Решение от 15 июля 2020 г. по делу № А23-872/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е




Дело № А23-873/2019
15 июля 2020 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2020 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания судебного заседания помощником судьи Герасимовым Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск», 249037, Калужская область, г. Обнинск, пл. Преображения, д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой-Комплекс», 249037, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 895 426 руб. 27 коп.,


при участии в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО1 по доверенности №01-23/214-20 от 27.02.2020 сроком до 31.12.2020,



У С Т А Н О В И Л:

администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой-Комплекс» (далее – ответчик) о взыскании 895 426 руб. 27 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды земельного участка № А-38-2009 от 18.05.2009 в сумме 718 903 руб. 35 коп. и пени в размере 176 522 руб. 92 коп.

Ответчик своих представителей в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается уведомленным надлежащим образом.

В силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание может быть проведено в отсутствие ответчика.

В отзывах от 06.06.2019, от 29.08.2019 ответчик указал на необходимость исключения из расчета арендной платы площадь земельного участка под построенными и введенными в эксплуатацию жилым домом (площадь 50 964 кв.м.); так же 11.03.2020 ответчиком представлен контррасчет исковых требований, согласно которому расчет исковых требований составляет меньшую сумму.

В судебном заседании представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в соответствии с которым просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2016 по 07.02.2017 в размере 552 517 руб. 53 коп., а также неустойку за период с 03.10.2016 по 30.09.2018 в размере 94 775 руб. 83 коп.; пояснил, что из расчета была исключена площадь земельного участка под построенными и введенными в эксплуатацию жилым домом (площадь 50 964 кв.м.) с момента регистрации права первого собственника в данном доме.

Судом на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме (с учетом уточнения), указал, что платежные поручения, на которые ссылается ответчик были зачтены при оплате долга за период с 01.04.2015 по 30.06.2016, что послужило основанием для отказа от исковых требований в рамках дела №А23-4549/2016.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителя истца, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ООО «Промстройкомплекс» (арендатор) на основании постановлений Администрации города №219-п от 24.02.2009 и №266 от 05.03.2009 заключен договор аренды земельного участка №А-38-2009 от 18.05.2009 (т. 1, л.д. 12-15)

В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:27:020302:56, расположенный по почтовому адресу ориентира: <...>, под сады и скверы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка., общей площадью 56 837 кв.м.

Срок аренды земельного участка установлен до 01.03.2017 (п. 2.1. договора). Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации ( п. 2.2. договора).

Согласно п. 3.1. договора расчет арендой платы на момент заключения договора является неотъемлемой частью договора (приложение №2).

В приложении № 2 к договору согласована формула определения размера арендной платы.

Определение и изменение размера арендной платы осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений к договору (п. 3.2. договора).

Порядок, сроки и условия уплаты арендной платы осуществялются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений к договору (п. 3.3. договора).

Арендная плата вносится арендаторами равными долями ежеквартально не позднее последнего дня последнего месяца квартала (п. 3.4. договора).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 08.02.2017 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой (л. д. 13, оборот).

Передача земельного участка произведена по акту приема-передачи (п. 1.3. договора).

Управлением Федеральной регистрационной службы Калужской области, 04.06.2009 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой (л. д. 15).

По соглашению от 26.12.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №А-38-2009 от 18.05.2009 права и обязанности арендатора по договору переданы ООО «Цефей» (т. 1, л.д. 24-26).

По соглашению от 26.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №А-38-2009 от 18.05.2009 права и обязанности арендатора по договору переданы ООО «Промстрой-Комплекс» (т. 1, л.д. 24-26).

В связи с подписанием соглашения о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору от 12.03.2014, права и обязанности по договору аренды перешли к ООО «Цефей».

На основании определения Арбитражного суда Калужской области от 13.03.2014 по делу №А23-222/2014 стороны заключили дополнительное соглашение от 08.04.2014 к договору аренды №А-38-2009 от 18.05.2009, дополнив п. 1.1. договора абзацем следующего содержания: «с момента вступления в силу мирового соглашения арендатор использует земельный участок под жилищное строительство в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Обнинск», утвержденными решением Обнинского городского собрания от 12.03.2007 №01-40, и утвержденным проектом планировки и градостроительным планом земельного участка».

