Решение от 29 января 2018 г. по делу № А40-69434/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-69434/17

64-620

30 января 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 30 января 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью «Столичная судоходная компания»

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:


Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Столичная судоходная компания» о расторжении договора от 29.01.1997 №М-05-007984 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, проспект Андропова, вл. 11, корп. 2, стр. 1,2,3 площадью 32 169,00 кв.м., (кадастровый № 77:05:0002008:005).

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на ст.ст. 450,452 ГК РФ. Мотивировал иск нецелевым использование ответчиком земельного участка в рамках договора аренды от 29.01.1997 №М-05-007984.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, ссылаясь на то, что отсутствуют основания для расторжения договора, ответчик имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, сослался на злоупотребление истцом правом.

Определением суда от 16.02.2017г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено Правительство Москвы.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, представителя с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направило, отзыв на иск не представило, в связи с чем, суд рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции в его отсутствие, на основании ст.ст. 123, 156 АПК РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Московским земельным комитетом ( в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, истец, арендодатель) и АООТ «Пассажирский порт» (арендатор) был заключен договор аренды 29.01.1997 г. №М-05-007984 земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002008:005 площадью 32 169 кв. м, расположенного по адресу: <...> вл.11, корп. 2, стр. 1,2,3 - сроком на 49 лет для административной и производственной деятельности комплекса Южного печного вокзала.

В связи с переходом права собственности на здания, расположенные на указанном участке, в соответствии с п. 1 ст. 353К РФ и ст. 552 ГК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.01.1997 № М-05- 007984 в полном объеме с 24.10.2006 перешли к ООО «Столичная судоходная компания» (ответчик), путем заключения дополнительного соглашения от 20.04.2007 к договору.

Согласно пункту 1.4 договора на момент заключения договора на участке были расположены трехэтажное кирпичное здание вокзала, одноэтажное кирпичное здание (туалет) и одноэтажное кирпичное здание (ТП).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью о его государственной регистрации от 18.06.2007г. № 77-77-14/007/2007-388.

Земельный участок с кадастровым номером 77:05:0002008:005 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена в силу ст. 3.1. Федерального закона РФ от 25.01.2001г. № 137-ФЗ, что также подтверждается выпиской из ЕГРП.

По результатам обследования спорного земельного участка Госинспекцией по недвижимости было установлено, что на земельном участке расположены шесть объектов капитального строительства, принадлежащие ответчику на праве собственности, при этом четыре здания из них обладают признаками самовольного строительства.

Впоследствии объекты недвижимого имущества по адресу: проспект Андропова, д.11 (лит. А, Б, В) были внесены в приложение № 2 к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2015 по делу № А40-156090/14, вступившим в законную силу, удовлетворены требования Департамента об обязании снести объекты капитального строительства по адресу: <...> (лит. А) площадью 3 292,8 кв. м, (лит. Б) площадью 1 660,5 кв. м, (лит. В) площадью 1 648,3 кв. м, предоставив в случае не исполнения решения суда право Правительству Москвы осуществить мероприятия по сносу вышеуказанного объекта.

Кроме того, в приложении № 3 к постановлению Правительства Москвы 17 11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» было включено расположенное на земельном участке временное строение площадью около 230 кв. м, использовавшееся под склад и общественное питание.

Согласно п. 5.1. договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использования земельного участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством, а также использования земельного участка не по назначению, установленному п. 1.1. договора.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое стоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Земельный участок с кадастровым номером 77:05:0002008:005 предоставлялся ответчику для административной и производственной деятельности комплекса Южного речного вокзала.

В тоже время ответчик в нарушение условий договора на указанном земельном участке возвел без согласия арендатора самовольные строения, что не соответствует цели использования земельного участка, предусмотренной договором аренды.

Данные обстоятельства установлены судебными актами по делу №А40-156090/14, в связи с чем, не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенных на срок более 5 лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Договором установлено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в случае нарушения арендатором условий договора и использовании участка способами, запрещенными земельным законодательством РФ и города Москвы, использовании участка не по целевому назначению, установленному п. 1.1. договора.

Из материалов дела следует, что в порядке досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 21.12.2016г. № ДГИ-И-58130/16 с требованием расторгнуть договор.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рамках №дела А40-191895/2015 была проведена судебная экспертиза, которой было установлено, что Здание южного речного вокзала подверглось масштабной реконструкции, в результате которой создано новое здание без получения необходимой разрешительной градостроительной документации. При этом сделан вывод о невозможности приведения здания в первоначальное состояние.

Более того, выявлено, что в настоящее время бывшее здание южного речного вокзала полностью используется для размещения торговых площадей и представляет из себя торговый центр «Панда-Сити» (http://panda-citv.ru/). Деятельности связанной с организацией и обслуживанием речного транспорта (кассы, залы ожидания, камеры хранения и т.п.) на территории здания бывшего Южного Речного вокзала не ведется.

