Решение от 1 августа 2017 г. по делу № А32-47422/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-47422/2015

Резолютивная часть решения оглашена 20.07.2017, полный текст решения изготовлен 01.08.2017.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный комплекс «Морская звезда» (ИНН <***> ОГРН <***>, с. Лермонтово)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Администрация муниципального образования Туапсинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о внесении изменений в договор аренды,

при участии: от истца - представитель по доверенности ФИО2, директор ФИО3, от ответчика- представитель по доверенности ФИО4, от иных лиц- не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный комплекс «Морская звезда» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о внесений изменений в договор аренды от 03.07.2012.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 требования истца удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 июля 2016 года по делу № А32-47422/2015 оставлено без изменения.Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2016 по делу № А32-47422/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал, что пункты 4.1 и 4.3 Правил могут быть применимы к спорным правоотношениям только в том случае, если не имело место переоформление в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования общества земельными участками на право аренды. Соответствующие обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в случае предоставления обществу земельного участка в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего права постоянного (бессрочного) пользования размер арендной платы установлен (изменяется) нормативно (пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, пункт 1 постановления № 50, раздел 2 Правил).

Истцом и ответчиком обеспечена явка представителей по доверенности в судебное заседание.

Департаментом имущественных отношений Краснодарского края представлен отзыв относительно заявленных требований, согласно которому ответчик возражает относительно заявленных требований, просит отказать в полном объеме.

19.07.2017 в адрес Арбитражного суда Краснодарского края поступило ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный комплекс «Морская звезда» об уточнении заявленных требований.

Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

На основании вышеизложенного, ходатайство об уточнении исковых требований подлежит удовлетворению.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО «ДОК «Морская звезда» (Арендатор) и Администрацией муниципального образования Туапсинский район заключен договор аренды от 03.07.2012 № 3300005609 земельного участка несельскохозяйственного назначения.

Согласно представленному в материалы дела Постановлению Администрации муниципального образования Туапсинский район от 03.07.2012 № 1739, а также кадастрового паспорта земельного участка от 23.03.2012 №2343/12/12-153348 земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:97 относится к категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов.

В соответствии с п. 2.1.2. договора ставка арендной платы установлена в процентном соотношении от рыночной стоимости земельного участка и составляет 1,5 %.

Рыночная стоимость была указана в п.2.1.1 договора и составляла, на дату заключения договора 03.07.2012 - 100 965 000 рублей.

С момента определения в 2012 году рыночной стоимости произошло изменение рыночной стоимости земельного участка.

В порядке реализации права стороны договора аренды на корректировку арендной платы, арендатор - ООО «ДОК «Морская звезда», предложило уполномоченному органу -Департаменту имущественных отношений Краснодарского края заключить дополнительное соглашение к договору аренды, и изменить размер арендной платы в связи с изменением актуальной рыночной стоимости земельного участка. Соответствующее письмо вручено адресату 23.11.2015.

Согласно ответу исх. № 52-25718/15-32.20 от 22.12.2015 следует, что Департамент имущественных отношений Краснодарского края в одностороннем порядке изменил рыночную стоимость земельного участка, при этом новая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97 определена на основании отчета от 01.12.2014 № К-14-183-6967.

Департаментом в адрес ООО «ДОК «Морская звезда» направлено уведомление об изменении размера арендной платы от 01.04.2015 № 52-5877/15-32-20 с приложением размера годовой арендной платы с 01.01.2015, который составил 3 497 325 руб.

Кроме того согласно кадастровой справке №23/ИСХ/17-122023 от 31.01.2017 с 01.01.2016 произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97, которая с 01.01.2016 составляет - 90 914 865,60 руб.

Согласно позиции истца, данные изменения рыночной стоимости должны быть отражены в договоре аренды земельного участка в п. 2 «Арендная плата», в частности пункт 2.1.1 договора следует читать в редакции: «Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 90 914 865 (девяносто миллионов девятьсот четырнадцать тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 60 копеек; пункт 2.1.2 договора в следующей редакции: «Ставка арендной платы с 01.01.2016 устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1,5 %, при этом размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога за земельный участок»; изложить пункт 2.3 договора в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы установленной с 01.01.2016, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления».

Полагая, что указанный размер арендной платы влечет нарушение прав общества, как арендатора и плательщика арендной платы, ООО «ДОК «Морская звезда» обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с п. 3 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2)Органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3)Органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Расчет размера арендной платы произведен Департаментом имущественных отношений Краснодарского края в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 №50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края».

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2016 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертной организации Кореновскому районному отделу Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97, площадью 64 480 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ООО «ДОК «Морская звезда»?

Как следует из экспертного заключения № 0003 от 14.04.2016 Кореновского районного отдела Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости- Федеральное бюро технической инвентаризации», эксперта ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97, площадью 64 480 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ООО «ДОК «Морская звезда», по состоянию на 07.04.2016 составляет 48 231 000 руб.

Исследовав данное экспертное заключение, суд не усматривает оснований для его отклонения. Экспертом обоснован выбор подхода к оценке, обоснован выбор объектов-аналогов, обоснованы и применены корректировки.

Мотивированная критика (с указанием на какие-либо нарушения экспертом действующего законодательства) данного экспертного заключения департаментом и администрацией не приведена. Отсутствует такая критика и у суда.

