Решение от 21 февраля 2020 г. по делу № А40-217344/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-217344/19-1-1251
г. Москва
21 февраля 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2020 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "НАКС" (119643, МОСКВА ГОРОД, ШОССЕ БОРОВСКОЕ, ДОМ 29, КОРПУС 1, КВАРТИРА 368, ОГРН: <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304770000600512) о расторжении договора от 14.03.2019 № 1/А-2019, о взыскании произведенных арендных платежей в размере 296000 руб., процентов в размере 9760 руб. 80 коп., за период с 19.03.2019 по 14.08.2019 по договору от 14.03.2019 № 1/А-2019, о взыскании стоимости ремонтно-отделочных работ в размере 307847 руб., стоимости юридических услуг в размере 45000 руб.

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы

при участии представителя истца – ФИО3 по дов. от 14.08.2019, ген.дир. ООО «НАКС» ФИО4 паспорт 4510 634398,

представителя ответчика – ФИО5 по дов. от 05.04.2019

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 296000 руб. долга, 9760 руб. 80 коп. процентов, 307847 руб. стоимости ремонтно-отделочных работ. Требования основаны на том, что ответчиком не выполнены обязательства по государственной регистрации заключенного сторонами договора аренды от 14.03.2019 № 1/А-2019, в связи с чем использование арендуемого помещения для предусмотренных договором целей (торговля алкоголем) оказалось невозможным. Истец указывает, что действиями ответчика истцу причинены убытки в виде стоимости произведенных арендных платежей и ремонтно-отделочных работ нежилого помещения.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, пояснил, что в спорном помещении его имущество отсутствует. Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск, ссылаясь на то, что он не отвечает перед истом за убытки, причиненные вследствие обстоятельств непреодолимой силы. Стороны пояснили, что располагают ключами от спорного нежилого помещения.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в части.

Как следует из материалов дела, между ООО "НАКС" и ИП ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения от 14.03.2019 № 1/А-2019 на часть нежилого помещения общей площадью 118,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на 1-м этаже литер Х, комнаты 1, 1а, 1б, 1в, 2, общей площадью 74,1 кв.м., антресоль литер ХLIV комната 1, общей площадью 44,3 кв.м.

Договор заключен сроком на 5 года с даты его обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве. ( п. 5.1. Договора).

В соответствии с п. 2.1.4. Договора арендодатель обязан осуществить государственную регистрацию настоящего договора, а арендатор обязан заблаговременно предоставить арендодателю необходимый для регистрации пакет документов.

Согласно п. 3.1. Договора арендатор обязуется выплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату в размере 148000 руб.

В соответствии с п. 3.2. Договора оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 20 числа месяца, предшествующему месяцу за который производится оплата. Арендатор при оплате арендной платы за 1 месяц аренды обязуется перечислить депозит в качестве обеспечения своих обязательств по оплате арендных и иных платежей, сохранности имущества и возмещения возможного имущественного вреда (ущерба), штрафа, пени, неустойки по настоящему договору за один месяц вперед в размере стоимости одного месяца аренды. По истечении срока действия договора аренды или его расторжения любой из сторон, при отсутствии письменных требований со стороны арендодателя о возмещении причиненных убытков и отсутствии задолженности арендатора по настоящему договору, сумма депозита возвращается арендодателем на расчетный счет арендатора, в течение 14 банковских дней с момента подписания сторонам Акта приема-передачи помещения и Акта сверки платежей.

Согласно п. 4.8 Договора ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за неисполнение обязательство по настоящему Договору, обусловленное действием обстоятельств непреодолимой силы, в том числе издание актов государственных органов.

В соответствии с п. 4.10. Договора если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 1 месяца, настоящий договор может быть расторгнут любой из сторон путем направления письменного уведомления другой стороне.

Ответчик передал истцу нежилое помещение по Акту приема-передачи нежилого помещения от 14.03.2019 в техническом состоянии, пригодном для эксплуатации и соответствующем всем условиям договора аренды. Претензий к переданным нежилым помещением и имуществу со сторона арендатора не имеется.

Истец оплатил арендные платежи за нежилое помещение в сумме 296000 руб., что подтверждается платежным поручением № 1 от 17.03.2019.

Истец произвел ремонтно-отделочные работы нежилого помещения на сумму 307847 руб., что подтверждается представленными в материалы дела договором на ремонтные работы № Н/2019-03-1 от 10.03.2019, Актами выполненных работ, платежными поручениями.

Как следует из материалов дела, ответчик подал документы на регистрацию договора 15.03.19, т.е. без промедления.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации № 77/003/257/2019-1513 от 26.03.2019 приостановлена регистрация договора аренды нежилого помещения № 1/А-2019 от 14.03.2019.

Уведомлением № 77-0-1-71/3145/2019-462 от 11.04.2019 отказано в снятии приостановления государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 1/А-2019 от 14.03.2019.

Уведомлением № 77-0-1-71/3145/2019-279 от 26.06.2019 отказано в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 1/А-2019 от 14.03.2019.

Как следует из перечисленных уведомлений, одним из оснований послужило наличие в регистрирующем органе сведений о том, что здание, в котором расположены помещения, имеет признаки самовольной постройки, а Департаментом городского имущества подан в Лефортовский районный суд иск о признании нежилого помещения по указанному адресу самовольной постройкой.

Ответчик ссылается на то, что спорные помещения не имеют отношения к тем, в отношении которых заявлен иск. Спор между Департаментом и ответчиком по данному вопросу рассматривается районным судом. Однако ни на момент заключения договора, ни на момент рассмотрения настоящего дела незаконность регистрации ответчиком права собственности на переданные истцу в аренду помещения не установлена.

Перечисленные сведения свидетельствуют о том, что регистрация договора оказалась невозможной в связи с действиями государственных органов, в том числе актом регистрирующего органа о приостановлении и об отказе в регистрации договора.

Довод истца о том, что причиной отказа послужили претензии к техническому плану помещения, отклоняются судом, поскольку из представленных текстов уведомлений Росреестра не усматривается, что за ошибки в составлении технического плана ответственность несет ответчик, который не является изготовителем данного документа. К тому же в уведомлениях не указано, в чем именно состояли нарушения требований к техническому плану. При этом суд учитывает, что оспаривание отказа в регистрации в суде не сократило бы период действия обстоятельств, препятствующих регистрации договора (п.4.10 договора).

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу п. 2. ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 4.10. Договора если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 1 месяца, настоящий договор может быть расторгнут любой из сторон путем направления письменного уведомления другой стороне.

В связи с чем требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Рассматривая имущественные требования истца и спор между сторонами о последствиях расторжения договора, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1.2. Договора помещение передается в целях использования арендатором под магазин алкогольной продукции.

Розничная продажа алкогольной продукции подлежит лицензированию в соответствии с п. 2 ст. 18 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции».

В перечень документов, необходимых для предоставления государственной услуги по выдаче лицензии на розничную продажу алкогольной продукции, установленный постановлением Правительства Москвы от 21.02.2012 № 59-ПП «Об утверждении Административного регламента предоставления государственной услуги «Лицензирование розничной продажи алкогольной продукции» входят документы, подтверждающие наличие у заявителя стационарных торговых объектов в складских помещениях площадью не менее 50 кв.м. в аренде, срок которой определен Договором и составляет 1 год и более.

Таким образом, в отсутствие государственной регистрации договора аренды, арендатор не мог использовать арендуемое помещение по назначению.

Из материалов дела следует, что в переданном помещении производился ремонт. Согласно объяснениям сторон, имущество арендатора в помещении отсутствует. Заявив о расторжении договора 13.09.19, ответчик не назначил арендатору день и час, в который следует прибыть представителю для подписания Акта возврата помещения, а также не направил условий расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оплаченные арендные платежи подлежат возврату арендатору, с ответчика подлежит взысканию 296000 руб. на основании ст. 1102 ГК РФ.

О своем намерении (согласии) прекратить договор ответчик заявил в уведомлении от 13.09.2019. Вместе с тем, из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что истец знал о существующих затруднениях в государственной регистрации договора аренды с 29.04.2019.

Кроме того, суд учитывает, что в силу п. 2.2.12 договора по истечении срока аренды помещения, а также при досрочном расторжении договора аренды арендатор обязался безвозмездно передать арендодателю все произведенные в арендуемом помещении улучшения, о чем арендатор не мог не знать, приступая к ремонту помещения (созданию неотделимых улучшений).

Таким образом, зная, что по условиям договора стороны согласовали, что акты государственных органов рассматриваются как обстоятельства непреодолимой силы, зная о таких обстоятельствах и о предусмотренных пунктом 2.2.12 последствиях прекращения договора в части судьбы неотделимых улучшений. Истец на свой риск начал и завершил ремонт помещения.

Суд полагает, что указанными действиями истец содействовал возникновению у него убытков в виде расходов на ремонт.

Согласно ст. 404 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что отсутствовало уклонение ответчика от исполнения обязанности зарегистрировать договор аренды, суд отказывает в удовлетворении требования о взыскании убытков 307847 руб. в виде стоимости ремонтно-отделочных работ.

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.03.2019 по 14.08.2019 в сумме 9760 руб. 80 коп. не подлежит удовлетворению, поскольку обязанность возвратить уплаченные истцом денежные средства возникла после расторжения договора.

Подтвержденные материалами дела (договор на оказание юридических услуг от 08.08.2019, платежное поручение № 10 от 08.08.2019) судебные издержки на оплату услуг представителя в сумме 45000 руб. и расходы по уплате госпошлине возмещаются истцу за счет ответчика в полном объеме в порядке ст. 111 АПК РФ, поскольку спор передан в суд в связи с отсутствием ответа на претензию.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 111, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Расторгнуть заключенный сторонами договор от 14.03.2019 № 1/А-2019.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ООО "НАКС" 296000 руб. долга, 16172 руб. госпошлины и 45000 руб. издержек на оплату услуг представителя.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяц а после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова