изменен…», что исключает автоматический характер изменения аренды, как это было бы при индексации. И требует достижения согласия сторон.

Условие договора аренды о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10). Между сторонам не было достигнуто соглашения об изменении арендной платы, никаких соглашений об изменении арендной платы по договору также не подписывалось (доказательства обратного суду не представлены).

Фактически истец трактует условие п. 3.2.3. договора аренды значительно шире его фактического содержания и подменяет установленный договором порядок возможного изменения арендной платы (необходимость достижения согласия сторон и подписания дополнительного соглашения) механизмом ее индексации. Договор аренды не содержит условия об обязательной индексации арендной платы или право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы.

Довод истца о том, что условие п. 3.2.3. договора об изменении арендной платы путем подписания дополнительного соглашения не соответствует требованиям действующего законодательства и не имеет правового значения – основан на подмене понятий «изменение арендной платы» и «индексация арендной платы».

Так, истец делает такой вывод, принимая за основу, что прописанное в п. 3.2.3. договора аренды условие является условием об индексации, что не соответствует фактическому содержанию условия п. 3.2.3. договора, а приведенная истцом судебная практика исходит из предусмотренного в договоре аренды условия об индексации арендной платы (порядка ее расчета), что некорректно применять к условиям заключенного сторонами договора.

Условие п. 3.2.3. договора не является по своему содержанию безусловным условием об индексации арендной платы и не содержат обязательного для сторон порядка/механизма ее изменения, напротив, договор аренды допускает возможность изменения аренды по соглашению сторон, для чего необходимо заключение дополнительного соглашения.

Довод истца о злоупотреблении ответчиком правом в связи с уклонением ответчика от изменения условия договора (на основании п. 3.2.3. договора) не может являться достаточным основанием для изменения условий договора аренды по требованию истца.

Договором аренды предусмотрена всего лишь возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон. Такое договорное условие подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Кроме того, истец уже обращался в суд с требованием об изменении условий договора аренды, в чем ему было отказано (решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 января 2022 года по делу № А40-161417/21-96-1147 (стр. 13-15).

Таким образом, направленные истцом уведомления об изменении арендной платы от 29.04.2021г. и претензия от 25.08.2022г. при отсутствии соглашения сторон на изменение арендной платы не влекут изменение условий договора.

Довод истца об условиях, которые обсуждались сторонами перед заключением договора аренды (преддоговорные переговоры, переписка сторон) не может служить достаточным основанием для подтверждения того, что стороны заключили договор с условием об индексации арендной платы, поскольку, как обоснованно отметил ответчик, переговорный процесс проходил несколько месяцев и обсуждаемые условия менялись в процессе переговоров, а в конечном счете итоговые договоренности сторон были зафиксированы в подписанном договоре.

Поскольку условие об арендной плате является существенным условием по договору, толкование данного условия должна осуществляться исключительно исходя из согласованной сторонами договора редакции.

Таким образом, позиция истца, основанная на направлении ответчику уведомлений об индексации арендной платы не соответствует условиям заключенного договора аренды и не влечет изменения арендной платы по договору, поскольку договор аренды не содержит условия об индексации арендной платы (аналогичного ему по смыслу), а равно не содержит прав истца на одностороннее изменение условий договора аренды.

Проанализировав буквальное содержание пункта 3.2.3 договора от 05.02.2018 г., поскольку односторонне изменение условий договора аренды не предусмотрено, и никаких дополнительных соглашений к договору аренды не подписывалось, суд пришел к выводу о том, что у истца отсутствовали основания для увеличения арендной платы в 2021 и 2022 году, а требования истца об оплате задолженности, рассчитанной в связи с таким увеличением арендной платы, являются необоснованными и не соответствуют условиям договора.

Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения или процессуальных действий.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку истец не доказал обоснованность заявленных им требований, поэтому в иске о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 907 500 руб. 00 коп., надлежит отказать с отнесением судебных расходов по оплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Е.В. Немтинова