При этом необходимо отметить следующее.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельным участком, относящимся к собственности субъекта Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен.

В силу толкования, данного в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, к договору, заключенному сторонами, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 №50, в том числе и правила изменения арендной платы как часть этого порядка.

Возможность изменения арендной платы по инициативе, в том числе, арендатора, предусмотренная нормативными актами, в соответствии с которыми рассчитан новый размер арендной платы, является гарантией соблюдения баланса интересов сторон.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды от 03.07.2012 № 3300005609 земельного участка, относящегося к собственности Краснодарского края, заключен после вступления в силу Земельного кодекса. Следовательно, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету (изменению) исходя из методик и ставок, нормативно установленных уполномоченными органами субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Постановлением № 50 также утверждена ставка арендной платы в размере полутора процентов от кадастровой стоимости земельного участка за земельные участки, ограниченные в обороте, право на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.

В пункте 1.1 Правил закреплено, что размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости.

Правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчетов арендной платы, в том числе переоформления в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды (пункт 1.2).

При переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога (пункт 1.3 Правил).

При этом механизм (формула) расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка закреплен в разделе 2 Правил, а порядок расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка – в разделе 4 Правил.

Таким образом, действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, предоставленных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, определялся иным способом, отличным от размера платы, установленного по результатам торгов либо на основании рыночной стоимости.

Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, пункт 1 постановления № 50, раздел 2 Правил).

Согласно представленным в материалы дела государственному акту А-1 №180501, передаточному акту от 03.03.2011, выписке из Протокола №1 от 28.06.2010, земельный участок к моменту заключения договора аренды находился в пользовании истца на праве постоянного (бессрочного) пользования.). Обязательство по уплате арендных платежей возникло у арендатора с даты государственной регистрации договора аренды.

Согласно кадастровой справке №23/ИСХ/17-122023 от 31.01.2017 с 01.01.2016 произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97, которая с 01.01.2016 составляет-90 914 865,60 руб.

Согласно ответу исх. № 52-25718/15-32.20 от 22.12.2015 следует, что Департамент имущественных отношений Краснодарского края указывает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0105001:97 определена на основании отчета от 01.12.2014 № К-14-183-6967. Департаментом в адрес ООО «ДОК «Морская звезда» было направлено уведомление об изменении размера арендной платы от 1.04.2015 № 52-5877/15-32-20 с приложением размера годовой арендной платы с 01.01.2015, который составил 3 497 325 руб.

Арендная плата в размере 3 497 325 руб., рассчитанная исходя из полутора процентов рыночной стоимости арендуемого земельного участка, превышает более чем в 2 раза размер земельного налога.

На основании вышеизложенного, арендная плата, рассчитанная исходя из полутора процентов рыночной стоимости арендуемого земельного участка, не соответствует пункту 1.3 Правил.

Согласно п.5.2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных указанным Постановлением, арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Согласно представленному в материалы дела отзыву Департамента имущественных отношений Краснодарского края, ответчик, возражая относительно изменения условий договора, указывает, что истец документально не подтвердил наличие указанных исключительных обстоятельств, дающих ему право требовать изменения действующего договора. Между тем, изменения, предлагаемые истцом, фактически изменяет существенные условия договора.

Данный довод не имеет правового значения для рассмотрения заявленных требований ввиду следующего.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условии: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Суд отмечает, что сохранение п. 2.1.1, 2.1.2, 2.3 в первоначальной редакции договора аренды, не соответствует пункту 1.3 Правил, а также принципу регулируемости платы за пользование земельным участком.

Первоначальная редакция п. 2.1.1, 2.1.2, 2.3 договора влечет сохранение в гражданском обороте договора, не соответствующего нормам действующего законодательства.

В то же время, следует отметить, что внесение испрашиваемых изменений в договор аренды не нарушит права Департамента имущественных отношений Краснодарского края, как уполномоченного представителя собственника земельного участка, на получение доходов от использования имущества в виде арендной платы, так как приведения правоотношений сторон в соответствие с требованиями закона соответствует принципам осуществления ответчиком публичных полномочий.

По смыслу пункта 2 статьи 1 ГК РФ, статьи 218 ГК РФ, получение прибыли от распоряжения собственностью является не правом, а имущественным интересом лица.

Таким образом, возможное уменьшение размера получаемых собственником спорного земельного участка арендных платежей в результате произведенного на законных основаниях пересмотра арендной стоимости земельного участка не нарушает его защищаемые законом интересы.

На основании вышеизложенного, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,


Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования принять.

Внести следующие изменения в договор аренды земельного участка от 03.07.2012 № 3300005609:

1. Изложить пункт 2.1.1 договора в следующей редакции: «Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2016 составляет 90 914 865 (девяносто миллионов девятьсот четырнадцать тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 60 копеек».

2. Изложить пункт 2.1.2 договора в следующей редакции: «Ставка арендной платы с 01.01.2016 устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 1,5 %, при этом размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога за земельный участок».

3. Изложить пункт 2.3 договора в следующей редакции: «Размер ежегодной арендной платы установленной с 01.01.2016, в дальнейшем может пересматриваться в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный комплекс «Морская звезда» (ИНН <***> ОГРН <***>, с. Лермонтово) расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев