Решение от 9 июля 2024 г. по делу № А68-3053/2024

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru



Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула                                                                                                        Дело № А68-3053/2024


Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2024г.

Решение в полном объеме изготовлено 10 июля 2024г.


Арбитражный суд в составе:

Судьи Горьковой Е.В.

протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Пянзина Е.А.

рассмотрел  в  судебном  заседании дело по иску ООО «Специализированный Застройщик «ГЕФЕСТ-ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации муниципального образования город Тула (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании внести в договор о развитии застроенной территории от 15.03.2017г. №1 изменения,


при участии в заседании:

от истца - ФИО1, доверенность от 20.06.2024 г., диплом, адвокат  Согдеев А.Р., доверенность от 22.05.2024 №  б/н, удостоверение адвоката,

от ответчика - ФИО2, доверенность №75 от 28.12.2023 г., диплом,


Суд установил.

15 марта 2017 года между Администрацией города Тулы и ООО «Гефест-Групп» (прежнее наименование Общества) был заключен Договор о развитии застроенной территории №1 (далее по тексту - «Договор»).

В соответствии с указанным договором развитию подлежит Застроенная территория, определенная Решением о развитии Застроенной территории в <...> д.23-23а (ББ1), д.23-23а (лит. А-А4), д. 25/61 (лит. Б1), ул. Ф. Энгельса/ул. Гоголевская, д.79/64 (лит. АА1А2), ул. Ф. Энгельса/ул. Гоголевская, д. 79/64 (лит.Ббб1), ориентировочно площадью 4023 кв.м, на которой ранее были расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.

Схема Застроенной территории была утверждена Постановлением Администрации города Тулы от 08.07.2016г. №2985.

Истец в соответствии со статьей 3 Договора в надлежащем размере и сроки уплатил Ответчику плату за заключение Договора о развитии застроенной территории (п. 3.1.- п.3.3. Договора) в размере 1 903 539 рублей.

Истец также осуществил внесение обеспечительного платежа в сумме 7 803 000 рублей (п.4.1.8. Договора).

Истец, исполняя Договор о развитии территорий, также осуществил следующие действия:

- Осуществил подготовку проекта планировки застроенной территории (п.4.1.1. Договора).

- Приобрел и передал в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийных МКД в соответствии с перечнем, являющимся приложением к Договору о развитии застроенной территории (п.4.1.2. Договора).

Сумма затрат Истца на приобретение вышеуказанных жилых помещений составила 49 153 765 рублей (указанные затраты подтверждены приложениями к настоящему иску: Договоры купли-продажи квартир, акты приема-передачи квартир, договоры на выполнение ремонта в указанных квартирах, платежные поручения по оплате обязательств по вышеуказанным договорам и пр.).

- Осуществил снос аварийных МКД (п.4.1.5. Договора).

- Заключил с Администрацией города Тулы два Договора аренды земельных участков (входящих в Застроенную территорию): Договор аренды земельного участка №19Ц2311 от 20.08.2019г. и Договор аренды земельного участка №20Ц2321 от 24 июля 2020г.; и в течение всего срока аренды - уплачивал (и уплачивает) арендную плату по договорам аренды.

Сроки аренды по обоим договорам аренды в 2022 году в соответствии с Федеральным законом №58-ФЗ от 14.03.2022г. были продлены на 3 года, т. е. до 2027 года.

В соответствии с указанным Федеральным законом продлению подлежали сроки любых договоров аренды по заявлению Арендатора.

В свою очередь вышеуказанный Федеральный Закон был принят во исполнение ст. 10.18 Федерального закона от 29.12.2004 М191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», которая введена Федеральным законом от 08.03.2022 М46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

- В течение срока действия Договора Истец осуществил подготовку земельных участков к строительству, их ограждение, их содержание, предварительное согласование условий технологических подключений, и др.

- На рабочих группах в Администрации г. Тулы были согласованы фасадные решения.

- Осуществил проектирование жилого дома на одном из земельных участков (на большем по площади). Пройдена экспертиза проектной документации объекта на ул.Пушкинской.

В настоящее время направлен пакет документов на выдачу разрешения на строительство.

В письме от 13.02.2024г. в адрес Ответчика Истец, пытаясь урегулировать ситуацию в досудебном порядке, изложил свои предложения о продлении Договора и причины для его продления.

Ответчик в своем письме от 07.03.2024г. уведомил Истца о том, что изменение Договора во внесудебном порядке (соглашением сторон), по его мнению, не допускается.

ООО «Специализированный Застройщик «ГЕФЕСТ-ГРУПП» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом уточнения) к Администрации муниципального образования город Тула об обязании внести в договор о развитии застроенной территории от 15.03.2017г. №1 изменения.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Суд, рассмотрев материалы дела, считает, что исковое заявление подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу п. 1 и 2 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

Положения градостроительного законодательства и условия заключенного сторонами договора определяют, что развитие застроенной территории осуществляется в целях строительства на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято соответствующее решение (п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020)).

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условии: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - Договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями Договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнениедоговора.

В силу части 8 статьи 46.2 ГрК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

Частью 9 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 -5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи;

2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;

3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 7 -9 части 3 настоящей статьи, а также пунктом 3 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором; 2) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором (часть 10 статьи 46.2 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из материалов дела суд установил, в соответствии с указанным договором развитию подлежит Застроенная территория, определенная Решением о развитии Застроенной территории в <...> д.23-23а (ББ1), д.23-23а (лит. А-А4), д. 25/61 (лит. Б1), ул. Ф. Энгельса/ул. Гоголевская, д.79/64 (лит. АА1А2), ул. Ф. Энгельса/ул. Гоголевская, д. 79/64 (лит.Ббб1), ориентировочно площадью 4023 кв.м, на которой ранее были расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.

Схема Застроенной территории была утверждена Постановлением Администрации города Тулы от 08.07.2016г. №2985.

Истец в соответствии со статьей 3 Договора в надлежащем размере и сроки уплатил Ответчику плату за заключение Договора о развитии застроенной территории (п. 3.1.- п.3.3. Договора) в размере 1 903 539 рублей.

Истец также осуществил внесение обеспечительного платежа в сумме 7 803 000 рублей (п.4.1.8. Договора).

Истец, исполняя Договор о развитии территорий, также осуществил следующие действия:

- Осуществил подготовку проекта планировки застроенной территории (п.4.1.1. Договора).

- Приобрел и передал в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийных МКД в соответствии с перечнем, являющимся приложением к Договору о развитии застроенной территории (п.4.1.2. Договора).

Сумма затрат Истца на приобретение вышеуказанных жилых помещений составила 49 153 765 рублей (указанные затраты подтверждены приложениями к настоящему иску: Договоры купли-продажи квартир, акты приема-передачи квартир, договоры на выполнение ремонта в указанных квартирах, платежные поручения по оплате обязательств по вышеуказанным договорам и пр.).

- Осуществил снос аварийных МКД (п.4.1.5. Договора).

- Заключил с Администрацией города Тулы два Договора аренды земельных участков (входящих в Застроенную территорию): Договор аренды земельного участка №19Ц2311 от 20.08.2019г. и Договор аренды земельного участка №20Ц2321 от 24 июля 2020г.; и в течение всего срока аренды - уплачивал (и уплачивает) арендную плату по договорам аренды.

Сроки аренды по обоим договорам аренды в 2022 году в соответствии с Федеральным законом №58-ФЗ от 14.03.2022г. были продлены на 3 года, т. е. до 2027 года.

В соответствии с указанным Федеральным законом продлению подлежали сроки любых договоров аренды по заявлению Арендатора.

В свою очередь вышеуказанный Федеральный Закон был принят во исполнение ст. 10.18 Федерального закона от 29.12.2004 М191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», которая введена Федеральным законом от 08.03.2022 М46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

- В течение срока действия Договора Истец осуществил подготовку земельных участков к строительству, их ограждение, их содержание, предварительное согласование условий технологических подключений, и др.

- На рабочих группах в Администрации г. Тулы были согласованы фасадные решения.

- Осуществил проектирование жилого дома на одном из земельных участков (на большем по площади). Пройдена экспертиза проектной документации объекта на ул.Пушкинской.

В настоящее время направлен пакет документов на выдачу разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, учитывая, что у сторон имеется взаимная заинтересованность в исполнении договора о развитии застроенной территории от 15.03.2017 №1, сторонами предпринимаются меры для дальнейшего исполнения договора, суд приходит к выводу, что требования истца об обязании Администрации муниципального образования город Тула внести в договор о развитии застроенной территории от 15.03.2017 №1 изменения являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению

На основании вышеизложенного, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

В связи с чем, суд удовлетворяет исковые требования.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                                  Р Е Ш И Л:

Обязать Администрацию муниципального образования город Тула внести в договор о развитии застроенной территории от 15.03.2017 №1 следующие изменения:

Изложить п.7.1 договора о развитии застроенной территории от 15.03.2017 №1 в следующей редакции: «7.1. Договор вступает в силу со дня подписания Сторонами, и действует до исполнения Сторонами обязательств, определенных Договором, но не более десяти лет.

Исполнение Договора оформляется соответствующим актом».

Расходы по оплате государственной пошлины отнести на истца.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.


Судья                                                                                                  Е.В. Горькова