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 08.04.2014 расчет арендной платы на момент заключения дополнительного соглашения является его неотъемлемой частью (приложение №2).

В приложении № 2 к дополнительному соглашению согласована формула определения размера арендной платы: А=С*К * П * И1 * …*И, где: А - размер арендной платы, С - ставка арендной платы, К - кадастровая стоимость земельного участка, П - поправочный коэффициент, И1 * … И - индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

По соглашению от 12.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №А-38-2009 от 18.05.2009 права и обязанности арендатора по договору переданы ООО «Промстрой-Комплекс» (т. 1, л.д. 33-34).

По дополнительному соглашению от 29.10.2014 №А-87-2017 к договору аренды №А-38-2009 от 18.05.2009 земельный участок с кадастровым номером 40:27:020302:56 бал разделен на два земельных участка: с кадастровым номером 40:27:020302:1400 и с кадастровым номером 40:27:020302:1401. Объектом договора аренды стал земельный участок с кадастровым номером 40:27:020302:1400 (т. 1, л.д. 35).

Договор расторгнут 08.02.2017 - с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка №А-63-2016 от 22.11.2016.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежами за период с 01.07.2016 по 07.02.2017 (с учетом уточнения) истец обратился с настоящим иском в суд, предварительно направив в адрес ответчика оставленные последним без ответа и удовлетворения (л.д. 56).

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает заявленные исковые требования, подлежащими удовлетворению, в силу следующих обстоятельств.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ №О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В силу норм ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, т.е. даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок.

Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекта и которая необходима для их эксплуатации.

Ч. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления.

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектом.

Как следует из материалов дела на являющемся объектом аренды по договору №А-38-2009 от 18.05.2009 земельном участке арендатором построен жилой дом по адресу: <...>, право регистрации первого собственника произведена 27.07.2016.

На основании вышеизложенного суд соглашается с позицией ответчика о том, что в силу закона истец утратил право на получение арендной платы спорному договору в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: <...> (площадью 50 964 кв.м.).

Вместе с тем, из представленного расчета исковых требований (уточненного) следует, что размер ареной платы был рассчитан с учетом вышеизложенных требований действующего законодательства и с учетом регистрации права первого собственника в жилом доме по адресу: <...> (т. 2, л.д. 77).

Из представленного расчета следует, что размер арендной платы за период с 01.07.2016 по 07.02.2017 составил 552 517 руб. 53 коп.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Согласно положениям части 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Доказательств, подтверждающих иной размер земельных участков, подлежащего формированию под построенными объектами, равно как и доказательств оплаты задолженности, ответчиком представлено не было.

При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности за период с 01.07.2016 по 07.02.2017 составил 552 517 руб. 53 коп.

При этом суд находит представленный истцом расчет арендной платы верным, поскольку платежные поручения, на которые ссылается ответчик в своем контррачете, были учтены в счет арендной платы предыдущего периода.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы на сумму неисполненного обязательства истцом ответчику начислена пеня за период с за период с 03.10.2016 по 30.09.2018 в размере 94 775 руб. 83 коп.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон определить в договоре неустойку – денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 3.5 договора за несвоевременное внесение арендной платы в размере и на условиях, установленных договором, арендаторы выплачиваю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Банком России на день возникновения обязательства от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

Представленный в материалы дела расчет пени произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, является арифметически верным и ответчиком не оспорен.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 309, 310, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 552 517 руб. 53 коп. и неустойку - 94 775 руб. 83 коп.

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика исходя из удовлетворения исковых требований в полном объеме, при этом государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета с учётом освобождения истца от её уплаты при предъявлении иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промстрой-Комплекс», г. Обнинск Калужской области, в пользу администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск», г. Обнинск Калужской области, задолженность в размере 552 517 руб. 53 коп., неустойку в размере 94 775 руб. 83 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промстрой-Комплекс», г. Обнинск Калужской области, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 946 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.



Судья Е.В. Иванова