Таким образом, нецелевое использование земельного участка кадастровый номер 77:05:0002008:005, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами: - судебными актами по делу № А40- 156090/2014, в которых установлено нарушение прав собственника земельного участка путем строительства на указанном участке зданий без получения разрешительной документации, установленной законом, судебными актами по делу № А40-191895/15;

- Заключением экспертов ООО «Проектно-конструкторское бюро «Регламент» от 17.10.2016, подготовленным в рамках судебной экспертизы по делу № А40-191895/15 (пункты 3.6 - 3.7);

- Актом Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 17.07.2015 о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта. Из указанного акта следует, что здание южного речного вокзала, расположенное на спорном участке реконструировано, разрешение не строительство (реконструкцию) не выдавалось, земельный участок для целей строительства (реконструкции) не предоставлялся в связи с чем имеются признаки самовольного строительства. Также установлено, что здание используется для административно- офисных целей и под торговлю, что также не соответствует разрешенному использованию участка;

- Рабочими проектами ООО «Квант-строй» и ЗАО «Стройреконструкция» датированными 2011 и 2012 годом в задании на разработку которых указано, что проектом необходимо предусмотреть свободную планировку с обеспечением максимально возможного количества торговых площадей.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды земельного участка от 29.01.1997г. № М-05-007984, в связи с чем, суд считает требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 29.01.1997г. № М-05-007984 обоснованным и подлежащим удовлетворению с учетом представленных истцом доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст.ст. 452, 619 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что в здании реконструкция не производилась, а имело место перепланировка и переустройство судом отклоняются, поскольку опровергаются представленными в материалы дела доказательствами и судебными актами, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 по делу № А40-191895/15 установлено, что относительно довода ответчика о том, что выявленные истцами работы направлены на переоборудование (переустройство) спорного здания, в результате которых не возник новый объект недвижимого имущества, то указанное утверждение документально не подтверждено и опровергается выводами судебной экспертизы. Так же суд отметил, что также судебная коллегия подтверждает правильность выводов суда первой инстанции о незаконной реконструкции спорного здания, наличия признаков самовольной постройки.

Ссылка ответчика на договоры на возмездное оказание услуг с ИП ФИО2 от 18.05.2016, ИП ФИО3 от 15.04.2016, с ООО « Судоходная компания «Золотой остров» от 01.04.2016. с ООО «28-й Гном» от 01.04.2016, ОАО «Московский туристический флот» от 29.03.2016, а также договор аренды нежилого помещения с ФГБУ «Канал имени Москвы от 30.09.2016г., возмещение расходов за подключение к источникам электрической энергии от 01.12.2016. судом отклоняются, поскольку все договоры на услуги датированы 2016 годом и заключены сроком на один год. Кроме того, не представлено доказательств фактического исполнения данных договоров.

Кроме того, предметом всех договоров на оказание услуг являются услуги, предоставляемые ответчиком, по сбору мусора, упакованного в п/э пакеты, по снабжению водой и электроэнергией.

Однако, данные услуги непосредственно не связаны с Южным речным вокзалом и земельным участком, на котором он расположен.

Речной вокзал, используемый по назначению, это сооружение или комплекс сооружений, предназначенное для обслуживания пассажиров речного транспорта, а также обработки их багажа.

В реконструированном здании Южного речного вокзала, перестроенном в торговый центр «Панда Сити» не осталось помещений для реализации билетов на теплоходы, залов ожидания для пассажиров, камер хранения багажа или иных помещений, характерных для вокзалов, все имеющиеся помещения используются для торговли детскими товарами, что подтверждается, в том числе, договором аренды нежилого помещения, заключенного 30.09.2016 с ФГБУ «Канал имени Москвы», в предмете которого указано, что арендатор принимает помещение 35 кв.м, под офис, расположенное в ДТЦ «Панда». При этом сама по себе аренда помещения ФГБУ «Канал имени Москвы» также никак не подтверждает целевое использование участка, предоставленного для функционирования вокзала.

Наличие зданий в собственности у ответчика, в силу положений ст. 22 ЗК РФ, не является обстоятельством, исключающим расторжение договора аренды в случае его нарушения.

Ответчик, являясь собственником объектов недвижимого имущества, вправе в порядке п. 3 ст. 35 ЗК РФ, с соблюдением правил предоставления участков, заключить новый договор аренды земельного участка, необходимый для эксплуатации объектов имущества, который будет соответствовать целевому назначению и размер арендной платы, по которому будет соответствовать действительному использованию участка, что отвечает интересам города Москвы.

Ссылка ответчика на судебные акты, принятые в рамках дела №А40-178782/2014, судом отклоняется, поскольку указанные судебные акты не могут иметь доказательственного значения для настоящего спора, так как вынесены на основании иных обстоятельств и документов, утративших в настоящее время силу. Как следует из содержания судебных актов по делу А40-178782/2014, отказывая в иске, суд сослался на кадастровый паспорт земельного участка 77:05:0002008:5 и градостроительный план земельного участка, утв. Приказом Москомархитектуры от 11.04.2013 №574, которые в качестве разрешенного использования участка содержали, в том числе такой вид использования, как «Объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (1004.01)».

Вместе с тем на основании решения Градостроительно-земельной комиссии от 16.10.2014г. №34 приказом Москомархитектуры от 12.10.2015 №3639 приказ от 11.04.2013 №574 признан утратившим силу. Указанные обстоятельства подтверждаются Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2017 по делу № А40-23091/1, в котором ООО «Столичная судоходная компания» отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным приказа Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 12.10.2015 №3639.

Кроме того, Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 20 августа 2014 г. №13059 «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002008:5» установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:05:0002008:5 - участки смешанного размещения производственных объектов различного вида (1.2.9); объекты размещения помещений и технических устройств речных портов, речных вокзалов, причалов, пристаней, гидротехнических и иных сооружений (включая гидроузлы), обеспечивающих эксплуатацию водного транспорта (1.2.11). Распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 25.10.2013 №10076, которым был установлен, в том числе вид разрешенного использования «Объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (1004.01)», признан утратившим силу.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме, поскольку требования, заявленные в иске обоснованы. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 401, 450, 452, 606, 619 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 66, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор от 29.01.1997 №М-05-007984 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, проспект Андропова, вл. 11, корп. 2, стр. 1,2,3 площадью 32 169,00 кв.м., (кадастровый № 77:05:0002008:005).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Столичная судоходная компания» в доход федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.А. Чекмарева